Huurmaximum verhogen verhuurpand 2026: drie manieren waarop het echt mag

In 2026 is huurmaximum verhogen niet meer een kwestie van "ik vraag wat de markt geeft". Sinds de Wet Betaalbare Huur (juli 2024) toetst de Huurcommissie elke huurprijs onder 187 WWS-punten. Wat je wél kunt: het maximum zelf verhogen door punten erbij te halen. Hieronder de drie wettelijke routes — met cijfers, kosten en termijnen.

Voor wie net inhaakt: het WWS bepaalt je maximum. Onder 187 punten geldt een wettelijk plafond, vanaf 187 punten geldt geen plafond. Diepere uitleg vind je in onze WWS-puntentelling hub.

De drie routes — kort overzicht

Route 3 is wat de meeste verhuurders willen. Route 1 en 2 zijn alternatieven als route 3 niet haalbaar is.

Route 1: Jaarlijkse indexatie

Het simpelste — en het laagst — is de wettelijke jaarlijkse indexatie. In 2026 zijn de huurprijzen geïndexeerd met +3,65% ten opzichte van 2025. Dat geldt voor:

• Sociale woningen: €932,93 max (was €900,07)
• Middenhuur: €1.228,07 max (was €1.184,84)
• Vrije sector: %CPI bovenop oude huur (in 2026 = max +5,5%)

Voor sociale woningen is de bandbreedte van indexatie strak gecapt door de overheid. Voor middenhuur volgt het de CPI-cijfers (inflatie). Voor vrije sector mag je tot 5,5% verhogen.

Wanneer dit alleen genoeg is: als je woning toch al boven 180 punten zit en de huurder bereid is een nieuwe contractronde mee te maken. Anders is dit incrementeel — €30-50 per maand.

Route 2: Punten erbij in middenhuur

Stel je woning zit op 165 punten, maximum €1.060/mnd. Met een renovatie naar 180 punten zit je op het hogere maximum binnen middenhuur (€1.180-1.220). Een verhoging van €120-160/mnd dus.

Vereisten:

• Officiële puntentelling vóór en na (NTA8800-rapport voor energielabel)
• Nieuw huurcontract met huidige of nieuwe huurder
• Documentatie van werkzaamheden voor evt. huurcommissie-toets

Investering doorgaans: €8.000-15.000 voor 10-15 extra punten. Terugverdientijd: 5-9 jaar via huur.

Route 3: Doorsteken naar vrije sector

De interessantste route. Van bijvoorbeeld 165 punten naar 187+ punten betekent: geen huurmaximum meer.

Voorbeeld berekening:

Investering hiervoor (zie scenario in onze Pand naar vrije sector post): €25-45K netto na subsidies. Bij BAR-factor 15 is dat €100K+ waardestijging — direct, en zonder dat je het pand hoeft te verkopen.

Welke werkzaamheden tellen voor wat?

De WWS-punten komen uit drie hoofd-richtingen:

Belangrijke nuance — die veel verhuurders missen: isolatie en HR++ glas geven géén directe punten. Ze tillen het energielabel een stap omhoog, en die label-sprong is wat de punten oplevert. (Zie rubriek 9 puntentabel in onze WWS-uitleg.)

Echte case: van middenhuur naar vrije sector

In Den Haag (Zeeheldenkwartier, Burgemeester Patijnlaan) hebben we begin 2026 een appartement aangepakt dat op €1.060/mnd zat (162 punten, label E). De vraag: kan dit pand naar vrije sector?

Werkzaamheden: volledige schil-isolatie (dak, gevel, vloer), HR++ kozijnen, mechanische ventilatie WTW, lucht-water warmtepomp, 8 zonnepanelen, plus keuken-verlenging naar 2.4m en tweede wastafel in de badkamer.

Project-omvang: €18.053 (incl. BTW, na €3.200 ISDE-subsidie).

Punten-resultaat:

• Label E → A: +24 punten (rubriek 9)
• Aanrecht 2.4m: +2 punten (rubriek 6)
• Tweede wastafel: +1 punt (rubriek 5)
• Totaal: 162 → 189 punten — vrije sector

Huurresultaat: €1.060 → €1.595 (na vrije-sector-doorrekening en marktconforme prijs). Maandelijkse winst: €535. Terugverdientijd op de eigen €15K investering: 28 maanden.

Wat je WEL moet doen

1. Vraag eerst een professionele puntentelling aan (€200-400) zodat je weet welke route haalbaar is. Anders gok je.
2. Check de WOZ-cap. Bij laaggewaardeerde panden in randgemeenten beperkt de cap je punten — dan is route 3 vaak niet haalbaar.
3. Plan tussen contracten. Een huurverhoging bij dezelfde huurder is gebonden aan de jaarlijkse cap. Een nieuwe contract = nieuwe puntentelling = nieuwe huur.
4. Stapel subsidies: ISDE + SVOH + DUMAVA + BTW-0% zonnepanelen. Goede stapeling halveert netto-out-of-pocket. (Details: Subsidies 2026 hub.)
5. Documenteer alles — NTA8800-rapport, facturen, voor/na-foto's. Bij een huurcommissie-procedure wint deze documentatie 80% van de zaken.

Wat je NIET moet doen

1. De huur verhogen zonder nieuwe puntentelling. De huurder kan de telling laten controleren door de Huurcommissie — als je niet documenteert verlies je.
2. Mikken op exact 187 punten. Bouw 3-5 punten marge in voor de Huurcommissie-her-telling.
3. Een keuken vervangen zonder labelsprong vooraf in te calculeren. Geef altijd voorrang aan ingrepen met label-impact.
4. Vergeten te checken of de zittende huurder akkoord moet voor renovatie. Bij ingrijpende werkzaamheden heeft de huurder vetorecht — bouw dat in je planning.
5. Een onofficieel online-energielabel gebruiken. Alleen NTA8800-conform via een EP-W certificeerder telt.

Twee hidden gems

Hidden gem 1 — Tijdelijke huur opzeggen voor renovatie. Bij ingrijpende renovaties kun je de Huurcommissie toestemming vragen om het contract tijdelijk op te zeggen voor renovatie. Voorwaarde: dezelfde huurder krijgt voorrang bij terugkomst (met nieuw contract). Dit opent de deur naar vrije sector zonder huurder-conflict.

Hidden gem 2 — Servicekosten zijn een ondergewaardeerde hefboom. Naast de kale huurprijs kun je redelijke servicekosten in rekening brengen (water, gas-VvE, glasverzekering, schoonmaak gemeenschappelijke ruimte). In een appartement kan dat €60-150/mnd extra zijn, ook in gereguleerde sector. Veel verhuurders rekenen 0 — onnodig.

Veelgestelde vragen

1. Mag ik de huur verhogen zonder verbouwing als de WOZ-waarde stijgt?

Nee — de jaarlijkse cap geldt onafhankelijk van de WOZ. Wel: een hogere WOZ verhoogt de WOZ-cap in het WWS, waardoor er ruimte komt voor meer punten erbij in een latere renovatie.

2. Kan ik mijn pand naar vrije sector zonder energielabel A te halen?

Ja — als je voldoende directe punten haalt uit rubriek 1 (m², via uitbouw) en rubriek 5/6 (sanitair/keuken) kun je ook zonder label A op 187+ komen. Maar voor de meeste woningen is label-sprong de goedkoopste route.

3. Wat is het verschil tussen middenhuur en vrije sector qua huurcommissie-procedure?

Middenhuur: huurcommissie toetst prijs én puntentelling. Vrije sector: alleen op verzoek toetst huurcommissie of het pand bij contractstart inderdaad boven 187 zat (eenmalig). Daarna geen prijs-toets meer.

4. Welke werkzaamheden geven de laagste euro per punt?

Spouwmuurisolatie (€350-580 per punt) en dakisolatie (€500-700 per punt) winnen vrijwel altijd. Keukens en badkamers zijn doorgaans de duurste euro per punt.

5. Hoe lang duurt een renovatie voor route 3?

6-16 weken afhankelijk van scope. Volledige schil + installaties: 8-10 weken. Plus 2-4 weken voor het officiële energielabel en nieuwe puntentelling.

6. Wat als ik niet de huur wil verhogen maar wel de waarde van het pand?

Dezelfde renovaties leveren de waardestijging op (BAR 15× jaarhuur). Je hoeft de huur niet daadwerkelijk te verhogen om de marktwaarde te verhogen — bij verkoop wordt het in marktprijs verrekend.

Wat nu doen?

Wil je weten welke route bij jouw pand past — route 1 (indexatie), route 2 (punten erbij in middenhuur) of route 3 (doorsteken naar vrije sector)? Stuur het adres en de huidige huurprijs via maxiko.nl/contact — wij maken een gratis indicatieve doorrekening per scenario, met kosten, subsidies en opbrengstprognose. Geen verkooppraat, alleen cijfers.