WWS Puntentabel 2026 — bereken maximale huur

Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt de maximale huurprijs van gereguleerde huurwoningen in Nederland. Sinds de Wet Betaalbare Huur (1 juli 2024) is het puntenstelsel ook van toepassing op het middensegment (144-186 punten). Voor verhuurders is dit dé spelregel-set: het verschil tussen 142 en 144 punten, of tussen 186 en 187 punten, is vaak honderden euro's per maand. Deze gids brengt alle rubrieken, alle componenten en alle strategische keuzes bij elkaar — en verwijst per onderdeel naar de diepte-post waar we het cijferwerk uitsplitsen.

In deze gids: hoe puntentelling werkt (rubrieken 1 t/m 9), de drie huurprijs-segmenten en hun grenzen 2026, hoe je een pand strategisch naar 187+ punten brengt, en per WWS-rubriek een korte doorklik naar de diepte-post (keuken, sanitair, isolatie, buitenruimte, kamerverhuur). Lees lineair, of spring direct naar de rubriek waar je een vraag over hebt.

De drie huurprijs-segmenten 2026

Sinds de WBH gelden drie segmenten met harde puntengrenzen. Onder de sociale grens is huurtoeslag mogelijk; tussen 144 en 186 zit het middensegment (gereguleerd, maar marktconformer); vanaf 187 is de woning vrij sector en mag de huurprijs zonder maximum.

De liberalisatiegrens 2026 ligt op 187 punten = €1.234,92/mnd (kale huur, 186 pt = €1.228,07 = bovengrens middensegment). Voor onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur, WWS-O) geldt een aparte continue huurprijstabel zonder de sociaal/middensegment/vrije-sector-indeling die voor zelfstandige woonruimte geldt: bijvoorbeeld 100 pt = €822,35/mnd, 200 pt = €1.349,82/mnd. Bron: Huurcommissie beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte (versie januari 2026), Huurcommissie WWS-O Bijlage 2 en Bijlage I bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.

Lees meer over de impact van segment-keuze in WWS-O puntenmaximalisatie voor kamerverhuur en op de vaste prijzen pagina voor pand-scans.

Rubriek 1 — Oppervlakte van vertrekken

De gebruiksoppervlakte van vertrekken (woonkamer, slaapkamers, eetkamer, hobbykamer) is de fundamentele basis: 1 punt per m². Het hele jaar door telt de woonruimte mee waar bewoning structureel mogelijk is — geen bergingen, geen hal, geen toilet. NEN 2580 is de meetnorm.

Een gemiddelde portiekwoning van 65 m² vertrek-oppervlakte levert dus 65 punten uit deze rubriek alleen al, vóór alle andere rubrieken. Een doorzonwoning van 95 m² zit op 95 punten basis — bijna twee derde van de sociale grens al gevuld vanuit één rubriek.

Rubriek 2 — Oppervlakte van overige ruimten

Bergingen, gangen, toiletruimte, badkamer en bijkeuken vallen onder rubriek 2: 0,75 punt per m². Een aparte berging van 4 m² geeft dus 3 punten, een ruime badkamer van 6 m² geeft 4,5 punten. Veel verhuurders missen dit door slordige plattegrond-meting.

In oude jaren-30 panden zit hier vaak verborgen waarde: een lange gang van 8 m² die niet als "vertrek" telt, geeft toch 6 punten in rubriek 2.

Rubriek 3 — Verwarming

Per verwarmd vertrek 2 punten, en voor "overige ruimten" (badkamer/bijkeuken/etc.) telkens 1 punt, met een maximum van 12 punten in deze rubriek. Bij open keukens telt de keuken-helft van de woonkamer mee als één vertrek.

Open haard, gas-haard zonder afvoer of decoratieve elementen tellen niet mee — alleen radiatoren en vloer/wandverwarming met regelbare thermostaat. Een warmtepomp met radiatoren tikt rubriek 3 vol op identieke wijze als een cv-ketel; voor de WWS-punten maakt het type opwekker hier niets uit.

Rubriek 4 — Energieprestatie (label)

Sinds 2024 is dit een dominante rubriek. Het definitieve energielabel (geregistreerd op ep-online.nl) bepaalt het aantal punten via een tabel die mee-schaalt met oppervlakte. Voor een 65 m² woning is het verschil tussen label F en label A ongeveer 30 WWS-punten.

Een label-D-naar-A-traject levert dus circa 22 punten op — vaak genoeg om uit het sociale segment te ontsnappen. Lees Van label D naar A+ in 4 stappen voor het concrete pad. Let op: per 1 januari 2029 geldt vanuit het Bbl een minimum-label-D-eis voor verhuur — zie BBL 2029 label D handhaving uitleg. Een label F mag nu nog (zie mag ik pand met label F verhuren 2026) maar dat venster sluit.

Rubriek 5 — Keuken

De keuken combineert basispunten op aanrechtblad-lengte met extra punten op uitrusting, met een cap-regel: extra ≤ basis. Maximaal 14 punten in deze rubriek voor zelfstandige woonruimte. De marketingnamen "8/14/20-puntenkeuken" zijn afgeleiden, geen formele indeling.

De volledige tabel met alle componenten staat in WWS-keuken puntentabel 2026. De ROI per component lees je in inbouwvaatwasser WWS-punten en inductiekookplaat WWS-punten. De keuze recirculatie versus afvoer hangt vooral op het energielabel (NTA 8800), niet op WWS — uitleg in afzuigkap recirculatie vs afvoer.

Rubriek 6 — Sanitair

Hier zit voor verhuurders de meest verhulde puntenwinst. Sanitair-punten zijn cumulatief en goed te plannen bij een verbouwing.

Diepte-posts: tweede toilet WWS-punten, tweede badkamer WWS-punten ROI, hangend vs staand toilet, meerpersoonswastafel, wastafel in slaapkamer, bidet in verhuurpand, bad of douche-strategie, ligbad vs douche cijfers 2026, inloopdouche vs cabine, thermostaatkraan.

Veel beleggers denken dat een sauna, jacuzzi of zwembad punten oplevert. Dat klopt niet — zie sauna zwembad jacuzzi WWS uitsluiting.

Rubriek 7 — Buitenruimte

Privé-tuin, balkon en dakterras leveren punten op basis van oppervlakte plus een minimum-toegankelijkheid (≥ 2 m² aaneengesloten privé). Voor de exacte rekenmodellen 2026:

• Privé-tuin WWS-punten 2026 rekenmodel
• Balkon WWS-punten 2026 strategie
• Dakterras WWS-punten 2026 rekenmodel

Een dakterras van 8 m² kan 2-3 punten opleveren — relatief weinig, maar de kosten van een dakterras zijn al "sunk" als het er ligt. Voor nieuwe aanleg is de ROI op WWS-punten meestal slecht; de marketingwaarde compenseert.

Rubriek 8 — WOZ-waardering

Sinds 2022 telt de WOZ-waarde mee, met een cap van maximaal 33% van het totaal-aantal punten in een woning. In gewilde gebieden (Den Haag-Centrum, Amsterdam-Oud-West) wordt deze cap vrijwel altijd geraakt; in krimpgebieden niet. Het effect is dat locatie opnieuw direct invloed krijgt op de huurprijs.

Voor beleggers betekent dit: in dure gebieden brengt een WOZ-stijging de woning sneller naar 187+, in goedkope gebieden moet je het puur uit isolatie en sanitair halen.

Rubriek 9 — Monumenten- en zorgwoning-toeslagen

Aanvullende toeslagen op de maximale huurprijs (niet op het puntentotaal) zijn cumulatief mogelijk:

• Rijksmonument (huurovereenkomst op/na 1-7-2024): +35% op de maximale huurprijs
• Gemeentelijk/provinciaal monument: +15% op de maximale huurprijs
• Beschermd stads/dorpsgezicht: +5% op de maximale huurprijs
• Zorgwoning (specifieke aanpassingen voor mindervaliden): puntentotaal × 1,35 (deze toeslag werkt wél op het puntentotaal)

> Update mei 2026: opmerking "+35% op het puntentotaal" voor rijksmonument was onjuist — dit is een toeslag op de maximale huurprijs uit de WWS-tabel, niet op het puntentotaal. Bron: Huurcommissie beleidsboek artikel 8a.

Voor monumenten-strategie zie DUMAVA subsidie 2026 monumenten en monumenten-subsidies 2026 instandhouding.

De route naar 187+ — strategische keuzes

Voor een gemiddelde 65 m² portiekwoning op label D met basis-keuken zit de score vaak rond 140-150 punten: middensegment, niet vrij. Vier ingrepen verschuiven dat doorgaans tot voorbij 187:

1. Label-sprong D → A via spouw + dakisolatie + HR-glas + warmtepomp: +18 tot 22 pt. Lees dakisolatie WWS-punten quickwin en HR-glas per raam ROI.
2. Keuken-upgrade naar 14-puntenkeuken: vaak +6 pt versus oudere keuken zonder inductie/vaatwasser.
3. Sanitair-uitbreiding: tweede toilet (+3), wastafel in slaapkamer (+1), upgrade douche-combi (+3 tov douche-only).
4. Buitenruimte aanpakken waar nodig (balkon-waterdicht, dakterras toegankelijk maken).

De volgorde in welke je deze stappen aanpakt, hangt af van subsidies (zie stapelen ISDE en SVOH 2026) en van het type pand.

Vier WWS-mythes die geld kosten

Verhuurders maken consistent dezelfde fouten in puntentelling. De vier vaakst voorkomende:

1. "Een airco geeft punten." Niet in rubriek 5/6/7 — alleen indirect via energielabel als hij ook verwarmt. Lees airco WWS-punten mythbuster.
2. "Label A is altijd duurder dan B." Klopt niet — zie label A altijd duurder dan B mythe.
3. "Isolatie verdient zich altijd terug." Niet noodzakelijk — afhankelijk van pand-type. Zie isolatie altijd terugverdiend mythe.
4. "Warmtepomp werkt niet in een oude woning." Wel, mits goed gedimensioneerd. Zie warmtepomp werkt niet oude woning mythe.

WWS-O — kamerverhuur, andere systematiek

Voor onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) gelden andere puntentarieven en een continue huurprijstabel (geen sociale/middensegment/vrije-sector-indeling zoals bij zelfstandige woonruimte). Ankerpunten Bijlage 2 Bhw 2026: 100 pt = €822,35/mnd, 200 pt = €1.349,82/mnd, 250 pt = €1.613,63/mnd. Gemeenschappelijke voorzieningen (keuken, douche, toilet) tellen pro-rata mee per kamer. Een 4-kamer-pand met gemeenschappelijke keuken/badkamer zit doorgaans rond de 80-110 punten per kamer.

> Update mei 2026: dit blok is herschreven na fact-check tegen het Huurcommissie WWS-O-beleidsboek (versie januari 2026). De eerdere claim "sociale grens €502,86 per kamer" was niet onderbouwd: WWS-O kent geen formele sociale-grens analoog aan WWS-zelfstandig. Zie de WWS-O Bijlage 2 voor de exacte huurmaxima per puntenscore.

De volledige uitleg met rekenmodellen staat in WWS-O puntenmaximalisatie voor kamerverhuur. Bron: Huurcommissie beleidsboek WWS onzelfstandige woonruimte.

Praktijk — pand-scan in 3 stappen

Voor een nieuw of bestaand pand in portefeuille loop je dit door:

1. Plattegrond inmeten volgens NEN 2580 — vertrek-m² (rubriek 1) en overige-ruimte-m² (rubriek 2).
2. Componenten-inventarisatie in keuken (rubriek 5), sanitair (rubriek 6), verwarming (rubriek 3), buitenruimte (rubriek 7).
3. Label en WOZ ophalen via ep-online.nl en WOZ-waardeloket — rubrieken 4 en 8.

Reken het totaal uit, vergelijk met 143 / 186 / 187 als drempelwaarden, en bepaal of je 1-3 ingrepen kunt maken om over de eerstvolgende drempel te tippen. Een WWS-puntentelling door Maxiko (zie vaste prijzen pagina) levert een rapport met de exacte score plus een upgrade-pad met kosten en ROI.

Bronnen en verder lezen

• Huurcommissie — beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte (januari 2026)
• Huurcommissie — beleidsboek WWS onzelfstandige woonruimte
• Bijlage I bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (overheid.nl)
• Volkshuisvesting Nederland — Wet Betaalbare Huur
• EP-online — energielabel-register

Wil je voor een concreet pand de puntentelling én de upgrade-strategie 2026? Bekijk vaste prijzen WWS-optimalisatie of vraag een pandscan aan. Maxiko levert een rapport met huidige score, drempelwaarden en het kortste pad naar 187+.