Hoe bereken je 187 WWS-punten voor vrije sector huurwoning?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 17 september 2026.

Hoeveel punten levert elke extra vierkante meter eigenlijk op, en waarom telt de ene kamer zwaarder dan de andere? Dat is de vraag die de meeste puntentellingen laat vastlopen, lang voordat iemand aan 187 toekomt. De oppervlaktepunten lijken simpel, tot je de uitzonderingen tegenkomt. Het antwoord uit het beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie (januari 2026) is op zich kort: een vertrek telt 1 punt per vierkante meter, een overige ruimte 0,75 punt. Vanaf 187 punten is je huurwoning vrije sector en geldt er geen wettelijk maximum meer. Op 186 zit je nog onder de grens van 1.228,07 euro kale huur. Dat ene punt is de duurste vierkante meter van het pand.

Wie zoekt op 187 WWS-punten vrije sector huurwoning berekenen wil twee dingen weten: hoe het totaal is opgebouwd en waar de laatste punten vandaan moeten komen. Het eerste is meetwerk. Het tweede is een beslissing die geld kost, en daarvoor geldt één kostenregel: een punt dat je met het meetlint vindt kost niets, elk punt dat je moet bouwen kost het werk. Meet dus eerst. Pas als de telling klopt en je weet hoeveel je tekortkomt, heeft het zin om over isolatie of een dakkapel te praten.

!Meetlint op de vloer van een Haagse portiekwoning tijdens een WWS-telling

Waar de punten vandaan komen en waarom een zolder anders telt dan een slaapkamer

Een puntentelling bestaat uit rubrieken, en de meeste verhuurders kennen er twee: oppervlakte en energielabel. De rest wordt afgeraffeld. Daar gaat het mis. Het beleidsboek deelt de woning op in vertrekken (woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer) en overige ruimten (berging, zolder zonder vaste trap, kelder, garage). Een vertrek levert 1 punt per vierkante meter, een overige ruimte 0,75 punt. Gemeten wordt tussen de wanden, en alles onder een hoogte van 1,50 meter telt niet mee; onder een schuin dak verdwijnt daardoor een flink deel van de vloer uit de telling, terwijl de huurder die vloer wel gewoon gebruikt. Een ruimte kleiner dan 4 m² is geen vertrek, en een overige ruimte kleiner dan 2 m² telt helemaal niet. De zolder is de klassieke valkuil: bereikbaar via een vaste trap en hoog genoeg, dan is het een vertrek; met een vlizotrap is het een overige ruimte en lever je een kwart van de punten in.

Daarna komen de kleinere rubrieken die samen verrassend veel doen. Verwarming geeft 2 punten per verwarmd vertrek. De keuken telt op aanrechtlengte: vanaf 2 meter aanrecht 7 punten, met extra punten voor inbouwapparatuur. Sanitair telt per onderdeel: 3 voor het toilet, 1 voor de wastafel, 4 voor de douche. Een privé-buitenruimte krijgt 2 punten plus 0,35 punt per vierkante meter; geen buitenruimte kost 5 punten. De WOZ-waarde levert punten via een deler die jaarlijks in Bijlage I van het Uitvoeringsbesluit huurprijzen woonruimte wordt vastgesteld (Rijksoverheid, tijdvak 2026), en op die rubriek zit een plafond zodra je boven 186 uitkomt: het aandeel WOZ-punten mag dan niet groter zijn dan een derde van het totaal. Als laatste het energielabel, rubriek 4. Isolatie levert nooit rechtstreeks punten. Het label wel, en het label reageert op isolatie. Controleer de actuele waarden altijd in het beleidsboek zelf; de cijfers hieronder volgen de versie van januari 2026.

Rekenvoorbeeld: een bovenwoning in Laakkwartier van 165 naar 191 punten

Dit is een rekenvoorbeeld, geen klant. Neem een vooroorlogse bovenwoning, meergezins, met 66 m² aan vertrekken en een berging van 6 m² (4,5 punt). Verwarming, keuken, sanitair, balkon en WOZ tellen samen op tot 98,5 punten. Met een geldig label E komt daar -4 bij: totaal 165 punten. Het maximum uit de tabel ligt dan 21 punten onder de grens, dus rond de 1.084 euro (de grens minus 21 keer 6,86 euro). De ingreep: dakisolatie van binnen tegen het hellende dak en HR++ glas in de bestaande kozijnen. De voorlopige labelberekening komt op label C. Van E naar C is bij meergezins plus 26 punten, totaal 191. Vrije sector.

Kosten in dit voorbeeld: dakisolatie 5.800 euro en glas 7.400 euro, samen 13.200 euro. Beide posten zijn richtprijzen van Maxiko, winter 2026, exclusief btw; de bandbreedte loopt voor dit type werk van 4.500 tot 7.500 euro voor het dak en van 5.500 tot 9.000 euro voor het glas, en de spreiding zit vooral in de staat van de kozijnen en in de vraag of het dakbeschot eerst hersteld moet worden. De labelopname door een EP-adviseur komt daar nog bij; dat cijfer krijg je van de adviseur zelf. Reken je alleen met de tabel, dan gaat de huur van 1.084 naar 1.228,07 euro aan de grens: 144 euro per maand, 1.728 euro per jaar, terugverdientijd ruim zeven en een half jaar. Alles boven 186 is daarna jouw markt. Wat je daar kunt vragen is een getal dat je zelf beter kent dan wie ook; lees voor de andere kant van die grens wat 186 punten je nog oplevert.

De labelpunten waarmee dit voorbeeld rekent staan hieronder, voor een geldig NTA 8800-label (Huurcommissie, beleidsboek januari 2026):

Geen of verlopen label is geen nul: dan telt het bouwjaar, en voor een vooroorlogs pand is dat -15. Bij een rijksmonument worden de minpunten niet toegepast.

!Hellend dak van een Haagse bovenwoning, van binnen geïsoleerd met dampremmende folie

Een jaren-30 rijwoning in de Vruchtenbuurt die op 184 punten blijft hangen

Het patroon dat je bij eengezinswoningen in de Vruchtenbuurt, de Bomen- en Bloemenbuurt en delen van Rijswijk het vaakst tegenkomt is een telling die net niet rondkomt. Neem als scenario een rijwoning uit de jaren dertig met een geldig label D, twee verdiepingen met vertrekken, een zolder van 14 m² met vlizotrap en een tuin van 30 m² op het zuiden. De telling landt op 184 punten. Drie tekort. De verhuurder heeft twee routes op tafel liggen, en het is de eerste die een aannemer met een dakkapel in zijn folder het liefst verkoopt.

Route één is bouwen voor vierkante meters. Een dakkapel aan de achterzijde met een vaste trap naar de zolder maakt van een overige ruimte een vertrek. Stel dat de zolder na de verbouwing 16 m² boven de 1,50 meter meet: dat zijn 16 punten als vertrek, tegenover 10,5 nu, en met een radiator erbij nog 2 punten verwarming. Netto plus 7,5 punt, en de telling staat op 191,5, afgerond 192. Klinkt goed. Kijk dan naar de rekening: een dakkapel met vaste trap en afwerking zit in richtprijs Maxiko, winter 2026, exclusief btw, tussen 11.000 en 16.000 euro, afhankelijk van de breedte, van de vraag of welstand meekijkt en van de staat van de zoldervloer. Aan de achterzijde kijkt welstand in de meeste Haagse wijken niet mee, maar de steiger staat er wel, en die staat achter anders dan voor: via de tuin en over de schutting, met een bouwplaats die de huurder wekenlang in zijn achtertuin heeft. Zevenenhalf punt voor dat bedrag is duur gekocht, ook als de extra kamer straks in de advertentie staat.

Route twee is het label. Van D naar C is bij een eengezinswoning plus 11 punten, van 11 naar 22, en dan staat de telling op 195 zonder dat er een muur is verzet. Wat daarvoor nodig is hangt af van wat er al zit. Bij een jaren-30 rijwoning met enkel glas op de eerste verdieping en een ongeïsoleerde vloer boven een kruipruimte is de combinatie vloerisolatie plus HR++ glas meestal de logische eerste stap; of dat genoeg is voor C weet je pas na een voorlopige berekening door een EP-adviseur, en die laat je dus vóór het werk doen en niet erna. Vloerisolatie via de kruipruimte valt in richtprijs Maxiko, winter 2026, exclusief btw, tussen 2.500 en 4.500 euro; de spreiding zit in de bereikbaarheid van de kruipruimte en in de vraag of er eerst een bodemfolie tegen vocht moet. Het glas op één verdieping loopt in dezelfde richtprijs van 3.500 tot 6.000 euro, met de staat van de kozijnen als grootste onbekende. Bij elkaar ruwweg de helft tot twee derde van de dakkapel, voor het dubbele aan punten.

Mijn advies in dit scenario is scherp: een dakkapel voor WWS-punten zou ik niet bouwen. Collega's die dakkapellen plaatsen zullen dat betwisten, en met een argument dat op zichzelf klopt: een extra kamer verhuurt beter en de punten zijn er ook nog. Maar de vraag was niet of een dakkapel iets oplevert. De vraag was wat de goedkoopste route naar 187 is, en dat is bij een label D bijna altijd het label. Een dakkapel is een woningverbetering die je om andere redenen doet. Als bijvangst kan hij punten opleveren; als middel om drie punten te halen loont hij zelden. Zit het label al op C, dan draait de afweging overigens om, want van C naar B is bij eengezins plus 10 punten en daarvoor moet meestal de hele schil worden aangepakt, terwijl een meetfout of een nooit getelde berging soms al genoeg is. Daarover verderop meer; het goedkoopste pad naar de vrije sector begint bij elke woning met dezelfde controle van de bestaande telling.

Waar dit scenario op uitdraait is eenvoudig: 195 punten na vloer en glas, een label C dat de eis van label D voor 2029 ruim haalt en een tuin die met 2 plus 10,5 punt netjes meegeteld staat. Wat het leert is minder eenvoudig, omdat het tegen een reflex ingaat. De reflex zegt: te weinig punten, dus bouwen. De telling zegt: te weinig punten, dus eerst kijken welke rubriek het minst kost per punt, en dat is bij een slecht label nooit de oppervlakte. Eén punt is ongeveer 6,86 euro per maand in de tabel; boven 186 doet dat cijfer er niet meer toe, maar tot die grens bepaalt het precies hoeveel elk gekocht punt waard is. Met dat getal in de hand reken je elke offerte terug naar euro per punt, en dan wordt de keuze meestal vanzelf duidelijk.

!Kruipruimte van een jaren-30 rijwoning met verse bodemisolatie

Wat de telling echt omhoog brengt en wat je beter laat

Voordat je één offerte aanvraagt, loop je de telling zelf na. Deze punten maken in de praktijk het verschil tussen een telling die standhoudt en een die bij de eerste controle inzakt.

Wat wél werkt

• Meet elke ruimte opnieuw, ook de berging. Een berging van 6 m² is 4,5 punt en een kelder van 8 m² is 6 punt; in oude tellingen staan die verrassend vaak op nul of ontbreken ze helemaal.
• Zet een radiator in elk vertrek dat er nog geen heeft. 2 punten per verwarmd vertrek, en het is het goedkoopste bouwkundige punt dat er is.
• Laat een voorlopige labelberekening maken vóór het werk. Dan weet je of vloer plus glas C haalt of dat het dak erbij moet, en koop je geen maatregel die het label niet verschuift.
• Controleer het label op EP-Online. Een verlopen label betekent dat het bouwjaar telt, en voor een vooroorlogs pand is dat -15 in plaats van de 11 of 22 die je dacht te hebben (RVO, EP-Online, 2026).
• Tel de buitenruimte met het meetlint, niet uit het hoofd. 0,35 punt per vierkante meter lijkt weinig, maar een Haagse stadstuin van 40 m² is 16 punten.

Wat je laat

• Bouwen voor vierkante meters als het label onder C zit. De labelsprong levert per euro meer punten, zoals het scenario hiervoor laat zien.
• Een nieuwe keuken plaatsen voor de aanrechtpunten. Van 4 naar 7 is 3 punten; dat verdient een keuken in de tabel niet terug.
• De WOZ-punten klakkeloos meetellen boven de 186. Kom je alleen door de WOZ boven de grens, dan grijpt de cap en kun je terugvallen op 186. Reken dat plafond mee.
• Isolatie opschrijven als WWS-punten. Isolatie geeft nooit rechtstreeks punten; alleen het label doet dat, en alleen als het geregistreerd is.
• Afronden voordat je klaar bent. Het totaal rond je één keer af, aan het eind; wie per rubriek afrondt, telt zomaar een punt te veel of te weinig.

Portiek, rijtje of Vinex: waarom de Haagse voorraad de som bepaalt

Den Haag heeft drie soorten huurwoningen die elk hun eigen telling hebben. De vooroorlogse portiekwoning in Laakkwartier of het Regentessekwartier is meergezins, en dat is het eerste wat je in de tabel opzoekt: label B levert daar 28 punten, geen 32. Wie een bovenwoning met de eengezinskolom doorrekent zit er bij een goed label meteen 4 punten naast. Bij C en lager is er geen verschil. Deze woningen hebben vaak een balkon dat als privé-buitenruimte telt en een berging in de portiek of op zolder die in oude tellingen nogal eens ontbreekt. Het dak van een bovenwoning is een gedeeld dak, en de vraag wie de isolatie betaalt loopt dan via de VvE, wat de planning trager maakt dan bij een rijwoning waar je zelf beslist.

De jaren-30 rijwoning in de Vruchtenbuurt of Bezuidenhout is eengezins, met een zolder die meestal het verschil maakt tussen net onder en net boven de grens. Heeft de zolder een vaste trap en voldoende stahoogte, dan telt hij als vertrek. Anders niet. Hier zit ook het labelrisico van de vooroorlogse voorraad: is het label verlopen of nooit aangevraagd, dan telt het bouwjaar en dat is -15. Een verlopen label is dus geen administratieve slordigheid maar een verschil van 26 punten met label D. In wijken als Statenkwartier en Benoordenhout doet de WOZ-waarde veel werk in de telling, en juist daar moet je op de cap letten voordat je 187 in een advertentie zet.

!Rij portiekwoningen met balkons aan de achterzijde in een Haagse vooroorlogse wijk

Ypenburg, Leidschenveen en Wateringseveld zijn grotendeels gebouwd vanaf eind jaren negentig; de woningen van 2002 of later tellen zonder label op bouwjaar voor 41 of 37 punten en met een geregistreerd label meestal hoger. Daar loopt de telling zelden vast op het label, en gaat de vraag naar 187 vooral over oppervlakte en WOZ. Hetzelfde geldt voor de nieuwere delen van Rijswijk, Leidschendam-Voorburg en Zoetermeer. Voor de rekensom betekent dit dat je de route naar 187 pas kiest als je weet in welke van de drie categorieën het pand valt. Wat het pand boven 186 aan huur kan dragen staat in geen tabel; dat cijfer haal je uit je eigen verhuurpraktijk. Lees ook waarom vrije sector niet automatisch 187 punten betekent: een contract dat vóór de Wet betaalbare huur al geliberaliseerd was, kan onder overgangsrecht vallen en dan telt de som anders.

Vragen die bij een telling rond de 187 steeds terugkomen

Telt een zolder met vlizotrap mee als vertrek voor de 187 punten?

Nee. Een zolder telt alleen als vertrek als hij via een vaste trap bereikbaar is en over de gemeten oppervlakte hoog genoeg is; anders is het een overige ruimte met 0,75 punt per vierkante meter. Alleen het deel boven 1,50 meter hoogte wordt gemeten. Bij een jaren-30 rijwoning scheelt dat al snel een paar punten, en juist die paar punten zijn het verschil tussen gereguleerd en vrij. Een vaste trap plaatsen is soms goedkoper dan waar je de punten anders vandaan haalt, maar reken het eerst door tegen een labelstap.

Wat gebeurt er met de huur op 186,5 punten?

Het totaal rond je één keer af, aan het eind, en een half punt gaat naar boven. 186,5 wordt dus 187 en daarmee vrije sector. Daardoor weegt de meetnauwkeurigheid bij een telling rond de grens zwaarder dan bij welke andere telling ook: een wand die tien centimeter korter uitvalt dan op tekening kost in een kamer van drieënhalve meter diep al gauw een half punt. Meet daarom zelf, en laat bij twijfel een tweede meting doen voordat je het contract tekent.

Is de tabelwaarde bij 187 punten de liberalisatiegrens?

Nee, en dat is een hardnekkig misverstand. Het bedrag van 1.234,92 euro is de tabelwaarde bij 187 punten in Bijlage I van het Uitvoeringsbesluit huurprijzen woonruimte, tijdvak 2026. De grens zelf ligt bij 186 punten. Boven 186 heeft de tabel nog wel regels, tot 250 punten en daarna per punt door, maar die zijn voor een vrije-sectorwoning niet bindend: er is geen wettelijk maximum meer. Wat je bij precies 187 punten in de praktijk met die vrijheid doet lees je bij huur bij 187 WWS-punten.

Kan ik met isolatie alleen al punten bijschrijven zonder nieuw label?

Nee. Isolatie geeft nooit rechtstreeks WWS-punten; de punten komen uit rubriek 4, het energielabel, en dat label verandert pas als een EP-adviseur de woning opnieuw opneemt en het nieuwe label in EP-Online registreert. Wie na het isoleren vergeet het label te vernieuwen, verhuurt met de oude punten. Plan de opname dus als vast onderdeel van het werk, direct na oplevering, en zorg dat de adviseur de gebruikte materialen en diktes op papier krijgt, anders rekent hij met standaardwaarden die lager uitvallen.

Hoe telt de WOZ-waarde mee als ik net boven 186 kom?

Boven 186 punten geldt een plafond op de WOZ-punten: het aandeel WOZ mag niet groter zijn dan een derde van het totaal. Komt je telling alleen dankzij een hoge WOZ-waarde boven de grens uit, dan wordt het WOZ-deel afgetopt en kan het totaal terugvallen tot 186. In wijken als Statenkwartier of Benoordenhout is dat een reële uitkomst. De precieze rekenregel staat in het beleidsboek van de Huurcommissie (januari 2026); pas hem toe voordat je adverteert, want een telling die op deze cap sneuvelt is er een die je zelf had kunnen zien.

Wat als het energielabel van mijn portiekwoning is verlopen?

Dan telt het label niet en valt de woning terug op het bouwjaar. Voor een pand van 2002 of later is dat 41 punten bij eengezins of 37 bij meergezins; voor een vooroorlogs pand -15. Een verlopen label bij een portiekwoning uit 1925 kost dus 26 punten ten opzichte van label D en 37 ten opzichte van C. Controleer de geldigheid op EP-Online en laat een nieuw label maken vóór je de telling afrondt; het label dat op de datum van de telling geregistreerd staat, is het label dat telt.

Mag ik na 2029 nog verhuren met label E?

De eis van label D voor huurwoningen per 1 januari 2029 staat nog (Rijksoverheid, 2025), en het is label D, niet C. Het is geen verhuurverbod: de eis is bestuursrechtelijk en de gemeente kan handhaven, bijvoorbeeld met een dwangsom. Voor de telling is het effect groter dan de handhaving. Label E is -4 punten, D is 11, dus de labelstap die je voor 2029 toch moet maken levert 15 punten op die je al kunt tellen zodra het nieuwe label geregistreerd is.

Morgen begin je niet met een offerte maar met het meetlint en de laatste telling die je hebt. Loop elke ruimte na, kijk op EP-Online of het label nog geldig is en tel de buitenruimte met de meter erbij. Dat kost een middag. Pas als de telling klopt weet je of je drie punten zoekt of dertig, en die twee vragen hebben een heel ander antwoord: drie punten vind je misschien in een berging die nooit is geteld, dertig punten zijn een labelsprong. Wil je die sprong laten doorrekenen, stuur dan de telling en het label mee; zonder die twee is elke prijs een gok.

```html

```