Woning splitsen: van één pand naar meerdere zelfstandige huurstromen
Een herenhuis van 180 m² als geheel verhuren levert één gereguleerde huur op. Datzelfde pand gesplitst in twee of drie zelfstandige appartementen betekent twee of drie eigen puntentellingen, eigen adressen en eigen huurcontracten — vaak met een fors hogere totaalhuur én een hogere waarde per m² bij verkoop. Maxiko begeleidt het hele traject: haalbaarheid, vergunning, bouwkundige splitsing en de puntentelling per nieuwe woning.
En waarom nu rekenen.
| Feit | Wat het betekent |
|---|---|
| Elke zelfstandige woning krijgt een eigen WWS-telling | 2× of 3× een middenhuur kan meer opleveren dan 1× een grote gereguleerde woning |
| Kleinere eenheden halen relatief meer WOZ-punten per m² | De relatieve WOZ-component beloont compacte woningen |
| Zelfstandige appartementen zijn los verkoopbaar | Exit-flexibiliteit: per appartement uitponden in plaats van het hele pand ineens |
| Gemeenten stellen eisen: quota, minimale oppervlakte, parkeernorm, geluidseisen | Zonder vergunningstoets vooraf is elke verbouwing een gok |
De rekensom is niet altijd positief: splitsingskosten, de gemeentelijke eisen en de WOZ-cap kunnen de businesscase breken. Soms is puntenoptimalisatie van het bestaande pand slimmer dan splitsen — die afweging maken we in de quickscan expliciet, met cijfers naast elkaar.
Van haalbaarheidstoets tot twee eigen adressen.
- Een haalbaarheidstoets die splitsen, kamerverhuur en optimaliseren cijfermatig naast elkaar zet.
- De splitsings- en omgevingsvergunning geregeld, met constructeursberekeningen en tekeningen.
- Een bouwkundige splitsing: brand- en geluidwerende scheiding, eigen entrees, eigen meterkasten en installaties.
- De BAG-adressen en de stukken die de notaris nodig heeft voor de kadastrale splitsing.
- Per nieuwe woning een WWS-telling en een eigen energielabel met bewijsdossier.
Onze aanpak in zes stappen.
Quickscan (gratis)
Adres + plattegrond. Wij toetsen bestemmingsplan, splitsingsbeleid van jouw gemeente en maken de eerste vergelijking: splitsen vs. optimaliseren als geheel.
Haalbaarheidsplan
Indeling per nieuwe woning, constructieve consequenties, WWS-telling per eenheid, kostenraming en verwachte huur- en waardesprong.
Vergunningstraject
Splitsingsvergunning (waar vereist), omgevingsvergunning voor de verbouwing, constructeursberekeningen en tekeningen.
Bouwkundige splitsing
Brandwerende en geluidwerende scheiding tussen de woningen, eigen entrees, eigen meterkasten en installaties, eigen sanitair en keukens.
Administratieve afwikkeling
Nieuwe BAG-adressen bij de gemeente en — bij verkoopsplitsing — de kadastrale splitsingsakte via jouw notaris.
Oplevering + WWS-telling per adres
Elke nieuwe woning krijgt een eigen puntentelling met bewijsdossier en (na verduurzaming) een eigen energielabel.
Wat kost splitsen?
Sterk pandafhankelijk; de grote posten, incl. btw tenzij vermeld:
| Post | Richtprijs |
|---|---|
| Constructeursberekening | €850-€2.200 |
| Doorbraak/draagconstructie (staal, geleverd + geplaatst) | €1.850-€2.400 per m¹ |
| Constructiewerk bij doorbraak, totaal | €8.000-€22.000 |
| Extra badkamer per nieuwe woning | €6.500-€9.500 (basis) |
| Extra keuken per nieuwe woning | afhankelijk van niveau; telt mee in WWS-rubriek keuken |
| Brand-/geluidwerende scheidingsconstructies | per situatie, uit de schouw |
| Nieuwe meterkast + aansluitingen per woning | via netbeheerder + installatiewerk |
| Totale bouwkundige splitsing in twee woningen (indicatie) | doorgaans €85.000-€165.000 bij volledige renovatie van 100 m²+; lichtere splitsingen daaronder — vaste aanneemsom na schouw |
Daarnaast: leges voor de vergunning (per gemeente), notaris- en kadasterkosten bij verkoopsplitsing. Het haalbaarheidsplan zet alle posten onder elkaar vóór je beslist. Verdieping: brandscheiding en geluidseisen bij splitsing.
Splitsen, kamers of optimaliseren?
Drie routes naar meer rendement uit hetzelfde pand — en ze sluiten elkaar uit, dus kies op cijfers:
- Splitsen in zelfstandige appartementen: hoogste investering, eigen puntentelling en exit per eenheid.
- Kamerverhuur via kamerverhuur-ombouw: lagere investering, WWS-O-regime, omzettingsvergunning nodig.
- Optimaliseren als geheel via WWS-optimalisatie: laagste investering, bestaande woning naar de volgende huurgrens tillen.
De quickscan zet de drie routes voor jouw pand naast elkaar in één overzicht. Krijgt elke nieuwe woning daarna een labelsprong nodig? Dan sluit verduurzaming per nieuw adres direct aan.
Echte projecten, verifieerbare feiten.
Wij voeren splitsingen en herindelingen uit door heel Nederland, inclusief de kadastrale en BAG-afwikkeling richting gemeente.
Totaalrenovatie met opbouw
Herindeling en volledige renovatie van een Haags pand over meerdere bouwlagen — meer oppervlak, meer WWS-punten.
Huur €940 → €1.480/mnd · opbouw
Renovatie en verduurzaming in één traject
Volledige renovatie van een verhuurpand — rapport, vergunning en uitvoering uit één hand.
Huur €700 → €1.100/mndAlle projecten
Bekijk het volledige portfolio met de uitgevoerde ingrepen per pand.
100+ projecten sinds 2023Rekenen én bouwen — uit één hand.
Wij rekenen vóór we bouwen.
WWS-puntentelling volgens het Huurcommissie-beleidsboek en de energielabel-berekening zitten in eigen huis — elke offerte is te onderbouwen met punten en labelstappen.
Eén partij, eigen regie.
Van schouw tot oplevering onder één planning en één aanspreekpunt: constructie, isolatie, glas, installaties, sanitair en afwerking — met een vast netwerk van vakspecialisten.
Vergunningen en registratie geregeld.
Omzettings- en splitsingsvergunningen, de subsidieaanvraag (met een gespecialiseerde partner, no-cure-no-pay) en het laten registreren van het nieuwe energielabel horen bij het traject.
Verifieerbaar bewijs.
Onze labelsprongen staan geregistreerd in EP-online — na te rekenen, geen loze belofte. Een bewijsdossier met foto's, maten en label hoort bij elk rapport.
Voor splitsen betekent dat: wij leggen de drie routes cijfermatig naast elkaar — splitsen is niet altijd de winnende som, en dat zeggen we ook.
Maxiko is een handelsnaam van Maximilius B.V. · KvK 61880493
Vergunning op zak als de bouwploeg vrijkomt.
De haalbaarheids- en vergunningsfase kan direct starten; gemeentelijke doorlooptijden voor splitsingsvergunningen lopen van 8 tot 26 weken. De bouwkundige uitvoering plannen we aansluitend — grote splitsingsprojecten hebben een eerstvolgend startmoment in september 2026 (peildatum juli 2026). Wie nu de haalbaarheid laat toetsen, heeft de vergunning op zak tegen de tijd dat de bouwploeg vrijkomt.
Heb ik een vergunning nodig om mijn woning te splitsen?
In de meeste grotere gemeenten wel: een splitsingsvergunning (soms "woningvormingsvergunning") voor het bouwkundig splitsen, en bij verkoop per appartement daarnaast een kadastrale splitsingsakte via de notaris. Het beleid verschilt sterk per gemeente — sommige wijken zitten op slot. Wij toetsen dit als eerste stap.
Wat kost een woning splitsen?
De bouwkundige kant loopt van enkele tienduizenden euro's voor een lichte splitsing tot €85.000-€165.000 wanneer het pand tegelijk volledig gerenoveerd wordt. Daarbovenop komen leges, constructeur (€850-€2.200) en bij verkoopsplitsing notaris- en kadasterkosten. Het haalbaarheidsplan geeft de vaste aanneemsom.
Levert splitsen altijd meer huur op?
Nee. Twee kleine woningen halen samen vaak méér maximale huur dan één grote, maar de investering, de WOZ-cap en gemeentelijke eisen kunnen de businesscase breken. Daarom vergelijken we splitsen altijd met kamerverhuur en met optimaliseren als geheel — op cijfers, niet op gevoel.
Hoe lang duurt een splitsingstraject?
Reken op 8-26 weken gemeentelijke doorlooptijd voor de vergunning en daarna enkele maanden bouw, afhankelijk van de omvang. Totaal is 6-12 maanden van eerste toets tot oplevering een reëel beeld.
Krijgt elke nieuwe woning een eigen energielabel en puntentelling?
Ja. Na de splitsing registreren we per adres een energielabel en leveren we per woning een WWS-telling met bewijsdossier — de basis onder elk nieuw huurcontract.
Kan ik gesplitste appartementen los verkopen?
Ja, mits er naast de bouwkundige splitsing ook een kadastrale splitsing in appartementsrechten is gepasseerd bij de notaris (met splitsingsakte en VvE-oprichting). Wij leveren de bouwkundige stukken die de notaris daarvoor nodig heeft.
Is jouw pand splitsbaar — en is splitsen de beste route?
Stuur adres en plattegrond in. Je krijgt de vergunbaarheids-check plus de vergelijking splitsen / kamers / optimaliseren.