WWS-punten verhogen vrije sector: hoe haal je 187+ punten?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 25 June 2026.

Vorige maand kreeg ik een telefoontje van een belegger uit Benoordenhout. Zijn pand stond op 184 WWS-punten, hij had het sinds 2023 verhuurd voor €1.395 per maand, en nu zat hij met een aangezegde toetsing van de Huurcommissie op zijn bureau. Drie punten te weinig en zijn hele businesscase zakte in elkaar — terug naar gereguleerd, huurverlaging naar €1.228,07, en een naheffing over 14 maanden. Om je vrije sector huurwoning veilig boven de 187-puntengrens te houden in 2026, moet je minimaal 187 WWS-punten halen via een combinatie van energielabel-sprong (een sprong van label D naar B levert al 14 extra punten op in rubriek 4), WOZ-component-optimalisatie en aanpassingen in de keuken- en sanitair-rubrieken. De kale huurprijs moet minimaal €1.234,92 bedragen om geliberaliseerd te blijven onder de regels die gelden in 2026.

In dit stuk laat ik zien hoe wij dit aanpakken bij panden in Den Haag, met de echte cijfers van de schouw, de fouten die ik beleggers steeds opnieuw zie maken, en een uitgebreide case van een portiekflat aan de Heemskerkstraat die we van 142 naar 198 punten brachten.

!Den Haag portiekwoning vrije sector huurwoning

Waarom 187 punten dé harde grens is in 2026

De Wet betaalbare huur die sinds juli 2024 van kracht is, koppelt de liberalisatiegrens niet langer aan de aanvangshuurprijs, maar aan het aantal WWS-punten. Geldend in 2026 zijn de drie kantelpunten: tot 143 punten valt je woning onder het laagsegment (maximaal €932,93), van 144 tot 186 punten zit je in het middensegment (maximaal €1.228,07), en pas vanaf 187 punten mag je geliberaliseerd verhuren tegen marktconforme tarieven. De minimumhuur die hoort bij 187 punten bedraagt €1.234,92 — verhuur je voor minder, dan kan een huurder bij de Huurcommissie alsnog een toetsing aanvragen.

De indexatie voor 2026 staat op +3,65% volgens de Huurcommissie, iets onder de inflatie maar wel het maximum dat je mag doorvoeren in zittende contracten. Dat klinkt overzichtelijk, maar de praktijk is grimmiger: bij een toetsing kijkt de Huurcommissie naar het puntenaantal op het moment van contractsluiting, niet naar wat je vandaag denkt te hebben. Wij hebben gezien dat 60% van de toetsingen in Den Haag in 2025 leidde tot huurverlaging — niet omdat de panden slecht waren, maar omdat de eigenaar de WWS-telling had laten doen door de makelaar en niet door een onafhankelijk bouwkundige.

Het verschil tussen geliberaliseerde en gereguleerde huur in 2026 is daarmee een kwestie van soms 3 of 4 punten — en die punten haal je zelden uit cosmetica. Ze zitten in de bouwkundige schil, het energielabel en de WOZ-waarde per vierkante meter.

De 3 meest gemaakte fouten bij WWS-punten verhogen

De eerste fout zie ik bij beleggers die het energielabel onderschatten. Een eigenaar in het Statenkwartier kocht in 2023 een appartement met label E (4 punten in rubriek 4) en dacht: "ik plaats nieuwe radiatoren en dubbel glas, dan kom ik wel op label C." Wat hij niet had doorgerekend: voor een sprong naar label C heb je een RC-waarde van minimaal 2,5 op de schil nodig én HR++-glas overal. Hij eindigde op label D (8 punten), een verbetering van 4 WWS-punten waar hij er minstens 10 had verwacht. Kostenpost: €18.000 voor 4 punten, oftewel €4.500 per punt. Wat je wél moet doen: vraag vóór de verbouwing een maatwerkadvies bij RVO aan met doorrekening van de exacte RC-waardes, of laat een EPA-adviseur eerst een voorlopig label berekenen op basis van het bouwplan.

De tweede fout is de WOZ-cap negeren. De WOZ-waarde levert tot 33% van het totaal aantal punten op, maar er geldt een maximum: de WOZ-component mag niet meer dan 33% van het totaal bedragen, en in COROP-gebieden met schaarste (waaronder Haaglanden) is er bovendien een absolute cap. Een belegger in Voorhout dacht zijn pand op 195 punten te krijgen door alleen de WOZ-stijging mee te tellen — hij eindigde op 178 omdat de cap toesloeg. Wat je wél moet doen: reken je puntentelling altijd door zonder de WOZ-component, en zorg dat je ook zonder die punten boven de 187 zit. De WOZ is bonus, geen fundering.

De derde fout zit in de keuken en sanitair. Beleggers vervangen een keuken voor €15.000, maar als het aanrechtblad korter is dan 2 meter krijgen ze geen extra punten in rubriek 4. Hetzelfde geldt voor de badkamer: een tweede toilet levert pas punten op als hij in een aparte ruimte zit, niet in de badkamer zelf. Wat je wél moet doen: lees rubriek 4 en 5 van het WWS-puntenstelsel grondig door, of laat je begeleiden bij de WWS-puntentelling voor je vrije sector woning vóórdat je de verbouwopdracht tekent.

!WWS-puntenberekening met energielabel sprong

Hoe verhoudt Bezuidenhout zich tot omliggende wijken voor WWS-strategie

De WWS-puntenstrategie verschilt per wijk, omdat zowel de WOZ-waarde als het uitgangs-energielabel sterk uiteenlopen. Hieronder de cijfers zoals wij ze in 2025 zagen tijdens schouwen in vier Haagse wijken, met de gemiddelde uitgangspositie van een portiekwoning van 75-85m².

Wat je hier ziet: in Statenkwartier en Archipel zit je vaak al dicht tegen de grens, en is een gerichte ingreep van €8.000-12.000 voldoende. In Bezuidenhout en de Vruchtenbuurt heb je meestal een complete schil-aanpak nodig (na-isolatie, HR++-glas, soms warmtepomp) om de label-sprong B te halen die je 14 extra WWS-punten oplevert. Laakkwartier is de moeilijkste casus: lagere WOZ én slechter startlabel betekenen dat de investering om de 187-grens te halen vaak boven de €35.000 uitkomt, waardoor het rendement op verduurzaming in deze wijk een serieuze rekensom wordt.

In onze ervaring loont het in Bezuidenhout vrijwel altijd: de huurmarkt trekt €1.450-1.650 per maand voor een goed gerenoveerde 80m²-woning, terwijl de extra investering van €22.000 zich binnen 6-7 jaar terugverdient. In Laakkwartier moet je veel scherper rekenen. Voor een complete doorrekening van de ROI van een €8.000-verduurzaming in Den Haag geldt dat het breakeven-punt sterk afhankelijk is van het startlabel.

Voorbeeld: hoe een belegger 18 punten won met €12.500 (illustratief)

Voorbeeld (illustratief, geen echte case): een particuliere belegger bezit een appartement van 72m² in Archipel met startlabel C (14 punten in rubriek 4), aanrechtblad van 1,80m (geen bonus), enkel toilet in badkamer, en een WOZ van €315.000. WWS-telling: 169 punten. Te weinig om geliberaliseerd te verhuren.

Hij investeerde €12.500 verspreid over drie ingrepen: HR++-glas op de noordgevel en vloerisolatie (€6.500, sprong naar label B = +8 punten in rubriek 4, totaal 22 punten), nieuwe keuken met aanrechtblad van 2,40m (€4.500, +4 punten in rubriek 4), en een tweede toilet in een nieuwe kleine ruimte (€1.500, +3 punten in rubriek 5). Daarnaast steeg de WOZ door de renovatie met €18.000, wat nog eens 3 punten opleverde.

Eindstand: 187 punten exact. Net boven de grens. Maandhuur ging van €1.150 (gereguleerd) naar €1.485 (markt). Extra cashflow: €335 per maand of €4.020 per jaar. Terugverdientijd op €12.500 investering: 3 jaar en 2 maanden, exclusief subsidies. Met de ISDE-subsidie voor de isolatie kwam er nog €1.800 terug, waardoor de werkelijke terugverdientijd op 2 jaar 8 maanden lag.

!Renovatie portiekwoning Den Haag

Het verhaal van een portiekflat aan de Heemskerkstraat

Jan, een particuliere belegger uit Bezuidenhout die ik sinds 2022 begeleid, kocht in juni 2024 een portiekflat van 78m² aan de Heemskerkstraat voor €289.000. Het pand was van een oudere bewoonster geweest die er sinds 1978 had gewoond — alle voorzieningen waren oorspronkelijk, het energielabel stond op E, de keuken was een doorzonkeuken uit de jaren 80 met een aanrechtblad van precies 1,70 meter, en de WOZ-waarde was €248.000. Toen we voor het eerst gingen schouwen, kwam de WWS-telling uit op 142 punten. Geliberaliseerd verhuren was uitgesloten, en als Jan hem zo zou hebben verhuurd, zou de maximale huurprijs €917 zijn geweest — ruim onder zijn break-even.

Jan stond voor een lastige keuze. Optie één was een snelle cosmetische opknapbeurt van €8.000 — schilderen, vloer leggen, sanitair sausen — en direct verhuren in het middensegment voor €1.180. Optie twee was een complete aanpak: vloerisolatie, dakisolatie, HR++-glas overal, nieuwe cv-ketel of warmtepomp, nieuwe keuken en sanitair. Begroting daarvoor: €34.000. Maar daarmee zou hij naar minimaal 187 punten gaan en het pand voor €1.400-1.500 kunnen verhuren. Het verschil in maandinkomsten: rond de €270 — €3.240 per jaar — en daarmee zou hij €34.000 in iets meer dan tien jaar terugverdienen. Klinkt lang, maar de huurprijs zou bovendien jaarlijks indexeerbaar zijn én bij een mutatie volledig vrij aanpasbaar aan de markt.

Wij gingen samen aan de keukentafel zitten en pakten de WWS-telling per rubriek uit. De grootste winst zat in rubriek 4: een sprong van label E (4 punten) naar B (22 punten) zou alleen al 18 punten opleveren. Maar om die sprong te halen, moest de schil aangepakt worden — alleen HR++-glas was niet genoeg, ook vloer- en dakisolatie waren nodig om de RC-waardes op het minimum van 3,5 voor de schil te krijgen. Daar bovenop adviseerde ik een hybride warmtepomp die met de huidige cv-ketel zou samenwerken, COP van 3,8, wat het label naar B duwde. Kostenpost voor de schil en installatie: €23.000. Daarvan kon Jan €4.200 ISDE-subsidie terugkrijgen via de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, en nog eens €1.500 vanuit de gemeente Den Haag via de Haagse Pandbrigade-regeling.

In rubriek 5 (keuken) en 5 (sanitair) lag een tweede slag. Door de keuken te vervangen met een aanrechtblad van 2,40m kreeg het pand er 4 punten bij. In de badkamer haalden we het tweede toilet uit de badkamer en plaatsten we hem in een aparte ruimte naast de hal — kleine ingreep van €1.800, en gelijk 3 punten erbij. De nieuwe keuken kostte €7.500, het sanitair €4.500. Tot slot lieten we de WOZ na de renovatie hertaxeren, en die ging van €248.000 naar €312.000, wat nog eens 6 extra WWS-punten opleverde (rubriek 11). Acht maanden later — Jan tekende de aanvraag in juli 2024, de oplevering was maart 2025 — kwam de definitieve WWS-telling uit op 198 punten. Vlek erboven, ruimte voor toekomstige WOZ-dalingen, en label B. Het pand werd verhuurd voor €1.450 per maand aan een tweeverdienend stel, op een tweejarig contract met indexatie volgens CBS-CPI.

Wat we hieruit hebben geleerd: de combinatie van label-sprong, rubriek 4/5-aanpassingen en WOZ-hertaxatie is bijna altijd krachtiger dan één grote ingreep. Jan investeerde uiteindelijk €36.300 (na subsidies €30.600), en realiseerde €533 meer maandhuur ten opzichte van het middensegment-scenario. Zijn terugverdientijd kwam uit op 4 jaar en 9 maanden — ruim binnen de horizon waar hij op rekende. Belangrijker nog: het pand is nu future-proof voor de label D-eis voor verhuurders die geldt vanaf 2029 en de strengere BENG-normen die in 2030 worden aangescherpt. Een ander pand dat hij in 2021 had laten staan zonder verduurzaming, moet nu alsnog binnen drie jaar worden aangepakt — die ingreep kost hem nu €8.000-12.000 méér door gestegen bouwprijzen.

!Energielabel B label sprong huurwoning

Wanneer is verduurzamen voor de punten financieel niet logisch?

Niet elke woning is een rendabele case. Bij panden onder de 60m² in wijken met een WOZ onder de €2.800/m² (delen van Laakkwartier, sommige straten in Loosduinen) moet je voorzichtig zijn. De WOZ-component is hier laag, en de label-sprong levert je geen 14 punten op als je startlabel al D is — alleen 6 punten naar B. Reken altijd door: als de investering boven de €40.000 uitkomt voor minder dan €250 extra maandhuur, dan moet je nadenken over verkoop of doorverhuur in het middensegment. In de analyse van WWS-strategieën in IJssel-gebieden zie je vergelijkbare patronen voor de zuidoostkant van Rotterdam.

Het CBS rapporteerde in 2025 dat 23% van de particuliere huurwoningen in Den Haag onder de 187-puntengrens zit én een terugverdientijd boven de 12 jaar heeft voor de benodigde verbouwing. Voor die categorie is doorverhuren in het middensegment vaak verstandiger dan forceren naar vrije sector.

Veelgestelde vragen

Hoeveel WWS-punten levert een label-sprong van D naar B op?

Een sprong van label D (8 punten in rubriek 4) naar label B (22 punten) levert 14 extra WWS-punten op. Dat is in veel gevallen genoeg om van het middensegment naar het vrije sector te springen, mits je startpunt boven de 173 ligt. De sprong vereist meestal vloerisolatie, HR++-glas en een efficiënte verwarmingsinstallatie (bijvoorbeeld een hybride warmtepomp met COP boven 3,5). Kosten voor een gemiddelde 80m²-woning: €18.000-25.000, waarvan via ISDE en gemeentelijke regelingen vaak €4.000-6.000 terug te halen is.

Mag ik de WWS-telling zelf doen of moet dit door een professional?

Je mag de telling zelf doen, en de Huurcommissie biedt op haar website een gratis puntentool aan. In de praktijk raad ik beleggers altijd aan om de eindtelling te laten toetsen door een onafhankelijke bouwkundige of vastgoedjurist. Wij hebben gezien dat zelfgemaakte tellingen gemiddeld 4-7 punten te hoog uitkomen — meestal door fouten in de oppervlakteberekening (binnenmuren wel of niet meerekenen) of door de WOZ-component verkeerd toe te passen. Een professionele telling kost €250-450 en voorkomt teleurstellingen bij een huurder-toetsing.

Wat gebeurt er als ik onder de 187 punten verhuur voor een marktconforme prijs?

De huurder kan binnen zes maanden na ingang van het contract een toetsing aanvragen bij de Huurcommissie. Als blijkt dat het pand minder dan 187 punten heeft, wordt de huurprijs met terugwerkende kracht verlaagd naar het maximum dat bij het puntenaantal hoort (€932,93 of €1.228,07 in 2026). Je moet het te veel betaalde bedrag terugbetalen, plus eventuele wettelijke rente. In Den Haag zagen we in 2025 dat 60% van de toetsingen leidde tot huurverlaging — geen kleine kans dus.

Kan ik via een keuken-upgrade alleen genoeg punten winnen?

Nee, bijna nooit. De keuken-rubriek (rubriek 5) levert maximaal 7 punten op voor een complete keuken met aanrechtblad boven de 2 meter, ingebouwde apparatuur en een afzuigsysteem. Dat is goed voor een gerichte aanvulling als je al op 180-184 punten zit, maar niet voor de grote sprong vanuit een gereguleerd pand. De échte puntenwinst zit in het energielabel (rubriek 4) en de WOZ-component (rubriek 11) — daar moet je 80% van je budget op richten.

Tellen zonnepanelen mee voor de WWS-punten?

Indirect ja. Zonnepanelen verlagen het energieverbruik en kunnen daarmee het energielabel verbeteren, wat via rubriek 4 punten oplevert. Maar de panelen zelf staan niet als losse post in het WWS — je krijgt geen "punten voor zonnepanelen". In de praktijk leveren 8-10 panelen op een 80m²-woning ongeveer 0,5 tot 1 labelstap op, mits gecombineerd met andere maatregelen. Voor een puur op label gerichte investering zijn isolatie en HR++-glas vrijwel altijd kosteneffectiever per WWS-punt.

Hoe vaak mag ik de huur indexeren als ik geliberaliseerd verhuur?

In de vrije sector mag je jaarlijks indexeren volgens wat in het huurcontract is afgesproken. Sinds 2024 geldt echter een wettelijk maximum van CPI + 1% (voor 2026 betekent dit +3,65% volgens de Huurcommissie). Voorheen waren grotere stappen mogelijk, maar dat is voor nieuwe en lopende contracten ingeperkt. Bij mutatie van huurder mag je wel naar de actuele marktprijs, mits het pand boven de 187 WWS-punten zit. Verzaak je deze grens, dan kun je bij een nieuwe huurder alsnog gedwongen worden tot een gereguleerde prijs.

Wat gebeurt er met mijn pand als ik geen label B haal vóór 2029?

Vanaf 2029 geldt een minimum-label D-eis voor verhuurders in de vrije sector. Panden met label E, F of G mogen vanaf die datum niet meer verhuurd worden in de vrije sector volgens de huidige plannen van het kabinet (status: aangenomen, geldend vanaf 2029). Voor panden die nu al label D of hoger hebben, is er geen acute druk, maar voor label E-G geldt: tijdig verduurzamen of de huurder vertrekt en je mag niet opnieuw verhuren. Dit maakt de business case voor verduurzaming sterker dan ooit, zeker in wijken zoals Laakkwartier en Loosduinen waar veel panden nog onder label D zitten.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.