Waarom kamerverhuur nog rendabel is: 'Verdiep je in de puntentelling'

De berichten over beleggers die hun huurportefeuilles dumpen zijn de afgelopen maanden niet van de lucht. En toch — terwijl de ene helft van de markt afscheid neemt, koopt de andere helft juist bij. Niet uit koppigheid, maar omdat ze één ding doen dat de verkopende partij vaak nalaat: het beleidsboek écht openslaan en de puntentelling tot op de millimeter uitrekenen. Vooral bij kamerverhuur onder het WWS zelfstandig (WWS-O) zit er nog verrassend veel marge in panden die op het eerste gezicht "te zwaar gereguleerd" lijken.

Waarom kamerverhuur in 2026 niet dood is, maar wel veeleisender

Het WWS-O — dus puntentelling voor onzelfstandige woonruimte — werkt anders dan veel beleggers denken. Bij zelfstandige woningen verdeel je de oppervlakte en voorzieningen over één huurder; bij kamerverhuur reken je per kamer plus een aandeel in gemeenschappelijke ruimtes. Dat klinkt nadelig, maar het is juist het tegenovergestelde: een verbouwd pand met vier kamers haalt vrijwel altijd een hogere totaal-cashflow dan dezelfde woning zelfstandig verhuurd, mits je de puntentelling per kamer optimaliseert.

De crux zit in voorzieningen die je één keer aanbrengt maar die op meerdere telblokken meetellen. Een gedeelde keuken met inductie, vaatwasser en een werkblad van 2 meter+ tikt punten aan voor élke huurder die er gebruik van maakt. Een tweede toilet op de eerste verdieping idem dito. Dat is waarom de slimme partijen nu juist kopen: ze zien een eengezinswoning van 110 m² niet als één huurcontract van €1.100, maar als vier kamers van €575-650 per stuk — netto vaak 35-50% méér jaarhuur op exact hetzelfde pand.

Het verschil tussen rij 3 en rij 4 — die €2.640 extra per jaar — komt puur uit puntenmaximalisatie op gemeenschappelijke voorzieningen en kamer-individuele details. Daar zit de écht slimme aannemerskennis.

De rekensom voor een rijtjeshuis in Rotterdam-Zuid

Pak een tussenwoning van 110 m², bouwjaar 1962, label D, aankoopprijs €245.000. In zelfstandige verhuur kom je op ongeveer 138 WWS-punten — sociale grens, maximaal €898/mnd. Niet rampzalig, maar met box 3-druk en onderhoud houd je weinig over.

Nu de WWS-O-route. Je splitst de begane grond niet (keuken en woonkamer blijven gemeenschappelijk), maar je creëert vier kamers: twee op de eerste, twee op zolder na een dakkapel. Investering totaal: dakkapel €14.000, brandscheiding tussen kamers conform Bbl €8.500, tweede toilet eerste verdieping €4.200, gedeelde keuken upgrade (inductie, vaatwasser, 2,4 m werkblad) €11.000, spouwmuurisolatie + HR++ glas voor label B €13.500. Totaal: €51.200.

Per kamer kom je dan uit op gemiddeld 48-52 WWS-O-punten, wat zich vertaalt naar €575-650/maand per kamer. Vier kamers × gemiddeld €630 = €2.520/maand bruto, ofwel €30.240/jaar. Tegenover de oorspronkelijke €10.788. Het verschil — €19.452 extra jaarhuur — geeft een directe ROI op de verbouwing van 38% in jaar één. De terugverdientijd is dus krap 2,7 jaar puur op cashflow.

Zo reken je dit zelf: bij beleggingsvastgoed wordt de pandwaarde berekend als jaarhuur ÷ BAR. In Rotterdam ligt de BAR voor kamerverhuur rond 5,5-6%. Elke €1 extra jaarhuur is dus ~€17-18 méér pandwaarde. Bij €19.452 extra jaarhuur betekent dat ~€340.000 extra pandwaarde tegenover een verbouwingsinvestering van €51.200. Dat is geen rendement — dat is een vermogenssprong. Wel een belangrijke kanttekening: dit werkt alleen in steden waar kamerverhuur is toegestaan onder de huisvestingsverordening, en je hebt vrijwel altijd een omzettingsvergunning nodig. Wij ondersteunen daar standaard bij in onze Rotterdamse ombouwprojecten.

Opvallend: bij kamerverhuur is de multiplier vaak iets lager dan bij zelfstandig, maar de absolute jaarhuur dermate veel hoger dat de uitkomst royaal positief blijft.

De hidden gem: gemeenschappelijke voorzieningen tellen voor élke kamer mee

Hier is wat 80% van de markt mist. In het WWS-O wordt elke gemeenschappelijke voorziening — keuken, badkamer, toilet, woonkamer — meegerekend bij élke kamer, naar rato van het aantal medegebruikers. Dat betekent dat één extra investering in de gedeelde keuken (bijvoorbeeld een tweede aanrechtblad-meter, of een inbouw-vaatwasser) zich vermenigvuldigt over alle kamers heen.

Concreet: een vaatwasser scoort 1,5 WWS-punt in de keuken. Bij zelfstandige verhuur is dat ~€10/mnd extra huur. Bij vier kamers werkt diezelfde vaatwasser door in alle vier de telblokken — niet één-op-één, maar via het aandeel gemeenschappelijke voorzieningen kom je uit op ongeveer €18-22/mnd extra over de portefeuille heen. Hetzelfde geldt voor een thermostaatkraan in de gedeelde douche: klein bedrag, vermenigvuldigd effect.

Combineer dit met de label-B-upgrade die je toch al doet vanwege de Bbl-handhaving die in 2029 ingaat, en je krijgt een dubbele beweging: je voorkomt de boete én je tilt de WWS-O-score voor élke kamer omhoog. Bij dit soort opwaarderings-trajecten zien wij in de praktijk dat verhuurders die de keuken-, badkamer- en isolatie-aanpak in één werkstroom combineren, gemiddeld 18-22% minder uitgeven dan wanneer ze dezelfde ingrepen apart laten uitvoeren — simpelweg omdat steiger, bouwhek, vergunningstraject en projectmanagement één keer worden gerekend.

Waar het misgaat: de drie meest gemaakte fouten

De beleggers die de afgelopen jaren tegen muren zijn opgelopen bij kamerverhuur, deden vrijwel zonder uitzondering een van deze drie dingen verkeerd:

• Ze rekenden vóór de aankoop niet door of het pand überhaupt onder de gemeentelijke omzettingsverordening kon vallen (in Utrecht, Amsterdam en delen van Den Haag is dat sinds 2024 sterk beperkt).
• Ze besteedden de verbouwing aan zonder dat de aannemer een puntencheck-tabel als bijlage bij de offerte leverde. Resultaat: een nette badkamer die geen extra punt oplevert omdat de douche net 5 cm te smal is.
• Ze vergaten de brandscheidings-eisen onder het Bbl. Een kamergewijs verhuurd pand valt onder andere brandveiligheidsregels dan een eengezinswoning — meer over die brandscheidings- en geluidsproblematiek bij splitsing hebben we eerder beschreven. Wie dit overslaat, krijgt bij gemeentelijke controle binnen drie jaar een dwangsom.

De kern: kamerverhuur is in 2026 geen "passief koop-en-verhuur"-product meer. Het is een ingenieursvraagstuk waarbij bouwkundige keuze, puntentelling, fiscale structuur en gemeentelijk beleid alle vier moeten kloppen. Wie er één van de vier laat liggen, verliest geld.

Klinkt boeiend, maar geen zin in het puzzelwerk?

Maxiko neemt het hele traject over — van pre-aankoop WWS-O-puntenscan (zodat je wéét wat je koopt vóór je tekent), vergunningstraject voor omzetting, complete bouwkundige ombouw inclusief brandscheiding en isolatie, tot oplevering met meetrapport én punten-onderbouwing waarmee je bij de huurcommissie kunt staan. Eén partij, één planning, één eindafrekening. Stuur je adres in voor een gratis quickscan en we rekenen binnen vijf werkdagen door of jouw pand zich leent voor WWS-O-maximalisatie.

Veelgestelde vragen

Is kamerverhuur in 2026 nog wel rendabel met box 3 en de Wet betaalbare huur?

Ja, mits je de puntentelling actief stuurt. Bij een tussenwoning van rond €245.000 in Rotterdam-Zuid is het verschil tussen zelfstandig verhuur (€10.788/jr) en geoptimaliseerde kamerverhuur (€30.240/jr) zo groot dat zelfs na de hogere box 3-belasting het netto-rendement 1,5 tot 2× hoger ligt.

**Hoeveel kost het om een eengezin