Hoeveel WWS-punten heb je nodig voor vrije sector in 2026? Exact antwoord + waarom velen er net onder vallen

187 WWS-punten is in 2026 de grens voor vrije sector. Dat is de officiële liberalisatiegrens, hard vastgelegd in het Besluit Huurprijzen Woonruimte (Bhw). Eén punt minder — 186 — en je pand valt nog in de middenhuur met een wettelijk maximum van €1.228,07. 187 punten of meer en je mag vragen wat de markt geeft.

Drie cijfers die elke verhuurder in 2026 moet kennen, alle drie geïndexeerd met +3,65% per 1 januari:

Tussen 186 en 187 zit dus €6,85 wettelijk maximum verschil — maar in de echte markt vaak €400-600 per maand. Dat is waarom we deze grens zo serieus nemen. (Voor het volledige systeem: WWS-puntentelling hub.)

Waarom 187 en niet 175 of 200?

Het getal 187 is niet willekeurig. Per 1 juli 2024 verhoogde de Wet Betaalbare Huur (WBH) de middenhuur-grens van 142 naar 186 punten. Vanaf 187 is je pand "geliberaliseerd" — buiten het WWS-toezicht op prijs.

Voor 1 juli 2024 lag de grens op 142 punten. Veel beleggers die destijds vlak boven 142 punten zaten, kwamen daardoor opeens in het gereguleerde segment. In 2026 is dat de status quo — geen herindexering van de grens-punten te verwachten tot 2028.

Waar de meeste verhuurders stranden: vlak onder 187

Op basis van puntentellingen die wij in 2025-2026 hebben uitgevoerd op Maxiko-projecten zien we een opvallend patroon. De meeste woningen waar we mee starten zitten tussen 155 en 175 punten — net onder de grens. De "afstand" verschilt sterk per type pand:

De makkelijkste sprong: vooroorlogse herenhuizen. Ze hebben veelal m² genoeg, een tweede toilet, een buitenruimte. Het label is vaak slecht (D/E), waardoor één goede isolatieronde + warmtepomp de label-sprong oplevert die ze nodig hadden.

Wat is een punt eigenlijk waard in 2026?

Voor de meeste verhuurders is het verschil tussen 186 en 187 punten een uitsluitende vraag van euro's per maand:

• In middenhuur (186 pt): maximaal €1.228 — vast, niet boven te gaan
• In vrije sector (187 pt): marktprijs, wat in Haagse beleggerspanden vaak €1.500-2.000 per maand betekent

Dat is een verschil van €270-770 per maand op één enkel puntje. Bij BAR-factor 15 (= 15× jaarhuur als marktwaarde) is dat tussen €48.600 en €138.600 waardestijging — voor het oversteken van die ene grens.

De zeven manieren om die laatste paar punten te halen

Stel je staat op 180 punten. Je hebt nog 7 punten nodig. De goedkoopste routes:

1. Tweede wastafel in de badkamer — €600-800 + 1 punt rubriek 5
2. Aanrechtkeuken verlengen naar 2.5m+ — €1.500-3.000 + 2 punten rubriek 6
3. Mechanische ventilatie WTW — €4.500 + 1 labelstap (typisch 4-6 punten via rubriek 9)
4. 8 zonnepanelen — €4.500 + 1 labelstap (4 punten via rubriek 9)
5. Dakraam erbij — €1.500-2.500 + (geen punten, wel comfortwaarde)
6. Apart toilet ipv toilet-in-badkamer — €1.200-2.000 + 1 punt rubriek 5
7. Uitbouw of dakkapel — €8.000-15.000 + 6-12 punten via rubriek 1 (m²)

Voor +7 punten uit 180 is vaak de combinatie wastafel + aanrecht + zonnepanelen genoeg. Kosten: €6.500-8.500 netto. Opbrengst: €350-500 per maand huurverhoging permanent.

Echte case: van 162 naar 189 punten

In het Zeeheldenkwartier Den Haag pakten we begin 2026 een appartement aan voor een belegger op label E (puntensom 162). Werkzaamheden: dakisolatie, gevelisolatie, vloerisolatie, HR++ kozijnen, mechanische ventilatie, lucht-water warmtepomp, 8 zonnepanelen, plus aanrechtkeuken-verlenging en tweede wastafel.

Project-omvang: €18.053 (incl. BTW, na €3.200 ISDE-subsidie).

Punten-resultaat: rubriek 9 +24 (label E → A), rubriek 6 +2 (keuken 2.4m), rubriek 5 +1 (wastafel). Eindstand 189 punten. Vrije sector gehaald met 2 punten marge.

Maandhuur ging van €1.180 naar €1.595 — een huurverhoging van €415/mnd. Op een investering van €18K netto.

Wat je WEL moet doen

1. Vraag eerst een professionele puntentelling aan (€200-400) voor je begint te verbouwen. Anders investeer je in dingen die niet over de drempel helpen.
2. Bouw 3-5 punten marge in. 187 met nul marge is risicovol — de Huurcommissie kan na hertelling 1-2 punten anders waarderen dan jouw eigen telling.
3. Documenteer met NTA8800-rapport van een EP-W certificeerder. Alleen dat telt formeel voor het WWS.
4. Stapel subsidies: ISDE + SVOH + DUMAVA + BTW-0% zonnepanelen kan netto-out-of-pocket halveren.
5. Plan rond contractmomenten. Vrije sector geldt bij nieuw contract — niet automatisch voor lopende huurders. (Diepere uitleg in Pand naar vrije sector 2026.)

Wat je NIET moet doen

1. Op exact 187 punten mikken. Bouw marge in.
2. Geld in een keuken steken zonder eerst de labelsprong uit te zoeken. Een €15K keuken kan minder punten opleveren dan €5K isolatie.
3. De WOZ-cap negeren. Bij een laaggewaardeerde woning lukt het mogelijk niet om boven 187 te komen, ongeacht wat je doet.
4. Een puntentelling van 5 jaar geleden vertrouwen. De rubrieken en grenzen zijn sinds 2024 ingrijpend gewijzigd.
5. Op de huidige huurder bouwen zonder nieuw contract. Vrije sector werkt alleen vanaf het volgende contract.

Twee hidden gems

Hidden gem 1 — WOZ-bezwaar kan je redden. Als je net onder de 187 dreigt te blijven door een te lage WOZ-cap, dien dan eerst een WOZ-bezwaar in om de waarde omhoog te krijgen. Een hogere WOZ = hogere cap = meer punten doorgelaten. Soms ben je daarmee al boven 187 zonder een steen te verleggen.

Hidden gem 2 — Gestapelde bouw kent etage-bonus. Een appartement op de 2e etage of hoger krijgt enkele extra punten via rubriek 4 (uitrusting/comfort). Niet voor woningen met lift — dan wordt het neutraal.

Veelgestelde vragen

1. Mag ik op exact 187 punten huur boven €1.234,92 vragen?

Ja — vanaf 187 punten geldt geen huurmaximum meer. Dat is letterlijk de grens.

2. Wat als de huurcommissie achteraf 185 punten telt ipv 187?

Dan val je terug in middenhuur. Het contract is dan deels nietig voor het deel boven het wettelijk max. Vandaar het advies: bouw 3-5 punten marge in.

3. Geldt 187 ook voor onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur)?

Nee. Onzelfstandige woonruimte valt onder WWS-O met eigen drempelwaarden. (Zie WWS-O kamerverhuur.)

4. Wat als de huurder bezwaar maakt na nieuwe contract?

Hij heeft 6 maanden de tijd om de Huurcommissie te vragen of het pand boven de liberalisatiegrens uitkomt. Documenteer daarom voor je verhuurt.

5. Hoeveel kost een professionele WWS-scan?

€200-400 voor een woning. Wij doen het bij Maxiko vaak gratis voor klanten die ook verbouwen — vraag het.

6. Kan ik na 2026 in vrije sector blijven als de regels veranderen?

Lopende contracten in vrije sector blijven onder hun regime. Nieuwe regels (zoals 2028) gelden alleen voor nieuwe contracten. Dat geeft je een buffer-window voor wie nu de stap maakt.

Wat nu doen?

Wil je weten hoeveel punten jouw pand nu heeft en hoeveel je nog tekort komt voor de 187? Stuur het adres en de huidige huurprijs via maxiko.nl/contact — wij maken een gratis indicatieve doorrekening: huidige stand, te overbruggen punten, kosten + subsidies per scenario, opbrengstprognose en marge. Geen verplichtingen, alleen cijfers waarmee je morgen een beslissing kunt nemen.