Verduurzaming verhuurwoning Den Haag: kosten 2026?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 30 July 2026.

Vorige maand zat ik aan de keukentafel bij een belegger in het Statenkwartier. Op tafel: een portiekflat van 82m² met label E, huurcontract dat afliep, en de vraag "wat kost het om dit pand klaar te maken voor 2029?" Concreet antwoord: reken op €12.000 tot €28.000 voor een verhuurwoning in Den Haag als je van label E of F naar label C of B wilt, afhankelijk van bouwjaar, oppervlak en of je het dak en de gevel al hebt aangepakt. Met de ISDE-subsidie en de gemeentelijke Haagse regelingen haal je daar in 2026 tussen de €2.500 en €7.000 vanaf, mits je vóór de werkzaamheden aanvraagt.

Dat is het korte antwoord. Nu de nuance, want een pand aan de Heemskerkstraat in Bezuidenhout is een ander verhaal dan een portiek in Laakkwartier, en de label-D-eis van 2029 komt sneller dan de meeste verhuurders denken.

Hoe verhoudt Bezuidenhout zich tot omliggende wijken

Voor verhuurders die verduurzamen is de wijk waarin het pand staat bepalend voor de business case. Niet omdat de kosten van isolatie of een warmtepomp per wijk verschillen — dakisolatie kost per m² hetzelfde in Vruchtenbuurt als in Benoordenhout — maar omdat de huurpotentie na verduurzaming stevig uiteenloopt. En dat bepaalt of je investering binnen 7 of binnen 14 jaar terugverdient.

In Statenkwartier en Willemspark loop je tegen monumentale gevels aan die je niet zomaar aan de buitenkant kunt isoleren — daar wordt het verhaal binnenisolatie met voorzetwanden, wat duurder is (reken €90-130/m² wandoppervlak) maar wel de enige route. In Laakkwartier daarentegen kun je vaak wél buitengevel-isolatie toepassen, en met een label-sprong van E naar B zit je qua huurpotentie ineens in een heel andere klasse: van gereguleerd met WWS-punten rond de 143 naar vrije sector.

Bezuidenhout is voor beleggers de sweet spot: jaren '20-'30 bouw met vaak nog originele enkele beglazing, spouwmuren die je makkelijk kunt vullen, en een huurdersdoelgroep (expats, jonge gezinnen, ministerie-ambtenaren) die bereid is te betalen voor comfort en een laag energielabel. Vruchtenbuurt zit daar dichtbij, met vergelijkbare bouwstijl maar iets lagere huurprijzen.

Wat het kost in 2026

Onderstaande bedragen zijn gebaseerd op offertes die wij in oktober en november 2025 hebben uitgeschreven voor Haagse verhuurwoningen tussen 60 en 100m². Alle prijzen inclusief btw, exclusief eventuele subsidies.

Volgens RVO is de ISDE-subsidie in 2026 verhoogd voor eigenaar-verhuurders die minimaal twee maatregelen tegelijk uitvoeren — reken op circa 30% korting op isolatiemaatregelen tot een maximum van €4.500 per woning. Voor de hybride warmtepomp geldt een vaste subsidie tussen €2.100 en €3.000 afhankelijk van vermogen en COP-waarde.

!Kostenopbouw verduurzaming Haagse verhuurwoning

Wat de tabel niet laat zien: als je één maatregel per keer uitvoert, ben je 20-30% duurder uit dan wanneer je alles in één bouwstroom aanpakt. De steigerkosten, de aanloop van installateurs, de puinafvoer — dat betaal je twee of drie keer als je gefaseerd werkt. Wij adviseren beleggers vrijwel altijd om de mutatie tussen twee huurders te gebruiken voor een bouwstroom van 6-10 weken.

Trends 2026

Vier ontwikkelingen die de business case voor verduurzaming van Haagse verhuurwoningen in 2026 direct raken.

De label-D-eis van 2029 nadert sneller dan gedacht. Verhuurders in de gereguleerde sector moeten vóór 1 januari 2029 minimaal label D hebben. Klinkt ver weg, maar met wachttijden van 4-8 maanden bij installateurs en aannemers in de Randstad ben je feitelijk aan het plannen voor 2027-2028. Wij zien nu al dat vertrouwde installateurs voor Q3 2026 volgeboekt zitten.

Indexatie 2026 op +3,65%. De maximale huurverhoging voor gereguleerde huurcontracten ligt in 2026 op 3,65% — één van de laagste percentages in jaren. Dit betekent dat de weg naar meer huurinkomsten steeds vaker via WWS-punten loopt (dus via energielabel-verbetering) in plaats van via indexatie. Zie ook onze analyse van beleggers die zich terugtrekken.

ISDE-pot 2026 is €600 miljoen — en gaat op. Sinds 2025 zien we dat de ISDE-pot in Q3 al aardig uitgeput raakt. Vroeg aanvragen is geen advies meer, het is een must. Volgens data van RVO werd in 2025 al 78% van het budget voor 1 september toegekend.

Financieringsrente stabiliseert rond 4,8-5,4%. Vastgoedhypotheken voor verhuurpanden zijn niet meer zo goedkoop als in 2021, maar de rente kruipt niet verder omhoog. Voor beleggers die verduurzamen betekent dit dat een groene financieringsrente (0,2-0,4% korting bij Rabobank en ABN voor labels A/B) reëel meetelt in de terugverdientijd.

!Trends verduurzaming vastgoed 2026

Van label E naar B in acht maanden: een case uit Bezuidenhout

Jan, een particuliere belegger uit Voorburg, kocht in het voorjaar van 2024 een portiekflat van 78m² aan de Heemskerkstraat in Bezuidenhout. Bouwjaar 1932, drie kamers op de tweede verdieping, oorspronkelijke houten kozijnen met enkel glas, geen spouwvulling, en een cv-ketel uit 2009 die het net nog deed. Hij betaalde €358.000, waarvan €340.000 gefinancierd met een verhuurhypotheek tegen 5,1%. De vorige huurders — een oudere mevrouw die er 22 jaar had gewoond — betaalden €612 per maand. Het energielabel was E, geregistreerd in 2016.

Toen ze vertrokken in september 2024 stond Jan voor een keuze. Optie één: cosmetische opknapbeurt, verf, een nieuwe keuken van vier mille, direct terug in de verhuur voor circa €950-€1.050 (gereguleerd, want de WWS-puntentelling kwam uit op 142 punten). Optie twee: complete verduurzaming, label-sprong naar minimaal B, en dan proberen boven de liberalisatiegrens uit te komen. De aanloopinvestering zou fors zijn: hij kwam de eerste zes maanden geen huurinkomsten binnen, en hij moest €22.000 extra vinden.

Wij gingen samen aan de keukentafel zitten. De WWS-puntentelling lag op 142 — precies onder de vrije-sectorgrens. Elke labelverbetering zou punten opleveren volgens rubriek 4: van label E (4 punten) naar label B (22 punten) is een sprong van 18 WWS-punten. Dat bracht hem op 160 punten, ruim voorbij de grens van 143 waarboven vrije sector mogelijk is. Bovendien maakte een label B het pand aantrekkelijk voor de expat-doelgroep die in Bezuidenhout de markt bepaalt en gemiddeld 15-20% meer betaalt dan het WWS-minimum. Wij tekenden een plan: spouwmuurisolatie (€1.850), dakisolatie aan de binnenzijde omdat de dakstructuur behouden moest blijven (€3.100), HR++ glas in de originele kozijnprofielen (€5.400), vloerisolatie in de kruipruimte (€2.050), en een hybride warmtepomp op de bestaande cv-installatie (€6.400). Totaal aan werk: €18.800, plus €2.200 voor bijkomend schilder- en herstelwerk aan de kozijnen.

De ISDE-subsidie kwam uit op €4.100 (isolatie combi + warmtepomp), en Jan vond bij zijn bank een groene bijleen-optie tegen 4,7% voor €15.000 aanvullend. Zijn netto-cash-out was ongeveer €7.000 plus zes maanden gederfde huur. In mei 2025 was het pand klaar, energielabel B geregistreerd, en verhuurd voor €1.480 per maand aan een tweeverdiener-stel dat bij een internationale organisatie werkt. Contract vier jaar, jaarlijkse indexatie CPI +1%.

De business case in cijfers: extra huur ten opzichte van scenario één is ongeveer €470 per maand, oftewel €5.640 per jaar. Op een netto-investering van €7.000 (na subsidie) is dat een simpele terugverdientijd van 15 maanden — en dan tel ik de waardestijging nog niet mee. Volgens taxateurs in Den Haag betekent een sprong van label E naar B in de dure stedelijke markt gemiddeld 6-9% waardestijging, dus in dit geval circa €25.000-€32.000 op de marktwaarde. Wat Jan investeerde was klein bier vergeleken met wat het pand nu waard is en oplevert. Lees ook onze uitwerking van deze onze ROI-uitwerking per WWS-rubriek.

Wat we hieruit leerden — en wat we sindsdien standaard adviseren — is dat de rekensom bij verduurzaming van verhuurpanden in Den Haag zelden gaat over "kost het terug te verdienen". De echte vraag is: verhuur je in de gereguleerde sector met een cap op indexatie, of ontgrendel je de vrije sector door WWS-punten via labelverbetering te verzamelen? In dure wijken zoals Bezuidenhout, Statenkwartier en Willemspark is het antwoord vrijwel altijd het tweede.

In Den Haag zelf

Den Haag telt volgens data van CBS bijna 265.000 woningen, waarvan ruim 42% een label C of slechter heeft — een van de hoogste percentages onder de G4-steden. Dat komt door de dominante vooroorlogse bouw: portiekflats uit de jaren '20-'30 in Bezuidenhout, Vruchtenbuurt en Laakkwartier, en herenhuizen uit 1900-1920 in Archipel, Willemspark en Statenkwartier.

Voor verhuurders zijn de aandachtsgebieden per wijk verschillend. In Bezuidenhout (postcode 2593, rondom Heemskerkstraat, Bezuidenhoutseweg, Theresiastraat) zijn portiekflats van 60-90m² dominant, huurprijzen na verduurzaming liggen tussen €1.400 en €1.700, en de doelgroep is expat/tweeverdiener. In Statenkwartier (2582) heb je monumentale herenhuizen die als etages verhuurd worden — hier zit je snel op €22-26/m² huur maar ook op hogere verbouwkosten door monumentenstatus. In Laakkwartier (2521-2525) is de opgave het grootst: veel labels E, F en G, maar ook de meeste ruimte om een sprong te maken. Prijzen liggen lager, maar de relatieve waardestijging na verduurzaming is hier percentueel groter.

Loosduinen (2551-2553) en Wateringseveld zijn interessant voor beleggers die jaren '80-'90 woningen hebben — daar gaat het minder om isolatie en meer om installatietechniek (warmtepomp, PV, ventilatie). De Vogelwijk en Benoordenhout hebben veel jaren '30 vrijstaande en twee-onder-een-kap-woningen — daar loont een complete schil-aanpak vaak met label A of hoger als resultaat.

De gemeente Den Haag biedt in 2026 aanvullend op de landelijke ISDE een lokale subsidie voor verduurzaming van huurpanden tot €1.500 per woning, mits het label na afloop C of beter is. Aanvragen via de gemeentelijke portal, verwerkingstijd 6-8 weken.

De 3 meest gemaakte fouten

Fout 1: eerst de warmtepomp, dan pas isolatie. We zien het minstens één keer per maand. Belegger X in Vruchtenbuurt liet in 2024 een all-electric warmtepomp plaatsen voor €14.000 in een portiekflat zonder spouwvulling en met enkel glas. Resultaat: de warmtepomp draaide continu op piek, de COP zakte van beloofde 4,2 naar effectief 2,6, en de huurders klaagden over hoge stroomrekeningen én een koud huis. Het pand kreeg label C in plaats van A. Wat je wél moet doen: eerst de schil (isolatie en glas), dan pas de installatie. Elke installateur die iets anders adviseert, wil zijn eigen ketel verkopen.

Fout 2: verduurzamen met zittende huurder zonder juridisch dossier. Belegger Y in Laakkwartier startte in 2023 een verduurzaming van €19.000 met een zittende huurder die op papier akkoord was, maar geen 70%-instemmingsformulier had getekend zoals de Huurcommissie vereist voor renovatie. De huurder trok halverwege zijn instemming in, de werkzaamheden liepen 4 maanden vertraging op, en de rechter oordeelde dat de huurverhoging na verduurzaming ongeldig was. Netto verlies: circa €8.400 aan extra bouwkosten en gederfde huur. Wat je wél moet doen: altijd het formele renovatievoorstel met 70%-drempel doorlopen, of verduurzamen tijdens mutatie tussen huurders.

Fout 3: subsidies pas achteraf aanvragen. ISDE moet je aanvragen ná uitvoering, dus dat is een terechte reactie — maar de gemeentelijke Haagse subsidie en sommige provinciale regelingen moeten wél vóór aanvang worden aangevraagd. Belegger Z verloor in 2025 €1.500 gemeentelijke subsidie omdat hij eerst de aannemer had laten beginnen. Wat je wél moet doen: minstens 8 weken vóór de eerste factuur alle subsidie-loketten checken en aanvragen indienen. Wij houden voor onze klanten een subsidiematrix bij die per gemeente en per maatregel de aanvraag-volgorde toont. Meer daarover in dit artikel over verduurzaming jaren-30-woningen.

Veelgestelde vragen

Wat kost de verduurzaming van een verhuurwoning in Den Haag gemiddeld in 2026?

Voor een gemiddeld appartement van 70-85m² in Den Haag reken je in 2026 op €16.000 tot €22.000 voor een complete verduurzaming (spouw, dak, vloer, HR++ glas, hybride warmtepomp). Na aftrek van ISDE-subsidie (€3.500-€4.500) en eventuele gemeentelijke bijdrage (€1.500) blijft er netto €10.000-€16.000 aan investering over. Bij grotere eengezinswoningen loopt dit op tot €28.000 bruto.

Moet ik als verhuurder mijn pand vóór 2029 op label D hebben?

Ja, voor de gereguleerde huursector geldt vanaf 1 januari 2029 een verbod op verhuur van woningen met label E, F of G. Deze eis staat in het Bouwbesluit en wordt bekrachtigd via de Wet betaalbare huur. Voor de vrije sector geldt deze eis (nog) niet, maar praktisch loont een goed label altijd door hogere huurpotentie en waardestijging.

Levert een labelsprong echt WWS-punten op?

Ja, direct volgens rubriek 4 van het WWS. Van label E (4 punten) naar B (22 punten) is een sprong van 18 punten, van F (1 punt) naar A (28 punten) zelfs 27 punten. Dat kan het verschil zijn tussen gereguleerd verhuren (max €932,93 in 2026 bij 143 punten) en vrije-sectorverhuur (vanaf 187 punten, minimaal €1.234,92). Zie de volledige uitleg in ons artikel over de vrije-sector huurgrens 2026.

Kan ik verduurzamen met een zittende huurder?

Ja, maar alleen na formele instemming van minimaal 70% van de bewoners (bij complexen) of individuele schriftelijke akkoordverklaring (bij enkelvoudige verhuur), conform artikel 7:220 BW. Zonder correct dossier loop je juridische en financiële risico's. Praktisch adviseren wij bijna altijd om te verduurzamen tijdens mutatie — dat scheelt overleg, tijdsdruk en discussie over huurverhoging na renovatie.

Welke subsidies zijn beschikbaar in 2026?

De belangrijkste is ISDE (landelijk, RVO): 30% op isolatiemaatregelen tot €4.500 per woning en €2.100-€3.000 voor een hybride warmtepomp. Aanvullend biedt gemeente Den Haag een lokale regeling van maximaal €1.500 per verhuurwoning. Voor VvE's is er de SVVE-regeling. Belangrijk: ISDE vraag je ná uitvoering aan, de gemeentelijke subsidie vóór aanvang.

Hoe snel verdien ik de verduurzaming terug?

In dure Haagse wijken (Bezuidenhout, Statenkwartier, Archipel, Willemspark) is de terugverdientijd bij mutatie doorgaans 3-6 jaar op basis van hogere huur alleen — vaak korter als je de vrije-sectorgrens overschrijdt. Tel je waardestijging mee (6-9% voor label E→B in stedelijke markten), dan is het effect direct positief. In goedkopere wijken zoals Laakkwartier en Loosduinen ligt de simpele terugverdientijd op 7-11 jaar.

Moet ik alles tegelijk aanpakken of gefaseerd?

Tegelijk aanpakken is 20-30% goedkoper door gedeelde bouwkosten, steigerkosten en installateursbezoeken. Gefaseerd werkt wel als je cashflowbeperkingen hebt, maar plan dan altijd de schil (isolatie + glas) vóór de installatie (warmtepomp) — anders draait je installatie inefficiënt en haal je de beoogde label-sprong niet.

Verhoogt verduurzaming de woningwaarde in Den Haag?

Ja, meetbaar en meer dan het landelijk gemiddelde. Data van Kadaster en makelaarsverbonden laten zien dat in de dure stedelijke markten (Den Haag, Amsterdam, Utrecht) een sprong van label D of slechter naar label B of beter gemiddeld 6-9% waardestijging oplevert — bij een pand van €400.000 is dat €24.000-€36.000. Investeringen van €8-15k netto kunnen dus waardestijgingen van €25-35k opleveren, náást de hogere huurinkomsten.

```html

```