Middenhuur versus vrije sector Krimpen aan den IJssel: wat loont?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 8 June 2026.

Vorige maand kreeg ik een telefoontje van een belegger uit Capelle die net een tussenwoning had gekocht aan de rand van Krimpen aan den IJssel, vlakbij de Stormpolder. Aankoopprijs €289.000, 92m², bouwjaar 1978, energielabel E. Zijn vraag was simpel: "Verhuur ik dit nu voor €1.150 in de middenhuur, of pomp ik er €18.000 in en ga ik richting vrije sector op €1.450?" Het antwoord is in 2026 minder vrij dan veel beleggers denken. Sinds de Wet betaalbare huur (juli 2024) bepaalt de WWS-puntentelling tot 186 punten of je überhaupt vrije sector mág vragen. Boven 187 WWS-punten ben je vrij, daaronder zit je vast in gereguleerd of middenhuur. In Krimpen aan den IJssel — met zijn jaren-'70 en '80 voorraad — is dat verschil van 1 punt vaak €300 tot €500 huur per maand.

!Tussenwoning Krimpen aan den IJssel met label-sprong

De keuze tussen middenhuur en vrije sector is in deze gemeente géén marketingvraag meer. Het is een puntenvraag, een labelvraag, en een investeringsvraag. En precies op dat snijvlak verdienen of verliezen beleggers hier in 2026 hun rendement.

Wat het kost in 2026

Voordat we het over strategie hebben: de harde grenzen voor 2026 (inclusief de 3,65% indexatie die het ministerie heeft vastgesteld). Onder de Wet betaalbare huur zien de drie regimes er zo uit:

Voor Krimpen aan den IJssel betekent dat in de praktijk drie scenario's. Ik reken ze even door op basis van wat ik zie in de portefeuilles die wij begeleiden:

*berekend op gemiddelde aankoopprijs €295.000 in Krimpen (Kadaster Q3 2025).

Wat ik wil dat je hieruit haalt: de sprong van middenhuur naar vrije sector kost in deze gemeente gemiddeld €12.500 extra ten opzichte van een cosmetische opknapbeurt, maar levert €275 extra huur per maand op — dat is €3.300/jaar. Terugverdientijd: 3,8 jaar. Daarna draai je 25+ jaar dik in de plus, en — dit is het stuk dat veel beleggers vergeten — je woningwaarde stijgt mee met het energielabel. Volgens RVO-data over energielabels levert een sprong van E naar B gemiddeld 8 tot 12% waardestijging op. Op een pand van €295.000 is dat €23.600 tot €35.400 extra eigen vermogen. Die rekensom maakt de keuze meestal binnen 10 minuten.

!WWS-puntentelling op de keukentafel

De case van de tussenwoning aan de Stormpolderdijk-zijde

Terug naar de belegger uit Capelle. Laat ik hem voor het verhaal Marco noemen. Marco kocht in maart 2024 die jaren-'70 tussenwoning, en belde ons in september voor een schouw. Wij gingen erheen, namen de meetlat mee, het thermografisch camera-apparaat, en de WWS-rekentool. Wat we aantroffen was klassiek voor de Krimpense voorraad: enkelglas in de keuken en het toilet, dubbel glas (HR maar niet HR++) in de woonkamer, een CV-ketel uit 2009, geen vloerisolatie, dakisolatie van rockwool die in 1986 was aangebracht en inmiddels was ingezakt. Energielabel E, geregistreerd in 2019 toen de vorige eigenaar het pand kocht.

We zaten met Marco aan de keukentafel — letterlijk, want hij was die middag toevallig zelf in het pand om het op te meten voor de keukenleverancier. Ik liet hem de WWS-telling zien: 138 punten. Dat is gereguleerde huur, maximaal €903 in 2025 (€932,93 in 2026 na indexatie). Marco's hele businesscase was gebaseerd op €1.300/maand. Hij was 397 euro per maand verkeerd ingeschat. Dat is geen rekenfoutje, dat is een totaal andere portefeuille.

We hebben toen drie scenario's uitgewerkt. Scenario A: niets doen, accepteren dat het gereguleerd is, en het pand binnen vijf jaar weer verkopen aan een eigenaar-bewoner. Scenario B: een middenhuur-strategie waarbij we precies genoeg zouden ingrijpen om boven de 144 punten uit te komen — HR++-glas in de twee resterende ruimtes, een nieuwe keuken (3 extra punten), een tweede toilet creëren in de bestaande berging (9 punten), en dakisolatie aanpakken voor label C. Geraamde kosten: €11.200. Geraamde huur: €1.215. Scenario C: voluit gaan voor vrije sector — een hybride warmtepomp (label B haalbaar, want geen aardgas-vrij dus geen all-electric route), volledige vloerisolatie, HR++ overal, de keuken én badkamer renoveren, en de WTW-installatie die in een woning van dit type 6 punten oplevert. Geraamde kosten: €23.500. Geraamde huur: €1.510.

Marco koos voor scenario C, en daar zijn een paar harde redenen voor die ik graag deel. Ten eerste: zijn financieringsconstructie. Hij had bij de aankoop een aflossingsvrije hypotheek genomen tegen 4,2%, met de afspraak dat hij binnen 18 maanden zou herfinancieren op basis van het nieuwe label. Met label B in plaats van E daalde zijn rente naar 3,6% (groene staffel bij zijn bank), wat hem alleen al €1.770 per jaar bespaarde. Ten tweede: de ISDE-subsidie voor de hybride warmtepomp bedroeg in zijn geval €3.450, wat de netto investering naar €20.050 bracht. Ten derde, en dit was voor hem doorslaggevend: de label-B-eis voor verhuurders die per 2029 ingaat, betekent dat hij sowieso binnen vier jaar deze investering had moeten doen — alleen dan zonder huurverhoging als compensatie, want bij zittende huurders met een lopend contract is een huursprong van €397 op €1.113 vrijwel onmogelijk te realiseren zonder juridisch gedoe.

Acht maanden later staat de woning verhuurd voor €1.495 kale huur (Marco zat iets boven zijn raming), met label B (192 WWS-punten), aan een stel met een gezamenlijk inkomen van €94.000. Geen Huurcommissie-procedure, geen bezwaar, een contract van vijf jaar met indexatie volgens CPI. Marco's bruto rendement is van de oorspronkelijk geprojecteerde 3,1% (op gereguleerde huur) gestegen naar 5,8%. Zijn woningwaarde is door taxateur Van der Helm in oktober opnieuw vastgesteld op €328.000 — €33.000 meer dan zijn aankoopprijs, waarvan de taxateur expliciet €19.000 toeschreef aan de labelsprong.

De les uit deze case is niet dat verduurzamen altijd het juiste antwoord is. De les is dat de keuze tussen middenhuur en vrije sector in Krimpen aan den IJssel in 2026 niet meer wordt gemaakt aan de hand van wat de markt aankan, maar aan de hand van wat de WWS-puntentelling toestaat. En die telling is meedogenloos precies. Eén punt verschil is in dit geval letterlijk €518 per maand geweest — dat is €6.216 per jaar, op één pand.

!Hybride warmtepomp installatie Krimpen

De 3 meest gemaakte fouten

Fout 1: de oppervlaktemeting overslaan. Een belegger die we vorig jaar begeleidden had op basis van het Funda-aanbod gerekend met 95m² gebruiksoppervlak. Bij de officiële NEN 2580-meting bleek het 87m². Dat scheelde 8 punten in rubriek 1 van het WWS, en hij kwam daardoor op 184 punten in plaats van 192 — net géén vrije sector. Resultaat: een huurverlaging van €266 per maand die hij voor de hele looptijd van zijn contract moet slikken. Wat je wél moet doen: laat altijd vooraf een NEN 2580-meting doen door een gecertificeerd meetbureau (€275 tot €425), zeker als je in de buurt van de 187-puntengrens zit. Funda-cijfers zijn marketing, geen meting.

Fout 2: het energielabel verwaarlozen in de planning. In rubriek 9 van het WWS levert label A++++ je 44 punten op, label E slechts 4 punten — een verschil van 40 punten. Een belegger op een rijtje aan de Memlinghof berekende zijn casus met de aanname dat hij label C zou halen (14 punten), maar door een verkeerd type isolatieplaat in het dak (PIR in plaats van PUR, te dun) zakte hij naar label D (8 punten). 6 punten verschil, en hij viel terug van vrije sector naar middenhuur. Wat je wél moet doen: vraag vóór de start een voorlopig energielabel op basis van NTA 8800-berekening (kost €175 tot €250) en bouw 5 punten reserve in.

Fout 3: de verbouwing starten zonder de huurder vooraf te informeren. Bij een lopend contract kun je niet zomaar verbouwen en de huur verhogen. De Huurcommissie heeft in 2024 vier uitspraken gedaan waarbij verhuurders hun huurverhoging terug moesten draaien omdat de verbouwing onvoldoende was afgestemd. Wat je wél moet doen: doe label-sprongen alleen bij leegstand, of sluit vooraf een schriftelijke verbouwingsovereenkomst met de zittende huurder met 70% akkoord-clausule.

Voorbeeld: een appartement op een vierde verdieping

Illustratief voorbeeld, geen specifieke case.

Een particuliere belegger kocht in 2024 een appartement van 68m² op een vierde verdieping in een complex uit 1982. Aankoopprijs €214.000, label F (1 WWS-punt in rubriek 9), totaal 132 WWS-punten. Pure gereguleerde huur, maximaal €855 in 2025. Hij investeerde €14.500 in HR++-glas, vloerverwarming via een hybride warmtepomp (ISDE-subsidie €2.660), en een nieuwe badkamer met thermostatische kraan en tweede toilet. Resultaat: label B (22 punten in rubriek 9), 21 WWS-punten erbij voor de badkamer/keuken, totaal 175 WWS-punten — middenhuur, maximale huur €1.184. Niet de vrije sector dus, maar wel €329 per maand extra huur, een terugverdientijd van 3,7 jaar netto na subsidies, en een woningwaarde-taxatie die €19.000 hoger uitviel dankzij het label. Bij de volgende verbouwingsronde (€8.000 voor WTW-systeem en betere geluidsisolatie) tikt hij wél de 187-puntengrens aan.

!Energielabel B na verduurzaming

Wat dit voorbeeld toont: middenhuur is geen consolatieprijs. Het is voor veel beleggers in Krimpen aan den IJssel het optimum tussen investering en rendement, zeker bij appartementen waar de bouwkundige beperkingen vrije sector lastig maken. Niet elk pand hóeft naar 187 punten. De rekensom op pandniveau bepaalt dat — niet de ambitie.

Voor meer verdieping over de strategie achter puntenoptimalisatie verwijs ik je naar onze gids over WWS-punten verhogen in de vrije sector Krimpen aan den IJssel en de bredere analyse hoeveel WWS-punten je nodig hebt voor vrije sector in 2026. Wie zich specifiek wil oriënteren op de geliberaliseerde-huur-route langs de IJssel-as, kan terecht in WWS-punten verhogen geliberaliseerde huur IJssel. En voor de bredere markt-context is pand naar vrije sector 2026 een goede next read.

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen middenhuur en vrije sector in 2026?

Middenhuur is sinds de Wet betaalbare huur (juli 2024) een gereguleerd segment voor woningen met 144 tot en met 186 WWS-punten, met een maximale kale huur van €1.228,07 per maand in 2026 (na 3,65% indexatie). Vrije sector begint vanaf 187 WWS-punten en kent geen wettelijk maximum — je vraagt wat de markt biedt. Het verschil van één punt kan dus letterlijk honderden euro's per maand schelen, en dat maakt de WWS-puntentelling de belangrijkste rekensom bij elke aankoop in Krimpen aan den IJssel.

Hoeveel WWS-punten heeft een gemiddelde Krimpense tussenwoning?

Op basis van de circa 40 schouwen die wij in deze gemeente per jaar doen, ligt de gemiddelde tussenwoning bouwjaar 1965-1985 onaangepakt rond de 135-150 punten. Het energielabel is daarbij de grootste variabele: label E levert 4 punten, label B levert er 22, en label A++++ zelfs 44. Met een gerichte verduurzaming van €12.000 tot €25.000 is in vrijwel alle gevallen de vrije-sector-grens van 187 punten haalbaar, mits het pand bouwkundig niet beperkt wordt door een te kleine oppervlakte of een gebrek aan tweede toilet.

Mag ik de huurprijs verhogen na een verbouwing?

Bij leegstand: ja, je stelt simpelweg een nieuwe huurprijs op basis van de nieuwe WWS-telling. Bij een zittende huurder: alleen als er sprake is van een "geriefsverbetering" volgens artikel 7:255 BW en de huurder schriftelijk akkoord gaat (of 70% van de huurders in een complex bij collectieve renovatie). De Huurcommissie toetst de verhoging achteraf. In de praktijk adviseren wij vrijwel altijd om grote labelsprongen bij leegstand uit te voeren — dat scheelt jaren juridisch gedoe.

Is vrije sector altijd rendabeler dan middenhuur?

Nee. De rekensom hangt af van drie factoren: de investering die nodig is om de 187-puntengrens te halen, de marktconforme huur in jouw specifieke buurt, en de terugverdientijd inclusief subsidies. Bij appartementen op hogere verdiepingen, kleine woningen onder de 70m², of panden met monumentale beperkingen is middenhuur soms het rendabelere optimum. Reken altijd beide scenario's door op netto rendement na 10 jaar, niet alleen op maandhuur.

Welke subsidies kan ik gebruiken voor verduurzaming?

De belangrijkste in 2026 zijn de ISDE-regeling (warmtepomp, zonneboiler, isolatie), de SVVE voor verhuurders bij grotere ingrepen, en de gemeentelijke regelingen die Krimpen aan den IJssel sinds 2025 hanteert voor isolatie-ingrepen tot €1.500 per woning. Stapelen mag, maar pas op met de volgorde: ISDE moet vóór de installatie worden aangevraagd, niet erna. Per jaar wijzigen de bedragen — check altijd actueel via rvo.nl.

Wat gebeurt er met label-E-panden vanaf 2029?

De Rijksoverheid heeft de label-D-eis voor verhuurders bevestigd per 1 januari 2029. Vanaf die datum mag je een woning met label E, F of G niet meer commercieel verhuren. Voor Krimpen aan den IJssel betekent dit dat een aanzienlijk deel van de jaren-'70-voorraad vóór 2029 minimaal naar label D moet — en daarmee is de keuze om "even niets te doen" feitelijk al weg. Beter nu doorpakken naar B of A en de huurpotentie meteen meenemen.

Hoe zit het met de huurprijzen in andere regio's?

De dynamiek in Krimpen aan den IJssel lijkt op die in andere middelgrote gemeenten rond Rotterdam. Voor de bredere context is onze analyse over huurprijzen in de vrije sector in provincie Utrecht interessant — daar zien we vergelijkbare patronen rond de 187-puntengrens, maar met een hoger absoluut huurniveau door de Utrechtse marktkrapte.

```html

```