Aannemer verduurzaming Den Haag: wat kost het, wat loont?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 6 oktober 2026.

Regen op een net geïsoleerde dakkapel in Duinoord. Steiger nog tegen de achtergevel. In de meterkast een sticker: energielabel E, acht jaar oud. Een aannemer voor verduurzaming in Den Haag kies je op één ding: of hij het werk zo plant dat het aan het einde in een nieuw, beter label landt. Dat label telt. De isolatie zelf niet. Een meergezinswoning die van E naar C gaat wint 26 WWS-punten, van min 4 naar plus 22, en bij ongeveer 6,86 euro per punt is dat zo'n 178 euro kale huur per maand erbij. Daar zit sinds kort een deadline achter. Per 1 januari 2029 moet een verhuurde woning minimaal label D hebben; wie lager zit mag blijven verhuren, maar de gemeente kan vanaf dat moment bestuursrechtelijk ingrijpen en een dwangsom is dan het gereedschap (Rijksoverheid, 2026). Twee volle winters en een halve. Meer tijd is er niet om te plannen, te offreren en te bouwen, en in die volgorde.

Vier fouten die een Haagse verduurzaming duurder maken dan de offerte

De eerste fout is isolatie kopen alsof het punten zijn. Dat is het niet. In het woningwaarderingsstelsel staat geen post voor dakisolatie of HR++-glas; de enige plek waar verduurzaming meetelt is rubriek 4, de energieprestatie, en die rubriek leest uitsluitend het label dat op ep-online.nl staat. Wie na de oplevering geen nieuwe opname laat doen, betaalt de hele rekening en houdt het oude puntenaantal. Zet daarom in de opdrachtbevestiging dat de aannemer elke ingreep fotografeert en vastlegt zoals de EP-adviseur dat nodig heeft, en plan die adviseur in vóór de laatste factuur in plaats van erna.

De tweede fout is de steiger twee keer zetten. Dit jaar het dak van buiten, volgend jaar de kozijnen aan de achterzijde: twee keer huur en twee keer een hoogwerker die niet door het portiek past. Een steiger aan de achtergevel van een Haagse portiek kost 1.800 tot 3.200 euro (richtprijs Maxiko, najaar 2026, exclusief btw); de spreiding zit in de breedte van de brandgang en in de vraag of de buren hun tuin vrijgeven. Bundel alles wat van buiten moet in één seizoen. Vloer en installatie kunnen daar los van lopen.

Fout drie speelt in Archipel, Statenkwartier, Willemspark en delen van Duinoord: het beschermd stadsgezicht. Nieuwe kozijnen in de voorgevel zijn daar vergunningplichtig en welstand toetst de voorgevel, niet de achterkant. Een aannemer die zonder vergunning begint en halverwege wordt stilgelegd, laat je zitten met open sparingen midden in het stookseizoen. Houd het hout aan de straat en zet er HR++ in; de nieuwe kozijnen met beter glas gaan aan de tuinzijde. Vraag de gemeente om een vooroverleg voordat de offerte getekend is.

De vierde fout is het label laten verlopen. Een energielabel is tien jaar geldig (Rijksoverheid, 2026). Is het verlopen, dan rekent de Huurcommissie niet met nul, maar met de bouwperiode, en een pand van vóór 1945 krijgt dan dezelfde min 15 als een G-label. Een E-label dat stilletjes verloopt kost je dus elf punten zonder dat er een spijker is geslagen. Dat loont nooit. Controleer de einddatum voordat je ook maar één offerte opvraagt.

Waar in een Haagse portiek de tijd en het geld weglopen

Het werk begint niet op de steiger. Het begint met een boroscoop in de spouw, als die er is, en met een blik onder de vloer van de benedenwoning. Bij panden van vóór 1920 in het Zeeheldenkwartier of het Regentessekwartier is de gevel meestal massief en bij jaren-30-bouw in de Bomen- en Bloemenbuurt of de Vogelwijk zit er wel een spouw, maar niet altijd een die droog en schoon genoeg is om te vullen. Dat weet je pas na die inspectie. Wie zonder kijken offreert, offreert op een aanname, en een aanname is in een vooroorlogs pand zelden in je voordeel. Daarom is de volgorde: eerst kijken, dan de EP-adviseur een voorlopige berekening laten maken van wat elke ingreep aan labelstappen oplevert, en pas daarna een offerte. Die volgorde kost tijd aan de voorkant. Zonder die berekening weet je niet of de dakisolatie de sprong naar D net wel of net niet maakt, en dat ene stapje is voor een verhuurder het hele verhaal, want elf punten verschil tussen D en C is bij 6,86 euro per punt ruim 75 euro per maand.

Dan de ingrepen zelf. Het dak van een Haagse portiek pak je het liefst van binnenuit, met isolatie tussen en onder de sporen, omdat je dan geen steiger nodig hebt en geen dakpannen hoeft te lichten. De verrassing zit in de dakkapel en de schoorsteen. Daar lekt het, daar zit de koudebrug, en daar kost de aansluiting meer uren dan de rest van het dakvlak bij elkaar. Vloerisolatie onder een benedenwoning gaat via de kruipruimte, als die hoog genoeg is om in te werken; is dat niet zo, dan is het antwoord niet "toch proberen" maar overslaan en het geld in glas steken. Glas is de post waar beleggers het hardst op afdingen. Het is ook de post waar afdingen het minst oplevert, omdat het verschil tussen HR++ en gewoon dubbel glas in de labelberekening goed zichtbaar is en in de offerte niet zo groot. Wie per bouwperiode wil zien welke variant waar past, vindt in de aanpak voor jaren-30-woningen in Den Haag de uitgewerkte pakketten.

Nu de stelling waar een collega-aannemer tegenin gaat. Zonnepanelen horen niet in de eerste offerte. Panelen zijn snel geplaatst en de klant ziet er iets van, dus bij veel aannemers staan ze bovenaan het lijstje. Mijn advies is om ze pas te doen als dak en glas klaar zijn, en vaak dan nog niet. Een slecht geïsoleerde woning met panelen op het dak blijft een slecht geïsoleerde woning: het label gaat omhoog, de warmtevraag niet omlaag, en de huurder die in februari de rekening krijgt weet precies wat je wel en niet hebt gedaan. Bovendien lig je met panelen op een portiekdak in een VvE in het vaarwater van de andere eigenaren, terwijl je dak-van-binnenuit en glas binnen je eigen appartementsrecht kunt regelen. Isoleer eerst, wek daarna op. Dat is geen principe, dat is volgorde, en wie het andersom doet zet de steiger ook nog eens op het verkeerde moment.

Waar het geld wegloopt is zelden de grote post. Het zijn de aansluitingen: de dakvoet, het stucwerk rond nieuwe kozijnen, de ventilatieroosters die ineens nodig zijn omdat een dichte woning zonder ventilatie een vochtige woning wordt, het meerwerk omdat onder het oude kozijn de latei verrot bleek. Reken daarom met een post onvoorzien en laat de aannemer die post op papier benoemen in plaats van hem in de eenheidsprijzen te verstoppen. Een eerlijke offerte heeft een regel "onvoorzien" en een voorwaarde dat meerwerk vooraf wordt goedgekeurd. Waar je van afziet: van een nieuwe voorgevel in een beschermd stadsgezicht en van spouwvulling in een spouw die bij de boroscoop vochtig bleek. En van elke ingreep die de EP-adviseur niet in zijn berekening terugziet. Dat klinkt hard. Het is de enige manier om niet te betalen voor iets wat geen punten oplevert. In Rijswijk, Voorburg of Zoetermeer gelden dezelfde regels; wat daar verschilt is de bouw, met meer naoorlogse galerijflats met spouw en minder massieve portiekgevels, en dus een andere eerste ingreep. Hoe je in een beschermde Haagse wijk een aannemer selecteert staat uitgewerkt in de aannemersgids voor het Statenkwartier, en de bredere checklist voor een verhuurpand in verduurzaming van een verhuurpand in Den Haag.

Wat verduurzaming per ingreep kost bij een Haagse verhuurwoning

Alle bedragen hieronder zijn richtprijzen van Maxiko, najaar 2026, exclusief btw, voor een portiek- of rijwoning in Den Haag. Laag is een rechttoe-rechtaan situatie. Hoog is een pand waar de aansluitingen tegenzitten.

De spreiding in de tabel komt uit twee hoeken. De eerste is het pand zelf: een dak met twee dakkapellen en een schoorsteen vraagt meer aansluitwerk dan een glad dakvlak, en een kruipruimte waar je op je buik moet liggen kost per vierkante meter meer dan een waar je kunt zitten. De tweede hoek is de logistiek. Een derde verdieping zonder lift, een brandgang waar geen steigermateriaal doorheen past en een bovenbuur die niet thuis geeft voor de buitenunit, dat zijn allemaal uren die niet in de eenheidsprijs zitten en wel in de factuur komen. Vraag bij elke offerte dus niet alleen naar de prijs per vierkante meter. Vraag naar wat erbuiten valt.

Subsidie haalt een deel van die bedragen weer naar beneden, maar hoeveel hangt af van hoe je verhuurt. Voor isolatie en een warmtepomp bestaat de ISDE, met vaste bedragen per maatregel die per jaar op rvo.nl staan (RVO, 2026), en voor verhuurders is er daarnaast de SVOH. Welke van de twee je als particuliere verhuurder kunt aanvragen, en of ze te stapelen zijn, staat uitgewerkt in de ISDE- en SVOH-stack voor Haagse verhuurders. Eén regel om te onthouden: de aanvraag loopt via facturen en foto's van de uitvoering, dus laat de aannemer die vanaf dag één aanleveren.

Rekenvoorbeeld: rijtjeshuis in de Vruchtenbuurt van label F naar B

Dit is een rekenvoorbeeld, geen klant en geen adres. De kostenposten komen uit de tabel hierboven, telkens het middenbedrag. De punten per label komen uit het beleidsboek WWS van de Huurcommissie (hoofdstuk 2.4, 2026) en de huur per punt uit Bijlage I Uhw 2026, beide via huurcommissie.nl.

Uitgangssituatie: eengezinswoning uit 1932, label F, 150 WWS-punten. Label F telt bij een eengezinswoning min 9. Het pakket: dak van binnenuit 6.000 euro, HR++ in de bestaande kozijnen 18 m² × 450 = 8.100 euro, vloerisolatie 50 m² × 60 = 3.000 euro, hybride warmtepomp 6.250 euro en vooraf een inspectie van 325 euro. Totaal 23.675 euro exclusief btw, vóór subsidie. Geen steiger, want alles gaat van binnenuit.

Stel dat de opname na oplevering op label B uitkomt. Eengezins B telt 32 punten. Van min 9 naar 32 is 41 punten erbij. De woning staat dan op 191 punten en dat is boven de 186 waar de liberalisatiegrens ligt; bij een nieuw contract geldt dan geen wettelijk maximum meer. Gerekend langs de tabel is 41 × 6,86 euro ongeveer 281 euro kale huur per maand, 3.375 euro per jaar. Op huur alleen is het pakket in zeven jaar terug. Blijft de opname steken op C, 22 punten, dan is de winst 31 punten, staat de woning op 181 en zit ze nog onder die grens met een maximum van 1.228,07 euro. Dat is 212 euro per maand, 2.551 euro per jaar, en een terugverdientijd van ruim negen jaar. Het verschil tussen B en C zit in dit voorbeeld bijna volledig in de warmtepomp. Laat je die weg, dan is het pakket 6.250 euro goedkoper en kom je vermoedelijk op C uit. Dat is geen slechte keuze. Het is een andere keuze, en je wilt hem vooraf maken, niet achteraf.

Daar komt de waarde van het pand bij, en die telt in Den Haag zwaarder dan de huur alleen. Het label staat in elk koopcontract en elke taxatie, en op het Haagse prijsniveau vertaalt dezelfde labelstap zich in meer euro's dan in een goedkopere markt, simpelweg omdat de grondslag hoger is. Wat dat voor jouw pand betekent, laat je een taxateur vertellen; wat je zelf al weet, is dat een F-label in de Vruchtenbuurt in 2029 een pand met een handhavingsrisico is en een B-label niet. Voor wie van een rijtjeshuis in één keer door wil naar A staat het volledige pakket met de bijbehorende rekensom in energielabel A in een Haags rijtjeshuis.

Vragen die Haagse verhuurders stellen voordat ze een aannemer bellen

Moet de aannemer in Den Haag zelf het nieuwe energielabel regelen?

Nee, en dat moet hij ook niet willen. Het label wordt opgenomen door een gecertificeerde EP-adviseur die onafhankelijk is van de uitvoering, en hij registreert het op ep-online.nl. Wat de aannemer wél moet doen is bewijs leveren: foto's van de isolatie vóór het dichtzetten, de productbladen van glas en isolatiemateriaal en de factuur met vierkante meters erop. Zonder dat bewijs rekent de adviseur met wat hij kan zien, en achter een afgewerkt plafond ziet hij niets. Spreek dat dossier vooraf af als onderdeel van de oplevering.

Mag ik een woning met label E na 1 januari 2029 nog verhuren?

De eis is minimaal label D, niet C, en hij werkt bestuursrechtelijk. Dat betekent dat de gemeente kan handhaven, met een dwangsom als drukmiddel, en dat er geen landelijk verbod op verhuren of op nieuwe verhuring komt (Rijksoverheid, 2026). Wat dat precies betekent voor een lopend contract met een zittende huurder, valt buiten wat hier te zeggen is; dat is een vraag voor een jurist. Praktisch gezien wil je het label vóór die datum op D of beter hebben staan, en de laatste winter vóór 2029 is geen moment om pas te beginnen.

Heb ik een vergunning nodig voor isolatie in een beschermd stadsgezicht?

Dakisolatie van binnenuit en glas in bestaande kozijnen raken het aanzicht niet en zijn in de regel vergunningvrij, ook in Archipel of het Statenkwartier. Alles wat de voorgevel verandert, nieuwe kozijnen, een ander profiel of buitengevelisolatie, loopt via de gemeente en welstand toetst alleen die voorgevel. Of een specifieke ingreep in jouw straat vergunningvrij is, kun je niet aannemen; dat vraag je vooraf na bij de gemeente Den Haag. Een aannemer die zegt dat het "altijd wel mag" heeft dat voor jouw pand niet gecontroleerd.

Welke ingreep levert bij een Haagse portiekwoning de meeste labelwinst per euro?

Dat zegt de voorlopige berekening van de EP-adviseur, niet de aannemer en niet dit stuk. Wat je wel kunt zeggen: bij een bovenwoning is het dak meestal het grootste lek en bij een benedenwoning de vloer, en glas telt bij beide. Een massieve gevel zonder spouw valt af voor spouwvulling, dus daar blijven dak, glas en vloer over. Laat de adviseur elke ingreep los doorrekenen, dan zie je welke de labelstap maakt en welke alleen comfort geeft. Dat laatste is prima voor je huurder, maar het levert geen punt op.

Wat doe ik als de VvE niet wil meewerken aan het dak?

Dak-van-binnenuit valt in de meeste splitsingsakten binnen je eigen appartement, omdat je de dakconstructie niet raakt en alleen aan de binnenzijde werkt. Lees de akte na. Buitenwerk, panelen op het gezamenlijke dak en een buitenunit aan de gevel zijn gemeenschappelijk en vragen een besluit van de vergadering. Begin daarom met wat je zelf kunt beslissen, en zet het gemeenschappelijke deel als los agendapunt op de volgende vergadering, met de offerte erbij. Een VvE beslist sneller over een bedrag dan over een idee.

Zijn de labels E, F en G gewoon nul punten of echt negatief?

Echt negatief. In de tabel van de Huurcommissie (2026) staat E op min 4, F op min 9 en G op min 15, voor eengezins en meergezins gelijk. Alleen bij een rijksmonument worden die minpunten niet toegepast en telt het label voor nul. Dat betekent dat de sprong van G naar D niet elf punten is maar 26: van min 15 naar plus 11. Daarom is bij een vooroorlogs pand de eerste labelstap de goedkoopste punten die je ooit koopt, want je haalt eerst het minteken weg voordat je begint met opbouwen.

In welk seizoen laat ik een Haags pand verduurzamen?

Buiten het stookseizoen, als het kan. Dakwerk en glas betekenen open gaten, en een huurder die een week in de kou zit is een huurder die de Huurcommissie belt. Plan het buitenwerk in de maanden dat de steiger niet in de regen staat en de kitnaden droog kunnen uitharden, en reserveer de winter voor vloer en installatie. Isolatieploegen zijn in de koude maanden slecht op korte termijn te krijgen, dus wie in de winter wil bouwen, plant in de zomer.

De eerste stap morgen kost niets: zoek je pand op ep-online.nl en kijk naar de einddatum van het label en naar de letter. Staat er E, F of G, of is het label verlopen, dan weet je dat de eerste ingreep punten opruimt in plaats van opbouwt, en dat is de goedkoopste winst die er is. Bel daarna niet meteen een aannemer voor een offerte, maar laat eerst een boroscoop-inspectie en een voorlopige labelberekening doen. Met die twee stukken in de hand weet elke aannemer in Den Haag wat hij moet offreren, en jij weet of de offerte over punten gaat of over wensen.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.