Schaf woningwaarderingsstelsel af voor private partijen

De roep om het woningwaarderingsstelsel af te schaffen voor private verhuurders klinkt steeds luider. Vanuit de beleggerskant valt er wat voor te zeggen — wie een pand heeft gekocht voor €380.000 en het maximaal mag verhuren voor €1.050, voelt het rendement wegsijpelen. Maar tussen de politieke wensen van vandaag en wat morgen werkelijkheid wordt, ligt een lange weg. En in de tussentijd staat het WWS er gewoon, met al zijn punten, plafonds en mogelijkheden. Wie nu zit te wachten op deregulering, laat geld liggen dat er nu al uit te halen is.

Waarom wachten op afschaffing een dure gok is

Het WWS is sinds juli 2024 uitgebreid naar de middenhuur — woningen tot 186 punten zitten in het gereguleerde segment. Pas vanaf 187 punten mag je vrij verhuren (€1.234,92 per maand of meer in 2026). Politieke geluiden om dit terug te draaien zijn er, maar de realiteit is dat een wetswijziging die het stelsel afschaft of verzacht voor private partijen op zijn vroegst in 2027 of 2028 effect heeft. En dan nog: een nieuw kabinet kan er anders over denken.

Ondertussen tikken twee klokken door. De huurindexatie 2026 (+3,65%) heb je alleen volledig te pakken als je woning op of dicht bij het maximum zit. En de label-D-eis voor verhuurde woningen vanaf 2029 staat nog steeds in het Besluit bouwwerken leefomgeving — labels E, F en G mogen straks niet meer verhuurd worden. Wachten op politieke verlossing terwijl je woning op label E staat is dus dubbel risico: je mist nu huurinkomsten én je krijgt over drie jaar een verhuurverbod.

De pragmatische route: ga ervan uit dat het WWS blijft, maximaliseer de punten die je hebt, en verduurzaam zo dat je tegelijk de label-deadline tackelt.

De rekensom voor een tussenwoning in Rotterdam

Pak een tussenwoning Rotterdam-Zuid, 78 m², bouwjaar 1968, label E. Huidige WWS-score: 138 punten, max €897 per maand. Eigenaar wacht al twee jaar op "betere wetgeving" en verhuurt onder de markt.

Wat gebeurt er als je nu doorpakt?

Met 152 punten zit de woning op een maximumhuur van circa €992 per maand. Dat is €95 per maand extra, oftewel €1.140 per jaar. Klinkt mager — totdat je de pandwaarde meerekent.

Zo reken je dit zelf: bij beleggingsvastgoed wordt de waarde benaderd als jaarhuur ÷ BAR (bruto aanvangsrendement). In Rotterdam-Zuid ligt de BAR rond 5,5% voor verhuurd bezit. Elke euro extra jaarhuur is dus ongeveer €18 méér pandwaarde (1 ÷ 0,055). Bij €1.140 extra jaarhuur tel je daar dus circa €20.700 pandwaarde bij op. Plus dat je de label-D-eis 2029 nu al voorbij bent en niet straks in een gehaaste markt moet verbouwen.

Multipliers per regio voor je eigen sommetje:

In Amsterdam levert dezelfde €1.140 huurverhoging dus al snel €25.000 pandwaarde op. In Heerlen is het €14.000. De rekensom kantelt per straat.

De hidden gem die de meeste verhuurders missen

Iedereen kijkt naar de grote ingrepen — warmtepomp, isolatie, label-sprong. Wat structureel onderbenut blijft is de WOZ-cap en de buitenruimte. Bij woningen waar de WOZ-waarde per m² hoog is (denk binnenstad Utrecht, Haarlem, Amsterdam-Zuid) kan de WOZ-component je over de 187-puntengrens tillen — maar alleen als je weet dat hij er is. De cap geldt namelijk niet onbeperkt: bij woningen onder 187 punten wordt de WOZ-bijdrage gemaximeerd op 33% van het totaal. Komt je woning daar net onder, dan is een paar punten erbij via een verbeterde keuken (extra aanrechtlengte, inductiekookplaat als vast onderdeel) of een opgeknapte buitenruimte (dakterras telt mee per m²) voldoende om de WOZ-cap eraf te halen — waarna je ineens 4 à 6 punten extra binnenharkt.

Concreet: een appartement van 65 m² in Utrecht-Oost met WOZ €425.000 stond op 184 punten met cap. Nieuwe keuken (€8.500) + dakterras-renovatie (€4.000) bracht hem op 188 punten — net over de liberalisatiegrens. Verschil in maximumhuur: van €1.221 (gereguleerd) naar markthuur €1.650 in dat segment. Dat is €5.150 per jaar extra, ofwel ruim €90.000 pandwaarde bij een BAR van 5,5%. Op een investering van €12.500.

Bij dit soort opwaarderings-trajecten zien wij dat de winst zit in het dóórtellen — niet in één grote ingreep, maar in het stapelen van punten tot je over een drempel valt (143, 186, of die WOZ-cap).

Wat te doen als je nu een label E of F verhuurt

Het 2029-spook is reëel. Een woning op label F mag je vanaf dat moment niet meer verhuren — leeg laten staan kost je dan zo'n €15.000 tot €25.000 per jaar aan misgelopen huur, plus doorlopende lasten. Je hebt drie jaar om dit te fixen, en de markt voor warmtepompinstallateurs en isoleerders wordt elk jaar krapper. Wie in 2028 nog moet beginnen, betaalt 20-30% meer en wacht maanden op een installateur.

De ISDE-subsidie staat in 2026 nog op niveau (€3.000 voor een hybride warmtepomp, €500-€2.500 voor isolatiemaatregelen mits je er minimaal twee combineert). Dat is structureel afgebouwd vanaf 2027 — nog een reden om niet te wachten.

Klinkt logisch, maar geen zin in offerte-rondjes, vergunningstrajecten en installateurs achter de broek aan zitten? Maxiko neemt het hele traject over: WWS-puntenanalyse op basis van bouwtekeningen en bezoek, verduurzamingsplan met ISDE-aanvraag, vergunningenwerk waar nodig, en de complete uitvoering met opleveringsrapport en nieuwe puntentelling. Eén partij, één planning, één eindafrekening — en je weet vooraf wat je nieuwe maximumhuur wordt. Stuur je adres in voor een gratis quickscan en je krijgt binnen een week een onderbouwd voorstel met puntenanalyse en investeringsplaatje.

Veelgestelde vragen

Wordt het WWS in 2026 of 2027 afgeschaft voor private verhuurders?

Dat is op dit moment een politieke wens van enkele partijen, geen wetstraject. Een nieuwe wet kost minimaal twee jaar en moet door beide Kamers. Reken er niet op vóór 2028, en zelfs dan is verzachting waarschijnlijker dan volledige afschaffing. Verbouw je nu, dan profiteer je sowieso van hogere huurinkomsten — en als de regels later versoepelen, is dat extra winst.

Wat kost een label-D-verbouwing voor een huurwoning gemiddeld?

Voor een doorsnee tussenwoning van 75-90 m² met label E of F kom je uit op €18.000 tot €28.000 voor het pakket spouwmuurisolatie, vloerisolatie, HR++ glas en hybride warmtepomp. Daar gaat €3.500 tot €5.500 ISDE-subsidie vanaf. Reken dus netto op €15.000-€23.000, afhankelijk van staat en grootte.

Hoeveel WWS-punten levert een hybride warmtepomp op?

Doorgaans 4 tot 8 punten, afhankelijk van het uitgangslabel en in combinatie met andere verduurzamingsingrepen. De energieprestatie wordt verrekend via het energielabel, dat na de maatregel opnieuw wordt opgenomen. Bij een sprong van label E naar B levert dat in de praktijk 6-8 puntenverschil op.

Moet ik mijn huurder erbuiten houden tijdens de verbouwing?

Niet per se. Veel maatregelen (spouwmuurisolatie, dakisolatie, glasvervanging) kun je met huurder in huis uitvoeren. Voor warmtepomp-installatie en grotere ingrepen kun je 2-5 dagen vervangende ruimte aanbieden of de werkzaamheden faseren. Als de huurder weigert mee te werken aan verduurzaming die wettelijk vereist is (zoals label-D in 2029), staat de wet aan jouw kant.

Loont het nog om in 2026 een label-G-woning te kopen om op te waarderen?

Ja, mits de aankoopprijs het reflecteert. Een label-G-woning hoort 8-15% goedkoper te zijn dan een vergelijkbaar label-C-pand. Reken vóór de aankoop door wat de verbouwing kost, welke punten je wint, en wat de nieuwe maximumhuur wordt. Bij een gat van €25.000 verbouwing tegen €50.000 pandwaarde-stijging plus hogere huur is het een goede deal — bij krap aankoopvoordeel niet.

```json

{

"title": "WWS afschaffen voor verhuurders? Niet op wachten — maximaliseer nu",

"description": "Politieke roep om WWS-af