Hoeveel WWS-punten voor vrije sector huur 2026?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 3 July 2026.

Vorige maand belde een belegger uit Bezuidenhout me in paniek. Hij had net een portiekflat gekocht op de Heemskerkstraat, dacht dat hij 'm gewoon in de vrije sector kon zetten voor €1.400, en had een taxateur laten kijken. Uitkomst: 184 WWS-punten. Twee punten te weinig. "Wat nu?" vroeg hij. Het antwoord is simpel én pijnlijk: vanaf 1 januari 2026 heb je minimaal 187 WWS-punten nodig om een woning in de vrije sector te verhuren. Onder die grens val je automatisch onder de gereguleerde middenhuur of sociale huur, met een maximale kale huurprijs van €1.234,92 (bij 187+ punten) of €1.228,07 (bij 186 punten en lager, tot 143 punten waar de sociale grens ligt op €932,93). Die 3 punten verschil tussen 184 en 187 kostte hem op papier €200 tot €400 per maand aan huuropbrengst. Reden om dit stuk te schrijven.

!hero

De puntengrens is niet nieuw — sinds de Wet betaalbare huur van juli 2024 geldt dit stelsel — maar de bedragen worden per 1 januari 2026 geïndexeerd met +3,65% volgens de tabel die de Huurcommissie hanteert. En de handhaving wordt strenger: gemeenten mogen boetes uitdelen aan verhuurders die te hoog vragen. Reden genoeg om je puntentelling goed te doen vóór je een huurcontract tekent.

De 3 meest gemaakte fouten bij de puntentelling

In onze schouwen bij particuliere beleggers in Den Haag en omstreken zien we drie fouten steeds terugkomen. Ze klinken klein, maar ze kosten je zo 5 tot 15 punten — en daarmee je vrije-sector-status.

Fout 1: energielabel niet opnieuw laten opmaken na renovatie. Belegger X in het Statenkwartier had in 2019 een label C laten opmaken. In 2023 had hij spouwmuurisolatie én HR++ glas laten plaatsen, maar het label bleef op C staan omdat hij nooit een nieuwe opname liet doen. Resultaat volgens rubriek 4 van het WWS: 14 punten in plaats van de 22 punten die bij label B horen. Acht punten verschil, wat 'm net onder de 187-grens duwde. Wat je wél moet doen: laat na elke ingreep die de RC-waarde of het glaspakket verbetert een nieuw energielabel opmaken door een gecertificeerde EP-adviseur (RVO-lijst). Kost €200-€350, verdien je in één maand terug.

Fout 2: buitenruimte niet meetellen (of verkeerd meten). Een balkon van 2m² telt niet mee, een balkon van 4m² wél. We hebben cases gezien waarin een belegger dacht "het is toch maar een balkonnetje" en 'm niet meenam in de telling. Zonde: elke m² buitenruimte levert bij een balkon 2 punten op (tot een maximum), en een tuintje van 25m² kan zomaar 4-6 punten opleveren. Wat je wél moet doen: meet elke vierkante meter, inclusief serre, dakterras en gedeelde buitenruimte, en check de puntenopbouw via het rekentool op rijksoverheid.nl.

Fout 3: WOZ-cap niet controleren. In geliberaliseerde gemeenten (waaronder Den Haag) mag het WOZ-aandeel niet meer dan 33% van het totaal aantal punten bedragen als de woning boven de 186 punten uitkomt. Zit je er net over, dan kap de calculator automatisch en zak je terug naar 186. Wat je wél moet doen: laat de WOZ-waarde meewegen tegen de puntenopbouw uit rubrieken 1-8. Zit je in de risicozone, overweeg dan een WOZ-bezwaar of een extra fysieke ingreep (badkamer, sanitair) om buiten de cap te blijven.

!puntentelling checklist

Wat is de exacte grens in 2026?

Onder het WWS geldt in 2026 de volgende driedeling, gebaseerd op de indexatie van +3,65%:

De crux zit in die grens van 187 punten. Zit je op 186, dan mag je maximaal €1.228,07 vragen — punt uit. Ga je één punt hoger, dan mag je in principe álles vragen wat de markt betaalt, mits de woning en de contractvoorwaarden voldoen aan de overige eisen (huurcontract voor bepaalde tijd is nog steeds beperkt sinds de Wet vaste huurcontracten van 2024). Zie ook onze uitleg over de geliberaliseerde huurgrens 2026 voor verhuurders.

Voorbeeld: van 178 naar 191 punten in één ingreep

Voorbeeld (illustratief — geen echt adres): een particuliere belegger kocht in 2023 een benedenwoning van 82m² in Laakkwartier. Bij de eerste taxatie: 178 WWS-punten, energielabel D (8 punten in rubriek 4), verouderde keuken (0 extra punten), standaard badkamer (5 punten), geen buitenruimte-plus.

Hij twijfelde: verhuren tegen middenhuur (€1.180) of eerst investeren. We rekenden het door. Een pakket van dakisolatie (RC 6,0), vloerisolatie (RC 3,5), HR++ vervangen door HR+++ triple glas en een hybride warmtepomp (COP 4,2) bracht 'm naar label B — dat betekent 22 punten in rubriek 4 in plaats van 8: +14 punten. Nieuwe telling: 192 punten. Investering: €38.000, waarvan €9.400 subsidie via de ISDE-regeling (RVO, 2025-tarieven).

Resultaat: vrije-sector-verhuur mogelijk. Marktconforme huur in Laakkwartier voor 82m² met label B: €1.485/maand. Verschil met middenhuur: €305 per maand = €3.660 per jaar. Terugverdientijd van de investering (na subsidie): ongeveer 7,8 jaar exclusief waardestijging van het pand.

Hoe verhoudt Den Haag zich tot omliggende gemeenten

De WWS-grens is landelijk hetzelfde — 187 punten — maar de marktprijzen en het gemiddelde puntenaantal per m² verschillen fors per regio. Hieronder de vergelijking op basis van CBS-data en onze eigen schouwen in 2025:

Wat opvalt: in wijken zoals Statenkwartier en Vogelwijk zit je vaak vanzelf boven de grens door de vooroorlogse bouwkwaliteit, hoge plafonds en grotere plattegronden. In Laakkwartier en delen van Loosduinen is de gemiddelde woning nét onder de grens — hier ligt dus de grootste kans voor verduurzamingsingrepen om de sprong te maken. In onze ervaring is een label-sprong van D naar B in Laakkwartier de meest lonende ingreep, terwijl in Statenkwartier je vaak beter kunt inzetten op badkamer/keuken-upgrades om extra punten in rubriek 4 en 5 binnen te halen. Vergelijk ook onze analyse over WWS-puntentelling voor een vrijesector-woning in Capelle en hoeveel WWS-punten voor vrije sector in Krimpen aan den IJssel.

!wijk-vergelijking

Van 142 naar 191 punten: de complete keukentafel-case

Jan — laten we hem zo noemen — is een particuliere belegger uit Bezuidenhout van rond de 55, sinds 2018 actief met een portefeuille van vier woningen in Den Haag. Eind 2024 kocht hij een portiekflat van 78m² aan de rand van Bezuidenhout, dicht tegen de spoorlijn. Oud bouwjaar 1936, twee slaapkamers, klein balkon van 3,5m², keuken en badkamer uit ergens jaren '90. Aankoopprijs: €298.000. Zijn plan was helder: opknappen en in de vrije sector zetten voor rond de €1.500 per maand. Tot hij de eerste puntentelling zag: 142 WWS-punten, precies op de sociale-huurgrens. Dat betekende een maximale huur van €932,93. Rendement zou op de verkeerde kant van de streep landen.

Hij stond voor een keuze die veel beleggers in 2025 en 2026 tegenkomen: óf de woning cosmetisch opknappen en 'm accepteren als sociale huur — met alle nadelen van dien qua huurbescherming en indexatiebeperking — óf serieus investeren om de sprong naar 187+ punten te maken. Verkopen was een derde optie, maar dan zou hij fors verlies pakken op de aankoopkosten en overdrachtsbelasting die hij in 2024 nog betaald had tegen 10,4%. We gingen samen aan de keukentafel zitten met de plattegrond, het (oude) energielabel — D — en een spreadsheet.

De uitgangssituatie: rubriek 4 leverde 8 punten op (label D), de badkamer 5 punten, de keuken 3 punten, buitenruimte 3 punten voor het balkonnetje, en de rest kwam uit oppervlakte, verwarming en WOZ. Om naar 187 te komen had hij dus minstens 45 extra punten nodig. Dat is een fikse sprong, maar niet onmogelijk. We schetsten drie scenario's. Scenario A was minimaal: label-sprong naar C, keuken en badkamer opknappen — te weinig, kwam uit op 168 punten. Scenario B was ambitieuzer: label-sprong naar B via dakisolatie, vloerisolatie, HR+++ glas en hybride warmtepomp, plus een moderne keuken met inbouwapparatuur en een compleet nieuwe badkamer met tweede toilet. Scenario C ging nog een stap verder met label A, uitbreiding van het balkon naar 6m² via een franse-balkon-constructie en volledige vervanging van de elektra-installatie.

Uiteindelijk kozen we voor scenario B met een aanvulling. Totale investering: €61.500. Subsidie via ISDE en de Nationale Isolatieregeling (rvo.nl): €12.800. Netto investering dus €48.700. De verbouwing duurde vanaf offerte tot oplevering acht maanden — inclusief de vertraging die we altijd zien in Q1 door drukte bij installatiebedrijven in de regio Haaglanden. Tijdens de verbouwing werkte Jan gewoon door, hij had de aankoop uit eigen middelen en een verduurzamingslening bij zijn hypotheekverstrekker gedaan tegen 4,1%.

Acht maanden later: nieuwe puntentelling 191. Label B, keuken 8 punten, badkamer met tweede toilet 9 punten, balkonuitbreiding leverde 2 extra punten op. Marktconforme huur voor een 78m² appartement met label B in Bezuidenhout, gedeeltelijk gerenoveerd: €1.485 per maand kale huur. We hebben 'm samen aangeboden via een lokaal makelaarskantoor en binnen drie weken had hij drie serieuze kandidaten. Verhuurd per 1 oktober 2025 aan een expat-koppel voor €1.485. Ten opzichte van de sociale-huurscenario is dat een verschil van €552 per maand, oftewel €6.624 per jaar aan extra huuropbrengst. Terugverdientijd van de netto-investering: ruim 7 jaar, exclusief waardestijging van het pand zelf (dat na de renovatie op ongeveer €385.000 werd getaxeerd — een boekwinst van €87.000 na aftrek van de investering).

Wat we hieruit leerden, en wat we ook in deze blog willen benadrukken: het is bijna nooit één ingreep die het 'm doet. Jan had het label kunnen verbeteren en denken dat hij er was — dan was hij op 168 punten blijven steken. Het is de combinatie van energielabel-sprong (rubriek 4), sanitair (rubriek 6), keuken (rubriek 5) en buitenruimte die je over de streep trekt. Reken vooraf drie of vier scenario's door, laat een gecertificeerde EP-adviseur meekijken, en houd rekening met de WOZ-cap. En begin op tijd: als je pas in november 2028 begint te bewegen op de label-D-eis voor verhuurders per 1 januari 2029, sta je in de rij achter iedereen die op het laatste moment nog een installateur zoekt.

!resultaat verbouwing

Veelgestelde vragen

Wat gebeurt er als mijn woning op 186 punten zit — precies één punt onder de vrije sector?

Dan val je in de middenhuur en mag je maximaal €1.228,07 per maand kale huur vragen in 2026. Dat is niet catastrofaal, maar het scheelt op jaarbasis vaak €2.000 tot €5.000 aan huuropbrengst ten opzichte van de marktprijs in de vrije sector. Ons advies: kijk of je met één gerichte ingreep (badkamer-upgrade, buitenruimte-uitbreiding, of een label-sprong) alsnog boven de 187 kunt komen. Een investering van €8.000-€15.000 verdien je in 3-5 jaar terug.

Mag ik zelf mijn WWS-punten tellen of moet dat door een taxateur?

Je mag het zelf doen — de rekentool op de website van de Huurcommissie is publiek toegankelijk. Wij raden echter aan om bij twijfel een gecertificeerde taxateur of een gespecialiseerd bureau te laten meekijken, zeker als je op de grens zit. Fouten in de rubrieken WOZ, buitenruimte of sanitair zijn de meest voorkomende oorzaak van correcties door de Huurcommissie achteraf. Een onafhankelijke telling kost €150-€400.

Geldt de 187-puntengrens ook voor bestaande huurcontracten?

Nee. Huurcontracten die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten in de vrije sector blijven onder het oude regime vallen, ook als de woning nu onder de 187 punten zou uitkomen. Wél kan de huurder binnen zes maanden na aanvang van het contract een toets bij de Huurcommissie aanvragen. Bij nieuwe contracten vanaf 1 juli 2024 geldt de nieuwe grens direct.

Wat is het verschil tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector in 2026?

Sociale huur (0-142 punten) heeft een maximale kale huur van €932,93 en valt onder strikte huurbescherming en huurtoeslag-regels. Middenhuur (143-186 punten) is nieuw sinds juli 2024 en gereguleerd tot maximaal €1.228,07 met beperkte jaarlijkse indexatie. Vrije sector (187+ punten) is geliberaliseerd: je mag vragen wat de markt toestaat, indexatie is contractueel geregeld tot een wettelijk maximum.

Kan een huurder mij dwingen om de huur te verlagen na de puntentoets?

Ja, als je woning onder de 187 punten uitkomt en je vraagt meer dan het bij die puntenaantal horende maximum, kan de huurder binnen zes maanden na aanvang naar de Huurcommissie. Die stelt dan de huurprijs vast op het wettelijk maximum, met terugwerkende kracht. Verhuurders die willens en wetens te hoog verhuren riskeren sinds 2024 ook bestuurlijke boetes van de gemeente Den Haag.

Wat is de rol van het energielabel in de puntentelling?

Groot. Rubriek 4 kent punten toe op basis van het energielabel: A++++ = 44 punten, A+++ = 40, A++ = 36, A+ = 32, A = 28, B = 22, C = 14, D = 8, E = 4, F = 1, G = 0. Een sprong van label D naar B levert dus 14 extra punten op — vaak het verschil tussen middenhuur en vrije sector. Vanaf 1 januari 2029 mag je bovendien geen woning met label E, F of G meer verhuren.

Hoe zit het met studio's en onzelfstandige woonruimte?

Voor onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) geldt een apart puntenstelsel met andere grenzen. Voor zelfstandige studio's van bijvoorbeeld 30m² is het lastiger om de 187 punten te halen omdat de oppervlakte-rubriek beperkt bijdraagt. Reken vooraf goed door of studio-verhuur in de vrije sector überhaupt haalbaar is; vaak kom je uit op middenhuur, wat gezien de aankoopprijzen per m² soms alsnog rendabel is.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.