Huis verkopen met huurders erin: hoe werkt dat en hoe snel?

Twee kale maandhuren. Meer mag de waarborgsom niet zijn bij huurcontracten die sinds 1 juli 2023 zijn gesloten (Rijksoverheid, Wet goed verhuurderschap, 2023), en dat bedrag is de eerste regel die de notaris in de nota van afrekening zet als je een huis verkoopt met huurders erin. De koper neemt de borg over. De huurder blijft zitten, het contract loopt door en de koper wordt de nieuwe verhuurder: koop breekt geen huur, artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek. Verkopen kan dus zonder dat er iemand vertrekt. Wat op het notariskantoor wél anders loopt dan bij een lege woning, zie je op diezelfde nota. De lopende huur wordt verrekend tot de dag van levering en de borg verhuist naar de koper. Het huurbeding uit je eigen hypotheekakte, het verbod om zonder toestemming van de bank te verhuren, vervalt op het moment dat die hypotheek uit de opbrengst wordt afgelost, dus voor de koper speelt het geen rol meer. De leveringsdatum ligt gewoon vast, want er hoeft niemand te verhuizen. Bij Vestora is dat binnen 14 dagen na akkoord, met een bod op papier binnen 48 uur na één bezichtiging van ongeveer 30 minuten. Wat je daarmee krijgt en wat je laat liggen ten opzichte van leeg verkopen, staat hieronder.

Vier routes voor een verhuurde bovenwoning, afgezet in tijd en zekerheid

Neem een bovenwoning uit de jaren dertig met een huurder die er al jaren woont en een huur betaalt die ergens onder de markt ligt, jaarlijks geïndexeerd maar nooit opnieuw vastgesteld. De eigenaar wil eraf, om welke reden dan ook. Vier routes liggen op tafel. Ze verschillen minder in opbrengst dan de meeste eigenaren denken en veel meer in tijd en gedoe.

Route één: eerst de huurder eruit, dan leeg verkopen. Dat klinkt logisch, want een lege woning trekt kopers die er zelf willen wonen en die betalen doorgaans meer dan een belegger. Alleen: verkoop is geen opzeggingsgrond. Nooit geweest. De wet kent een gesloten rij redenen waarom een verhuurder mag opzeggen en 'ik wil verkopen' staat daar niet tussen; wie denkt dat een nieuwe eigenaar de huurder wel even wegkrijgt, zit met een hardnekkig misverstand. Wat overblijft is een vertrekvergoeding in overleg: je biedt de huurder geld om te gaan, hij mag nee zeggen en de tijd loopt terwijl jij wacht. Zegt hij ja, dan komt daar de opzegtermijn bij, het opknappen van een woning die jaren bewoond is geweest, de fotograaf, de plaatsing en de verkooptijd van de lege woning zelf. Mijn advies is om deze route niet te nemen als je binnen een paar maanden zekerheid wilt. Collega's in de makelaardij zullen dat betwisten, omdat leeg verkopen op papier meer oplevert, maar dat verschil moet wel groter zijn dan de vertrekvergoeding, de opknapkosten, de leegstand en de maanden zonder zekerheid samen. Bij het pand in de case hieronder zat tussen verhuurde waarde en leegwaarde volgens een onafhankelijke taxatie een verschil dat kleiner is dan wat een uitkoop doorgaans kost.

Route twee: via een makelaar verkopen in verhuurde staat. Dat kan. De groep kopers is dan kleiner, want een woning met huurder is alleen interessant voor wie wil verhuren, en die koper rekent met een rendement en niet met een gevoel. Bezichtigingen moeten met de huurder worden afgestemd, die daar volgens artikel 7:223 BW wel aan moet meewerken maar er zelden blij van wordt. Het bod dat uiteindelijk komt, komt meestal met een financieringsvoorbehoud, en een bank die een verhuurd pand financiert kijkt strenger dan bij een eigen woning, wat de deal onzeker houdt tot de dag dat het voorbehoud verloopt. Daar komt de courtage bij. Hoe die kostenposten bij een verkoop zonder makelaar wegvallen en welke er voor terugkomen, staat in huis verkopen zonder makelaar: zo werkt het.

Route drie: aanhouden en doorverhuren. Geen verkoopkosten, wel alle verplichtingen van een verhuurder, en die zijn sinds 1 juli 2024 zwaarder geworden. De Wet betaalbare huur (Rijksoverheid, 2024) trekt de puntentelling door tot middenhuur, dus tot 186 punten, en de gemeente kan handhaven op een huur die daarboven ligt. Voor 2025 is de maximale jaarlijkse verhoging in de vrije sector 4,1 procent en in de middenhuur 7,7 procent (Rijksoverheid, huurverhoging 2025). Ligt jouw huur al onder de markt, dan is de verleiding groot om vlak voor verkoop te verhogen zodat het pand op papier beter rendeert. Dat loont zelden. Boven de puntentelling mag het niet en binnen de puntentelling is de jaarlijkse ruimte begrensd. Een koper die weet wat hij doet, prikt er direct doorheen.

Route vier: rechtstreeks verkopen aan een partij die het pand met huurder en al overneemt en het in de eigen portefeuille zet. Dat is wat Vestora doet; de exploitatie zit in de groep, dus de huurder is geen obstakel maar het uitgangspunt. Eén bezichtiging van ongeveer 30 minuten, af te stemmen met de huurder, daarna binnen 48 uur een bod op papier met de opbouw erbij en een concept-koopovereenkomst zonder financieringsvoorbehoud. Het bod is 14 dagen geldig. Zeg je ja, dan gaat het dossier naar een notaris naar jouw keuze en sta je binnen 14 dagen aan tafel; hoe die stappen precies lopen staat op hoe rechtstreeks verkopen werkt. Wat je laat liggen is de kans op een hogere prijs van een particuliere koper na een lange, onzekere route. Wat je krijgt is een datum. Voor wie verkoopt omdat een nalatenschap met meerdere erfgenamen verdeeld moet worden of omdat een bank op de deur klopt, weegt die datum meestal zwaarder.

Monstersestraat 2: verhuurd gewaardeerd, leeg gewaardeerd, klein verschil

De benedenwoning aan de Monstersestraat 2 in Den Haag is gebouwd in 1934, meet 88 m² en heeft een achtertuin. Vestora heeft het pand aangekocht en aangehouden in de eigen verhuurportefeuille, in de vrije sector volgens het woningwaarderingsstelsel. De kozijnen in de voorgevel zijn vernieuwd. In 2023 heeft MVGM het pand onafhankelijk getaxeerd: marktwaarde kosten koper € 330.000 en leegwaarde € 340.000. Twee bedragen, dicht bij elkaar. Dat cijfer geldt voor dat ene pand, maar het laat zien waarom mijn advies is om de huurder niet uit te kopen voordat je verkoopt: het verschil tussen verhuurd en leeg is bij een courant Haags pand vaak kleiner dan wat een uitkoop kost aan geld en wachttijd, en die wachttijd is precies wat je in een lastige situatie niet hebt. Wie zelf naar de cijfers wil kijken, vindt de casepagina van Monstersestraat 2 met de taxatie erbij.

Waarom verhuurde staat in Den Haag en de rest van Zuid-Holland zo vaak voorkomt

Den Haag is een huurstad. Volgens de Kerncijfers wijken en buurten van het CBS (2023) is meer dan de helft van de Haagse woningvoorraad een huurwoning, en een fors deel daarvan zit niet bij een corporatie maar bij particuliere eigenaren: een bovenwoning die van de ouders is geërfd of een portiekwoning die na een verhuizing is aangehouden. Rotterdam, Schiedam, Delft en Leiden kennen hetzelfde patroon, iets minder scherp. De voorraad komt grotendeels uit de periode 1880 tot 1940: Regentessekwartier, Zeeheldenkwartier, Laakkwartier, Rotterdam-Noord, Schiedam-Oost. Gestapelde bouw, veel portieken, dunne scheidingsvloeren en een VvE die op papier bestaat maar zelden vergadert.

Dat laatste weegt bij een verkoop met huurder extra. Een koper die zelf gaat wonen kijkt naar de keuken. Een koper die de huur overneemt kijkt naar de VvE-reserve, het dak, het energielabel en de puntentelling, want die bepalen samen of de huur die op het contract staat ook mag worden gevraagd. Bij een woning uit 1934 met een label E of F kost dat punten en dus huur. In Zuid-Holland komt daar de druk van de gemeente bij: Den Haag en Rotterdam handhaven actief op de Wet goed verhuurderschap en op de nieuwe huurgrenzen. Ik vind dat een reden om niet zelf verhuurder te blijven als je dat niet uit overtuiging doet; de regels veranderen te snel voor wie er alleen op zit te wachten tot de markt goed staat. Collega-beleggers zien dat anders, die kopen juist nu bij. Voor hen is het vak. Voor een eigenaar met één verhuurd pand en een andere reden om te verkopen is het een risico dat je ook kunt overdragen.

Wat de koper per woningtype overneemt

Wat de verkoop versnelt en wat hem vastzet

Wat werkt:

• Leg het huurcontract, de laatste huurverhogingsbrief, het borgbewijs en de VvE-stukken bij elkaar voordat de bezichtiging plaatsvindt; een koper die de huur overneemt, prijst elke ontbrekende bijlage als risico in.
• Zeg de huurder vooraf wat er gebeurt: dat de woning wordt verkocht in verhuurde staat en dat hij mag blijven. Een gerustgestelde huurder werkt mee aan de bezichtiging en dat scheelt weken.
• Laat de puntentelling van de woning maken of opzoeken, want sinds 1 juli 2024 bepaalt die tot 186 punten wat de maximale huur is en dus wat het pand waard is voor een verhuurder.
• Vraag een bod zonder financieringsvoorbehoud en met een vaste leveringsdatum; bij een verhuurd pand valt een gefinancierde koper vaker uit dan bij een eigen woning.
• Laat de kosten van notaris, kadasterinschrijving en energielabel bij de koper, zoals bij zero-fees; anders komt er bij een verhuurd pand nog de tijd bij om een labeladviseur binnen te krijgen bij de huurder.

Wat niet werkt:

• De huur vlak voor verkoop verhogen om het rendement op te poetsen: boven de puntentelling is het niet toegestaan en de koper rekent toch met wat mag, niet met wat op het contract staat.
• De huurder onder druk zetten om te vertrekken. Het mag niet, en een huurder meldt het bij het gemeentelijk meldpunt goed verhuurderschap; dan heb je een dossier in plaats van een verkoop.
• Een tijdelijk contract aanbieden als 'overgang' naar de verkoop: sinds 1 juli 2024 zijn tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woningen grotendeels afgeschaft, dus zo'n contract wordt gewoon vast.
• Wachten op een particuliere koper die zelf wil wonen. Die kan de huurder na overdracht niet opzeggen wegens eigen gebruik; daar zit een wachttijd van drie jaar op voor een nieuwe eigenaar (artikel 7:274 BW). De meeste haken af zodra ze dat horen.

Veelgestelde vragen over een huis verkopen met huurders erin

Moet ik mijn huurder informeren dat het huis wordt verkocht?

Voor de verkoop zelf kent de wet geen aparte meldplicht, maar praktisch kom je er niet omheen. De huurder moet gelegenheid geven voor bezichtiging (artikel 7:223 BW) en moet na de overdracht weten aan wie hij de huur betaalt; de Wet goed verhuurderschap verplicht de nieuwe verhuurder om dat schriftelijk te laten weten. Zeg het zelf eerder, met de mededeling dat het contract ongewijzigd doorloopt. Dat voorkomt dat de huurder zich gaat verzetten tegen een bezichtiging die hij toch moet toestaan, en het houdt de relatie werkbaar tot de sleuteloverdracht.

Kan de koper mijn huurder na de overdracht opzeggen wegens eigen gebruik?

Niet meteen. Een verhuurder die het pand door koop heeft gekregen, kan pas drie jaar nadat hij de huurder schriftelijk heeft laten weten dat hij eigenaar is, opzeggen wegens dringend eigen gebruik (artikel 7:274 BW). En ook dan toetst de kantonrechter of het eigen gebruik echt dringend is en of er passende vervangende woonruimte is. Voor een koper die zelf wil wonen is een verhuurd pand daarom zelden een optie; een koper die verhuurt, heeft dat probleem niet. Op Rechtspraak.nl (huurzaken, 2024) staat hoe zo'n procedure loopt.

Wat gebeurt er bij de notaris met de borg en de huur die al betaald is?

De notaris verrekent. Heeft de huurder de maand al betaald en lever je halverwege de maand, dan krijgt de koper het deel van die maand na de leveringsdatum en wordt dat van jouw opbrengst afgetrokken. De waarborgsom gaat over naar de koper, die hem aan het eind van de huur aan de huurder terugbetaalt; ook dat bedrag komt op de nota van afrekening. Bij Vestora krijg je de concept-koopovereenkomst al bij het bod, dus lees die passage vooraf en vraag door als iets onduidelijk is.

Mijn huurder heeft een tijdelijk contract, maakt dat het pand leeg verkoopbaar?

Alleen als het contract vóór 1 juli 2024 is gesloten en de einddatum nog niet is verstreken; dan loopt het af zoals afgesproken, mits je tijdig hebt aangezegd. Sinds die datum geldt de Wet vaste huurcontracten en zijn nieuwe tijdelijke contracten voor zelfstandige woningen maar in een paar situaties toegestaan (Rijksoverheid, 2024). Is de einddatum voorbij zonder aanzegging, dan is het contract stilzwijgend vast geworden. Verkopen kan in elk van deze gevallen. Het bod verschilt alleen als de woning binnenkort aantoonbaar leeg komt.

Heb ik een energielabel nodig als het huis verhuurd wordt verkocht?

Ja. Bij elke overdracht van een woning hoort een geldig energielabel, ook als er een huurder in zit. Bij een rechtstreekse verkoop aan Vestora is dat label voor rekening van Vestora, net als de notaris en de kadasterinschrijving. Het label weegt bovendien mee in de puntentelling: een oud label kost punten en drukt de maximale huur, en een verhuurder neemt dat mee in zijn bod. Een adviseur moet wel binnen kunnen, dus stem het moment met de huurder af.

Wat als de huur ver onder de markt ligt, krijg ik dan een lager bod?

Het bod is gebaseerd op Kadaster, WOZ, BAG, recente transacties, eigen taxatiedata en de verbouwcalculatie van Maxiko, en bij een verhuurd pand ook op wat de huur is en wat die volgens de puntentelling mag zijn. Een lage huur die binnen de puntentelling zit en jaarlijks mag stijgen, weegt anders dan een huur die al boven de grens zit. Het bod komt als PDF met de opbouw erbij, zodat je ziet welke factor wat doet. Een mens controleert het. Vestora is een handelsnaam van Maximilius Constructions B.V. (KvK 88822273), dus je weet met wie je aan tafel zit.

Wil je weten wat het pand met huurder erin oplevert, voer dan het adres in en doe de verkoopaanvraag; de indicatie via PandScan kan zonder account. Daarna volgt één bezichtiging van ongeveer 30 minuten, af te stemmen met de huurder, binnen 48 uur een bod op papier zonder financieringsvoorbehoud en, als je akkoord gaat, binnen 14 dagen de overdracht bij een notaris van jouw keuze. De huurder blijft en het contract loopt door. Notaris en kadasterinschrijving betaalt Vestora, het energielabel ook. Voor wie een verhuurd huis wil verkopen zonder eerst maanden te onderhandelen over een vertrek, is dat de kortste route naar een vaste datum.