Erfpacht Den Haag verhuurstrategie 2026

Den Haag heeft historisch veel minder erfpacht dan Amsterdam, maar in specifieke wijken kom je het tegen. Hier de implicaties voor verhuurders.

Welke Den Haag-wijken hebben erfpacht

• Centrum (Hofkwartier, Buitenhof, Spuikwartier): deels erfpacht
• Statenkwartier-randen: zelden
• Mariahoeve / Bezuidenhout-Oost: enkele complexen
• Vinex (Wateringse Veld, Ypenburg): vrijwel altijd eigen grond
• Loosduinen: bijna nooit

Groot deel van Den Haag is eigen grond. Vraag bij twijfel je notaris of bekijk de leveringsakte.

Effect op WWS

Geen directe puntenaftrek. Wel indirect via WOZ-bepaling — Den Haag-gemeente waardeert erfpacht-panden typisch 5-12% lager dan vergelijkbaar eigen-grond. Dat tikt door:

• Lagere WOZ → lagere rubriek 8-punten (WOZ)
• Bij 33%-cap-check: minder kans op cap activeren

Effect op hypotheek

Banken passen LTV-eisen aan bij erfpacht:

• Eigen grond: tot 90% LTV
• Erfpacht (canon-betalend): max 70-80% LTV
• Erfpacht eeuwigdurend afgekocht: weer max 90%

Voor verhuurders die financieren: erfpacht-aankoop kan goedkoper zijn (lagere prijs) maar minder hefboom mogelijk.

Canon-stress

Den Haag-erfpacht-canon stijgt typisch 1-3% jaarlijks (gekoppeld aan inflatie-index). Op een €450k pand met canon 5%/jaar: €22.500 jaarlijkse canon. Eet 12-15% van bruto-huurinkomsten.

Afkoopstrategie

Den Haag biedt voor sommige percelen mogelijkheid eeuwigdurend afkoop:

• Eenmalige betaling: 18-25× jaarlijkse canon
• Op €22.500 canon: €405-€562k afkoop
• Voor de meeste verhuurders financieel niet haalbaar

Wel: bij sterke WOZ-stijging-verwachting kan afkoop voordeel opleveren via WOZ-update naar eigen-grond-niveau.

Bij verkoop

• Erfpacht-pand verkoopt 5-12% onder eigen-grond-equivalent
• Markt-aantrekkelijkheid lager (banken minder enthousiast)
• Bij eeuwigdurend afgekocht: equivalent aan eigen grond

Strategie

Erfpacht-pand kopen voor verhuur:

• Lagere instap-prijs = hoger bruto-rendement
• Hou rekening met canon-druk in cashflow-berekening
• Bij financiering: extra eigen geld (lagere LTV)

Erfpacht-pand verkopen:

• Overweeg afkoop vóór verkoop als financierings-voordeel oplevert
• Anders: prijs onder eigen-grond-marktwaarde verwachten

Bestaand erfpacht-pand verbouwen:

• WWS-uplift werkt zoals bij eigen grond
• Wel: WOZ-update na verbouwing kan canon-grondslag verhogen — gemeente-correctie volgt

Schat je punten

---

Markthuur Funda Verhuur + Pararius Q1 2026 Den Haag. WWS-cijfers Bijlage I Uhw 2026. Maxiko-portfolio Den Haag 40+ projecten 2020-2026.