Hoe voorkom je een executieverkoop als de bank al dreigt?

Week één: de betalingsachterstand wordt een dossier bij bijzonder beheer. Week vier: de bank laat een taxatie maken, niet om je te helpen maar om de executiewaarde te kennen. Week acht: de eerste brief met het woord veiling erin. Zo kan een tijdlijn lopen. De precieze weken verschillen per bank en staan in haar eigen voorwaarden, dus lees dit als een schets van de volgorde en niet als een voorspelling van de datum. Wat wél vaststaat: een executieverkoop voorkom je door de achterstand weg te werken, een regeling te treffen of het pand onderhands te verkopen voordat de veilingdatum is vastgezet. Die laatste route is bij Vestora binnen 14 dagen bij de notaris af te ronden, zonder financieringsvoorbehoud en zonder bordje in de tuin.

De veronderstelling die de meeste dossiers richting veiling stuurt, is dat de bank wacht tot de eigenaar zelf iets bedenkt. Dat doet ze niet. Ze werkt haar procedure af, en elke week die jij gebruikt om na te denken, gebruikt zij om een stap verder te komen. Wie dat omdraait en zelf het tempo bepaalt, houdt de regie over de prijs. Wie afwacht, laat de prijs bepalen door de veilingzaal.

Wat er dit jaar verandert voor wie achterloopt op de hypotheek

Vier ontwikkelingen wegen mee als je in 2026 een executieverkoop wilt voorkomen, en geen van de vier werkt in het voordeel van wachten.

Ten eerste de rente. De maandlast van wie een variabele of aflopende rentevaste periode heeft, ligt hoger dan een paar jaar terug. Dat vergroot de achterstand sneller dan veel eigenaren verwachten, want de bank rekent achterstandsrente en incassokosten door. Cijfers over jouw eigen hypotheek staan in je jaaroverzicht, niet in een gemiddelde.

Ten tweede de woningprijzen. Het CBS meldt in de prijsindex bestaande koopwoningen (2025) dat de prijzen van bestaande koopwoningen het afgelopen jaar zijn gestegen. Dat is goed nieuws voor wie onderhands verkoopt: de overwaarde is er waarschijnlijk. Op een veiling zie je die overwaarde zelden terug.

Ten derde de overdrachtsbelasting. Volgens Rijksoverheid (Belastingplan 2025, ingaand 1 januari 2026) gaat het algemene tarief voor woningen die niet het hoofdverblijf van de koper worden omlaag van 10,4% naar 8%. Dat raakt jou als verkoper niet direct, maar het maakt kopers zoals beleggers en opkopers ruimer in hun bod. Voor een verhuurd pand of een tweede woning is dat merkbaar.

Ten vierde de Wet betaalbare huur. Sinds 1 juli 2024 zijn volgens Rijksoverheid (2024) ook middenhuurwoningen tot 186 punten in huurprijs gereguleerd. Wie denkt de bank op afstand te houden door de woning te verhuren, rekent dus met een huur die door het puntenstelsel wordt begrensd, en dat terwijl de meeste hypotheekvoorwaarden verhuur zonder toestemming verbieden. Verhuren als noodgreep is daardoor smaller geworden dan het lijkt.

Executieveilingen zelf registreert het Kadaster (2025) per kwartaal. Het aantal is klein naast het totaal aan woningtransacties, maar wie in dat kleine aantal terechtkomt, merkt daar niets van.

Wat de twee uitwegen kosten, naast elkaar

Het verschil tussen een onderhandse verkoop via een makelaar en een rechtstreekse verkoop aan Vestora zit niet in de prijs alleen. Het zit in wie welke post draagt en hoeveel weken ertussen zitten. Bij een dreigende veiling is die tweede kolom vaak de beslissende.

De kolom rechts kan een hogere prijs opleveren. Dat ontken ik niet. Maar die hogere prijs vraagt weken die je bij een dreigende executie meestal niet hebt, en een koper met financieringsvoorbehoud kan op de laatste dag afhaken terwijl de veilingdatum gewoon blijft staan. De kolom links geeft een lager plafond en een vaste vloer. Bij zero-fees betaalt Vestora notaris, kadaster en energielabel, zodat het bedrag in de koopovereenkomst ook het bedrag is dat richting de bank en jouw rekening gaat.

Een bovenwoning uit de jaren dertig, drie maanden achterstand en een bank die de klok laat lopen

Neem een bovenwoning uit de jaren dertig in een Zuid-Hollandse stad. Geen adres, geen naam, wel een herkenbare situatie. De eigenaar heeft de woning een aantal jaar geleden gekocht met een hypotheek die destijds prima paste. Toen viel een deel van het inkomen weg. De eerste maand werd overbrugd met spaargeld, de tweede met een creditcard, de derde niet meer. De bank stuurt eerst een herinnering, daarna een aanmaning en dan komt het dossier bij een afdeling met een andere naam en een andere toon. Bijzonder beheer heet die afdeling. Ze belt netjes. Ze vraagt naar een oplossing. Ze noteert ondertussen alles wat je zegt.

Het pand is niet in slechte staat, maar ook niet in goede. Het dak is aan vervanging toe, twee kozijnen aan de achterkant rotten en de cv-ketel is ouder dan de hypotheek. Een makelaar die langskomt, zal zeggen dat er eerst wat aan gedaan moet worden, want kopers in deze prijsklasse willen instapklaar. Dat kost geld dat er niet is. Dan volgt de fotograaf, de plaatsing, drie of vier bezichtigingsrondes en een koper die een bod doet onder voorbehoud van financiering. Die financiering duurt weken. In dit scenario heeft de bank in die weken al een taxatie laten maken en de notaris ingeschakeld die de veiling voorbereidt. De datum staat. Het bod van de koper is nog steeds niet definitief.

De tweede optie die op tafel komt is verhuren. Het idee: een huurder betaalt de maandlast en de eigenaar trekt tijdelijk in bij familie. Dat klinkt redelijk. Het loopt vast op twee dingen. De hypotheekvoorwaarden verbieden verhuur zonder toestemming, en een bank die al een achterstand ziet, geeft die toestemming zelden. Daarnaast begrenst het puntenstelsel sinds de Wet betaalbare huur wat een woning van deze omvang mag opbrengen, en dat bedrag dekt de achterstand niet in. Verhuren als redmiddel loont hier zelden. Het schuift het probleem een paar maanden op en maakt het pand ondertussen minder makkelijk verkoopbaar, want een verhuurd pand trekt een kleinere groep kopers.

Zelf opknappen valt af om dezelfde reden als de makelaarsroute: geen geld en geen tijd. Blijft over de rechtstreekse verkoop. De eigenaar voert het adres in, krijgt een indicatie zonder account en plant één bezichtiging van ongeveer 30 minuten met een taxateur van Vestora die geen commissiebelang heeft. Binnen 48 uur ligt er een PDF met het bod, de opbouw ervan en een concept-koopovereenkomst zonder voorbehoud. Het bod is gebouwd op Kadaster, WOZ, BAG, recente transacties, eigen taxatiedata en een verbouwcalculatie van Maxiko, het eigen bouwbedrijf, dat het dak en de kozijnen dus gewoon meerekent in plaats van ze als reden voor een lagere prijs te gebruiken. Het bod is 14 dagen geldig. In die 14 dagen belt Vestora met de afdeling bijzonder beheer, legt de koopovereenkomst voor en vraagt de bank de veiling af te blazen tegen aflossing uit de verkoopopbrengst. Banken doen dat doorgaans als de opbrengst boven de verwachte veilingwaarde ligt, omdat zij dan meer terugkrijgen en geen executiekosten maken. Dat is geen garantie, wel de logica die de bank zelf hanteert.

De notaris tekent, het bedrag staat dezelfde dag op de rekening en de bank wordt afgelost. Of er iets overblijft, hangt af van de hoogte van de hypotheek tegenover het bod; dat verschilt per pand en dat reken je uit met het bod in de hand, niet vooraf. Wat dit scenario leert is niet dat rechtstreeks verkopen altijd de beste prijs geeft. Dat is het niet. Het leert dat bij een dreigende executie de vraag niet luidt "wat is het maximum" maar "wat is zeker vóór de datum die de bank heeft gezet". Een veiling kent geen financieringsvoorbehoud voor de bank en geen bedenktijd voor jou. Een onderhandse verkoop met een koper zonder voorbehoud is het enige instrument dat dezelfde zekerheid biedt als de veiling, met een betere prijs.

Welke regels de bank en jou binden

De bank heeft als hypotheekhouder het recht van parate executie: bij verzuim mag zij het pand openbaar laten verkopen zonder eerst naar de rechter te gaan. Dat staat in artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek. Hetzelfde artikel biedt de uitweg. Lid 2 maakt een onderhandse executoriale verkoop mogelijk als de voorzieningenrechter die goedkeurt, en die procedure loopt via de rechtbank; Rechtspraak.nl (2025) beschrijft hoe een verzoek wordt ingediend en wie dat mag doen. Een vrijwillige onderhandse verkoop waar de bank mee instemt is eenvoudiger: dan is er geen rechter nodig, alleen een koopovereenkomst en een aflossing.

Rijksoverheid (2025) legt uit welke stappen een bank neemt bij een achterstand en welke opties de eigenaar heeft, van een betalingsregeling tot verkoop. Een restschuld blijft na een executie in beginsel bestaan; met NHG kan die onder voorwaarden worden kwijtgescholden, maar die uitkomst hangt van de voorwaarden van NHG af en die beoordeel je met de stichting zelf.

Bij een verhuurd pand komt de Wet betaalbare huur erbij. De huurder houdt zijn huurovereenkomst bij verkoop, en de maximale huur volgt het puntenstelsel. Vestora koopt met huurder en al, omdat de exploitatie in de eigen groep zit.

Bij een scheiding blijven beide partners hoofdelijk aansprakelijk voor de hele hypotheek zolang beide namen op de akte staan. Dat betekent dat de bank ook degene aanspreekt die al is verhuisd. Wie in die situatie een executie wil voorkomen, heeft de handtekening van de ander nodig; bij een verkoop bij scheiding regelt Vestora dat met beide partijen tegelijk. Bij een nalatenschap geldt hetzelfde voor de erfgenamen: één bod voor de hele nalatenschap en één volmacht bij de notaris houdt het dossier bij elkaar.

Geen van deze regels belooft een uitkomst. Ze bepalen wel wie wat mag, en dat is het speelveld waarop je onderhandelt met bijzonder beheer.

Veelgestelde vragen over executieverkoop voorkomen

Kan ik nog verkopen als de veilingdatum al is aangekondigd?

Ja, tot aan de dag van de veiling kan de bank de executie intrekken als de schuld wordt afgelost of als zij instemt met een onderhandse verkoop. In de praktijk wil zij dan een getekende koopovereenkomst zien zonder financieringsvoorbehoud en een notarisdatum die vóór de veiling ligt. Dat is precies wat Vestora binnen 48 uur na de bezichtiging op papier zet. Hoe dichter bij de veilingdatum, hoe minder ruimte er is voor een koper die nog een bank nodig heeft, en dus hoe belangrijker het is dat de koper uit eigen kapitaal betaalt.

Waarom brengt een veiling minder op dan een gewone verkoop?

Op een veiling koopt een klein publiek van professionele partijen dat rekening houdt met het risico dat het pand niet bezichtigd kon worden, dat er een huurder of een bewoner in zit en dat de kosten van de executie erbij komen. Die onzekerheid vertalen zij in een lager bod. Bij een onderhandse verkoop is er tijd voor een bezichtiging en een bod dat gebouwd is op Kadaster, WOZ, BAG en recente transacties, zoals Vestora dat doet. Het verschil is geen vaste marge; het is het gevolg van wie er mee mag bieden.

Ziet de buurt dat ik in de problemen zit?

Bij een rechtstreekse verkoop aan Vestora niet. Er komt geen advertentie op Funda, geen bordje in de tuin en geen kijkdag met tien onbekenden. Er is één bezichtiging van ongeveer 30 minuten door een taxateur, en daarna loopt alles via de notaris. Een veiling daarentegen is openbaar en wordt aangekondigd, dus wie de veiling laat doorgaan, kiest daarmee ook voor zichtbaarheid. De discretie is een van de redenen dat mensen onder financiële druk deze route kiezen.

Wat als de hypotheek hoger is dan wat het pand oplevert?

Dan blijft er een restschuld, bij een veiling én bij een onderhandse verkoop. Het verschil is de hoogte. Een onderhandse verkoop tegen een onderbouwd bod levert doorgaans meer op dan een veiling en vermijdt de executiekosten die anders bij de schuld komen. Over het restant kun je met de bank een regeling treffen, en met NHG gelden aparte voorwaarden voor kwijtschelding. Wat er voor jou geldt, weet je pas als het bod op tafel ligt en naast de hypotheekschuld wordt gelegd. Doe dat voor je tekent.

Kan ik de bank vragen om uitstel terwijl ik zelf verkoop?

Vragen kan altijd, en veel banken staan open voor een korte periode als je aantoonbaar bezig bent met een verkoop. Aantoonbaar betekent: een koopovereenkomst of minstens een schriftelijk bod van een koper zonder voorbehoud. Een mondelinge toezegging dat je "iets aan het regelen bent" weegt weinig. Vestora schakelt in die fase zelf met de bank of, als het zover is, met de curator, zodat de koopovereenkomst en de notarisdatum bij bijzonder beheer op het bureau liggen in plaats van in jouw mailbox.

Is verhuren een manier om de veiling af te wenden?

Dat is een hardnekkig misverstand. De meeste hypotheekvoorwaarden verbieden verhuur zonder toestemming van de bank, en een bank die al een achterstand ziet, geeft die zelden. Bovendien begrenst het puntenstelsel sinds de Wet betaalbare huur wat een woning mag opbrengen, wat de huur vaak onder de maandlast houdt. Verhuren zonder toestemming kan de bank juist een extra reden geven om door te zetten. Wie een verhuurd pand heeft en wil verkopen, kan dat wel: Vestora koopt met huurder en al.

Hoe snel kan het gaan als ik vandaag begin?

Adres invoeren geeft direct een indicatie. Daarna één bezichtiging van ongeveer 30 minuten, en binnen 48 uur een bod op papier dat 14 dagen geldig is. Kies je een notaris, dan is de overdracht binnen 14 dagen, en het bedrag staat dezelfde dag op de rekening. De stappen staan uitgeschreven op hoe het werkt. De bank moet wel instemmen met aflossing uit de opbrengst; dat gesprek voert Vestora mee, maar de handtekening blijft van de bank.

De bank heeft haar tijdlijn al. Wat jij nu doet is de jouwe ernaast leggen, en die is korter als je vandaag begint. Vul de verkoopaanvraag in met het adres van je pand: je krijgt een indicatie, één bezichtiging en binnen 48 uur een bod zonder financieringsvoorbehoud dat je naar bijzonder beheer kunt sturen. Binnen 14 dagen kan de akte bij de notaris liggen, betaald uit eigen kapitaal, met notaris, kadaster en energielabel voor rekening van Vestora. Dat is de route waarbij de datum van de bank niet langer de jouwe bepaalt.