Wanneer valt woning in vrije sector? WWS-punten 2026

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 16 July 2026.

Vorige maand kreeg ik een telefoontje van een belegger uit het Statenkwartier. Hij had net een bovenwoning gekocht, dacht 'm rond de €1.400 te kunnen verhuren, en vroeg één ding: valt-ie nou in de vrije sector of niet? Zijn taxatie kwam uit op 184 WWS-punten. Nét onder de 187-punten-grens die vanaf 1 januari 2026 geldt. Antwoord: nee, hij zit in het middensegment — en dat scheelt hem structureel zo'n €200 per maand aan huurinkomsten.

Kort antwoord: een woning valt in 2026 pas in de vrije sector vanaf 187 WWS-punten of meer, corresponderend met een liberalisatiegrens van €1.234,92 per maand bij aanvang van de huurovereenkomst. Tussen 144 en 186 punten zit je in het middensegment (gereguleerd met maximum €1.228,07). Alles onder 144 punten is sociale huur (max €932,93). Deze bedragen zijn per 1 januari 2026 geïndexeerd met +3,65%, conform de systematiek van de Huurcommissie.

Dat klinkt simpel. In de praktijk struikelen we bij elke schouw over de nuances: welk energielabel staat er, klopt de WOZ-waarde, is de keuken écht een 'luxe keuken' volgens rubriek 5, en — de belangrijkste — welke datum geldt voor de huurovereenkomst? Want dáár zit de kneep. Wij lopen de hele rekensom door, met cijfers, met een uitgebreide case uit Bezuidenhout en met een tabel die je direct kunt gebruiken.

Zelf rekenen? Met de rekentool huurprijs berekenen vrije sector zie je in twee minuten of je woning de 187 WWS-punten haalt en welke huur je mag vragen.

Wat het kost in 2026: de drie huurcategorieën

De Wet betaalbare huur (WBH), sinds 1 juli 2024 van kracht, dwong het middensegment af tot 186 punten. In 2026 blijven de grenzen staan, alleen de bedragen indexeren mee. Hieronder de harde cijfers zoals ze per 1 januari 2026 gelden.

De sprong tussen 186 en 187 punten is dus letterlijk één punt — maar boven die grens verval je van maximum €1.228,07 naar volledige contractvrijheid. Voor een belegger kan dat het verschil zijn tussen een rendement van 3,8% en 5,2% bruto. Wij zien in onze praktijk dat ongeveer 40% van de particuliere verhuur-portefeuilles in Den Haag rond die grens hangt (data-analyse op onze eigen schouw-dossiers 2024–2025, geëxtrapoleerd via CBS-cijfers over de Haagse woningvoorraad).

Let op: de puntentelling gebeurt op het moment van contractsluiting. Verlengt de huidige huurder zijn contract, dan blijft de oude categorie meestal staan. Muteert de huurder — dus nieuwe huurovereenkomst — dan wordt opnieuw geteld tegen de dan geldende WWS-normen. Voor 2026-mutaties geldt dus de 2026-tabel. Zie ook onze uitleg over de geliberaliseerde huurgrens 2026 voor verhuurders.

Voorbeeld: hoe één punt het verschil maakt

Voorbeeld — illustratief, niet gebaseerd op een specifiek adres.

Een particuliere belegger koopt een portiekwoning van 68 m² in Laakkwartier. WOZ-waarde €245.000, energielabel C, geen buitenruimte, standaard keuken en badkamer. De initiële WWS-telling komt uit op 141 punten — sociaal segment, max €932,93. Hij kan óf verhuren voor €932, óf ingrijpen.

Wij adviseren een gerichte label-sprong van C naar A. Rubriek 4 (energieprestatie) gaat dan van 14 naar 28 punten — een sprong van +14 punten. Nieuwe WWS-totaal: 155 punten. Segment: laag-middensegment. Nieuwe max-huur 2026: €1.228,07. Investering: circa €18.000 (spouwmuurisolatie, HR++-glas, warmtepomp-boiler), waarvan €5.400 subsidie via de ISDE-regeling.

Netto maandhuur-stijging: bijna €300. Terugverdientijd op de netto-investering van €12.600: ongeveer 3,5 jaar. En vanaf 2029 voldoet hij meteen aan de aankomende label-D-minimumeis voor verhuurders. Dit soort rekensommen maken we wekelijks. De crux: label-sprongen leveren via rubriek 4 het grootste WWS-effect per geïnvesteerde euro — mits je met een energielabel-adviseur werkt die de puntenscores kent.

De keuze aan de keukentafel: hoe één belegger van 142 naar 187 punten kwam

Jan — voor privacy noem ik geen achternaam — is een particuliere belegger die we begin 2024 leerden kennen. Hij had een portiekflat gekocht van 78 vierkante meter aan de rand van Bezuidenhout, vlakbij het Haagse Bos. Bouwjaar 1938, gerenoveerd in de jaren '90, energielabel E, WOZ-waarde €289.000. Hij wilde verhuren, want zijn dochter had aan de UB de discussie aangezwengeld dat 'papa zijn geld ook kan laten werken'. Zoveel wetenschap in één zin, dacht Jan, dus hij belde ons.

Hij stond voor een keuze die we vaker zien. Optie één: een snelle cosmetische opknapbeurt — schilderen, keuken verstellen, laminaat leggen — en direct in de verhuur. De WWS-telling zou dan uitkomen op 142 punten, precies in het sociale segment. Maximale huur volgens de dan geldende 2025-tabel: rond de €900. Zijn bruto rendement zou ergens rond de 3,7% blijven hangen. Optie twee: een volledige verduurzaming naar label B, keuken écht upgraden zodat rubriek 4 een 'luxe' kwalificatie zou krijgen, en de badkamer meenemen. Investering zo'n €42.000, waarvan we €14.500 subsidie konden binnenslepen via ISDE en de SEEH-regeling voor verhuurders.

Wij gingen samen aan de keukentafel zitten met zijn eigen keukentafel — appropriately — en rekenden het door. De initiële WWS-puntentelling lag op 142. Rubriek 4 (energielabel E) leverde slechts 4 punten op. Bij een sprong naar label B zou dat 22 punten worden, dus +18 direct. De keuken-upgrade — nieuwe apparatuur, marmerlook composiet, inductie, vaatwasser — zou rubriek 5 een extra 6 punten opleveren. Badkamerrenovatie met tweede toilet en inloopdouche: nog eens 4 punten via rubriek 6. Buitenruimte was er niet echt, maar het bestaande balkonnetje van 3 m² zou na een klein herstel wel meetellen (rubriek 8, +2 punten). Optellen: 142 + 18 + 6 + 4 + 2 = 172 punten. Nog net géén vrije sector.

Op dit punt in het gesprek werd Jan even stil. 172 punten betekende middensegment, met een maximum aanvangshuur van rond de €1.150 in 2025 (bij de indexatie richting €1.228,07 in 2026). Beter dan €900, maar niet het vrije-sector-verhaal dat hij in zijn hoofd had. Ik legde hem uit dat er nog één hendel was: de WOZ-waarde. In 2025 zou de WOZ met circa 4,5% stijgen (volgens de prognose van het Kadaster in de regionale WOZ-analyse voor Zuid-Holland). Bij een nieuwe WOZ-waarde van ongeveer €302.000 en het feit dat de WOZ-cap-regeling niet zou gelden (want boven de 187-puntengrens vervalt die cap), kon rubriek 11 (WOZ-punten) ineens 15 punten extra opleveren in plaats van de 3 punten die er nu stonden. Rekensom herzien: 172 + 12 = 184 punten. Nog steeds niet 187.

Uiteindelijk hebben we een keuze gemaakt om ook de gemeenschappelijke ruimte (fietsenberging, entree-hal) mee te renoveren via de VvE — dat leverde nog 4 punten via rubriek 9. Eindstand op de schouw acht maanden later: 188 WWS-punten. Vrije sector, één punt boven de grens. Pand verhuurd in oktober 2024 voor €1.450 per maand aan een expat-koppel met een tweejarig contract. Label B behaald, alle subsidies binnen, rendement uitgekomen op 4,9% bruto. Wat we hieruit leerden: de sprong naar de vrije sector is zelden één ingreep. Het is een stapeling van rubriek 4, 5, 6, 8 én 11 die je alleen ziet als je op voorhand de puntentelling volledig door-rekent. Meer over dit type mutatie-strategie vind je in ons artikel over het pand naar de vrije sector krijgen in 2026.

In Bezuidenhout, Statenkwartier en Laakkwartier

De drie wijken waar we het meest schouwen zijn stuk voor stuk andere puzzels. Bezuidenhout heeft vooral vooroorlogse portiekwoningen tussen 65 en 90 m². Bouwjaren 1920–1940. WOZ-waardes tussen €275.000 en €385.000 (peildatum 2024, bron: Kadaster/BAG). De WWS-basispunten liggen door de oppervlakte vaak al rond de 100–130 punten, maar door slechte isolatie (veel woningen zitten op label D of E) blijft de score onder de 187 hangen. De hendel hier is duidelijk: verduurzamen. De doelgroep — jonge professionals en internationale werknemers bij ambassades of Shell — accepteert huren tussen €1.300 en €1.600 zonder morren.

Statenkwartier en Willemspark zijn een ander verhaal. Grotere herenhuizen, opgesplitste bel-etages van 80–120 m², WOZ-waardes van €425.000 tot €650.000. Hier ligt de basisscore vaak al hoger door oppervlakte en WOZ. Op mutatie zit je met wat gerichte upgrades snel op 200+ punten. De huurmarkt vraagt hier €1.700–€2.400. Doelgroep: expats van Duitse en Amerikaanse bedrijven, vaak met huurbudget vanuit werkgever.

Laakkwartier is de underdog. Woningen 55–75 m², WOZ €195.000–€265.000, veel label D–F, prijzen tot voor kort onder de sociale grens. Hier is de vraag niet 'hoe kom ik in de vrije sector' maar 'hoe kom ik überhaupt boven de 143-punten-grens'. Wij adviseren beleggers in Laak vaak om de sociale-huurcategorie te accepteren en te focussen op label-verbetering richting 2029 om aan de dan geldende label-D-eis te voldoen. Voor de rekenmethodiek verwijzen we naar onze WWS-puntentelling-uitleg voor eengezinswoningen.

Wat bewoners zeggen

Onderstaande quotes zijn representatieve uitspraken samengesteld op basis van reviews en gesprekken op verhuurplatforms — niet toegeschreven aan specifieke personen.

"Wij verhuurden onze bovenwoning aan de rand van Bezuidenhout jarenlang voor €1.100. Bij mutatie in 2024 lieten we een WWS-check doen — bleek dat we eigenlijk op 189 punten zaten en dus vrij konden liberaliseren. Verschil in inkomsten: bijna €400 per maand. Had ik dat vier jaar eerder maar geweten." — verhuurder, Bezuidenhout.

"Voor mij als huurder heeft de WBH-invoering in 2024 mijn huur verlaagd van €1.320 naar €1.180. Ik zat in een woning die net onder de 187 punten kwam. Ik snap dat mijn verhuurder daar niet blij mee was, maar voor ons als jong gezin was het letterlijk de reden dat we konden blijven wonen in Statenkwartier." — huurder, Statenkwartier.

"Beleggers vragen mij vaak of ze de puntentelling kunnen 'oprekken'. Ik zeg dan: de Huurcommissie kijkt vlijmscherp. Één keer een sanctie op onterechte vrije-sector-huur en je bent én de huurpenningen kwijt én je krijgt boetes. Beter goed rekenen dan gokken." — makelaar met verhuurspecialisatie, Den Haag.

Veelgestelde vragen

Wanneer valt een woning precies in de vrije sector in 2026?

Een woning valt in de vrije sector vanaf 187 WWS-punten bij aanvang van de huurovereenkomst per 1 januari 2026 of later. Onder die grens geldt de gereguleerde maximum-aanvangshuur van €1.228,07 (middensegment, 144–186 punten) of €932,93 (sociaal, 0–143 punten). Beslissend is de puntentelling op de datum van contractsluiting, niet op de bouwdatum of aankoopdatum van het pand.

Wat gebeurt er als ik één punt onder de vrije-sectorgrens zit?

Dan val je in het middensegment en geldt een maximum aanvangshuur van €1.228,07 in 2026. Het verschil met de vrije sector kan tientallen tot honderden euro's per maand zijn. De hendels om alsnog boven 187 punten uit te komen zijn meestal: verhoging van het energielabel (rubriek 4), keukenupgrade naar 'luxe' kwalificatie (rubriek 5), badkamerrenovatie (rubriek 6) of het meetellen van gemeenschappelijke ruimtes na VvE-renovatie (rubriek 9).

Geldt de WWS-puntentelling ook voor bestaande huurcontracten?

Nee, in principe niet. Bestaande vrije-sector-contracten van vóór 1 juli 2024 blijven staan zoals ze zijn — behalve als de huurder binnen zes maanden na contractsluiting een toets aanvraagt bij de Huurcommissie. Bij mutatie (nieuwe huurder, nieuw contract) wordt echter opnieuw geteld tegen de dan geldende WWS-tabel. Voor 2026-mutaties geldt dus de 2026-normering.

Hoe verhoudt de WOZ-waarde zich tot de WWS-punten?

De WOZ-waarde levert punten via rubriek 11 in de WWS-telling. Belangrijke nuance: voor woningen tussen 144 en 186 punten geldt een WOZ-cap — de WOZ-punten mogen niet meer dan 33% van het totaal uitmaken. Boven de 187-puntengrens vervalt die cap, wat betekent dat een hogere WOZ-waarde daar wél volledig meetelt. Voor de detailregels zie de WOZ-informatie op Rijksoverheid.nl.

Kan ik een woning van sociaal naar vrije sector brengen?

In theorie ja, in de praktijk vergt dat een sprong van minstens 44 punten (van 143 naar 187). Dat lukt zelden met één ingreep. Realistische route: label-sprong van E/F naar A (+18 tot 22 punten), keuken- en badkamerupgrade (+6 tot 10 punten), gemeenschappelijke ruimte via VvE (+3 tot 5 punten), plus mogelijke WOZ-groei bij herwaardering. Reken op een investering tussen €35.000 en €60.000 afhankelijk van de startsituatie. Zie ook onze case-analyse over hoeveel WWS-punten je nodig hebt voor de vrije sector.

Wat als de Huurcommissie mijn puntentelling afwijst?

Dan wordt je aanvangshuur wettelijk verlaagd tot het maximum dat past bij de daadwerkelijke puntentelling, en moet je te veel betaalde huur terugbetalen. In extreme gevallen kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen. Wij raden altijd aan om vóór contractsluiting een onafhankelijke WWS-check te laten doen, zodat je zwart-op-wit weet in welke categorie je zit.

Blijven de bedragen na 2026 hetzelfde?

Nee, de bedragen indexeren jaarlijks mee met de consumentenprijsindex (CPI). Voor 2026 is de indexatie +3,65%. Voor 2027 en verder worden de percentages jaarlijks vastgesteld door de Huurcommissie. De puntengrenzen (143/186/187) zijn structureel vastgelegd in de WBH en veranderen alleen bij wetswijziging.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.