Geliberaliseerde huurwoning: wat mag, wat loont in 2026?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 20 July 2026.

Vorige maand kreeg ik een telefoontje van een belegger uit Voorburg. Hij had drie appartementen in Bezuidenhout, allemaal verhuurd voor €1.150 kaal, en dacht dat hij netjes in de vrije sector zat. "Geliberaliseerd, toch?", vroeg hij. Ik moest hem teleurstellen: onder de nieuwe Wet betaalbare huur zit hij met die huurprijs én met een energielabel D niet meer in de vrije sector, maar in het middenhuursegment met een gereguleerde maximumhuur. Verschil in zijn portemonnee: ongeveer €2.800 aan huurderving per jaar, per woning.

Een geliberaliseerde huurwoning is in 2026 een woning waarvan de aanvangshuur boven €1.234,92 per maand ligt (187 WWS-punten of meer) én die daadwerkelijk aan die puntengrens voldoet volgens het Woningwaarderingsstelsel. Zit je daaronder, dan gelden de gereguleerde regels — ook als het huurcontract zegt van niet. Het contract volgt de wet, niet andersom.

In dit stuk leg ik uit waar de grenzen liggen in 2026, waarom label D vanaf 2029 alles verandert, en hoe wij een woning netjes in de vrije sector houden. Concrete cijfers, echte wijken, geen theorie.

Zelf rekenen? Met de rekentool huurprijs berekenen vrije sector zie je in twee minuten of je woning de 187 WWS-punten haalt en welke huur je mag vragen.

Wat is een geliberaliseerde huurwoning precies in 2026?

Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 kent Nederland drie segmenten: sociale huur (tot 143 WWS-punten, max €932,93 in 2026), middenhuur (144–186 punten, max €1.228,07) en vrije sector oftewel geliberaliseerd (187 punten of meer, aanvangshuur minimaal €1.234,92). De liberalisatiegrens is dus niet meer één getal, maar een combinatie van puntenaantal én aanvangshuur.

Wat betekent dat in de praktijk? Een woning met 200 WWS-punten mag je vragen wat je wilt — €1.400, €1.800, €2.200 — mits die aanvangshuur boven €1.234,92 ligt. De huurder kan de eerste zes maanden nog wel naar de Huurcommissie stappen om te laten toetsen of de woning inderdaad 187+ punten scoort. Klopt dat niet? Dan valt de woning met terugwerkende kracht in het middensegment, en betaal je een deel terug.

Volgens de Huurcommissie kwamen er in 2024 en 2025 aanzienlijk meer toetsingsverzoeken binnen dan verwacht. Data van het CBS laat zien dat ongeveer 40% van de particuliere huurwoningen in de Randstad in het middensegment zit — dus onder die 187-puntengrens, ook als de verhuurder dat niet doorhad. Dat is precies waar het misgaat.

De indexatie voor 2026 staat op +3,65% voor de vrije sector, gebaseerd op CAO-loonontwikkeling plus 1%. Voor gereguleerde huur ligt dat percentage lager. Reken je met een verkeerd segment, dan indexeer je fout — en dat is een klacht bij de Huurcommissie waard.

Hoe wij dit zouden aanpakken

Als ik morgen een pand kreeg om te beoordelen voor geliberaliseerde verhuur, zou ik niet beginnen met de huurcontracten of met de makelaar bellen. Ik zou beginnen met een schouw. Meetlint mee, energielabel opvragen bij RVO, en de WWS-puntentelling doen vóórdat er ook maar één advertentie live gaat. Waarom? Omdat ik in de afgelopen twee jaar simpelweg te vaak heb gezien dat beleggers dachten "dit is een chique appartement, dat zit heus wel boven de grens", en dan bij de puntentelling op 172 of 178 uitkomen. Net níet. En dan zit je muurvast in het middensegment.

Bij een recente schouw aan de Heemskerkstraat in Bezuidenhout hadden we een appartement van 78 m², bouwjaar 1928, met een keuken uit 2015 en een badkamer uit 2011. Op papier een prima vrije-sector-woning. Puntentelling: 181. Vier punten tekort. De eigenaar wilde de huur op €1.450 zetten, maar met 181 punten mocht dat wettelijk niet — het middensegment plafonneerde hem op €1.196,84. We hebben gekeken waar de winst zat. Isolatie van het dak (RC van 2,5 naar 5,0) leverde een label-sprong van D naar B op, wat volgens rubriek 4 van het WWS 8 punten extra betekent — van 8 naar 22 punten. Totaal 195 punten, ruim in de vrije sector. Kosten van de ingreep: €7.200. Extra huur per maand: circa €253. Terugverdientijd zonder rekening te houden met leegstand: 28 maanden.

Wat mensen onderschatten is de tijdlijn. Een huurder die op 1 februari intrekt, kan tot 1 augustus naar de Huurcommissie. Dat betekent dat je in die zes maanden je puntentelling waterdicht moet hebben, inclusief onderbouwing van energielabel, oppervlaktes en voorzieningen. In onze ervaring is dat het grootste struikelblok: verhuurders die geen recent energielabel hebben, of die uitgaan van een label dat verlopen is. Volgens RVO is een energielabel tien jaar geldig, maar bij een verbouwing tussentijds vervalt dat. Dan sta je met lege handen bij de Huurcommissie.

De tweede les uit onze praktijk: dubbelcheck de puntentelling met een gecertificeerde WWS-calculator én laat er iemand met bouwkundige ervaring naar kijken. Rekentools zijn strak, maar of die 6,2 m² keuken écht als keuken telt of eigenlijk een keukenblok in de woonkamer is — dat vraagt oog. En vier punten verschil zit precies daar.

Voorbeeld: van middenhuur naar vrije sector met €8.000

Voorbeeld (illustratief): een particuliere belegger met een bovenwoning van 82 m² in het Laakkwartier, bouwjaar 1932, oorspronkelijk energielabel E en 168 WWS-punten. Aanvangshuur die hij mocht vragen in 2026: maximaal €1.109,64 (middensegment). Zijn ambitie: geliberaliseerd verhuren voor €1.450 kaal.

We hebben een verduurzamingspakket samengesteld: spouwmuurisolatie (€2.400), vloerisolatie kruipruimte (€1.800), HR++ glas in de voorgevel (€2.900) en een slimme thermostaat plus CV-optimalisatie (€900). Totaal €8.000. Resultaat: energielabel sprong van E naar B, wat volgens WWS-rubriek 4 een sprong betekent van 4 naar 22 punten — 18 punten winst. Nieuwe puntentelling: 186 punten. Nog steeds één punt tekort.

Extra ingreep: vervanging van de badkamer, waardoor sanitair een extra punt scoort. Eindtotaal: 189 punten. Geliberaliseerd. Aanvangshuur €1.450 gerealiseerd, jaarlijkse meerhuur €4.085 (t.o.v. gereguleerde max), terugverdientijd op de €8.000+badkamer (€4.500) samen: ongeveer 37 maanden. Meer over deze rekensom lees je in onze analyse over de ROI van €8.000 verduurzaming.

In Den Haag: waar zit de vrije sector nog?

Den Haag is een stad van uitersten als het om huursegmenten gaat. De vrije sector concentreert zich rond een handvol wijken: Statenkwartier, Archipel, Willemspark, Benoordenhout en delen van Bezuidenhout. Dit zijn de wijken met de grotere vooroorlogse herenhuizen, appartementen boven de 80 m² en voorzieningen die makkelijk 190+ WWS-punten halen. Aanvangshuren in het Statenkwartier voor een appartement van 90 m² liggen doorgaans tussen €1.550 en €2.100, afhankelijk van staat en label.

In het Laakkwartier en Vruchtenbuurt is het beeld gemengder. Vooroorlogse etagewoningen van 60–75 m² komen vaak uit op 160–180 punten — middensegment territorium. Wil je hier geliberaliseerd verhuren, dan moet je investeren. Meestal €5.000–€10.000 aan verduurzaming en soms een badkamer- of keukenrenovatie erbij. Wij zien in deze wijken de meeste vraag naar puntentelling-scans, want de marges tussen middenhuur en vrije sector zijn hier vaak 15–25 punten — te doen, maar niet gratis.

Bezuidenhout is een tussen-wijk. De jaren '20 en '30-woningen scoren van origine 170–185 punten. Een goede badkamer, een keuken uit dit decennium en een label C brengen je richting 190. De Heemskerkstraat, Theresiastraat en omgeving Bezuidenhoutseweg zijn hotspots voor beleggers die willen liberaliseren, mede omdat de huurdersdoelgroep — expats, ambtenaren, consultants — bereid is €1.400–€1.700 te betalen voor een goed appartement.

Voorhout, Vogelwijk en delen van Loosduinen (Wateringseveld) zitten qua nieuwbouw structureel in de vrije sector; nieuwbouw scoort standaard 200+ punten door label A/A+ en moderne voorzieningen. Voor bestaande bouw in oudere delen van Loosduinen ligt het puntenniveau lager.

Voor een gedetailleerde rekenmethode van de puntengrens verwijs ik naar onze uitleg over de liberalisatiegrens berekenen.

Hoe verhoudt Bezuidenhout zich tot omliggende wijken?

Als je overweegt om in of rond Bezuidenhout te investeren met het oog op geliberaliseerde verhuur, is het nuttig om de wijk in context te zien. Statenkwartier zit één laag hoger qua prijs en prestige, Laakkwartier één laag lager qua puntenscore-uitgangspositie, en Voorhout is de nieuwbouw-tegenhanger.

Wat deze tabel laat zien: in het Statenkwartier is 70% van de huurwoningen van origine geliberaliseerd, in het Laakkwartier maar 20%. Wil je in het Laakkwartier vrije-sector-verhuur doen, dan is verduurzaming bijna altijd nodig. In het Statenkwartier gaat het vaker om onderhoud en positionering.

De vibe verschilt ook. Bezuidenhout heeft de dichtheid van een stadswijk maar met veel groen langs de Bezuidenhoutseweg. Statenkwartier is rustiger, meer villa-achtig, met makkelijkere toegang tot Scheveningen. Archipel is de meest gemêleerde: statige straten naast de Javastraat met horeca. Laakkwartier is in transitie — investeerders die vroeg instappen met een verduurzamingsplan kunnen hier de komende vijf jaar de grootste waardestijging pakken, mits het uitpakt zoals de gemeente voorspiegelt.

Wij hebben in het Statenkwartier meerdere isolatie-projecten begeleid; zie onze case over isolatie in Statenkwartier-huurwoningen voor concrete cijfers.

Wat verandert er tot 2029?

Twee harde deadlines om in de agenda te zetten. Ten eerste: vanaf 2029 mogen verhuurders geen woningen met energielabel E, F of G meer verhuren. Dat is geen strikte "label D-eis" zoals eerder gecommuniceerd — de wet mikt op label D of beter voor de sociale sector, en label C of beter voor de vrije sector als voorstel. Volgens rijksoverheid.nl wordt de exacte definitieve norm eind 2026 vastgesteld. Ten tweede: vanaf 2027 komen er strengere aftopping-regels in het middensegment, en de indexatie voor vrije sector wordt CAO+1% met een plafond.

Wat betekent dit voor jou? Als je nu een woning verhuurt met label E of F in de vrije sector, tikt de klok. Investeer je niet, dan mag je vanaf 2029 überhaupt niet meer verhuren aan een nieuwe huurder. Bij lopende contracten is er soms overgangsrecht, maar zeker weten doen we dat pas als de wet er ligt.

Rendementstechnisch is nú investeren bijna altijd verstandiger dan wachten. De kosten van isolatie- en installatiewerk stijgen jaarlijks met circa 4–6% (data van Bouwend Nederland), en aannemers worden schaarser richting 2028–2029 als iedereen tegelijk moet verduurzamen. Voor onze aanpak van verhuur onder de nieuwe wet, zie ook huurwoning verhuren in 2026.

Wat kost het om een woning te liberaliseren?

Om je een concreet gevoel te geven van de investeringen die nodig zijn om een woning van middensegment naar geliberaliseerd te tillen:

Volgens RVO kunnen verhuurders ISDE-subsidie aanvragen voor isolatie en warmtepompen; de subsidie bedraagt circa 15–30% van de investering afhankelijk van maatregel en jaar. Check rvo.nl voor actuele bedragen in 2026.

Veelgestelde vragen

Wat is de liberalisatiegrens in 2026?

De liberalisatiegrens in 2026 ligt op €1.234,92 aanvangshuur per maand, gekoppeld aan 187 WWS-punten. Beide voorwaarden moeten kloppen: een aanvangshuur boven dat bedrag én een woning die feitelijk 187 punten of meer scoort volgens het Woningwaarderingsstelsel. Voldoet één van beide niet, dan valt de woning in het middensegment (144–186 punten, max €1.228,07) of sociale segment (t/m 143 punten, max €932,93). De Huurcommissie kan dit binnen zes maanden na aanvang van de huur toetsen.

Mag ik zelf de huur bepalen bij een geliberaliseerde huurwoning?

Ja, bij een écht geliberaliseerde woning (187+ punten én aanvangshuur boven de grens) bepaal je zelf de aanvangshuur. Wel geldt vanaf 2025 een maximale jaarlijkse indexatie: voor 2026 is dat +3,65%, gebaseerd op CAO-loonontwikkeling plus 1%. Dit percentage wordt jaarlijks door de rijksoverheid vastgesteld. Zet je meer in het contract, dan is dat deel nietig en kan de huurder het terugvorderen.

Wat gebeurt er als mijn woning net onder de puntengrens zit?

Dan valt de woning in het middensegment en gelden gereguleerde maximumhuren. Vaak zit het verschil in kleine, verhelpbare zaken: energielabel-sprong via isolatie (rubriek 4 kan tot 18 punten winst opleveren), moderne badkamer, betere keuken, of een berging die je nog niet had meegerekend. In onze ervaring is vier tot tien punten winst met een investering van €5.000–€10.000 realistisch bij vooroorlogse woningen in Den Haag.

Wanneer kan een huurder mijn huurprijs laten toetsen?

Bij aanvang van het huurcontract heeft de huurder zes maanden de tijd om de aanvangshuur te laten toetsen door de Huurcommissie. Deze bevoegdheid geldt sinds de Wet betaalbare huur voor alle nieuwe contracten, ook in de vrije sector, mits de puntentelling onder de 187-grens uitkomt. Toetst de Huurcommissie de woning op minder punten dan jij dacht? Dan wordt de huur met terugwerkende kracht verlaagd en moet je het teveel betaalde terugstorten.

Is een geliberaliseerde huurwoning nog aantrekkelijk als belegging in 2026?

Ja, mits het pand écht boven de 187-puntengrens zit én je vóór 2029 op minimaal label D à C komt. Rendementen op geliberaliseerde huur liggen in Den Haag doorgaans op 4–5,5% netto na kosten, tegen 2,5–3,5% in het middensegment. Het verschil rechtvaardigt vrijwel altijd een investering van €5.000–€10.000 in verduurzaming, mits de puntentelling na de ingreep waterdicht is. Zie ook onze case over huurwoning Holy Vlaardingen.

Wat is het verschil tussen middenhuur en geliberaliseerd?

Middenhuur is een nieuw segment sinds 1 juli 2024 en loopt van 144 tot en met 186 WWS-punten, met maximumhuren tot €1.228,07 in 2026. Geliberaliseerd (vrije sector) begint bij 187 punten en €1.234,92 aanvangshuur. Het cruciale verschil: in middenhuur gelden wettelijke maximumhuren en beperkte indexatie, in de vrije sector bepaal je de aanvangshuur zelf en indexeer je binnen het jaarplafond. Slechts een handjevol punten verschil kan honderden euro's per maand schelen.

Moet ik een energielabel hebben om te mogen verhuren?

Ja, sinds 2015 is een geldig energielabel verplicht bij verhuur (en verkoop). Het label is tien jaar geldig, tenzij er tussentijds een verbouwing plaatsvindt die de energieprestatie beïnvloedt — dan moet je een nieuw label laten opstellen. Vanaf 2029 mogen woningen met label E, F of G niet meer verhuurd worden aan nieuwe huurders. Voor de puntentelling en dus je huursegment is het label doorslaggevend: rubriek 4 van het WWS geeft label A++++ 44 punten, label G 0 punten.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.