Bernd Stahli (NSI): 'Leegstand hoort erbij in vastgoed'

Leegstand is geen incident, het is een rekenpost. Grote kantorenbeleggers calculeren het in hun businessmodel, accepteren afwaarderingen en compenseren met scherpere huurcontracten op de panden die wél lopen. Voor particuliere verhuurders met één tot tien woningen werkt het niet anders — alleen voelt elke maand leegstand in een huurwoning veel persoonlijker. Tijd om dat zakelijker te bekijken: hoeveel leegstand kun je je veroorloven, en wanneer is een upgrade tussen twee huurders door slimmer dan snel doorverhuren tegen de oude prijs?

De rekensom: hoeveel leegstand kun je hebben?

Pak een doorsnee tussenwoning in Den Haag van 75 m², bouwjaar 1965, energielabel D. Op WWS scoort zo'n pand vaak rond de 142 punten — net onder de sociale grens van 143 punten (€932,93 per maand in 2026). Stel je verhuurt 'm nu voor €920. Jaarhuur €11.040.

De vorige huurder zegt op. Je hebt twee opties.

Optie A — snel opnieuw verhuren tegen €925: twee weken leeg, dan tekent de volgende huurder voor minimaal 24 maanden. Inkomstenderving: ongeveer €425.

Optie B — drie maanden leeg voor een verbouwing: spouwmuurisolatie, HR++ glas op de woonkamer, een nieuwe inductiekookplaat, douche met thermostaatkraan en een paar slimme ingrepen die samen 12 WWS-punten opleveren. Investering: €18.000. Pand gaat naar 154 punten en label B. Je zit nu boven de 143-grens, dus de woning wordt liberaliseerbaar zodra het puntenaantal richting 187 kan — maar zelfs binnen het gereguleerde segment ga je naar €1.005 als maximale huur. Inkomstenderving tijdens verbouwing: €2.760.

Het verschil tussen A en B is €2.335 aan gemiste huur. De nieuwe huur ligt €85 per maand hoger, dus puur op cashflow heb je dat in 28 maanden terugverdiend. Maar de échte winst zit in de pandwaarde.

Zo reken je dit zelf: jaarhuur × multiplier

Bij beleggingsvastgoed wordt de pandwaarde benaderd als jaarhuur ÷ BAR (bruto aanvangsrendement). In de Randstad ligt de BAR voor woningen rond 5,5% — elke extra euro jaarhuur levert dus ongeveer €18 méér pandwaarde op (1 ÷ 0,055).

Terug naar het rekenvoorbeeld. €85 extra huur per maand = €1.020 extra jaarhuur. In Den Haag (multiplier ~18) betekent dat een waardestijging van circa €18.360. Op een investering van €18.000 is dat een terugverdientijd van... direct. De huurverhoging is dan gratis cashflow bovenop.

Drie maanden leegstand voor zo'n upgrade is geen verlies — het is de goedkoopste manier om je pand een waardesprong te laten maken zonder dat een huurder erover hoeft te onderhandelen. Dit principe is hetzelfde als wat we eerder uitwerkten in de goedkoopste route van label D naar B voor verhuurders.

De hidden gem: muteer tussen huurders, niet tijdens

In de praktijk zien wij dat verhuurders die plannen maken om "ergens dit jaar nog te verduurzamen" vaak vastlopen op huurderlogistiek. Een spouwmuur isoleren met meubels in huis? Lukt. Maar HR++ glas plaatsen, een warmtepomp installeren, een nieuwe douche bouwen en een meterkast updaten ín bewoonde staat — dat verdubbelt makkelijk je doorlooptijd en je kosten.

Het venster tussen twee huurders is goud waard. Acht weken die je normaal als "leegstandverlies" boekt, zijn de enige acht weken waarin je écht efficiënt kunt werken. Bij dit soort opwaarderings-trajecten plannen wij bij Maxiko de verbouwing standaard ín dat venster: opzegging binnen → quickscan binnen een week → verbouwing van 4-6 weken → opgeleverd pand met hogere puntenscore → nieuwe huurder tegen nieuwe prijs.

Een tweede minder bekend inzicht: de combinatie van een douche met thermostaatkraan en een glazen scheidingswand is goed voor +1 WWS-punt, terwijl de meerkosten boven een standaardrenovatie nauwelijks €600 zijn. Dat is een puntprijs van €600 — versus €15.000+ voor een puntsprong via een warmtepomp. Stapel de goedkope ingrepen eerst; pas dán de grote installatietechniek. We schreven er eerder over in WWS-punten 2026 voor de thermostaatkraan douche.

Wanneer is leegstand wél een probleem?

Niet elke leegstand is strategisch. De vraag is: kun je de huur ná de verbouwing zó verhogen dat de gederfde huur binnen 24-36 maanden is goedgemaakt via cashflow, of binnen 0-12 maanden via waardestijging? Een snelle test:

De laatste twee regels zijn waar de echt grote sprongen zitten. Een splitsing of WWS-O-ombouw naar kamerverhuur verandert de financiële DNA van het pand fundamenteel — daar is drie maanden leegstand verwaarloosbaar.

Wat je wél moet voorkomen: leegstand zónder plan. Een pand dat zes weken leegstaat omdat je nog "aan het nadenken bent over een aannemer" kost je puur geld zonder waardecreatie. De truc is om de planning vóór de opzegging klaar te hebben: aannemer geselecteerd, offerte getekend, materialen besteld, vergunningen in orde. Dan begint de verbouwing op dag 3 na sleuteloverdracht en niet op dag 60.

Voor verhuurders met panden op label D speelt daar nog iets extra's: vanaf 2029 mogen die volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving niet meer regulier worden verhuurd. Wie nu een mutatiemoment ongebruikt voorbij laat gaan, schuift het probleem door naar een markt waarin álle label-D-verhuurders tegelijk aannemers zoeken. We schreven er eerder over in Bbl-handhaving per 2029: wat label D voor verhuurders inhoudt.

Slim omgaan met leegstand vraagt voorbereiding

Klinkt logisch, maar in de praktijk geen zin in het regelwerk? Maxiko neemt het hele traject over — WWS-puntenanalyse vooraf, verbouwingsplan met puntensprong-garantie, vergunningstraject, uitvoering binnen het mutatievenster, en oplevering met meetrapport zodat je direct tegen de nieuwe maximumhuur kunt verhuren. Eén partij, één planning, één eindafrekening. Stuur je adres in voor een gratis quickscan en we rekenen het scenario voor jouw pand door.

Veelgestelde vragen

Hoeveel leegstand is normaal voor een particuliere verhuurder?

In een gezonde portefeuille reken je 2-4% structureel leegstand in — ongeveer 1 maand per 2-3 jaar per woning. In de Randstad ligt het lager (1-2%), in krimpregio's hoger (5-8%). Een mutatie zonder verbouwing duurt meestal 2-4 weken; mét verbouwing 6-12 weken.

Loont het om tussen huurders door te verbouwen of beter ná oplevering?

Tussen huurders door is bijna altijd voordeliger. Je werkt sneller, goedkoper en kunt direct de hogere huur vragen aan de nieuwe huurder zonder huurcommissie-procedure. Bij een zittende huurder moet elke huurverhoging via het wettelijk pad lopen, zoals beschreven in huurverhoging na verbouwing 2026.

Wat kost een label D naar B-verbouwing voor een tussenwoning?

Voor een gemiddelde rijwoning van 75-100 m² ligt het pakket tussen €15.000 en €22.000: spouwmuurisolatie, HR++ glas, dakisolatie waar nodig en een efficiëntere CV of (hybride) warmtepomp. Subsidies via ISDE en eventueel SVOH kunnen €3.000-€7.000 schelen.

Moet ik nu al actie ondernemen voor de 2029-label-D-deadline?

Ja, en wel om twee redenen. Ten eerste: aannemerscapaciteit in 2028 wordt schaars en duur. Ten tweede: een mutatiemoment in 2026 of 2027 is logistiek veel makkelijker dan een gedwongen verbouwing met huurder in 2028.

Hoe weet ik wat mijn pand nu écht aan WWS-punten heeft?

Door een onafhankelijke puntentelling te laten doen op basis van het actuele labelrapport, plattegrond en voorzieningenlijst. Bijna elke verhuurder die we spreken zit 3-15 punten af van wat hij dacht — meestal naar boven, soms naar beneden. Een quickscan kost niets en kan duizenden euro's per jaar aan misgelopen huur blootleggen.

```json

{