Hoeveel WWS-punten voor vrije sector huur 2025 en 2026?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 21 september 2026.

Vrije sector betekent niet dat de huurprijs onaantastbaar is. De huurder kan de aanvangshuur nog altijd laten toetsen aan de puntentelling, en dan telt alleen wat er in de woning staat. Wie zoekt op hoeveel WWS-punten voor vrije sector huur 2025 krijgt hetzelfde antwoord als voor 2026: 187 punten of meer, geteld volgens het beleidsboek WWS van de Huurcommissie. Bij 186 punten houdt de tabel op bij 1.228,07 euro en zit je in het gereguleerde middensegment. Eén punt hoger en het wettelijke plafond verdwijnt. Zolang die toetsingsmogelijkheid bestaat, is de grens een rekenkundige drempel en geen juridisch eindpunt: staan er 185 punten in je woning, dan helpt geen enkel contract je eroverheen. Daarom loont het om de telling van onder naar boven op te bouwen, te beginnen bij het onderdeel dat per euro de meeste punten kost en de meeste punten oplevert, het energielabel.

!Portiekwoningen in Den Haag met houten kozijnen en een steiger aan de achterzijde

Waar de telling in 2026 anders uitpakt dan je denkt

Vier zaken verschuiven of blijven juist staan, en alle vier bepalen ze wat een punt je oplevert.

De euro-grenzen zijn per 1 januari 2026 met 3,65% geïndexeerd. Dat percentage geldt voor de bedragen in de huurprijstabel van het Uitvoeringsbesluit huurprijzen woonruimte, gepubliceerd door de Rijksoverheid (Bijlage I Uhw, tijdvak 2026). Het is geen toegestane huurverhoging voor je zittende huurder. Die verwarring kost verhuurders geld. Wat een zittende huurder wel of niet aangezegd mag krijgen, is een andere regeling en die laat ik hier buiten.

Ten tweede staat de tabelwaarde bij 187 punten op 1.234,92 euro, en dat bedrag wordt vaak voor de liberalisatiegrens gehouden. Fout. De grens ligt bij 186 punten en het bijbehorende plafond; 187 is de eerste stap in vrij gebied en daar is geen maximum meer. Wat dat in de praktijk voor je prijsstelling betekent, staat uitgewerkt in de post over huur bij 187 WWS-punten.

Ten derde blijft de label-D-eis voor verhuurders staan. De eis gaat op 1 januari 2029 in en is bestuursrechtelijk: de gemeente kan handhaven, bijvoorbeeld met een dwangsom. Het is geen verhuurverbod en geen verbod op een nieuwe verhuring. Wie beweert dat je met E, F of G "niet meer mag verhuren", heeft de regeling niet gelezen.

Ten vierde, en dit is de kern van de kostenopbouw: het label levert de punten, isolatie zelf nooit. Het beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie (januari 2026, hoofdstuk 2.4) telt in rubriek 4 uitsluitend het geregistreerde NTA 8800-label.

Geen label of een verlopen label is geen nul. Dan telt het bouwjaar: 2002 of later geeft 41 respectievelijk 37 punten, vooroorlogs geeft -15. Voor een portiekwoning uit 1925 in het Regentessekwartier zonder geldig label sta je dus op hetzelfde niveau als label G. Dat is de duurste vergissing in deze tabel.

Vier manieren om te veel per punt te betalen

De eerste fout is isoleren zonder vooraf te weten welk label eruit komt. Je laat het dak van binnen isoleren, zet HR++ in de kozijnen en vraagt daarna een adviseur langs. Die komt uit op label D waar je op C rekende. Het verschil is 11 punten, en onder de grens is dat ongeveer 75 euro per maand aan tabelruimte die je niet krijgt. Vraag daarom eerst een pre-advies aan bij een EP-adviseur die vooraf doorrekent welke maatregelen welk label opleveren, en leg de aannemer daar aan vast.

De tweede fout is doorbouwen boven de grens. Zit de woning met label C op 191 punten, dan levert een sprong naar B nog 6 punten meergezins op. Die punten hebben geen tabelwaarde meer, want boven 186 is er geen tabel. Dat loont zelden. Mijn advies is: stop met isoleren voor de huur zodra de telling rond is, en doe de volgende stap alleen als onderhoud het vraagt of de 2029-eis dat nodig maakt. Een installateur die je op dat moment een warmtepomp adviseert "voor het label", verkoopt je punten die niets waard zijn.

De derde fout zit bij het label dat verloopt tijdens de looptijd. Een label is tien jaar geldig. Loopt het af vlak voor een nieuwe verhuring en vraag je pas na de ingangsdatum een nieuw label aan, dan geldt op de peildatum het bouwjaar. Voor een vooroorlogse woning is dat -15 in plaats van bijvoorbeeld 22. Controleer de einddatum op ep-online.nl voordat je een woning te huur zet.

De vierde fout is de puntentelling laten leunen op het label alleen. Wie op 170 zit met label E en denkt dat één labelsprong alles oplost, vergeet dat oppervlakte, keuken, sanitair en buitenruimte samen het fundament vormen waar het label bovenop komt. Tel eerst dat fundament na. Een vergeten berging of een niet-gemeten balkon zit vaak dichter bij de drempel dan een nieuw dak, en daarover gaat het goedkoopste pad naar vrije sector in detail.

!Energielabel-registratie op ep-online naast een puntentelling op papier

Van label tot huurprijs: de opbouw in zes stappen

1. Haal het huidige label op via ep-online.nl en noteer de einddatum. Geen kosten, tien minuten. Staat er niets of is het verlopen, dan reken je met het bouwjaar en weet je direct of je op -15 begint.
2. Tel de vaste rubrieken na met het beleidsboek WWS van de Huurcommissie bij de hand: oppervlakte per vertrek, keuken, sanitair en buitenruimte. Doe dit zelf met een rolmaat in de woning, niet vanaf een oude plattegrond. Reken op een halve dag voor een bovenwoning.
3. Bepaal het gat. Trek de telling af van 187. Is het gat kleiner dan het verschil tussen je huidige label en het volgende, dan is een halve labelsprong of een sanitair-ingreep misschien genoeg. Is het groter, dan wordt het label de hoofdpost.
4. Laat een EP-adviseur vooraf doorrekenen welk maatregelenpakket welk label geeft. Dit is derdenwerk, dus geen richtprijs van mij; vraag twee offertes. Zonder dit advies bouw je blind.
5. Voer het pakket uit in de leegstand tussen twee huurders. Dakisolatie van binnen bij een bovenwoning: richtprijs Maxiko, winter 2026, exclusief btw, 5.000 tot 8.000 euro. HR++ in bestaande houten kozijnen, hele woning: 6.000 tot 9.000 euro. Vloerisolatie begane grond vanuit de kruipruimte: 2.000 tot 3.500 euro. De spreiding komt van bereikbaarheid, de staat van kozijnen en dakbeschot en of er een steiger aan de achterzijde nodig is. Plan ruim vooruit; isolatieploegen zijn in het stookseizoen slecht op korte termijn te krijgen.
6. Laat het nieuwe label registreren vóór de ingangsdatum van het contract en herbereken de telling. Pas dan zet je de woning te huur. Een label dat een week na de ingangsdatum wordt geregistreerd, helpt je bij een toets niet.

Een bovenwoning in Laakkwartier die op 181 punten blijft hangen

Neem een portiekbovenwoning uit 1928 in Laakkwartier, twee verdiepingen, een dak zonder isolatie, houten kozijnen met enkel glas en een geldig label E dat over twee jaar verloopt. Dit is een scenario, geen klant. De telling zonder label komt op 185 punten: oppervlakte, keuken met een aanrecht van boven de twee meter, sanitair met aparte douche en een balkon aan de achterzijde. Met label E erbij landt de woning op 181. Dat is zes punten onder de drempel, en de eigenaar staat voor de vraag of hij die zes punten koopt of de woning in het middensegment houdt.

De eerste reflex is het label. E naar C is voor een meergezinswoning een sprong van -4 naar 22, dus 26 punten, en daarmee staat de woning op 207. Ruim vrij. De kostenkant is minder vrolijk. Voor deze woning betekent C in de praktijk het dak van binnen, HR++ in alle kozijnen en een vloer die je niet kunt isoleren omdat er een buurman onder woont. Het dak alleen brengt de woning volgens het pre-advies naar D, en D is 11 punten: de telling komt dan op 196. Ook vrij. Het glas erbij haalt C. De vraag is dus niet of je isoleert, maar hoever, en dat is precies waar de kostenopbouw van onder naar boven zijn werk doet.

Het dak van binnen kost in dit scenario 6.500 euro, een rekenvoorbeeld op basis van de richtprijs Maxiko van winter 2026 exclusief btw, midden in de bandbreedte omdat het beschot goed is en er geen steiger nodig is. Dat levert 15 punten op ten opzichte van E. De eigenaar had er zes nodig. De eerste zes punten kosten dus 6.500 euro en de negen daarna zijn gratis, maar ook waardeloos voor de tabel, want boven 186 telt geen enkel punt meer mee in een wettelijk maximum. Het glas erbij kost nog eens 7.500 euro voor 11 extra punten die de huurprijs niets doen. Ik zou dat glas niet voor de huur laten zetten. Wel voor het comfort, wel voor het onderhoud van de kozijnen als die toch aan de beurt zijn, en wel als de eigenaar nu al richting de 2029-eis wil, maar dat zijn andere rekensommen met andere motieven.

Wat een collega-aannemer hier zal zeggen: doe het glas gewoon mee, het label stijgt, de woning wordt meer waard. Dat laatste kan ik niet met een cijfer onderbouwen, en dus schrijf ik het niet op. Wat ik wel kan onderbouwen is dat 11 punten boven de grens in het WWS geen euro opleveren, en dat 7.500 euro dan uit een ander budget moet komen dan het huurbudget. Dat is de stelling die schuurt: isoleer tot het label rond is, niet verder, tenzij het pand er zelf om vraagt. Wie het glas over twee jaar toch moet vervangen omdat de sponningen rot zijn, plant het nu mee en spaart een tweede keer leegstand. Wie kozijnen heeft die nog vijftien jaar meegaan, laat het liggen.

Er is nog een afweging die vaak wordt overgeslagen. Het label E verloopt over twee jaar. Doet de eigenaar niets, dan valt de woning bij de volgende verhuring terug op het bouwjaar, en voor 1928 is dat -15. De telling zakt dan van 181 naar 170. Niet-isoleren is dus geen stilstand maar een sluipende daling van elf punten, en dat maakt de som anders dan hij op het eerste gezicht lijkt: het dak koopt geen zes punten maar beschermt er ook elf die anders verdwijnen. Wat de woning boven 187 aan huur kan vragen, hangt van de straat en de staat af; dat cijfer heeft de eigenaar zelf, uit zijn eigen verhuringen. Onder de grens is de rekensom hard, erboven is hij de zijne. Wat het scenario leert: begin bij de vaste rubrieken, bereken het gat, en koop dan het kleinste labelpakket dat het gat dicht. Alles daarboven is onderhoud, en onderhoud plan je op de staat van het pand, niet op de tabel.

Rekenvoorbeeld: van label F naar C in een bovenwoning in Moerwijk

Dit is een rekenvoorbeeld; de puntenwaarden komen uit het beleidsboek WWS 2026 en de werkkosten uit de richtprijzen van Maxiko, winter 2026, exclusief btw, als vaste bedragen gekozen voor de som.

Uitgangssituatie: meergezinswoning, bouwjaar 1955, geldig label F. Telling zonder label 176 punten, met F erbij 167. Ingreep: dakisolatie van binnen voor 7.000 euro en HR++ in alle kozijnen voor 8.000 euro, samen 15.000 euro. Het pre-advies geeft label C. Effect: F naar C is van -9 naar 22, plus 31 punten, telling 198.

De tabelwaarde onder de grens beweegt met ongeveer 6,86 euro per punt. De negentien punten van 167 tot 186 zijn daarmee zo'n 130 euro per maand aan extra ruimte binnen het gereguleerde deel; de twaalf punten daarboven hebben geen tabelwaarde meer, want het maximum vervalt. Reken je de 15.000 euro alleen terug op die 130 euro, dan kom je op ruim 115 maanden. Dat is de ondergrens. Wat de woning boven 187 daadwerkelijk oplevert, vul je in met de huur die vergelijkbare woningen van jezelf nu halen. Wie geen eigen referentie heeft, rekent eerst met die ondergrens en beslist dan pas.

Hoe krap het onder de grens wordt zie je in de post over huur bij 160 punten, waar 27 punten tekort een compleet ander pakket vragen dan de zes uit het scenario hierboven.

Veelgestelde vragen over de puntengrens

Gelden voor een contract dat in 2025 is ingegaan de grenzen van 2025 of van 2026?

De grens die telt is de grens van het tijdvak waarin het contract inging. De puntenmethodiek is in 2025 en 2026 gelijk, de euro-bedragen in de tabel zijn per 2026 geïndexeerd. Zoek je op hoeveel WWS-punten voor vrije sector huur 2025, dan is het puntenantwoord hetzelfde als nu: 187 of meer. Controleer de tabel van het juiste jaar op rijksoverheid.nl en lees waarom vrije sector niet altijd 187 punten betekent voor oudere contracten.

Telt een verlopen energielabel als nul punten in de telling?

Nee. Zonder geldig label telt het bouwjaar. Voor een woning uit 2002 of later is dat 41 punten eengezins of 37 meergezins; voor een vooroorlogse woning is het -15. Een verlopen label in een portiekwoning uit 1930 in het Zeeheldenkwartier zet je dus vijftien punten in de min. Controleer de geldigheidsdatum op ep-online.nl voordat je te huur zet, want registreren na de ingangsdatum helpt bij een toets niet.

Mag ik een woning met label F of G verhuren als de telling boven de grens uitkomt?

Ja, het WWS verbiedt dat niet. Het label telt als -9 of -15 en de rest van de telling moet dat opvangen. Per 1 januari 2029 geldt wel de label-D-eis voor verhuurders. Die eis is bestuursrechtelijk: de gemeente kan handhaven, bijvoorbeeld met een dwangsom. Het is geen verhuurverbod. Plan de sprong naar D dus vóór die datum, liefst in een leegstand.

Levert isolatie punten op als ik geen nieuw label laat registreren?

Nee. Isolatie geeft nooit direct WWS-punten. De punten komen uit rubriek 4 op basis van het geregistreerde NTA 8800-label. Wie na het isoleren geen adviseur laat komen, heeft een warmer huis en dezelfde telling. Laat het label vóór de ingangsdatum van het nieuwe contract registreren; dat is het enige moment waarop het werk zich in de telling vertaalt.

Wat gebeurt er met de minpunten van label G bij een rijksmonument?

Bij een rijksmonument worden de minpunten van label E, F en G niet toegepast; het label telt dan als nul. Dat geldt alleen voor rijksmonumenten, niet voor gemeentelijke monumenten of beschermd stadsgezicht. Voor een pand in het Willemspark of de Archipel is het dus de moeite om de status na te kijken voordat je een labelsprong plant, want de winst van G naar C is dan 22 punten in plaats van 37.

Kan een huurder in de vrije sector de aanvangshuur nog laten toetsen?

Ja. De huurder kan binnen de termijn die de Huurcommissie hanteert een toets van de aanvangshuur aanvragen. Blijkt de telling onder de grens uit te komen, dan is de woning niet vrij, wat er ook in het contract staat. Wat de Huurcommissie precies besluit hangt van de telling af en zeg ik hier niet toe. Zorg dat je telling klopt en bewaar de meetstaat en het labelrapport.

Waarom krijg ik boven 187 punten niets meer voor extra labelpunten?

Boven 186 punten is er geen wettelijk maximum meer, en dus ook geen tabel die per punt oploopt. Een sprong van C naar B levert dan 6 punten meergezins op die in geen enkel maximum landen. Dat is de reden om na het halen van de grens te stoppen met isoleren voor de huur en de rest op onderhoud en de 2029-eis te plannen. Hoe je op precies 186 blijft steken, en wat dat kost, staat in de post over huur bij 186 punten.

Morgen als eerste: open ep-online.nl, zoek je adres en noteer de einddatum van het label. Daarna tel je met het beleidsboek in de hand de vaste rubrieken na, met een rolmaat, in de woning zelf. Pas als je het gat tot 187 kent, vraag je een EP-adviseur om het kleinste pakket dat het gat dicht. Die volgorde is de goedkoopste route, want elke euro die je vóór het tellen aan isolatie uitgeeft, is een euro waarvan je niet weet of hij een punt koopt.

```html

```