Vrije sector huurwoning Holy of Westwijk: wat werkt in 2026?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 5 June 2026.

Vorige maand belde een belegger uit Schiedam me op. Hij had net een jaren-'70 eengezinswoning gekocht aan de rand van Holy-Zuid voor €298.000, energielabel D, en wilde 'm verhuren in de vrije sector. "Kan dat überhaupt nog?" Korte versie: ja, maar de marge zit niet meer in de huur. Die zit in de labelsprong. Met een investering van rond de €16.000 (HR++ glas, spouwmuur, vloer, hybride warmtepomp) komt zo'n woning van label D op label A. Dat zijn 20 WWS-punten extra via rubriek 4 — genoeg om vanaf 187 punten te zitten en hem volgens de WWS-cap 2026 voor €1.234,92 of meer te verhuren, mits de markthuur het toelaat.

Holy en Westwijk hebben in dat verhaal twee gezichten: Holy is de jaren-'60/'70 stempelwijk met veel portiek- en rijtjeswoningen die op papier matig scoren maar bouwkundig dankbaar zijn. Westwijk in Vlaardingen heeft dezelfde DNA, plus meer eengezinswoningen met tuin — en daar zit de markthuur boven de €1.400.

!hero

Do's & Don'ts

Als ik één ding heb geleerd van vijf jaar schouwen in Vlaardingen-Holy en de Westwijk, is het dat beleggers consequent dezelfde fouten maken. Hieronder de korte versie.

Do

• Start met een WWS-puntentelling vóór aankoop — Niet erná. We hebben pandjes gezien die op papier 142 punten waren maar na meting op 138 uitkwamen. Dan zit je in gereguleerd in plaats van vrije sector. Verschil: zo'n €300 per maand huur.
• Investeer in labelsprong B→A of C→B — Die levert 6 tot 8 WWS-punten op via rubriek 4, en is in jaren-'70-bouw doorgaans haalbaar voor onder €15.000.
• Check de WOZ per 1 januari 2026 — Rubriek 11 (WOZ-waarde) bepaalt vaak 20-25% van de totaalscore. Een te lage WOZ-aanslag is in dit geval géén feest.
• Documenteer alles met foto's en facturen — De Huurcommissie vraagt bij geschillen om bewijs van isolatie, ketelvervanging, glas. Geen bonnetje = geen punt.
• Werk met een vaste lokale aannemer — In Holy bestaat de spouw vaak uit halfsteens metselwerk dat onverwacht doorspoelt. Iemand die de wijk kent, calculeert dat al in.

Don't

• Geen badkamer verbouwen zonder puntenoptimalisatie — Een tweede toilet, ligbad én douche apart kan 4 WWS-punten extra opleveren. Gemiste kans als je 'm "gewoon mooi" maakt.
• Geen all-electric installatie aanleggen zonder COP-check — Een warmtepomp met COP onder 3,5 levert minder label-winst en je betaalt jezelf scheel aan stroom.
• Niet vertrouwen op het oude energielabel — Labels van vóór 2021 zijn berekend met de oude NTA-methodiek. Hertaxeren is verplicht én vaak gunstig.
• Geen huurcontract aanbieden onder 187 punten met markthuur €1.300 — De Huurcommissie zet 'm terug. Volgens Huurcommissie gebeurt dat steeds vaker bij beleggers.
• Niet vergeten dat label D verplicht is in 2029 — Voor verhuurders. Een F-pand kopen "omdat het goedkoop is" werkt alleen als je over twee jaar isoleert.

Voorbeeld: een rijtjeswoning aan de rand van Holy

!pand

Onderstaande case is illustratief — cijfers gebaseerd op vergelijkbare projecten in onze portefeuille, niet één specifiek adres.

Stel: een belegger koopt een tussenwoning bouwjaar 1972 in Holy-Noord voor €285.000. Woonoppervlak 96 m², label E, gasketel uit 2014, enkel glas in de woonkamer-puien. WWS-puntentelling vooraf: 141 punten — net onder de liberalisatiegrens. Markthuur in de wijk: rond €1.350.

Wat we deden in zes weken: HR++ glas in alle ramen (€4.200), spouwmuurisolatie met EPS-parels (€2.100), vloerisolatie kruipruimte (€1.800), hybride warmtepomp Remeha (€7.400 na ISDE-subsidie), mechanische ventilatie vernieuwd (€1.100). Totaal: €16.600 inclusief btw.

Na hertaxatie: label A. WWS-punten via rubriek 4 sprongen van 4 naar 28 = +24 punten. Eindscore: 165 punten. Nog steeds onder 187, dus de cap op €1.228,07 geldt — maar wel vrije sector. Op €1.228 huur per maand = €14.736 per jaar. Investering terug in 13 maanden brutorendement, en het pand is klaar voor 2029.

Had hij niet geïsoleerd? Dan was 'm bij volgende controle teruggezet naar sociaal: zo'n €920 huur. Verschil: €3.700 per jaar. Tien jaar lang.

Wat het kost in 2026

Bij verduurzaming van jaren-'60/'70-woningen in Holy of Westwijk zien we drie scenario's. De cijfers hieronder zijn realistisch en gebaseerd op onze prijsstaten Q4 2025, inclusief btw.

De ISDE-subsidie 2026 dekt voor particuliere verhuurders nog steeds een fors deel: tot €3.150 voor een hybride warmtepomp en €5/m² voor spouwmuurisolatie. Volgens RVO is het budget voor 2026 verhoogd, maar wie te lang wacht loopt het mis — in 2024 was de pot in september leeg.

Reken bij elke calculatie ~12% bouwkosten-buffer in. We hebben gezien dat in Holy de spouw vaak vervuild is met oude isolatievlokken die eruit moeten voordat je nieuw materiaal kunt inblazen. Dat is €600-900 extra per woning. Voor wie diepere cijfers wil: zie onze case over ROI van €8.000 verduurzaming.

Wat bewoners zeggen

Onderstaande quotes zijn representatief voor recensies op huurplatforms en Funda-reviews uit Vlaardingen Holy/Westwijk, samengevat — niet één specifieke huurder.

> "Wij betaalden €1.180 voor een tussenwoning in Westwijk en konden er goed wonen — maar de stookkosten waren €240 per maand. Toen de verhuurder eind 2023 isoleerde en op label B kwam, ging de huur €80 omhoog en het gas €130 omlaag. Per saldo €50 voordeel én warmer huis."

Dit type quote zien we terugkomen in Vlaardingen-Oost en in Holy-Zuid. De huurder snapt vaak wel dat een isolatieslag de huur omhoog drukt, mits het tweeluik klopt.

> "Nieuwe woning in Holy-Noord, label A, €1.310 huur. Voor mij als ZZP'er was de energie-rekening doorslaggevend. Ik wilde geen pand meer met een gasketel van 12 jaar oud."

> "Verhuurder communiceerde slecht over de verbouwing — drie weken geen warm water tijdens de werkzaamheden. De huur is correct, het label klopt, maar de uitvoering kan beter."

Dat derde signaal is voor beleggers minstens zo belangrijk als de techniek. Een verbouwing tijdens verhuur vraagt een fatsoenlijke planning, en liefst tijdelijke huisvesting.

!keuken

Hoe wij dit zouden aanpakken

Als ik morgen een vrije-sector-pand aan een belegger zou opleveren in Holy of Westwijk, dan begin ik niet bij de aannemer en niet bij de makelaar. Ik begin bij de WOZ-beschikking en het oude energielabel. In tien minuten weet je dan al of een woning realistisch boven de 143 punten gaat uitkomen, of dat je een wonder moet verrichten. In Holy hebben we panden waar de WOZ €260.000 is, woonoppervlak 88m², label D — die kunnen met een investering van €13.000 makkelijk naar 160 punten. Maar we hebben er ook gezien waar de wijkligging zo zwaar drukt op de WOZ dat je richting 175 niet gaat halen zonder een sloop-renovatie van €40k+. Dat onderscheid maakt of het project rendeert of niet.

Vervolgens komt de schouw. Een goede schouw in deze wijken duurt drie uur. Je meet niet alleen de keuken en badkamer voor WWS-rubrieken 6 en 7, je inspecteert ook of er in de spouw überhaupt een hechtvlak zit (in een aantal Holy-blokken zit een metalen schuifdeur in de spouw — dan moet je injecteren in plaats van inblazen, scheelt €1.500 extra). Je kijkt naar het type kruipruimte. Bij hoog grondwater in Westwijk werken we vaker met PIR-platen op een dampremmende folie dan met EPS-bolletjes, omdat die laatste op den duur vocht trekken. Dit soort wijk-specifieke details staat in geen enkel handboek — die leer je door tien jaar in dezelfde postcodes te werken.

De derde stap is timing. Een isolatieproject van twee weken die de huurder overlast bezorgt, vraagt om een huurkorting van zo'n €150-200 of een hotel-overnachting voor het gezin. Niet doen tijdens vakanties (huurders zijn er níet, je krijgt de spouw niet open) en niet in januari (vorst belemmert mortelwerk). Maart-april en september-oktober zijn onze beste maanden. We hebben in november 2024 nog een project gedaan in Westwijk waar we door één week vorst drie dagen verloren en €1.800 over budget gingen — sindsdien rekenen we standaard met weersmarge.

En tot slot: ná oplevering, vóór de nieuwe huurder erin trekt, opnieuw een WWS-telling laten doen door een onafhankelijke partij. Niet omdat we onze eigen cijfers wantrouwen, maar omdat een Huurcommissie-procedure begint en eindigt bij papierwerk. Wie de telling, het hertaxeerde label én de aannemers-facturen op orde heeft, wint elke procedure die op tafel komt. Wie het op gevoel doet, niet. Zo simpel is het.

De 3 meest gemaakte fouten

Fout 1: Het pand kopen, dan pas WWS rekenen. Een belegger uit Capelle kocht in 2024 een appartement in Westwijk voor €245.000. Op de Funda-foto's leek het vrije-sector-materiaal. Na schouw: 138 punten, geen mogelijkheid om snel boven 143 te komen zonder de badkamer compleet te verbouwen (extra €18.000). Resultaat: €925 sociale huur in plaats van €1.250. Verlies: €3.900 per jaar, tien jaar lang. Wat je wél moet doen: een conceptuele WWS-puntentelling laten maken vóór bieden. Kost €350, voorkomt €40k schade.

Fout 2: Goedkoop glas plaatsen. We zagen in Holy-Noord een belegger die "HR++"-glas had besteld bij een online groothandel: U-waarde 1,2 in plaats van de standaard 1,1. Dat lijkt klein. Maar voor het energielabel zit je net aan de verkeerde kant van een drempel en val je terug van label B naar label C. Verlies: 8 WWS-punten via rubriek 4. Wat je wél moet doen: alleen glas met certificaat U≤1,1 en altijd warme-randafstandhouders. Meerprijs €4/m², winst onbetaalbaar.

Fout 3: De cv-ketel laten zitten "want hij doet 't nog". Een ketel uit 2010 valt in label-berekening fors negatief uit. Een verhuurder in Vlaardingen-Oost dacht hier €2.800 te besparen door de ketel niet te vervangen. Eindlabel: D in plaats van B. WWS-totaalscore 8 punten lager, huurplafond zakte van €1.228 naar €932. Verlies: €3.550 huur per jaar. Wat je wél moet doen: ketel ouder dan 10 jaar altijd vervangen door hybride warmtepomp of minimaal HR-107 met weersafhankelijke regeling. Met ISDE een terugverdientijd van 4 jaar.

!installatie

Veelgestelde vragen

Hoeveel WWS-punten heb ik nodig voor vrije sector in 2026?

Minimaal 143 punten om boven de liberalisatiegrens van €932,93 uit te komen. Onder die grens valt de woning in de gereguleerde sector. Voor de middenhuur-cap van €1.228,07 zit je tussen 143 en 186 punten, en pas vanaf 187 punten mag je vrij prijzen boven €1.234,92. Voor jaren-'70-woningen in Holy of Westwijk is 143 punten meestal haalbaar zonder ingreep; 187 vraagt vrijwel altijd een gerichte renovatie. Zie onze puntenanalyse 2026 voor de complete berekening.

Wat kost een complete labelsprong van D naar A in Vlaardingen Holy?

Reken op €15.500 tot €19.500 inclusief btw voor een gemiddelde tussenwoning van 90-100 m². Dat dekt HR++ glas, spouwmuurisolatie, vloerisolatie en een hybride warmtepomp. Na ISDE-subsidie (tot €3.150 voor de warmtepomp en €5/m² isolatie) komt de netto-investering op €11.000-€15.000. Brutorendement op extra huurinkomsten doorgaans binnen 13-16 maanden terug. De routekaart vrije-sector-transitie geeft per scenario de specifieke calculatie.

Mag ik in 2026 nog een woning met label E of F verhuren?

Ja, maar niet lang meer. Voor verhuurders gaat per 2029 de label-D-verplichting in (Rijksoverheid, beleid Klimaat & Wonen). Dat betekent dat een label F-pand vanaf dat moment niet meer mag worden verhuurd zonder verbetering. Wie nu een goedkoop F-pand koopt in Westwijk moet binnen drie jaar minimaal naar label D, anders staat het leeg. Veel beleggers onderschatten deze deadline — onze ervaring is dat verbouwingsplanning minstens 9 maanden vooruit moet.

Hoe verhoudt de markthuur in Holy zich tot die in Westwijk?

Beide wijken zitten in dezelfde Vlaardingen-categorie, maar Westwijk haalt door eengezinswoningen met tuin gemiddeld 8-12% hogere markthuren. In Holy zien we in 2025 markthuren voor renovatie-appartementen van €1.150-€1.350; in Westwijk tussen €1.300-€1.550 voor vergelijkbare eengezinswoningen. Voor concrete cijfers per straat: zie ook onze analyse van huurwoning Vlaardingen verhuren in 2026.

Hoeveel mag ik de huur in 2026 indexeren?

De maximale indexatie voor vrije sector in 2026 is +3,65%, gebaseerd op CAO-loonontwikkeling + 1%. Voor middenhuur (143-186 punten) en gereguleerd geldt CPI-gebaseerde indexatie. Een huurder met €1.228 huur kan dus per 1 juli 2026 maximaal naar €1.272,82. Vergeet de schriftelijke aanzegging niet — minimaal twee maanden vóór de ingangsdatum.

Wat is het verschil tussen WWS-punten verhogen via isolatie of via de badkamer?

Isolatie werkt via rubriek 4 (energielabel) en levert per labelsprong gemiddeld 6-8 punten op, met een investering van €3.000-€18.000. Badkamer-uitbreiding werkt via rubriek 7 en levert per voorziening 1-3 punten op (extra wastafel, tweede toilet, ligbad). Isolatie is in 99% van de gevallen rendabeler, maar bij panden die al label A hebben kan de badkamer de doorslag geven naar 187+. Onze stappen om WWS-punten te verhogen zetten dit per maatregel uiteen.

Welke vergunningen heb ik nodig voor verduurzaming in Vlaardingen?

Voor spouwmuurisolatie, vloerisolatie en glasvervanging is in 99% van de gevallen géén vergunning nodig (vergunningsvrij volgens artikel 2 Bor). Voor een hybride warmtepomp op de gevel of dakisolatie aan de buitenzijde kan een omgevingsvergunning nodig zijn, afhankelijk van de wijk. In Vlaardingen-Holy gelden geen welstandseisen voor reguliere woningen, in Westwijk meestal ook niet. Check altijd via Omgevingsloket.nl.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.