Huis snel verkopen zonder makelaar: wat kost dat echt?

Een huis snel verkopen zonder makelaar bespaart de courtage, en die besparing wordt in bijna elke berekening te rooskleurig ingeschat. Wie zelf verkoopt, betaalt vier posten die anders in het tarief van de makelaar zaten: een fotograaf, de plaatsing op een woningsite, een definitief energielabel dat sinds 1 januari 2021 volgens de NTA 8800-methode wordt opgesteld en een jurist die de koopovereenkomst naleest. Die optelsom staat zelden in het sommetje. De snelste route eromheen is verkopen aan een koper die uit eigen middelen betaalt en geen financieringsvoorbehoud maakt: dan is een bod binnen 48 uur na één bezichtiging haalbaar en de overdracht binnen 14 dagen bij de notaris.

Dit stuk rekent die route na met cijfers die je kunt controleren. Drie panden in Den Haag uit 1895 en 1934, twee onafhankelijke taxaties van MVGM uit 2023 en de regels die sinds 2024 op verhuurde woningen drukken. Geen verzonnen verkopers. Wel een mening over wat je beter niet doet.

Waar het geld weglekt als je zelf gaat verkopen

De eerste fout is opknappen voordat je verkoopt. Het klinkt logisch: een frisse badkamer, een nieuwe vloer, hogere opbrengst. Kijk naar de raming voor de Newtonstraat 286 in het Regentessekwartier, een woning uit 1895 met energielabel G. Het eigen flip-rapport rekent daar met een budget van € 100.000 en een doorlooptijd van ongeveer twintig weken voor een totaalrenovatie met een uitbouw van vijf vierkante meter. Twintig weken is bijna vijf maanden zonder inkomsten uit het pand, met de hypotheek doorlopend. Dat is een raming, geen gerealiseerde verkoop, maar de orde van grootte is precies waarom een halve renovatie voor de verkoop zelden terugverdient wat ze kost. Verkoop het pand zoals het staat en laat de koper de rekensom voor de verbouwing maken.

De tweede fout is een vraagprijs baseren op de WOZ of een online rekentool en daar dan aan vasthouden. Een tool kent de staat van het dak niet. Ze kent ook de huurovereenkomst niet en weet niet dat de VvE al drie jaar geen reserve opbouwt. Wie zo begint, prijst zichzelf uit de markt of verkoopt te goedkoop aan de eerste die belt. Mijn advies is: vraag een indicatie op basis van Kadaster, WOZ, BAG, recente transacties en een verbouwcalculatie, en laat een mens dat cijfer controleren voordat je er een besluit op bouwt.

De derde fout heet wachten tot de huurder weg is. Daar kom ik verderop op terug, want dat is een hardnekkig misverstand. De vierde fout is de koopovereenkomst zelf opstellen met een model van internet. Zonder makelaar is er niemand die de ontbindende voorwaarden voor je bewaakt. Een particuliere koper heeft na het tekenen drie dagen bedenktijd en meestal een financieringsvoorbehoud van weken. Elk van die momenten kan de verkoop laten klappen. Kies een koper die zonder voorbehoud tekent, of huur een notaris in die de overeenkomst opstelt voordat je tekent.

Welke regels je raken bij een snelle verkoop zonder makelaar

Overdrachtsbelasting betaalt de koper, niet jij. Het tarief hangt af van wat de koper met het pand gaat doen: voor een woning die de koper zelf gaat bewonen geldt een lager tarief dan voor een woning die verhuurd of doorverkocht wordt. De actuele tarieven staan bij de Rijksoverheid (2025). Voor jou als verkoper is dat relevant omdat het in de prijs van de koper zit. Meer niet.

Verkoop je in verhuurde staat, dan geldt de regel uit artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek: koop breekt geen huur. De huurovereenkomst gaat ongewijzigd over op de koper. Sinds 1 juli 2024 bepaalt de Wet betaalbare huur bovendien voor veel woningen een maximumhuur op basis van het puntenstelsel (WWS), zie Rijksoverheid, Wet betaalbare huur (2024). Dat drukt de waarde in verhuurde staat en het beperkt wat een koper er later mee kan.

Bij een dreigende executie is de bank hypotheekhouder en mag zij het pand laten veilen als je niet betaalt. Een onderhandse verkoop vóór de veiling vraagt medewerking van de bank; hoe een executieveiling verloopt, beschrijft het Kadaster (2025). Bij een scheiding of nalatenschap moet de verdeling tussen de mede-eigenaren geregeld zijn voordat de notaris kan overdragen. Hoe een rechter verdeling beoordeelt bij onenigheid, lees je bij Rechtspraak (2025). Wat de uitkomst in jouw geval is, hangt af van jullie afspraken en het testament. Dat kan niemand vooraf toezeggen.

Vier manieren om van een pand af te komen, naast elkaar gelegd

Er zijn vier paden. Ze verschillen vooral in wie het risico draagt tot de handtekening bij de notaris.

De tabel laat iets zien wat makelaars liever niet uitgesproken horen. Snelheid en zekerheid zitten bij de koper, niet bij het pand. Een goed gefotografeerd huis met een scherpe vraagprijs kan alsnog maanden vastzitten als de koper zijn hypotheek niet rond krijgt. Een pand met een lekkend dak kan binnen twee weken overgedragen zijn als de koper zonder voorbehoud tekent. Wie de vier paden met eigen cijfers wil doorrekenen, vindt de onderliggende opbouw op transparante cijfers, en wie wil weten hoe de rechtstreekse route stap voor stap loopt, leest hoe rechtstreeks verkopen werkt.

Verhuren verdient een aparte opmerking. Neem de Monstersestraat 2, een benedenwoning uit 1934 van 88 m² met achtertuin. De onafhankelijke taxatie van MVGM uit 2023 zet de marktwaarde kosten koper op € 330.000 en de leegwaarde op € 340.000. Vestora houdt dat pand aan in de eigen verhuurportefeuille, in de vrije sector volgens het WWS. Dat werkt voor een groep met eigen beheer en een eigen bouwbedrijf. Voor een particuliere eigenaar die eigenlijk van het pand af wil, is verhuren meestal uitstel van dezelfde beslissing tegen hogere kosten.

Hoe een bezichtiging en een bod verlopen als het pand niet perfect is

Een bezichtiging door Vestora duurt ongeveer 30 minuten en wordt gedaan door een eigen taxateur zonder commissiebelang. Dat laatste is geen detail. Een makelaar verdient aan de transactie en heeft dus belang bij een hoge vraagprijs die het pand in de verkoop houdt; een taxateur die voor de koper werkt, heeft belang bij een cijfer dat klopt, omdat elke euro te veel later uit de eigen begroting komt. In die 30 minuten gaat het om vier dingen: de bouwkundige staat, de juridische situatie, de VvE en wat er straks aan het pand moet gebeuren. Zit er een huurder, dan wordt de huurovereenkomst gelezen en de huurprijs naast het puntenstelsel gelegd. Lekt het dak, dan gaat dat in de verbouwcalculatie van Maxiko. Zijn er meerdere erfgenamen, dan wordt gevraagd wie de verklaring van erfrecht heeft en of iedereen achter één bod kan staan. Binnen 48 uur ligt er dan een PDF met de opbouw van het bod en een concept-koopovereenkomst zonder voorbehoud, en dat bod is 14 dagen geldig. In die twee weken kun je het naast een makelaarstaxatie leggen. Doe dat gerust.

Hier komt de stelling waar een makelaar tegenin zal gaan. Een verhuurd pand eerst leeg proberen te krijgen om het daarna voor de leegwaarde te verkopen, loont zelden. De redenering is bekend: leeg brengt meer op, dus wacht tot de huurder vertrekt. Kijk naar wat dat in de praktijk vraagt. De huurder heeft huurbescherming en hoeft nergens heen; koop breekt geen huur; sinds de Wet betaalbare huur is de ruimte om de huur te verhogen voor veel woningen kleiner geworden. Ondertussen loopt jouw hypotheek door, moet je het onderhoud blijven doen en betaal je de VvE. Bij de Newtonstraat 286 is de zittende huurder in overleg uitgekocht door de koper, niet door de verkoper, en daarna pas gerenoveerd. Dat is de volgorde die werkt: de partij die het pand toch gaat verbouwen of exploiteren, neemt het gesprek met de huurder over. Ik zou als eigenaar die van het pand af wil dat gesprek niet zelf voeren. Het duurt lang, het levert spanning op en de uitkomst is onzeker, terwijl de koper in verhuurde staat morgen kan tekenen.

Waar loopt dan wél tijd weg? Bijna nooit bij de bezichtiging of het bod. De vertraging zit bij de papieren: een verklaring van erfrecht die nog niet is afgegeven, een ex-partner die de volmacht niet tekent, een bank die bij een achterstand eerst het bod wil zien voordat zij de aflossing bevestigt. Vestora schakelt in die gevallen zelf met de bank of de curator en werkt discreet, zonder Funda en zonder bordje in de tuin. Bij een erfenis met meerdere erfgenamen is het één bod voor de hele nalatenschap en één volmacht bij de notaris, en het leeghalen van de woning zit erin. Er zijn ook panden waar Vestora van afziet: buiten Zuid-Holland, of als de opbouw van het bod niet uitkomt op een cijfer dat voor beide kanten klopt. Dan hoor je dat. Een laag eerste bod om later omhoog te onderhandelen is geen onderdeel van de werkwijze, omdat elk bod op dezelfde data is gebouwd: Kadaster, WOZ, BAG, recente transacties, eigen taxatiedata en de verbouwcalculatie. Wie het pand tekent, kiest zelf de notaris, in Den Haag, Rotterdam of elders, en het bedrag staat diezelfde dag op de rekening.

Veelgestelde vragen over een huis snel verkopen zonder makelaar

Hoe snel kan een huis zonder makelaar echt bij de notaris zijn?

Dat hangt af van de koper, niet van jou. Een particuliere koper heeft drie dagen bedenktijd na het tekenen van de koopovereenkomst en meestal een financieringsvoorbehoud van enkele weken; de bank bepaalt dan het tempo. Bij een koper die uit eigen kapitaal of een eigen hypothecaire lening betaalt en zonder voorbehoud tekent, ligt dat anders. Bij Vestora is de volgorde vast: één bezichtiging van ongeveer 30 minuten, binnen 48 uur een bod op papier dat 14 dagen geldig is en daarna binnen 14 dagen tekenen bij een notaris naar keuze.

Heb ik zonder makelaar een eigen jurist nodig voor de koopovereenkomst?

Als je aan een particulier verkoopt, is dat verstandig, want niemand anders bewaakt de ontbindende voorwaarden en de opleveringsafspraken. Bij een verkoop aan Vestora krijg je binnen 48 uur een concept-koopovereenkomst mee in de PDF, zonder voorbehoud, en de notaris die jij kiest stelt de akte op. De notariskosten en de kadasterinschrijving betaalt Vestora. Wil je het concept toch door een eigen adviseur laten lezen, dan heb je daar de 14 dagen geldigheid van het bod voor. Dat is precies waar die termijn voor bedoeld is.

Moet ik mijn huis leeghalen of opknappen voordat ik het rechtstreeks verkoop?

Nee. Het pand wordt gekocht zoals het staat, met achterstallig onderhoud en al. De verbouwcalculatie van Maxiko zit in de opbouw van het bod, zodat je ziet wat er voor de renovatie is gerekend. Bij een erfenis is het leeghalen van de woning inbegrepen. De cijfers van de Elandstraat 1D laten zien waarom zelf opknappen zelden loont: een voormalige bedrijfsruimte uit 1934, in 2023 getransformeerd voor € 75.000 aan renovatie naar een benedenwoning met energielabel A++, door MVGM getaxeerd op € 430.000 kosten koper. Dat vraagt een bouwbedrijf en tijd.

Kan ik een huis met huurder snel verkopen zonder makelaar?

Ja, en het is vaak de verstandigste keuze. De huurovereenkomst gaat over op de koper, omdat koop geen huur breekt (artikel 7:226 BW). Vestora koopt met huurder en al; de exploitatie zit in de groep, die een eigen verhuurportefeuille heeft. Bij de bezichtiging wordt de huurovereenkomst gelezen en de huurprijs naast het WWS gelegd, omdat de Wet betaalbare huur sinds 1 juli 2024 voor veel woningen een maximum bepaalt. Wat je niet moet doen, is zelf de huurder proberen uit te kopen om daarna leeg te verkopen. Dat kost maanden en de uitkomst is onzeker.

Wat gebeurt er als de bank al dreigt met een veiling?

Dan telt elke week. Een onderhandse verkoop vóór de veiling brengt meestal meer op dan de veiling zelf, maar de bank moet meewerken aan de aflossing en het royement van de hypotheek. Vestora brengt binnen 48 uur een bod uit, schakelt zelf met de bank of de curator en werkt zonder Funda of bordje. Hoe een executieveiling verloopt en wat de bank als hypotheekhouder mag, staat bij het Kadaster. Of de bank akkoord gaat met het bod, hangt af van de openstaande schuld; dat is geen uitkomst die iemand vooraf kan beloven.

Is een rechtstreeks bod altijd lager dan wat een makelaar ophaalt?

Dat is een hardnekkig misverstand, en tegelijk niet helemaal onwaar. Een rechtstreekse koper rekent de verbouwkosten en het risico in, en die zie je in de opbouw van het bod terug. Daar staat tegenover dat je geen courtage, geen notariskosten, geen energielabel en geen maanden dubbele lasten betaalt en dat het bod zonder voorbehoud is. Vergelijk daarom netto met netto en zekerheid met zekerheid. Leg het bod in de 14 dagen dat het geldig is naast een makelaarstaxatie. Dan weet je wat de snelheid je kost of oplevert.

Geldt dit ook bij een scheiding waarbij één van ons in het huis wil blijven?

Dan zijn er twee routes: verkoop aan een derde of overname door een van jullie. Bij overname wil de bank een taxatie en een toets of de blijvende partner de hypotheek alleen kan dragen. Lukt dat niet, dan is verkoop aan een koper zonder voorbehoud de snelste manier om beide namen van de hypotheek te krijgen. Bij Vestora tekenen jullie allebei, of één van jullie met een volmacht van de ander, en de overdracht blijft buiten Funda. Hoe dat precies loopt, staat bij pand verkopen bij scheiding.

Wie het sommetje uit de eerste alinea heeft gemaakt, weet nu wat er tegenover de bespaarde courtage staat: fotograaf, plaatsing, energielabel, juridische controle en vooral tijd waarin het pand niet zeker verkocht is. De snelste en zekerste route zonder makelaar is verkopen aan een koper die zonder voorbehoud tekent en zelf betaalt. Voer je adres in voor een indicatie, of doe direct de verkoopaanvraag: één bezichtiging van ongeveer 30 minuten, binnen 48 uur een bod op papier dat 14 dagen geldig is en binnen 14 dagen naar de notaris. Notaris, kadasterinschrijving en energielabel zijn voor rekening van Vestora. Twijfel je nog over de vergelijking met een gewone verkoop, lees dan eerst hoe verkopen zonder makelaar werkt en leg daarna het bod ernaast.