Huis verkopen bij scheiding: verkopen of overnemen?

De veronderstelling dat een huis verkopen bij scheiding dezelfde kostenopbouw heeft als een gewone verkoop, klopt niet. Er zijn twee routes, verkoop aan een derde of overname door een van jullie, en die lopen al bij de eerste post uit elkaar. Bij overname vraagt de bank een gevalideerd taxatierapport voordat zij de vertrekkende partner uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ontslaat, ook als er geen makelaar aan te pas komt. Bij verkoop komt die post er niet, maar komen er andere. De verdeling van een woning tussen ex-partners is bovendien vrijgesteld van overdrachtsbelasting, terwijl een koper van buiten die wel betaalt (Rijksoverheid, 2025, overdrachtsbelasting).

Dat verschil zit lager in de stapel dan de meeste mensen kijken. Wie begint bij de vraagprijs en van daaruit naar beneden rekent, ziet het niet. Wie van onderaf opbouwt, ziet het meteen: taxatie, notaris, hypotheekafwikkeling, belasting en pas als laatste de opbrengst. Dit stuk bouwt beide routes zo op, van de kleinste post naar de grootste, en zet er de rechtstreekse verkoop aan Vestora naast. Aan het eind weet je welke route bij jouw situatie past en wat je morgen doet.

Waarom overname en verkoop niet dezelfde rekening opleveren

De onderste post: taxatie en notaris

Bij overname is de onderste post het taxatierapport. De bank die één partner alleen de hypotheek laat dragen, wil een gevalideerde waarde zien; zonder dat rapport begint zij niet aan het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Daarboven komt de notaris. Die maakt een akte van verdeling, schrijft de nieuwe eigendomsverhouding in bij het Kadaster en regelt zo nodig een nieuwe hypotheekakte als de blijvende partner extra moet lenen om de ander uit te kopen. Overdrachtsbelasting ontbreekt in deze stapel. De regel staat in de Wet op belastingen van rechtsverkeer: verdeling van een gemeenschap tussen ex-echtgenoten of geregistreerde partners geldt niet als belaste verkrijging. Dat is een regel, geen toezegging over jouw aangifte; controleer met de notaris of jullie eronder vallen, want samenwoners zonder registratie vallen er niet zonder meer onder.

Bij verkoop aan een derde is de onderste post anders. Geen taxatierapport voor de bank, wel een energielabel, want dat is verplicht bij overdracht. Daarboven de notaris voor de leveringsakte en het aflossen van de hypotheek, daarboven de makelaarscourtage als je via een makelaar verkoopt, en daarboven een periode van leegstand of dubbele woonlasten terwijl de woning te koop staat. Verkoop je rechtstreeks aan Vestora, dan vallen drie van die posten weg voor de verkoper: notaris, kadasterinschrijving en energielabel betaalt Vestora, en een makelaar is er niet. Hoe die stappen precies lopen, staat op de pagina hoe rechtstreeks verkopen werkt.

De bovenste post: wie de hypotheek draagt

Helemaal boven in de stapel zit de hypotheek. Bij overname moet één inkomen de lening dragen, en dat is de post waar de meeste overnames stranden. Een collega zal zeggen dat je dan eerst moet laten taxeren en daarna pas met de bank praten. Ik zou dat niet doen. Bel eerst de bank en vraag wat het maximale leenbedrag is op één inkomen; als dat bedrag onder de openstaande schuld ligt, is het taxatierapport weggegooid geld en is verkoop de enige route die overblijft. Die volgorde scheelt weken.

Hoe een bezichtiging en een bod bij een scheiding verlopen

Een bezichtiging bij Vestora duurt ongeveer dertig minuten en wordt gedaan door een eigen taxateur zonder commissiebelang. Dat laatste is bij een scheiding geen detail. Een makelaar verdient aan de verkoopprijs en heeft er dus belang bij om hoog te beginnen en de woning op Funda te zetten, met foto's, een bordje en bezichtigingsrondes waar jullie beiden voor thuis moeten zijn of afspraken over moeten maken. Bij een rechtstreekse verkoop is er één afspraak. Eén van jullie hoeft erbij te zijn, of een gemachtigde, en er komt niemand kijken die alleen komt kijken. Binnen 48 uur na die bezichtiging ligt er een bod op papier: een PDF met de opbouw van het bedrag en een concept-koopovereenkomst zonder voorbehoud, dus zonder financieringsvoorbehoud en zonder ontbindende voorwaarde voor een bouwkundige keuring. Dat bod is veertien dagen geldig. Die veertien dagen zijn bewust ruim genomen, omdat bij een scheiding twee mensen ja moeten zeggen en die twee mensen zelden op dezelfde dag in dezelfde stemming zijn.

De verrassingen zitten zelden in de woning zelf. Achterstallig onderhoud is voor Vestora geen reden om af te zien, omdat er een eigen bouwbedrijf in de groep zit dat de verbouwcalculatie maakt; het bod verrekent het onderhoud, meer niet. Een huurder in de woning is ook geen reden om af te zien, omdat de exploitatie in de groep zit en verhuurde panden gewoon met huurder worden gekocht. De verrassingen zitten in de papieren. Staat de woning op naam van één van jullie terwijl jullie in gemeenschap van goederen zijn gehuwd, dan tekenen jullie toch beiden. Loopt er een betalingsachterstand bij de bank, dan kijkt die bank mee en wil zij weten wanneer het geld komt; in dat geval schakelt Vestora rechtstreeks met de bank, zoals ook gebeurt bij een verkoop onder financiële druk. En is er geen overeenstemming tussen jullie twee over het verkopen zelf, dan houdt het op. Vestora tekent niet met één partner tegen de wil van de andere en gaat ook niet bellen om de twijfelende partner te overtuigen. Het bod ligt er, veertien dagen, en daarna vervalt het.

Waar loopt de tijd weg? Niet bij Vestora. De 48 uur en de veertien dagen zijn vast. De tijd loopt weg in de weken vóór de bezichtiging, waarin één partner nog hoopt op overname en de ander al wil verkopen, en in de dagen ná het bod, waarin jullie samen naar de notaris moeten. Een makelaar zal zeggen dat je op de open markt altijd de hoogste prijs haalt en dat elk rechtstreeks bod daaronder ligt. Dat is een hardnekkig misverstand bij een scheiding. De vraagprijs op Funda is een verwachting, geen bedrag; wat je uiteindelijk overhoudt, is de gerealiseerde prijs min courtage, min de maanden dubbele lasten, min de kans dat de koper afhaakt op zijn financieringsvoorbehoud en jullie opnieuw beginnen. Het bod van Vestora is een bedrag op papier, zonder voorbehoud, met een datum bij de notaris. Welke van de twee hoger uitkomt, hangt af van jullie woning en jullie geduld. Mijn advies is om het bod in ieder geval op te vragen, omdat het niets kost en jullie daarna pas weten waarmee je de makelaarsroute moet vergelijken.

Stappenplan: van gezamenlijke beslissing tot notaris

1. Bepaal samen de route. Vraag bij de bank op wat één inkomen maximaal kan dragen. Ligt dat onder de schuld, dan is overname van tafel en verkoop de route. Dit kost een telefoontje en een middag.
2. Voer het adres in voor een indicatie. Op vestora.nl via de PandScan, zonder account. Gratis, direct. De indicatie is geen bod, maar geeft een eerste beeld om het gesprek tussen jullie twee mee te voeren.
3. Plan één bezichtiging van ongeveer 30 minuten. Een eigen taxateur komt kijken; één van jullie is erbij of geeft een ander een volmacht. Geen kosten.
4. Ontvang binnen 48 uur het bod op papier. PDF met opbouw en concept-koopovereenkomst, zonder voorbehoud. Het bod is 14 dagen geldig, zodat jullie beiden rustig kunnen lezen en overleggen.
5. Leg de verdeling van de opbrengst vast. Bij gemeenschap van goederen is dat in beginsel half-half; bij huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract staat de verdeelsleutel in die akte. Dit hoort in het echtscheidingsconvenant of in een aparte afspraak die de notaris meeneemt.
6. Kies een notaris. Vestora werkt met kantoren in Den Haag, Rotterdam en andere steden, maar de notaris is jullie keuze; de kosten zijn voor Vestora.
7. Teken binnen 14 dagen. Beide partners tekenen, of één met volmacht van de ander. De hypotheek wordt bij de notaris afgelost uit de koopsom; het restant staat dezelfde dag op de rekening en wordt verdeeld volgens stap 5.

De twee routes naast elkaar, van onder naar boven

Wat dit in Zuid-Holland en Den Haag anders maakt

De woningvoorraad waar scheidende eigenaren in Den Haag mee zitten, is voor een groot deel gebouwd tussen 1895 en 1940: portieketagewoningen en beneden-bovenwoningen in wijken als het Regentessekwartier, het Zeeheldenkwartier, de Schilderswijk en het Valkenboskwartier. De cases die Vestora openbaar heeft gemaakt vallen precies in die periode, met een woning uit 1895 aan de Newtonstraat 286 en twee panden uit 1934 aan de Monstersestraat 2 en de Elandstraat 1D. Zulke woningen hebben twee eigenschappen die bij een scheiding zwaar wegen. Ze zitten bijna altijd in een VvE, en die VvE is bij oudere portieken vaak slapend of net wakker, met een meerjarenonderhoudsplan dat nog niet is gefinancierd. Een koper op de open markt laat daar een bouwkundige keuring op los en trekt het onderhoud van de prijs af, of haakt af. Voor Vestora is het onderhoud een regel in de verbouwcalculatie van Maxiko, niet een reden om te wachten.

De tweede eigenschap is verhuurde staat. In Den Haag, Rotterdam en Leiden is een deel van de etagewoningen die tijdens een relatie zijn gekocht op enig moment verhuurd, soms omdat één partner al eerder verhuisde. Een verhuurde woning is op de open markt lastig te verkopen aan een particulier die er zelf wil wonen, omdat de huurder huurbescherming heeft. Vestora koopt met huurder en al. Dat is bij een scheiding een uitweg die veel eigenaren niet zien: de woning hoeft niet leeg voor de verkoop, en jullie hoeven niet eerst een huurder uit te kopen om van de gezamenlijke hypotheek af te komen.

Rotterdam heeft daarnaast veel naoorlogse portiekflats op Zuid en in Prins Alexander, waar de VvE-bijdrage vaak wel loopt maar het onderhoud aan gevel en dak grote posten kent. Ook daar geldt: het bod verrekent, de verkoop wacht er niet op.

Wat er in 2026 verschuift

Vier ontwikkelingen raken een huis verkopen bij scheiding dit jaar rechtstreeks.

De hypotheekrente ligt hoger dan in de jaren waarin veel van de lopende hypotheken van scheidende stellen zijn afgesloten. Wie de woning wil overnemen, moet de nieuwe lening of het extra deel tegen de huidige rente afsluiten. Dat maakt overname op één inkomen vaker onhaalbaar dan een paar jaar terug, en verkoop dus vaker de route die overblijft. Cijfers over jouw situatie geeft alleen de bank.

De Wet betaalbare huur, in werking sinds 1 juli 2024, regelt de huurprijs van woningen in het middensegment via het woningwaarderingsstelsel (Rijksoverheid, 2024, Wet betaalbare huur). Voor stellen die de woning tijdelijk verhuurden en nu willen verkopen, betekent dit dat de huurprijs bij een nieuwe verhuring gebonden kan zijn. Een koper die zelf gaat verhuren rekent daarmee. Vestora rekent daarmee ook, maar koopt wel.

De overdrachtsbelasting voor woningen die niet als eigen woning gaan dienen gaat volgens het Belastingplan 2026 omlaag naar 8 procent, van 10,4 procent in 2025 (Rijksoverheid, 2025, Belastingplan 2026). Voor de verkoper verandert er niets aan de rekening, want die belasting is voor de koper; voor de verdeling tussen ex-partners blijft de vrijstelling staan.

De woningprijzen lagen volgens de prijsindex bestaande koopwoningen van CBS en Kadaster in 2025 opnieuw hoger dan een jaar eerder (CBS, 2025, prijsindex bestaande koopwoningen). Dat klinkt gunstig voor verkopers, maar voor overname is het het tegendeel: een hogere taxatiewaarde betekent een hoger bedrag dat de blijvende partner aan de vertrekkende moet uitkopen.

Veelgestelde vragen over een huis verkopen bij scheiding

Kan mijn ex de verkoop aan Vestora tegenhouden als de woning op mijn naam staat?

Bij een huwelijk in gemeenschap van goederen is de woning gemeenschappelijk, ook als alleen jouw naam in het Kadaster staat. Beschikken over een gemeenschappelijk goed doen jullie samen; dat volgt uit Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Weigert je ex, dan kun je de rechter vragen de verdeling te bevelen of vervangende toestemming te geven (Rechtspraak, 2025, scheiden). Vestora tekent niet met één partner zonder handtekening of volmacht van de ander.

Wat gebeurt er met de hypotheek als de verkoopprijs lager is dan de schuld?

Dan blijft er een restschuld over. De notaris lost bij de overdracht af wat er aan koopsom is, en het tekort blijft een schuld aan de bank waar jullie in beginsel beiden hoofdelijk voor aansprakelijk zijn, ook na de scheiding. Hoe de bank die restschuld afwikkelt, hangt af van de bank en jullie afspraken. Vestora schakelt bij een lopende achterstand rechtstreeks met de bank over de datum van betaling; over de restschuld zelf beslist alleen de bank.

Moet de woning leeg zijn voordat Vestora koopt?

Nee. Een woning met huurder wordt met huurder gekocht, omdat de exploitatie in de groep zit. Een woning waar een van jullie nog woont, kan tot de overdracht bewoond blijven. Spullen die niemand meer wil, hoeven niet eerst weg; bij een erfenis zit leeghalen standaard in het aanbod, en bij een scheiding kun je dat bij de bezichtiging bespreken. De woning hoeft niet opgeknapt, niet geschilderd en niet gefotografeerd.

Hoe wordt de opbrengst verdeeld als we niet half-half hebben afgesproken?

Vestora betaalt de koopsom aan de notaris. Die lost de hypotheek af en verdeelt het restant volgens wat er in jullie convenant, huwelijkse voorwaarden of samenlevingscontract staat. Staat er niets, dan gaat de notaris uit van de wettelijke verdeling die bij jullie regime hoort. Leg de verdeelsleutel dus vast vóór de notarisafspraak; dat scheelt discussie op de dag van tekenen en is een regel tussen jullie twee, niet iets waar Vestora een rol in heeft.

Is het bod bij een scheiding lager omdat Vestora weet dat we snel willen?

Het bod wordt opgebouwd uit Kadaster, WOZ, BAG, recente transacties, eigen taxatiedata en de verbouwcalculatie van Maxiko, en een mens controleert het. De reden van verkoop staat niet in die opbouw. Je krijgt de opbouw in de PDF, dus je kunt zelf zien waar het bedrag uit bestaat. Wil je weten hoe dat zich verhoudt tot verkopen via een makelaar, lees dan hoe verkopen zonder makelaar in het algemeen werkt.

Kan de scheiding al rond zijn voordat de woning verkocht is?

Ja, dat komt vaak voor. De echtscheiding wordt ingeschreven bij de burgerlijke stand terwijl de woning nog gezamenlijk eigendom is; de verdeling van de woning volgt dan later. Dat is juridisch toegestaan, maar praktisch onhandig, omdat jullie beiden hoofdelijk aansprakelijk blijven voor de hypotheek tot de woning is overgedragen of overgenomen. Een verkoop binnen veertien dagen na het bod sluit dat gat sneller dan een verkooptraject via de open markt.

Werkt Vestora ook als een van ons in het buitenland woont?

Ja, met een volmacht. De partner die niet kan komen, tekent een notariële volmacht, in Nederland of bij een notaris ter plaatse met legalisatie, en de andere partner tekent bij de Nederlandse notaris. Hoe dat precies gaat, hangt af van het land en van de notaris die jullie kiezen; vraag het bij het plannen van de afspraak, dan regelt de notaris het vóór de tekendatum in plaats van erna.

Wat je nu doet, hangt af van één ding: kan één van jullie de hypotheek alleen dragen? Zo ja, bel de bank en laat pas daarna taxeren. Zo nee, voer het adres in voor een indicatie en plan de bezichtiging van dertig minuten; binnen 48 uur ligt er een bod op papier dat veertien dagen geldig is, zonder voorbehoud. Op de pagina over verkopen bij scheiding staat wat je meeneemt naar die afspraak. Wil je meteen door, doe dan de verkoopaanvraag — binnen 14 dagen naar de notaris. Geen makelaar, geen Funda, geen bordje: één bod, twee handtekeningen en het bedrag dezelfde dag op de rekening.