Hoeveel WWS-punten geeft verduurzaming van je huurwoning?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 23 september 2026.

Min vijftien punten is de vloer waarop een vooroorlogse huurwoning zonder geldig energielabel in het WWS begint. Hoeveel WWS-punten geeft verduurzaming van een huurwoning dan? Rechtstreeks nul. Geen centimeter isolatie staat in de puntentelling. Wat wel telt is het energielabel dat je ná het werk laat registreren, en dat label levert in 2026 alles op tussen -15 punten voor een G en 62 punten voor een A++++ in een eengezinswoning. Vanaf die bodem beweegt de telling omhoog: elke labelstap is een vast aantal punten, elk punt is ongeveer 6,86 euro kale huur per maand, en de kosten van het werk stapelen zich in dezelfde richting op, van kierdichting tot nieuwe kozijnen. Wie in Laakkwartier of Voorburg een portiekwoning met label F verhuurt, rekent dus niet met isolatie maar met de sprong van -9 naar 22 punten. Dat is de volgorde hier. Eerst de bodem. Dan de labelstappen, dan wat elke laag kost, en pas daarna de vraag of je boven een bepaald punt nog moet doorgaan.

!Puntenopbouw energieprestatie WWS van label G tot A

Vier regels die aan je energielabel hangen

De punten voor energieprestatie staan in rubriek 4 van de puntentelling die de Huurcommissie voor 2026 op huurcommissie.nl heeft gezet. Voor een eengezinswoning met een geldig NTA 8800-label: A++++ 62, A+++ 57, A++ 52, A+ 46, A 41, B 32, C 22, D 11, E -4, F -9, G -15. Voor een meergezinswoning, dus een portiek of appartement, liggen de hoge labels lager: A++++ 58, A+++ 53, A++ 48, A+ 42, A 37, B 28, en vanaf C zijn de reeksen gelijk. Let op de onderkant. E, F en G zijn geen nul maar negatief, en dat is geen aparte strafregel; het label zelf trekt punten af. Alleen bij een rijksmonument worden die minpunten niet toegepast. Heb je geen label of is het verlopen, dan telt het bouwjaar: 2002 of later geeft 41 of 37 punten, vooroorlogs geeft -15.

De huurprijstabel van 2026, die als bijlage aan het Uitvoeringsbesluit hangt en op rijksoverheid.nl staat, vertaalt die punten in geld. Tot en met 143 punten is het plafond 932,93 euro. Bij 186 punten is het 1.228,07 euro, en dat is de liberalisatiegrens. Vanaf 187 punten begint de tabel bij 1.234,92 euro, maar daar geldt geen wettelijk maximum meer; wie dat laatste bedrag de grens noemt, leest de tabel verkeerd. De grenzen zijn dit jaar met 3,65% geïndexeerd. Dat percentage zegt niets over wat je een huurder die er al woont per jaar meer mag vragen; dat staat elders en ik zeg er hier niets over toe.

Twee regels uit de Wet betaalbare huur raken je labelplan direct. De eerste is de WOZ-cap: kom je dankzij de WOZ-punten boven 186, dan tellen die WOZ-punten voor hoogstens een derde van het totaal mee, en zakt het totaal daardoor terug, dan blijft de woning op 186 punten hangen. In Bezuidenhout of het Statenkwartier, waar de WOZ hard meetikt, kan het label dus de enige route naar 187 zijn die de cap niet raakt. De tweede is de eis dat een huurwoning per 1 januari 2029 minimaal label D heeft, zo staat het op rijksoverheid.nl (stand 2026). Het is D, niet C. Er komt geen verhuurverbod en geen verbod op nieuwe verhuring; de gemeente kan bestuursrechtelijk handhaven, bijvoorbeeld met een dwangsom. En dan de btw: verhuur van woonruimte is vrijgesteld, dus je krijgt geen btw terug. Op arbeid bij isolatie van een woning ouder dan twee jaar geldt volgens de Belastingdienst (tarieven 2026) het lage tarief, op materiaal het hoge. Alle richtprijzen verderop zijn exclusief btw; tel het er zelf bij.

Rekenvoorbeeld: van label F naar C in een portiek zonder spouw

Dit is een rekenvoorbeeld met afgeronde bedragen, geen echte klant. Neem een bovenwoning in een portiek uit 1926 in Laakkwartier, meergezins, 68 m², eigen schuin dak, enkel glas in houten kozijnen aan de achterzijde en ouder dubbel glas voor. Geldig label F. Totaal 155 WWS-punten, waarvan -9 uit rubriek 4. Bij 155 punten ligt het plafond ruwweg op 1.015 euro (31 punten onder de grens, maal 6,86 euro).

De ingreep: dakisolatie aan de binnenzijde over 45 m² schuin dak, HR++ glas in de bestaande kozijnen over 14 m², en kierdichting met vier zelfregelende ventilatieroosters. Spouwmuurisolatie valt weg; de gevel heeft geen spouw, wat een boroscoop-inspectie vooraf bevestigt. Posten (richtprijs Maxiko, winter 2026, exclusief btw): dak 45 × 135 = 6.075 euro; glas 14 × 300 = 4.200 euro; kierdichting en roosters 900 euro. Samen 11.175 euro. De labelopname blijft buiten de som; dat is werk van een EP-adviseur, geen Maxiko-post.

Nieuw label C. Rubriek 4 gaat van -9 naar 22, plus 31 punten. Totaal 186. Het plafond stijgt naar 1.228,07 euro, ruim 212 euro per maand meer, ruim 2.550 euro per jaar. Zonder subsidie is de investering in ruim vier jaar terugverdiend op huur alleen. Wat de ISDE daar afhaalt, hangt af van de m²-bedragen die RVO voor 2026 op rvo.nl publiceert; hoe je die met andere regelingen stapelt staat in de ISDE- en SVOH-stack voor verhuurders in Den Haag. Eén punt extra en de woning is vrij. Dat punt komt niet uit isolatie.

!Boroscoop-inspectie van een gevel zonder spouw

Wat elke isolatielaag kost, van goedkoop naar duur

Onderstaande bedragen zijn richtprijzen van Maxiko, winter 2026, exclusief btw, voor bestaande woningen in Den Haag en omgeving. Ze lopen van de goedkoopste laag naar de duurste, precies de volgorde waarin je ze in een labeltraject meestal zet.

De spreiding zit in twee dingen. Bereikbaarheid is de eerste. Een voorgevel aan de straat kan met een rolsteiger; een achtergevel boven tuinen en schuurtjes van buren niet, en dan komt er een vaste steiger die apart in de offerte staat. Bij een bovenwoning op de derde laag vreet dat een groot deel van de glaspost op. De tweede is de staat van wat er al zit. HR++ glas in een kozijn dat nog gezond is kost een fractie van een nieuw kozijn; is het hout aan de onderdorpel rot, dan vervalt de goedkope regel en zit je op de duurste. Dat zie je pas bij het uitzagen. Reken daarom altijd het hoge scenario door voordat je tekent.

Bij dakisolatie hangt de prijs aan de constructie. Een schuin dak met sporen die diep genoeg zijn voor 12 cm minerale wol en een dampremmende folie blijft in het lage vak; een dak waar de sporen te ondiep zijn en er een regelwerk voor moet, schuift naar het midden of hoger. Wat isolatie voor de punten oplevert staat nergens in deze tabel, want dat is nul. De tabel zegt alleen wat een labelstap kost om te bereiken. De officiële subsidiebedragen per m² van de ISDE staan bij RVO (2026) op rvo.nl; ze wisselen per jaar en ik zet ze hier bewust niet neer als vast getal.

Waarom de eerste tienduizend euro het meeste doet en de volgende het minst

Kijk naar een tussenwoning uit 1934 in de Vruchtenbuurt, eengezins, 96 m², met een geldig label E en 168 WWS-punten. Dit is een scenario, geen zaak die ooit op een bureau lag, maar het patroon is er een dat je in dit segment steeds tegenkomt. De eigenaar wil naar de vrije sector. Hij heeft 19 punten nodig. Op tafel liggen twee offertes: een isolatiepakket met vloer, spouw en glas, en een pakket met een hybride warmtepomp plus zonnepanelen op het achterdak, van een installateur die belooft dat het label daarmee "minstens twee stappen" omhoog gaat. De tweede offerte is duurder. Hij klinkt ook moderner. En hij is voor deze woning de verkeerde.

Reken eerst de punten. Label E is -4. Label C is 22, een sprong van 26 punten, ruim boven de 19 die nodig zijn. Label B is 32, een sprong van 36. De vraag is dus niet hoeveel het label maximaal kan stijgen, maar welke labelstap de goedkoopste route is naar 187 of hoger. Isolatie van de schil is wat een NTA 8800-berekening het hardst beloont bij een woning die nu nog enkel glas en een ongeïsoleerde vloer heeft; een warmtepomp aan een lekke schil rekent in die methode beduidend minder gunstig door dan de folder doet vermoeden, en dat is geen mening maar de manier waarop de rekenmethode werkt. Isoleer eerst. Dat is mijn advies, en ik weet dat collega's die installaties verkopen daar anders over denken. Ik zou geen warmtepomp op een niet-geïsoleerde vooroorlogse tussenwoning zetten, ook niet als de subsidie hoger is; het toestel draait dan op de verkeerde temperatuur voor een tapijt van oude radiatoren, en het label profiteert er minder van dan van het glas dat je ervoor had kunnen kopen.

Nu de som, als rekenvoorbeeld met de middenprijzen uit de tabel. Vloerisolatie 50 m² kruipruimte × 50 = 2.500 euro. Spouwmuurisolatie 70 m² gevel × 28 = 1.960 euro, mits de boroscoop een spouw van minstens vijf centimeter laat zien, want anders vervalt deze post en moet je naar voorzetwanden, wat een heel ander prijsniveau is. HR++ glas 18 m² × 300 = 5.400 euro. Kierdichting 900 euro. Steiger achterzijde 1.800 euro, omdat de achtergevel boven de tuin van de onderburen hangt en een rolsteiger daar niet mag staan. Totaal 12.560 euro exclusief btw. Nieuw label C, mogelijk B als de cv-ketel al HR107 is en de berekening gunstig uitvalt, maar reken met C. Dat is 194 punten. De woning is vrij. Er geldt geen plafond meer, en het verschil met het huidige plafond bij 168 punten is dan geen tabelwaarde meer maar wat de markt in de Vruchtenbuurt voor deze woning betaalt; dat getal heb je zelf beter dan ik.

Hier komt de titel van deze sectie vandaan. De eerste twaalfduizend euro brengen de woning van -4 naar 22 punten en over de grens. Wie dan doorgaat naar A met een warmtepomp, nieuwe kozijnen en panelen, geeft een veelvoud uit voor nog eens 19 punten die in de vrije sector geen enkele huurwaarde meer hebben, omdat er boven 186 punten niets meer te maximeren valt. Boven de grens koop je geen huur meer. Je koopt dan andere dingen, en die mogen best iets waard zijn: een lagere energierekening voor de huurder, een woning die de label-D-eis van 2029 met ruime marge voor blijft en een label dat bij verkoop meeweegt. In een dure stedelijke markt als Den Haag weegt dat label in de verkoopwaarde zwaarder mee dan in een dorp waar de grond het meeste van de prijs uitmaakt; hoe zwaar precies, dat vertelt een taxateur voor jouw straat en niet een blog. Een verduurzamingsinvestering van rond de tienduizend euro kan zo aan de verkoopkant een veelvoud terugkomen, maar dat is een uitkomst per woning en per taxatie, geen wet. Wil je die tweede opbrengst meenemen, vraag dan de taxateur die je toch al voor de bank nodig hebt om twee waardes: met het oude label en met het nieuwe. Dat kost je één telefoontje.

Wat leert dit scenario? Dat de vraag "hoeveel punten kan verduurzaming maximaal opleveren" de verkeerde vraag is voor een gereguleerde woning. De goede vraag is welke labelstap je precies nodig hebt en wat de goedkoopste combinatie van lagen is om die stap te halen. Voor het overgrote deel van de vooroorlogse woningen in Den Haag en Rijswijk zit dat antwoord in de schil en niet in de techniek. De volledige volgorde van labelopname tot herberekening staat in het stappenplan om WWS-punten te verhogen in 2026; de keuze van de partij die het werk doet in aannemer kiezen voor verduurzaming van een verhuurpand in Den Haag.

!Dakisolatie aan de binnenzijde van een schuin dak

Wat punten oplevert en wat alleen geld kost

Wat werkt:

• Laat vóór elke offerte een boroscoop-inspectie van de gevel doen. Een spouw die er niet is of smaller dan vijf centimeter, haalt de goedkoopste post uit je plan en zet er een dure voor in de plaats. Weet dat voordat je rekent, niet erna.
• Bepaal eerst het doelpunt, dan pas het doellabel. Wie 19 punten nodig heeft en met label C uitkomt, hoeft niet naar B. Elke extra labelstap boven de grens is geld zonder huurwaarde.
• Laat het nieuwe label registreren op ep-online.nl voordat je de huur aanpast. Zonder registratie telt het oude label of het bouwjaar, en bij een vooroorlogse woning is dat -15.
• Zet de steiger één keer en doe alles wat aan de achtergevel moet in dezelfde week. Glas, kozijnherstel en dakrand tegelijk scheelt een tweede steigerpost; de steiger staat aan de achterzijde anders dan aan de voorkant en is daar het duurste stuk van het project.
• Vraag ISDE aan binnen de termijn die RVO voor 2026 stelt. De aanvraag loopt na afronding van het werk, met facturen en foto's; te laat is te laat.

Wat niet werkt:

• Rekenen met isolatiepunten. Ze bestaan niet. De aannemer die zegt dat spouwisolatie "zoveel punten oplevert" heeft de puntentelling niet gelezen.
• Zonnepanelen leggen als eerste stap op een gereguleerde woning met een slecht label. Ze tellen alleen mee via het label, en aan een G of F verandert een paar panelen weinig; waarom staat in de mythe dat zonnepanelen altijd extra WWS-punten geven. Dat loont zelden.
• Een airco of andere installatie kopen "voor de punten". Koelen levert in rubriek 4 geen aparte punten op; wat er wel en niet klopt aan dat verhaal lees je in vijf mythes over airco en WWS-punten.
• Beginnen in het stookseizoen zonder planning. Isolatieploegen zijn dan slecht op korte termijn te krijgen; plan het werk voor de leegstand tussen twee huurders en niet erin.
• Doorwerken tot label A bij een woning die met C al vrij is. Boven 186 punten is er geen plafond meer om op te schuiven. Wat je dan koopt is comfort en verkoopwaarde, en dat mag, maar noem het geen huurinvestering.

Veelgestelde vragen over WWS-punten en verduurzaming

Tellen isolatiemaatregelen echt nergens direct mee in het WWS?

Nee. De puntentelling van 2026 kent geen post voor spouw, dak, vloer of glas. Alles wat je aan de schil doet loopt via rubriek 4, energieprestatie, en die rubriek kijkt alleen naar het geregistreerde label of, als dat ontbreekt, naar het bouwjaar. Twee identieke woningen met identieke isolatie maar één zonder geldig label krijgen dus een verschillend puntenaantal. Isolatie is het middel. Het label is wat telt. Wie een offerte krijgt met "puntenwinst per maatregel" erop, moet die regel doorstrepen.

Hoeveel punten scheelt een labelsprong van G naar D voor een portiekwoning?

Label G staat op -15, label D op 11. De sprong is 26 punten, voor een meergezinswoning precies hetzelfde als voor een eengezinswoning, want vanaf label C zijn beide reeksen gelijk. Met ongeveer 6,86 euro per punt is dat ruim 178 euro kale huur per maand aan plafond, zolang de woning onder de grens blijft. Daarbij haal je met D ook de eis die per 2029 voor huurwoningen geldt, zodat de gemeente geen dwangsom hoeft op te leggen.

Waarom verschillen de punten voor A tussen eengezins en meergezins?

Omdat een appartement minder buitenschil per vierkante meter heeft en een hoog label daar makkelijker haalt; de tabel van de Huurcommissie corrigeert dat met lagere punten voor A en beter bij meergezins. Eengezins A is 41, meergezins A is 37. Bij B is het 32 tegen 28. Vanaf C zijn de reeksen gelijk, en de negatieve labels E, F en G zijn voor beide typen even negatief. Voor een portiek in het Regentessekwartier reken je dus met de meergezinsreeks.

Mijn label verloopt volgend jaar, wat gebeurt er dan met de punten?

Dan telt het bouwjaar. Voor een woning van vóór de oorlog is dat -15 punten, ongeacht wat er de laatste tien jaar aan isolatie is aangebracht. Een woning van 2002 of later valt terug op 41 of 37 punten. Een verlopen label is dus geen neutraal gat maar een puntenval voor elke vooroorlogse woning in Den Haag, Delft of Zoetermeer. Zet de vervaldatum in je agenda en laat de opname voor die datum opnieuw doen.

Kan ik met verduurzaming alleen van 183 naar 187 punten komen?

Als je huidige label E is en je komt op D, win je 15 punten en zit je op 198. Zit je al op C en zou je naar B moeten voor die vier punten, dan kost een stap van 6 punten in een meergezinswoning al gauw meer dan die vier punten aan huur ooit opleveren onder de grens; boven de grens vervalt het plafond en verandert de rekensom. Kijk in zo'n geval eerst of er elders in de telling nog iets ligt, bijvoorbeeld in de buitenruimte, waar de mythe over het balkon van 25 m² laat zien wat er wel en niet telt.

Heeft de WOZ-cap invloed op wat mijn labelstap oplevert?

Ja, indirect. De cap begrenst alleen het aandeel WOZ-punten in het totaal zodra je boven 186 uitkomt, niet de labelpunten. Een labelstap kan dus juist de punten aandragen die onder de cap wél overeind blijven, terwijl extra WOZ-punten worden afgetopt. In wijken met hoge WOZ-waarden is dat een reden om de labelroute eerder te nemen dan de WOZ-route. Wat de WOZ verder doet met je belastingdruk staat in box 3 en de huurwoning in Den Haag 2026.

Moet ik het werk uitvoeren terwijl de huurder erin zit?

Kierdichting, vloerisolatie via de kruipruimte en spouwisolatie kunnen met bewoning. Glas in bestaande kozijnen ook, per dag één gevel. Dakisolatie aan de binnenzijde en nieuwe kozijnen niet; dat is stof, herrie en een open woning. Plan die posten voor de leegstand tussen twee huurders. Wat je een huurder die er al woont daarna aan huur mag vragen, valt buiten dit stuk; laat dat toetsen voordat je iets aanzegt.

Bel morgen geen aannemer. Bel een EP-adviseur voor een labelopname van de huidige staat en vraag daarbij een indicatie welke maatregelen de woning naar het label brengen dat je nodig hebt, niet verder. Met die brief in de hand vraag je pas offertes, met de boroscoop-inspectie als eerste regel erop. Dat is de goedkoopste volgorde, omdat je dan geen enkele euro uitgeeft aan een laag die het label niet nodig heeft en niet in de winter ontdekt dat de spouw ontbreekt. De puntentelling verandert daarna in één stap: registratie op EP-Online.

```html

```