Vrijesectorwoning IJssel: waar gaat de puntentelling mis?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 21 september 2026.

1 januari bepaalt de WOZ-waarde. 1 juli bepaalt in de meeste gemeenten de huisvestingsverordening. Tussen die twee data valt een vrijesectorwoning aan de IJssel geregeld tussen twee stoelen, en de verhuurder merkt dat pas zodra een huurder om toetsing vraagt. Wie zoekt op "vrijesectorwoning IJssel" wil één ding weten: is de woning in Capelle of Krimpen vrij, of niet. Het antwoord is een getal. Kom je in de puntentelling van de Huurcommissie op 187 of hoger, dan geldt geen wettelijk maximum; blijf je op 186 hangen, dan zit je in het tijdvak 2026 vast aan 1.228,07 euro kale huur per maand. Alles wat hierna misgaat, gaat mis op weg naar dat ene punt. Dit stuk is voor de belegger in Den Haag, Rijswijk of Zoetermeer die een woning langs de IJssel bezit of overweegt, en die wil weten waar de telling in de praktijk onderuitgaat: bij de peildatum van de WOZ, bij een label dat stilzwijgend verlopen is en bij een VvE die niet meebeweegt.

!Portiekflat aan de IJssel met kozijnen uit de jaren zeventig

Wat een huurder in dit segment vraagt en waarop hij afhaakt

Een huurder die in Capelle of Krimpen een woning boven de grens zoekt, stelt in de bezichtiging andere vragen dan tien jaar geleden. De eerste gaat over het energielabel, want dat bepaalt zijn stookkosten en hij weet inmiddels dat het ook in de puntentelling zit. De tweede komt later, meestal per mail: mag ik de puntentelling zien? Sinds de Wet betaalbare huur (Rijksoverheid, 1 juli 2024, rijksoverheid.nl) hoort die telling bij het contract, en een huurder kan de aanvangshuur binnen zes maanden na ingang laten toetsen door de Huurcommissie (huurcommissie.nl, 2026). Dat is geen dreigement. Het is een recht, en het wordt gebruikt.

Waarop huurders afhaken is minder hard te maken dan brochures doen geloven, dus staan hier geen cijfers over reacties of doorlooptijden; die metingen bestaan voor dit segment niet in een vorm die je kunt linken. Wel zie je een patroon in de afweging. Een woning met label E en een huur boven de grens roept vragen op, omdat de huurder doorrekent wat gas hem gaat kosten én vermoedt dat de telling niet klopt. Een woning met label B en dezelfde huur krijgt die vraag zelden. Wie een vrijesectorwoning aan de IJssel verhuurt, verkoopt dus twee dingen tegelijk: een label dat de stookkosten drukt en een telling die een toets overleeft. Het eerste zonder het tweede is een juridisch risico. Het tweede zonder het eerste is een moeizame bezichtiging.

Capelle, Krimpen, Zoetermeer en Laakkwartier op één as

De verleiding is groot om gemeenten te vergelijken op huurniveau. Dat doe je hier niet, want dat cijfer heb je voor je eigen woning al en voor een andere woning klopt het toch niet. De as die er wél toe doet is de puntentabel voor het energielabel, en die verschilt niet per gemeente maar per woningtype en per bouwjaar. Dat klinkt saai. Het is het verschil tussen 186 en 190.

Bron voor de labelpunten: puntenstelsel zelfstandige woonruimte zoals de Huurcommissie het in januari 2026 publiceerde, rubriek 4.

Drie dingen vallen op. Ten eerste zijn de labelrijen identiek, en dat is precies de les: de gemeente doet niets aan je telling. Wat wel telt is of je woning eengezins of meergezins is. Bij label B scheelt dat vier punten, bij label A vier, bij A+ vier. Een rijwoning in Krimpen haalt met hetzelfde label dus meer punten dan een etage in Capelle, en dat is geen detail als je op 184 zit. Ten tweede is de terugval bij een verlopen label anders van aard. Bij een vooroorlogse portiekwoning in Laakkwartier kost een verlopen label je meteen 15 punten. Bij een woning uit de jaren zeventig aan de IJssel val je terug op de bouwjaartabel van de Huurcommissie, en dat getal moet je opzoeken; het is in elk geval niet het getal van een echt label B. Ten derde staat de WOZ-peildatum overal gelijk, en toch gaat juist dáár de telling het vaakst mis, omdat verhuurders de beschikking pakken die ze toevallig in de map hebben. Hoe de vrije sector in Capelle er in 2026 in de breedte voor staat, lees je in het stuk over vrije sector Capelle aan den IJssel 2026; voor de overkant van de rivier is er een aparte analyse van vrije sector Krimpen aan den IJssel 2026.

!Vergelijking van labelpunten voor eengezins- en meergezinswoningen

De regels die een vrijesectorwoning IJssel raken voordat de markt aan bod komt

Vier regels grijpen direct in op een woning langs de IJssel die je boven de grens wilt verhuren. De eerste is de Wet betaalbare huur zelf. Sinds 1 juli 2024 is de puntentelling tot en met 186 punten dwingend, moet de telling bij het contract zitten en kan de gemeente handhaven op te hoge huren (rijksoverheid.nl, 2024). Boven 186 punten vervalt het maximum. De bedragen die bij die grens horen, staan in Bijlage I van het Uitvoeringsbesluit huurprijzen woonruimte voor het tijdvak 2026; ze zijn dit jaar met 3,65 procent geïndexeerd, en dat percentage gaat over de tabel, niet over wat een zittende huurder aan verhoging mag krijgen.

De tweede regel is de labeleis voor verhuurde woningen vanaf 2029. Die staat op label D, niet op C, en is bestuursrechtelijk van aard: de gemeente kan optreden, bijvoorbeeld met een dwangsom (rijksoverheid.nl, 2025). Een verhuurverbod is het niet. Wie zegt dat je vanaf 2029 een woning met label E niet meer mag verhuren, verwart handhaving met een verbod, en dat is een hardnekkig misverstand.

De derde regel zit in het WWS zelf: de aftopping van de WOZ-punten. Komt een telling op 187 of hoger en leveren de WOZ-punten daarvan meer dan een derde, dan worden ze afgetopt. Voor een kleine etage met een stevige WOZ-waarde kan dat de sprong over de grens ongedaan maken. Reken dat na met de tool van de Huurcommissie voordat je juicht.

De vierde is de btw. Verhuur van woonruimte is vrijgesteld, dus btw op verbouwingswerk krijg je niet terug (belastingdienst.nl, 2026). Schilder- en stukadoorswerk aan woningen ouder dan twee jaar valt onder het 9-procenttarief, de rest onder 21 procent. Dat verschil neem je mee in elke som, want een offerte exclusief btw is voor jou als verhuurder een offerte die te laag staat.

!Woningdossier met WOZ-beschikking, energielabel en puntentelling

Eén etage in Capelle, twee peildata en een label dat stilzwijgend verliep

Neem een driekamerwoning op de tweede verdieping van een portiekflat in Capelle aan den IJssel, gebouwd in de jaren zeventig, met een eigenaar die in Bezuidenhout woont en de flat sinds een aantal jaar verhuurt. Dit is een scenario, geen klant; de bedragen komen uit de tabel van de Huurcommissie en uit richtprijzen van Maxiko, en waar iets een aanname is staat dat erbij. De vorige huurder vertrekt in het voorjaar van 2026. De eigenaar pakt de puntentelling die hij bij het vorige contract maakte, ziet daar 158 punten staan, kijkt op een woningsite wat vergelijkbare etages vragen en zet de woning boven de grens in de markt. Hij redeneert dat de telling toen ook niet klopte en dat niemand er om vroeg. Dat ging vijf jaar goed. Nu niet meer.

Wat er in die oude telling zit, is het probleem. De WOZ-punten zijn berekend met een beschikking uit 2023, terwijl voor een contract dat in mei 2026 ingaat de beschikking van 2026 geldt, met waardepeildatum 1 januari 2025. Dat kan in zijn voordeel werken of in zijn nadeel; het punt is dat hij het niet weet. Erger is het label. Het energielabel dat hij in de map heeft, is opgesteld in 2015, met label E, en een label is tien jaar geldig. Op de ingangsdatum van het nieuwe contract is het dus verlopen, en dan telt niet de -4 van label E maar de bouwjaartabel van de Huurcommissie. Op ep-online.nl kun je in twee minuten zien welk label voor een adres geregistreerd staat en tot wanneer; die controle kost niets en wordt overgeslagen. De huurder die intrekt vraagt binnen een paar weken de telling op, ziet een label uit 2015 en een WOZ-waarde van drie jaar oud, en dient een verzoek in bij de Huurcommissie. Wat de commissie beslist, weet niemand vooraf en beloof ik hier ook niet. Wat wel vaststaat is dat de eigenaar op dat moment geen enkel stuk in handen heeft waarmee hij 187 punten kan aantonen.

Draai het om. Dezelfde etage, dezelfde eigenaar, maar hij begint bij de leegstand met een nieuwe labelopname in plaats van met een advertentie. Mijn advies is: laat het label opnieuw opnemen vóór je één euro aan de woning uitgeeft, ook als je zeker weet dat het slecht is. Een collega-aannemer zal zeggen dat dat geld weggooien is, doe eerst het werk en laat dan pas opnemen. Ik zou dat niet doen. De opname vooraf legt de nulmeting vast, laat zien welke maatregelen de adviseur in het rekenmodel überhaupt kan meenemen en voorkomt dat je een vloer isoleert die in de NTA 8800 nauwelijks beweegt omdat de kruipruimte al half dicht zat. In een VvE-flat kun je toch al niet aan de gevel of het dak; wat je zelf in de hand hebt zijn het glas in je eigen kozijnen, de vloer als je op de begane grond zit of de kruipruimte bereikbaar is, en de installatie. Voor deze etage op de tweede verdieping blijft dat over: HR++-glas in de bestaande kozijnen en een hybride warmtepomp naast de bestaande ketel, plus isolatie van de leidingen en de dichte binnenkant van de kozijnen. Stel dat de adviseur na dat pakket uitkomt op label B. Voor een meergezinswoning is dat 28 punten in plaats van -4, een winst van 32 punten. Van 158 naar 190. Over de grens, met marge, en die marge heb je nodig voor de WOZ-aftopping.

Nu de som, als rekenvoorbeeld. HR++-glas in twaalf bestaande kozijnen: 9.000 euro. Hybride warmtepomp inclusief inregelen: 6.500 euro. Kierdichting, leidingisolatie en radiatorfolie achter de bestaande radiatoren: 1.500 euro. Samen 17.000 euro exclusief btw, richtprijs Maxiko, winter 2026; de spreiding in de praktijk komt vooral van het aantal en de staat van de kozijnen en van de vraag of de warmtepomp buiten op het balkon mag van de VvE. Omdat je de btw niet terugkrijgt, reken je met 21 procent erbovenop: 20.570 euro. De ISDE-subsidie voor eigenaar-bewoners geldt niet voor een woning die je verhuurt, dus die laat je in deze som weg en check je apart via rvo.nl (RVO, 2026). Wat levert het op? Onder de grens is elk punt in het tijdvak 2026 ongeveer 6,86 euro per maand waard, dus 32 punten zijn zo'n 220 euro per maand, ruim 2.600 euro per jaar. Dat is de ondergrens van het effect en geeft een terugverdientijd van ongeveer acht jaar. Boven 187 punten vervalt het maximum en bepaal je de huur zelf; het verschil tussen de tabelwaarde bij 158 punten en wat een label-B-etage in Capelle in de vrije sector opbrengt, is het echte rendement van deze ingreep, en dat cijfer heb je zelf. De les is niet dat isolatie punten oplevert. Dat doet het nooit direct. De les is dat de volgorde beslist: eerst het label opnemen, dan het werk, dan een nieuw label, dan de juiste WOZ-beschikking erbij, en pas daarna een advertentie. Wie die volgorde omkeert, verhuurt een vrijesectorwoning die het op papier niet is.

Middenhuur of vrije sector: de keuze die je vóór het werk maakt

Wie op 158 punten zit, heeft nog een tweede route. In plaats van over de grens te springen kun je ook bewust onder de grens blijven en de woning in het middensegment verhuren met een strakke telling en een goed label. Dat klinkt als verlies, maar het is een andere risicoverdeling: een huurder die weet dat hij het maximum betaalt, gaat niet naar de Huurcommissie, en een gemeente die handhaaft op te hoge huren vindt bij jou niets. Voor Krimpen is die afweging apart uitgewerkt in middenhuur versus vrije sector Krimpen aan den IJssel, en de kern daarvan geldt ook voor Capelle en voor een etage in Voorburg of Rijswijk.

Wat bij die keuze meestal misgaat, is dat het werk wordt uitgevoerd vóór de keuze is gemaakt. Je laat glas zetten, komt uit op 183 punten en staat dan voor een pijnlijke rest: nog vier punten zoeken in een keuken of een badkamer, met een badkamerverbouwing die duurder is dan het glas. Dat loont zelden. Bereken daarom vooraf twee tellingen, één met het huidige label en één met het label dat de adviseur na het pakket verwacht, en kijk of je met ruimte over de grens komt. Kom je krap uit, dan is het middensegment met een eerlijke telling vaak de rustigere route. Kom je ruim uit, dan is de vrije sector het waard. Wat je niet doet, is op 186 blijven hangen en toch een vrijesectorhuur vragen. Dat is precies de woning die na de eerste toets terugvalt.

Vragen die bij een woning aan de IJssel op tafel komen

Welke WOZ-beschikking gebruik ik voor een contract dat in het najaar van 2026 ingaat in Capelle?

De beschikking die op de ingangsdatum van het contract geldt. Voor een contract dat ergens in 2026 begint, is dat de beschikking met dagtekening 2026 en waardepeildatum 1 januari 2025. Niet de beschikking die je toevallig nog in de map hebt, en ook niet de nieuwe die begin 2027 komt. Twijfel je, kijk dan op het WOZ-waardeloket welke waarde er voor het adres staat en bewaar een afdruk bij de telling. Een huurder die toetst, krijgt van de Huurcommissie dezelfde vraag voorgelegd, dus je wilt hetzelfde antwoord hebben.

Mijn energielabel uit 2016 loopt af: telt het oude label nog tot de contractdatum?

Een label is tien jaar geldig vanaf de registratiedatum. Is het op de ingangsdatum van het contract verlopen, dan telt het niet meer, en val je in de puntentelling terug op het bouwjaar van de woning. Voor een woning van 2002 of later is dat gelijk aan label A, voor een vooroorlogse woning is het -15. Voor een jaren-zeventigflat aan de IJssel zit het ertussen; dat cijfer zoek je op in de tabel van de Huurcommissie. Controleer de einddatum op ep-online.nl en plan de nieuwe opname ruim voor de leegstand, want opnemers zijn in het stookseizoen slecht op korte termijn te krijgen.

Kan de VvE mij tegenhouden bij glas- of installatiewerk in een appartement?

Bij glas in je eigen kozijnen meestal niet, tenzij het reglement de kozijnen als gemeenschappelijk aanmerkt; dat komt voor en dan heb je een besluit nodig. Bij een buitenunit van een warmtepomp op het balkon of aan de gevel heb je bijna altijd toestemming van de vergadering nodig, en dat duurt. Vraag daarom het splitsingsreglement op voordat je een offerte tekent. Wat je zonder VvE kunt doen, is beperkt tot de binnenkant van je eigen etage: glas, kierdichting, leidingisolatie en een installatie zonder buitendeel.

Verandert de huisvestingsverordening van de gemeente iets aan de huurprijs?

Nee, de huurprijs volgt uit het WWS en de landelijke tabel, niet uit de verordening. De verordening regelt wel of en hoe je mag verhuren: een vergunningsplicht, een opkoopbescherming voor recent gekochte woningen of eisen aan woningdelen. Die regels gaan in veel gemeenten per 1 juli in of worden dan aangepast. Koop je in het voorjaar een etage in Krimpen om te verhuren, dan kijk je dus naar twee data: de WOZ-peildatum voor de telling en 1 juli voor de vraag of verhuren überhaupt mag zonder vergunning.

Geldt de labeleis van 2029 ook voor een appartement waarvan de VvE niets doet?

Ja. De eis richt zich op de verhuurde woning en dus op jou als eigenaar, niet op de VvE. Dat de gevel en het dak gemeenschappelijk zijn, is voor de gemeente geen argument. Wel is de eis bestuursrechtelijk: de gemeente kan handhaven met bijvoorbeeld een dwangsom, maar er komt geen verbod op verhuur. Voor een etage die nu op E of F zit, betekent dat dat je de individuele maatregelen zelf oppakt en de VvE alvast in beweging probeert te krijgen voor de schil.

Loont het om bij een meergezinswoning door te gaan naar label A in plaats van B?

Kijk eerst naar wat het in punten doet: A geeft een meergezinswoning 37 punten, B 28. Negen punten verschil. Zit je met B al ruim boven 187, dan leveren die negen punten je in het WWS niets extra op, want boven de grens is er geen tabel meer. Dan is A alleen interessant voor de stookkosten en de verhuurbaarheid, en dat weeg je af tegen de extra kosten van meestal de gevel of het dak, die je in een VvE niet alleen beslist. Zit je met B op 184, dan zijn die negen punten juist het hele verhaal.

Morgen als eerste: zoek het adres op in ep-online.nl en noteer de einddatum van het label, en haal de WOZ-beschikking 2026 erbij. Dat kost een kwartier en geen cent, en het zegt je of je huidige telling überhaupt nog geldt. Pas daarna bel je een labeladviseur voor een opname en vraag je het splitsingsreglement op bij de VvE. Wie deze volgorde aanhoudt, weet vóór de eerste offerte of de sprong over de grens haalbaar is of dat het middensegment de rustigere route is. De goedkoopste fout om te voorkomen is niet een verkeerde ruit. Het is een advertentie die eerder online staat dan de telling klopt.

```html

```