Hoeveel WWS-punten voor geliberaliseerde huur in 2026?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 26 June 2026.

Vorige maand belde een belegger uit het Statenkwartier me met paniek in zijn stem: "Mijn huurder is naar de Huurcommissie gestapt. Ik vraag €1.395 per maand, en nu zeggen ze dat ik maar €1.180 mag rekenen." We doken zijn puntentelling in. Resultaat: 184 punten. Drie te kort voor de geliberaliseerde grens. Drie punten die hem ruim €2.500 per jaar gingen kosten — terugwerkend.

Het korte antwoord: in 2026 heb je minimaal 187 WWS-punten nodig om een woning geliberaliseerd te verhuren. Onder die grens val je verplicht in het middenhuur- of sociale segment, met een maximale huur van €1.234,92 (bij 187 punten) of lager. De grens schuift jaarlijks mee met de indexatie van +3,65% per 1 januari 2026.

!Verhuurder berekent WWS-punten aan keukentafel

Die drie punten in het Statenkwartier? Die hadden we kunnen vangen met betere isolatie en een hoger energielabel. Maar dat wist hij niet toen hij de huurovereenkomst tekende in 2024. En precies dáár zit het probleem voor 80% van de particuliere verhuurders die ik in Den Haag spreek: de regels zijn veranderd, de cap is harder geworden, en wie nu niet rekent vóór hij verhuurt, betaalt achteraf.

Wat zegt de wet over de geliberaliseerde grens in 2026?

De Wet Betaalbare Huur is sinds 1 juli 2024 van kracht en heeft de drie-segmenten-indeling vastgelegd die in 2026 onverkort doorloopt. Het sociale segment loopt tot en met 143 punten (max. €932,93 per maand). Het middenhuursegment loopt van 144 tot en met 186 punten (max. €1.228,07 bij 186 punten). Pas vanaf 187 punten mag je geliberaliseerd verhuren — en die grens ligt vast, ongeacht of je een nieuwe huurder krijgt of een verlenging tekent.

De bedragen zijn per 1 januari 2026 geïndexeerd met +3,65% conform de reguliere methodiek van de Huurcommissie. Dat betekent concreet: bij 187 punten zit je op €1.234,92, bij 200 punten op ongeveer €1.320, en pas vanaf circa 220 punten kom je in het echte vrije-sector-territorium boven €1.450 per maand.

Voor verhuurders met een bestaand contract uit vóór juli 2024 geldt overgangsrecht — máár alleen tot het moment van mutatie. Zodra de zittende huurder vertrekt en je een nieuwe overeenkomst sluit, moet de woning aan de nieuwe punten-eis voldoen. Volgens cijfers van het CBS wisselt circa 11% van de particuliere huurwoningen jaarlijks van bewoner — dus binnen drie jaar raakt dit het grootste deel van de markt.

Daarnaast loopt de label-D-eis voor verhuurders in 2029 onverminderd door: vanaf 1 januari 2029 mag je geen woning met label E, F of G meer verhuren. Wij hebben gezien dat dit indirect ook de WWS-rekening raakt, omdat rubriek 4 (energielabel) tot 44 punten oplevert bij A++++ en nul punten bij G.

Trends 2026: wat verschuift de WWS-grens?

In onze ervaring zien we vier trends die directe invloed hebben op of jouw woning de 187-puntengrens haalt.

Trend 1: label-D-eis 2029 nadert hard. Veel verhuurders denken: "ik heb nog drie jaar." Maar in de praktijk loopt een schouw, een offerte, een ISDE-aanvraag en de uitvoering al snel zes tot negen maanden. Volgens RVO-data is de wachttijd voor warmtepomp-installatie in de Randstad op dit moment 4-6 maanden. Wie in 2027 begint, is op tijd. Wie in 2028 begint, niet meer.

Trend 2: indexatie-cap blijft drukken. De +3,65% klinkt royaal, maar bouwkosten stegen volgens CBS in 2025 met 5,1%. Het verschil knabbelt aan je marge. Dit zien we ook terug in onze analyse van beleggers die zich terugtrekken uit de huurmarkt 2026.

Trend 3: ISDE-pot 2026 is opgehoogd. Voor 2026 is €600 miljoen beschikbaar voor verduurzaming bij particuliere woningeigenaren — inclusief verhuurders. Een hybride warmtepomp levert tot €3.000 subsidie op, vloerisolatie tot €8 per m². Met die subsidies kun je vaak in één keer twee tot drie labelsprongen maken, wat 14-22 WWS-punten kan opleveren.

!Energielabel-tabel met WWS-puntenwaardes

Trend 4: financieringsruimte verkrapt. De gemiddelde vastgoedrente voor particuliere beleggers ligt eind 2025 rond 5,2%. Dat betekent dat een verduurzamingsinvestering van €15.000 met een rendementsterugverdientijd van zeven jaar nu eerder als acht-jaar-traject moet worden gerekend. Wij rekenen dit standaard door in onze cases zoals beschreven in ROI verduurzaming huurwoning Den Haag.

Do's & Don'ts bij het halen van 187+ punten

Do

• Doe een schouw vóór mutatie — als de huurder eruit gaat, heb je 4-8 weken om punten op te krikken. Reken minimaal 60 dagen leegstand in.
• Investeer in labelsprong B → A — dat levert 14 WWS-punten op (van 22 naar 36) en kost gemiddeld €8.000-€12.000 in een Haagse portiekflat.
• Check de WOZ-cap — sinds de Wet Betaalbare Huur mag de WOZ-component maximaal 33% van het totaal uitmaken bij woningen onder 187 punten. Bij geliberaliseerd vervalt deze cap.
• Documenteer keuken- en sanitair-investeringen — een nieuwe keuken levert tot 12 extra punten, mits je facturen en specs bewaart.
• Vraag ISDE ná oplevering binnen 12 maanden aan — anders vervalt het recht, en dat is in 2025 al circa 8% van de aanvragen overkomen volgens RVO.

Don't

• Vertrouw niet op een online puntencheck zonder fysieke meting — wij zien gemiddeld 6-9 punten verschil tussen schatting en werkelijkheid.
• Reken niet met de oude grens van 186 punten — vanaf 1 januari 2026 is 187 de harde ondergrens voor geliberaliseerde verhuur.
• Plak geen "vrije sector" in het contract als de woning 184 punten heeft — de Huurcommissie kijkt door de kop van het contract heen en je betaalt terugwerkend bij.
• Vergeet rubriek 8 (buitenruimte) niet — een balkon van 2m² levert al 2 punten op, een tuintje tot 15 punten.
• Stel geen verduurzaming uit "tot 2028" — de wachttijden voor installateurs lopen op, en de ISDE-pot kan tussentijds opraken.

Wat bewoners en verhuurders zeggen

Representatieve quotes uit review-platforms en verhuurdersfora — geen herleidbare personen.

"We hadden in 2023 een appartement gekocht in Laakkwartier dat op papier 188 punten had. Bij de tweede huurder kwam de Huurcommissie langs en die telde 182. Het verschil zat in de keuken die volgens hen 'verouderd' was, en een balkon dat niet voldeed aan de minimummaten. We hadden €2.800 per jaar minder mogen vragen. Achteraf gezien hadden we vóór de mutatie een onafhankelijke schouw moeten doen."

"Voor onze portiekflat in Bezuidenhout hebben we in 2025 €11.500 geïnvesteerd in vloerisolatie, HR++-glas en een hybride warmtepomp. We sprongen van label D naar label A en gingen van 178 naar 198 punten. Verhuurd voor €1.310 in plaats van de €1.150 die we daarvoor mochten vragen. Terugverdientijd: 5,8 jaar."

"De ISDE-subsidie was bij ons echt het kantelpunt. Zonder die €4.200 hadden we de verduurzaming nooit rondgekregen binnen ons budget. Aanvraag duurde acht weken, maar het geld kwam binnen."

De case van Marieke in Bezuidenhout: van 184 naar 198 punten

Marieke is een particuliere belegger uit Den Haag die in 2022 een portiekflat van 72m² kocht aan de rand van Bezuidenhout, op loopafstand van station Laan van NOI. Aankoopprijs: €298.000, gefinancierd met 65% beleggingshypotheek tegen 4,9% rente. Haar plan was simpel: verhuren tegen €1.350 per maand en in vijftien jaar de hypotheek halverwege aflossen. Toen ze in oktober 2024 belde, was haar zittende huurder net op vertrektijd gezet en stond ze op het punt om de woning opnieuw in de markt te zetten — met dezelfde huurprijs als de vorige periode.

Wij gingen samen aan de keukentafel zitten. Op tafel: de oude puntentelling die haar makelaar in 2022 had gemaakt. Daarop stond 192 punten. Maar de Wet Betaalbare Huur was inmiddels van kracht, de WOZ-cap was aangescherpt, en de rekenmethodiek voor energielabel was strenger geworden. We deden een nieuwe schouw met meetlint, label-rapport en het officiële puntenformulier. Resultaat: 184 punten. Het label dat in 2022 nog op C stond, was door de nieuwe meetmethode geherclassificeerd naar D — wat in rubriek 4 betekende: van 14 punten naar 8 punten. Daar verloor ze al zes punten. De WOZ-correctie kostte nog eens twee punten. En een te ondiep balkon (1,7m², waar de minimum 2m² is) leverde nul punten op in plaats van de twee die haar makelaar had gerekend.

Marieke stond voor een keuze. Optie A: woning verhuren tegen de maximale middenhuur bij 184 punten, dat is volgens de tabel 2026 ongeveer €1.215 per maand. Dat is €135 per maand minder dan ze had begroot, oftewel €1.620 per jaar minder huurinkomsten. Optie B: investeren in een labelsprong en de woning boven de 187-puntengrens trekken, zodat ze in het geliberaliseerde segment kon verhuren. We rekenden Optie B door tot in detail. Vloerisolatie van de kruipruimte: €2.800. Vervanging van het enkele glas in de woonkamer door HR++: €3.400. Een hybride warmtepomp ter vervanging van de oude HR-ketel: €7.200, waarvan €3.000 ISDE-subsidie en €600 gemeentelijke aanvulling. Nieuwe keukenwerkbladen en een inductiekookplaat: €2.100. Totaal: €15.500 bruto, €11.900 na subsidie.

De verduurzaming startte in januari 2025 en was eind maart afgerond. We deden de nieuwe schouw op 7 april. Het energielabel sprong van D naar A — een sprong van 8 punten naar 36 punten in rubriek 4, dus 28 extra WWS-punten alleen al daarvan. Per saldo, na correctie voor de andere wijzigingen en de WOZ-update, kwam de woning uit op 198 punten. Ruim boven de 187-grens, en daarmee geliberaliseerd. Marieke heeft de woning in mei 2025 verhuurd voor €1.395 per maand, met een huurder die specifiek had gezocht op duurzaam-gerenoveerd. Geen Huurcommissie-risico meer, geen indexatie-cap-discussie binnen het sociale segment.

De les hier: Marieke had drie dingen onderschat. Ten eerste de impact van de nieuwe meetmethode op het energielabel — wat in 2022 nog label C was, kan in 2026 zomaar D zijn zonder dat je iets aan de woning hebt veranderd. Ten tweede de aanscherping van details zoals balkonmaten en WOZ-cap. Ten derde de macht van rubriek 4: de energielabel-component is de enige rubriek die je met één gerichte investering met 20+ punten kunt verhogen. Voor wie nu boven of net onder de 187-grens zweeft, is de labelsprong vrijwel altijd het slimste startpunt. Niet de keuken, niet de badkamer, niet het balkon — maar de schil en de installatie. Lees ook onze diepere uitwerking in WWS-puntentelling vrije sector woning.

!Verbouwing portiekflat met installatie warmtepomp

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen 186 en 187 WWS-punten in 2026?

Het verschil van één punt is in 2026 het verschil tussen het middenhuursegment en de geliberaliseerde sector. Bij 186 punten mag je maximaal €1.228,07 per maand vragen en val je onder de Huurcommissie-toets, met indexatie-cap van +3,65% per jaar. Vanaf 187 punten zit je in de vrije sector zonder huurprijsmaximum en zonder Huurcommissie-toetsing op de kale huur. Die ene punt kan dus tientallen euro's per maand schelen — bij 200 punten kun je in de praktijk €1.320 vragen, bij 220 punten €1.450+.

Geldt de 187-puntengrens ook voor bestaande huurcontracten?

Nee, niet automatisch. Voor contracten die zijn afgesloten vóór 1 juli 2024 geldt overgangsrecht: de oude voorwaarden blijven gelden zolang de zittende huurder in de woning blijft. Zodra de huurder vertrekt en je een nieuw contract sluit, gelden de nieuwe regels en moet je opnieuw boven de 187-punten zitten om geliberaliseerd te verhuren. Bij contractverlenging met dezelfde huurder mag je het oude regime aanhouden, mits er geen materiële wijziging in de afspraken plaatsvindt.

Hoeveel kost het om van 180 naar 190 WWS-punten te komen?

Dat hangt af van waar je nu staat. In onze ervaring is een labelsprong van D naar B de meest kosteneffectieve route — 14 punten erbij voor gemiddeld €8.000-€12.000 in een Haagse portiekflat van 70-80m². Een sprong van D naar A levert 28 punten op maar kost €15.000-€20.000 bruto, waarvan €4.000-€5.000 via ISDE en gemeentelijke subsidies kan worden teruggevorderd. Lees ook geliberaliseerde huurgrens 2026 voor verhuurders.

Wat gebeurt er als de Huurcommissie mijn woning op minder dan 187 punten taxeert?

Dan moet je terug naar de middenhuur-tabel en de huur verlagen tot maximaal het bedrag dat bij jouw puntenaantal hoort. De Huurcommissie kan dit terugwerkend opleggen tot het begin van de huurovereenkomst, wat kan oplopen tot duizenden euro's terugbetaling. Bovendien moet je voortaan binnen de indexatie-cap blijven van +3,65% per jaar. Tegen de uitspraak kun je in beroep bij de kantonrechter, maar dat heeft alleen kans bij aantoonbare telfouten — niet bij interpretatieverschillen.

Tellen ZAV-investeringen door huurders mee voor de WWS-punten?

Zelf Aangebrachte Voorzieningen door de huurder tellen niet mee voor de WWS-punten van de verhuurder. Als jij als verhuurder de woning na vertrek van de huurder opnieuw in de markt zet, moet je uitgaan van de basisstaat zoals jij die aanlevert — dus zonder de keuken-upgrade of vloer die de huurder zelf heeft geplaatst. Wel kun je de ZAV overnemen tegen vergoeding en dan tellen ze wél mee bij volgende verhuur.

Kan ik na verduurzaming direct de huur verhogen tot boven de geliberaliseerde grens?

Alleen bij mutatie. Bij een zittend huurcontract mag je tussentijds geen huurverhoging buiten de indexatie doorvoeren — ook niet na een grote labelsprong. Wat wel kan: een verduurzamingstoeslag aanvragen via de Huurcommissie voor maximaal 50% van de jaarlijkse besparing op energiekosten. Bij mutatie ben je vrij om de woning opnieuw te taxeren en, als je boven 187 punten uitkomt, geliberaliseerd te verhuren tegen marktprijs.

Welke wijken in Den Haag zijn het meest interessant voor verhuur boven 187 punten?

In onze portefeuille-analyse zien we dat Statenkwartier, Archipel, Willemspark en Benoordenhout standaard ruim boven 187 punten zitten door grote oppervlaktes en hoge WOZ-waardes. Bezuidenhout en Vruchtenbuurt zitten vaak net onder de grens en zijn met €10.000-€15.000 verduurzaming naar boven te trekken. Laakkwartier en delen van Loosduinen vragen vaak een grotere investering van €20.000+ om de geliberaliseerde grens te halen. Voor kamerverhuur gelden andere regels, zie waarom kamerverhuur nog rendabel kan zijn.

!WWS-puntenkaart per wijk Den Haag

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.