Huurverhoging na verbouwing 2026: het wettelijk pad

Je hebt geïnvesteerd in je verhuurpand. Nieuw label, hogere WWS-puntentelling, betere woonkwaliteit. Nu wil je de huur verhogen. Dat klinkt logisch — en het is juridisch mogelijk — maar het traject daarvoor is strikt geregeld, zeker onder de Wet Betaalbare Huur (WBH) die per 1 juli 2024 van kracht is.

Overweeg je te splitsen? Bekijk woning splitsen: vergunning, verbouwing en de puntentelling per adres — inclusief de vergelijking splitsen / kamers / optimaliseren.

Waarom het wettelijk pad cruciaal is

Veel verhuurders denken dat ze na een verbouwing simpelweg een nieuw huurcontract kunnen sturen. Dat klopt niet. Een huurcontract is een lopende overeenkomst — huurverhogingen boven de wettelijke jaarlijkse indexatienorm vereisen een formele procedure.

Doe je dit niet correct, dan kan de huurder naar de Huurcommissie stappen en de huurverhoging (gedeeltelijk) terug laten draaien — ook als je investering volledig terecht en aantoonbaar was.

Bron: Huurcommissie — huurprijswijziging na woningverbetering.

Drie segmenten onder Wet Betaalbare Huur 2024

Het middensegment is nieuw: vóór WBH vielen woningen boven de oude liberalisatiegrens automatisch in de vrije sector. Sinds juli 2024 zijn woningen tot en met 186 punten gereguleerd.

Bron: Volkshuisvesting Nederland — huurprijsgrenzen.

Stap 1: Nieuwe WWS-puntentelling na de ingreep

Voordat je een huurverhoging kunt doorvoeren, moet je weten wat de nieuwe puntentelling is. Wat verandert er door verduurzaming?

De energielabel-component (rubriek 4) is bij verduurzaming veruit de grootste driver. Bij een eengezinswoning F → A: +50 punten — genoeg om van sociaal naar middensegment of zelfs vrije sector te springen.

Laat de puntentelling uitvoeren door een gecertificeerd EPA-adviseur (BRL 9500). De puntentelling is de basis voor de huurverhoging-mededeling.

Stap 2: Huurder informeren — 3 maanden van tevoren

De Huurcommissie en de Wet huurprijzen woonruimte schrijven voor: minimaal 3 kalendermaanden van tevoren schriftelijk informeren. De mededeling moet bevatten:

1. De huidige huurprijs.
2. De nieuwe huurprijs.
3. De ingangsdatum.
4. De nieuwe WWS-puntentelling.
5. De reden van de huurverhoging (woningverbetering).

Stuur aangetekend. Bewaar bewijs van ontvangst.

Let op: bij een lopend sociaal-huurcontract mag de huur niet zomaar boven de sociale grens (€932,93 in 2026) worden verhoogd, ook al geeft de nieuwe puntentelling daarvoor de grondslag. De huurder heeft recht op huurcommissie-toets binnen 3 maanden.

Stap 3: Huurcommissie-procedure en verweer

De huurder kan binnen 6 weken na ontvangst van de mededeling bezwaar maken bij de Huurcommissie. Toetspunten:

• Is de puntentelling correct uitgevoerd (NTA 8800, juiste rubrieken)?
• Klopt de nieuwe huurprijs bij de puntentelling (Bijlage I Uhw)?
• Zijn de formaliteiten gevolgd (3-maands-termijn, schriftelijke mededeling)?

Voor een sterk dossier:

• Laat de puntentelling uitvoeren door een gecertificeerd adviseur, niet zelf.
• Zorg dat de verbouwing-facturen en het energielabel-certificaat in je dossier zitten.
• Houd je strikt aan de 3-maands-termijn.

Bron: Huurcommissie — beleidsboek WWS.

Drie scenario's uitgewerkt

Scenario A: Sociaal naar sociaal (label E → C, +26 pt)

Pand gaat van 100 punten naar 126 punten. Maximale huur (Bijlage I Uhw 2026): €637,67 → €816,14. Huurder heeft lopend contract op €550.

Procedure: 3 maanden van tevoren mededeling. Huurcommissie-toets mogelijk op verzoek huurder. Geen verdere complicaties — woning blijft in sociaal segment.

Scenario B: Sociaal naar middensegment (label F → A, +50 punten rubriek 4)

Pand gaat van 95 totaal-punten naar 145 punten. Maximale huur: €603,32 → €946,61. Huurder heeft lopend contract op €600.

Procedure: zelfde formele route, maar de huurder kan bij Huurcommissie de puntentelling én het energielabel-certificaat laten controleren. Verduurzaming moet aantoonbaar zijn uitgevoerd. Het middensegment is nieuw gereguleerd — Huurcommissie toetst of de huurprijs binnen €1.228,07 (bij 186 pt) valt.

Scenario C: Middensegment naar vrije sector (puntenscore 187+)

Als de woning door verduurzaming boven de 186-puntengrens uitkomt, wordt het een geliberaliseerde huurwoning. Dat verandert de contractvorm:

• Een lopend contract kan niet zomaar omgezet worden. Zolang dat contract loopt, geldt de overeengekomen huur.
• Pas bij een nieuw contract (nieuwe huurder) kun je de woning als geliberaliseerd verhuren.
• Een zittende huurder kan de liberalisatie aanvechten als de puntentelling niet klopt.

Dit scenario vraagt juridisch advies naast de puntentelling.

Marktwaarde-impact bij Scenario C: als bij contractwisseling de huur van €932 naar bijvoorbeeld €1.500/mnd kan, ben je €568/mnd × 12 = €6.816/jr extra huur. Bij BAR-factor ~15× = +€102.000 marktwaarde voor dat ene pand. Dit overstijgt vrijwel altijd de verbouwingsinvestering — wat verduurzaming financieel zo sterk maakt voor verhuurders.

Vijf veelgemaakte fouten

Rol van Maxiko

Maxiko is aannemer — geen huurrecht-adviseur. Onze bijdrage:

• Volledige verbouwingsdocumentatie (facturen, foto-dossier voor en na, energielabel-certificaat).
• WWS-puntentelling voor en na (standaard onderdeel).
• Aansturing BRL 9500-adviseur voor energielabel-opname.

Voor de formele huurverhoging-mededeling en Huurcommissie-procedure verwijzen we naar een huurrecht-adviseur of vastgoedjurist.

Lees aannemer voor verduurzaming verhuurwoning en de aannemer-checklist.

Volgende stap

Wil je na verbouwing een waterdicht puntentelling-dossier voor huurverhoging? Bekijk pakketten op /prijzen of vraag pandscan aan via /contact.

Bron: Huurcommissie | Volkshuisvesting Nederland | Rijksoverheid — Wet Betaalbare Huur