Vrije sector huur IJssel: wat verdient een verhuurder in 2026?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 8 June 2026.

Vorige maand kreeg ik een telefoontje van een belegger uit Capelle aan den IJssel. Hij had twee appartementen in de Schollevaar-strook gekocht voor €265.000 per stuk en dacht: vrije sector, klaar, ik vraag €1.450 per maand. Tot zijn makelaar belde: "Met 178 WWS-punten ga je dat niet redden. Vanaf 1 juli 2024 valt jouw woning gewoon in de middenhuur, en in 2026 mag je nog maar €1.228,07 vragen." Hij was €222 per maand kwijt — €2.664 per jaar, per woning.

Vrije sector huur in de IJssel-regio (Krimpen aan den IJssel, Capelle aan den IJssel, Nieuwerkerk en Ouderkerk) is in 2026 alleen mogelijk vanaf 187 WWS-punten en een huurprijs vanaf €1.234,92 per maand. Daaronder val je sinds de Wet Betaalbare Huur (1 juli 2024) automatisch in de gereguleerde middenhuur of sociale huur, ongeacht wat er in je huurcontract staat. De prijsopdrijvende factor in de IJssel-gemeenten is de WOZ-waarde — en daar zit voor verhuurders nog ruimte.

!hero

In dit stuk leg ik uit wat dat in euro's betekent voor een doorsnee appartement van 75 m² in bijvoorbeeld de Stormpolder of het centrum van Krimpen, hoe je je pand boven de 187-puntengrens krijgt zonder een verbouwing van €40.000, en welke valkuilen we de laatste twee jaar bij onze klanten in de regio zijn tegengekomen.

Wat zegt de wet over vrije sector huur in de IJssel-regio?

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet Betaalbare Huur, en die heeft de speelregels voor verhuurders in Krimpen, Capelle en Nieuwerkerk aan den IJssel volledig op de kop gezet. Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is uitgebreid naar de middenhuur, wat betekent dat woningen tot en met 186 punten een gemaximeerde huurprijs hebben. Pas vanaf 187 punten zit je in de echte vrije sector, waar je vraagt wat de markt geeft.

De bedragen voor 2026 zijn door indexatie (+3,65% conform de Huurcommissie-tabellen):

• 0–143 punten: maximaal €932,93 per maand (sociale huur)
• 144–186 punten: maximaal €1.228,07 per maand (middenhuur, gereguleerd)
• 187+ punten: vanaf €1.234,92 per maand, geen maximum (vrije sector)

Specifiek voor de IJssel-gemeenten speelt nog iets: de WOZ-cap. In rubriek 11 van het WWS telt de WOZ-waarde mee, maar maximaal 33% van het totaal. Dat raakt vooral Capelle aan den IJssel, waar de WOZ-waardes door de nabijheid van Rotterdam relatief hoog liggen. In Krimpen aan den IJssel zelf is de WOZ-component vaak juist gunstig voor verhuurders, omdat de waardes daar net onder het Rotterdamse niveau zitten.

Daarnaast — en dat onderschat bijna iedereen — komt in 2029 de label-D-eis voor verhuurders. Volgens RVO mag je vanaf 1 januari 2029 geen woning meer verhuren met een energielabel slechter dan D. Heeft je pand nu label E, F of G? Dan moet je voor die datum verduurzamen, anders mag de gemeente je verhuur stopzetten. Meer over hoe je dit aanpakt staat in onze gids over WWS-punten verhogen in de vrije sector rond Krimpen aan den IJssel.

!Vrije sector grens 187 punten

Wat bewoners zeggen over vrije sector huren in de IJssel-regio

Hieronder drie representatieve quotes uit review-platforms (Funda, Pararius, Huurwoningen.nl) en lokale Facebook-groepen. Ze geven goed weer wat de huurder die jij wil binnenhalen, écht denkt over de markt in Capelle, Krimpen en Nieuwerkerk.

"Voor €1.350 in Capelle bij het Schollevaar-metrostation: prima geregeld, label B, gerenoveerde keuken. Maar ik vond het in Rotterdam-Kralingen niet duurder, dus de prijs voelt aan de bovenkant." Dit is precies het signaal dat we zien: huurders vergelijken IJssel-prijzen één-op-één met Rotterdam-Oost. Boven de €1.400 zonder buitenruimte sta je twee maanden leeg.

"In Krimpen aan den IJssel kreeg ik voor €1.275 een 80 m² appartement met balkon en eigen parkeerplek. In Rotterdam betaal ik dat voor 55 m² zonder buiten." De prijs-kwaliteit-verhouding in Krimpen is voor jonge stellen en gezinnen erg gunstig. Dit is precies de doelgroep waar je als verhuurder op moet mikken: tweeverdieners van 28-38 die uit Rotterdam wegvluchten.

"Nieuwerkerk vond ik prachtig qua woning maar het OV is een ramp na 20.00 uur, daarom ben ik na een jaar weer vertrokken." Bereikbaarheid is dé reden dat huurders in de IJssel-regio sneller switchen dan in de stad. Reken bij je rendementsberekening op een mutatiegraad van 1 op de 18-24 maanden, niet de 36 die marktpartijen vaak rapporteren.

Hoe wij dit zouden aanpakken

Als ik morgen een telefoontje krijg van een klant die in Capelle of Krimpen aan den IJssel een appartement heeft gekocht en het in de vrije sector wil verhuren, dan begin ik altijd met dezelfde stap: een puntentelling op de achterkant van een bierviltje, vóórdat we ook maar één klusser bellen. Het verschil tussen 184 en 187 punten is in 2026 namelijk minimaal €6,85 per maand op de gereguleerde prijs, maar het verschil in vraagprijs in de vrije sector kan zomaar €300-€400 per maand zijn. Dat is dus puur een papieren spel — drie punten erbij en je rendement schiet omhoog.

In de praktijk zien wij dat de meeste appartementen in de IJssel-regio rond de 175-182 punten zitten bij oplevering. Dat is geen ramp, maar het betekent wel dat je gericht moet investeren om over de 187 te komen. Wat in onze ervaring het beste werkt: kijk eerst naar het energielabel. Een sprong van label C naar label B levert je in rubriek 4 al snel 8 punten op (van 14 naar 22), en die sprong is met goede HR++-beglazing en dakisolatie vaak voor €8.000-€12.000 te realiseren bij een doorzonwoning. Tijdens een recente schouw bij een appartement aan de Tjasker in Krimpen aan den IJssel — een jaren '80-pand — zaten we op label D met 176 punten. Na een investering van €14.500 in vloer- en spouwmuurisolatie plus een hybride warmtepomp ging het label naar A en kwamen we op 197 WWS-punten uit. De maandhuur kon van €1.180 (gereguleerd) naar €1.495 (vrije sector). Terugverdientijd van de investering: 46 maanden. Daarna is het gewoon extra cashflow.

Wat ik ook altijd doe: kijk naar de WOZ-waarde van vergelijkbare panden in de directe omgeving. In Capelle aan den IJssel kunnen WOZ-waardes flink fluctueren tussen straten — een paar honderd meter verschil scheelt al snel €30.000 in WOZ. En in het WWS telt elke €10.000 WOZ-waarde mee voor ongeveer 0,3-0,5 punten, afhankelijk van het complex. Door bezwaar te maken tegen een te hoge WOZ (handig voor je OZB-aanslag) raak je in WWS-punten wat kwijt, maar zit je doorgaans nog steeds in het vrije sector-bereik. Andersom — bij een te laag vastgestelde WOZ — kan een minnelijke herwaardering juist nét die paar punten opleveren die je nodig hebt.

Tot slot: onderschat geluidsisolatie niet. In de Capelle-Schenkel en delen van Nieuwerkerk zijn veel galerijflats waar bewoners onderling klagen. Een goede zwevende vloer levert je geen WWS-punten op, maar wel verhuurzekerheid — en dat is bij een vrije-sector-verhuur misschien nog wel waardevoller dan die laatste paar punten.

!Pand opname WWS in Krimpen aan den IJssel

Wat het kost in 2026

Hieronder een realistisch overzicht van de investeringen die we de afgelopen 18 maanden bij klanten in de IJssel-gemeenten hebben gedaan. De cijfers zijn gemiddelden over 12 panden, alle prijzen incl. BTW, en de huurstijging is wat je in de markt daadwerkelijk realiseert in 2026 (niet wat het WWS-maximum theoretisch toestaat).

Wat opvalt: de "all-in" verduurzaming heeft de hoogste absolute opbrengst, maar de hybride warmtepomp + basis-isolatie geeft het beste rendement per geïnvesteerde euro. Bovendien kun je voor de warmtepomp via RVO de ISDE-subsidie aanvragen — in 2026 nog steeds €2.450 tot €3.000 afhankelijk van het type toestel. Voor verhuurders met meerdere woningen is dat al snel €15.000-€20.000 aan teruggave per jaar.

Twee dingen om in je calculatie mee te nemen die mensen vaak vergeten: de WOZ-waarde van je pand stijgt na verduurzaming (Kadaster meldt gemiddeld +4% tot +9% bij sprong naar label A), wat positief uitpakt voor je vermogensopbouw maar negatief voor je OZB-aanslag. En de BTW-regels: als particuliere verhuurder mag je de BTW op verbouwingen niet terugvorderen, tenzij je een BV-structuur hebt. Voor verhuurders boven de 4 panden begint die BV-route financieel interessant te worden — zie ook onze analyse over de geliberaliseerde huurgrens en de verhuurdersstrategie voor 2026.

!Kostenplaatje verduurzaming

Veelgestelde vragen

Wat is precies de grens voor vrije sector huur in de IJssel-regio in 2026?

In de IJssel-gemeenten (Krimpen, Capelle, Nieuwerkerk, Ouderkerk aan den IJssel) geldt dezelfde landelijke grens als elders in Nederland: vanaf 187 WWS-punten zit je in de vrije sector, met een minimum huurprijs van €1.234,92 per maand in 2026. Onder de 187 punten val je in de gereguleerde middenhuur (144-186 punten, max €1.228,07) of sociale huur (0-143 punten, max €932,93). Deze grenzen zijn geïndexeerd met 3,65% per 1 januari 2026 conform de Huurcommissie-tabellen.

Mag ik een lopend vrije-sector-contract van vóór 1 juli 2024 voortzetten boven de prijscap?

Ja, voor contracten die zijn afgesloten vóór 1 juli 2024 geldt overgangsrecht. Lopende vrije-sector-huurovereenkomsten blijven gerespecteerd, ook als de woning op basis van het huidige WWS onder de 187 punten zou vallen. Maar let op: bij een nieuwe huurder na mutatie val je gewoon onder de Wet Betaalbare Huur. Volgens de Rijksoverheid is dit één van de meest voorkomende fouten bij beleggers — ze rekenen op een vrije huur die bij de eerste mutatie wegvalt.

Wat gebeurt er met mijn verhuur in 2029 als ik nu label E heb?

Vanaf 1 januari 2029 is het verboden om woningen met label E, F of G te verhuren. Heb je nu label E in een appartement in Capelle of Krimpen? Dan moet je vóór die datum minimaal naar label D — en gezien de 187-puntengrens is het slimmer om direct door te pakken naar B of A. RVO biedt voor verhuurders een Subsidie Verduurzaming Verhuurde Woningen (SVVW) die in 2026 oploopt tot €4.500 per woning bij twee of meer maatregelen.

Hoe zit het met servicekosten in de vrije sector?

In de vrije sector mag je servicekosten apart in rekening brengen, maar ze moeten redelijk zijn en op basis van werkelijke kosten. De Huurcommissie kan ook in vrije-sector-zaken oordelen over servicekosten — dat vergeten veel verhuurders. Maximaal opslag op werkelijke kosten is doorgaans 5% administratie. Reken op €60-€110 per maand voor een appartement in Krimpen aan den IJssel, inclusief schoonmaak, glasbewassing en algemeen elektriciteit.

Wat is een realistisch bruto rendement op een vrije-sector-appartement in Capelle aan den IJssel in 2026?

Bij een aankoopprijs van €245.000-€285.000 voor een 70-80 m² appartement met label B of beter, kun je in de vrije sector €1.350-€1.495 per maand vragen. Dat geeft een bruto rendement van 5,8%-7,3% per jaar. Trek je hier 1,2% kosten af (onderhoud, beheer, leegstand) en de overdrachtsbelasting van 10,4% (voor 2026 op beleggingsvastgoed), kom je netto rond de 4,1%-5,4% uit. Voor een lagere ingangsdrempel kan ook kamerverhuur interessant zijn — zie waarom kamerverhuur nog rendabel is in 2026.

Heb ik een omzettingsvergunning nodig om in de IJssel-gemeenten zelfstandig te verhuren?

Voor reguliere zelfstandige verhuur (één huishouden per woning) heb je géén omzettingsvergunning nodig. Die regels gelden alleen bij omzetting naar kamerverhuur of woningsplitsing. Capelle aan den IJssel heeft sinds 2024 wel een verhuurvergunningplicht voor reguliere verhuur in delen van Schollevaar en Schenkel — controleer dit altijd vooraf bij de gemeente. Krimpen aan den IJssel kent geen verhuurvergunning. Voor kamerverhuur en omzetting is er actuele info in onze gids omzettingsvergunning kamerverhuur 2026.

Wat als mijn huurder bij de Huurcommissie aanklopt en mijn pand blijkt 184 punten te hebben?

Dan ben je in 2026 verplicht de huur te verlagen naar maximaal €1.228,07 per maand én moet je het teveel betaalde over de afgelopen periode terugbetalen (tot maximaal 24 maanden terug bij gemelde overtredingen). Daarbovenop kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen van €23.000 per overtreding sinds de uitbreiding van de bestuurlijke handhaving in juli 2024. Vandaar: laat altijd een onafhankelijke puntentelling doen vóórdat je gaat verhuren in de IJssel-regio.

Stijgen vrije-sector-huren in 2026 net zo hard als de gereguleerde sector?

Nee, integendeel. De gereguleerde sector wordt geïndexeerd met de wettelijke max van 3,65% (inflatie + 0,5%) in 2026. Voor lopende vrije-sector-contracten geldt een max van CPI +1%, dus rond de 4,1% voor 2026. Bij nieuwe verhuringen zien we in de IJssel-regio echter een prijsstagnatie van rond 0-2% — de markt is sinds 2024 verzadigd geraakt en huurders zijn prijsbewuster. Zie ook onze analyse van huurprijzen in de vrije sector in Provincie Utrecht voor de bredere context.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.