Woning uit erfenis verkopen met drie erfgenamen: hoe dan?

Hoe verkoop je een huis waar drie erfgenamen drie verschillende ideeën over hebben? Er zijn twee routes. Je verkoopt samen aan een buitenstaander, of één van jullie koopt de andere twee uit. De eerste route is binnen 14 dagen bij de notaris af te ronden als de koper zonder financieringsvoorbehoud koopt en alle erfgenamen één volmacht tekenen; de tweede route hangt aan een hypotheekaanvraag en aan de vraag of de anderen de prijs geloven die de blijver noemt. Welke van de twee het minst wrijving oplevert, hangt niet alleen af van geld, maar ook van wie het huis nog in wil.

Eén ding staat vast, los van de keuze. Na het overlijden blijft de woning op naam van de overledene staan; het Kadaster (2024) legt op kadaster.nl uit dat de erfgenamen pas als eigenaar worden ingeschreven nadat een notaris de verklaring van erfrecht heeft aangeleverd. Tot dat moment tekent niemand iets. Het prijsgesprek begint meestal eerder, en juist dat gesprek beslist of de verdeling in weken of in jaren klaar is.

Vier manieren waarop een geërfd huis geld lekt

De eerste manier is wachten tot iedereen het eens is. Dat klinkt redelijk. Ondertussen loopt alles door: de vaste lasten, de verzekering die bij leegstand vaak extra voorwaarden stelt, de VvE-bijdrage als het een appartement is. Een leeg huis wordt elke maand een beetje minder waard aan de binnenkant en een beetje duurder aan de buitenkant. Spreek daarom af wanneer de beslissing valt, en vraag intussen alvast een indicatie aan zodat je niet over lucht discussieert.

De tweede manier is de erfgenaam die wil blijven zelf de prijs laten noemen. Dat gaat bijna altijd mis, ook als die prijs eerlijk bedoeld is, omdat de anderen hem niet kunnen controleren. Het eindigt in een hertaxatie, soms in een verdelingsprocedure; Rechtspraak (2024) beschrijft op rechtspraak.nl dat erfgenamen die het niet eens worden de verdeling van een nalatenschap aan de rechter kunnen voorleggen, met de doorlooptijd die daarbij hoort. Mijn advies is: laat de waarde bepalen door iemand die het huis niet zelf mag verkopen of kopen tegen die prijs, en leg dat cijfer op tafel voordat iemand een bedrag roept.

De derde manier is eerst opknappen om meer te vangen. Iemand schiet voor, de anderen willen elke bon zien en het huis staat maanden in de steigers. Ter vergelijking: bij Newtonstraat 286 rekende Vestora met een eigen bouwbedrijf op een budget van € 100.000 en een doorlooptijd van ongeveer twintig weken voor een totaalrenovatie. Dat is een professional met eigen ploegen. Ik zou een geërfd huis niet eerst opknappen om de opbrengst op te krikken; dat loont zelden bij een nalatenschap met meerdere erfgenamen, hoe vaak een makelaar het ook adviseert.

De vierde manier is de erfbelasting buiten de planning houden. Rijksoverheid (2024) meldt op rijksoverheid.nl dat de aangifte binnen acht maanden na het overlijden binnen moet zijn en dat een woning voor de erfbelasting op de WOZ-waarde wordt gewaardeerd, ongeacht wat het huis later opbrengt. Wat dat voor jullie aanslag betekent, weet alleen de fiscus of jullie adviseur. Wel kun je de verkoop zo plannen dat de opbrengst er is voordat de aanslag valt.

Een rijtjeshuis uit 1961, drie erfgenamen en een dak dat niet kan wachten

Stel je een rijtjeshuis uit 1961 voor in een gemeente in Zuid-Holland. De laatste ouder is overleden. Drie kinderen erven ieder een derde, en de verklaring van erfrecht is onderweg bij de notaris. Het huis is netjes bewoond geweest, maar niet bijgehouden: enkel glas in de houten kozijnen aan de achterkant, een cv-ketel van ver voor de eeuwwisseling, een vochtplek op het plafond van de kleine slaapkamer die na elke stortbui groter wordt. Het energielabel is slecht. De kasten zitten nog vol.

De oudste woont een paar straten verder en wil het huis houden. Niet om er te wonen, maar om het te verhuren, want dat lijkt een nette manier om iets van de ouders vast te houden en tegelijk rendement te maken. De middelste zit midden in een eigen verbouwing en heeft het geld liever nu dan over een jaar. De jongste woont in het buitenland en wil vooral niet elke week een groepsapp met foto's van lekkages. Drie mensen, drie belangen. Niemand heeft ongelijk.

Op tafel liggen vier mogelijkheden. Ze kunnen een makelaar bellen, maar die zal eerst willen dat het huis leeg is en liefst wat is opgefrist, dan volgen bezichtigingen met kopers die een financieringsvoorbehoud meenemen, en de jongste moet voor elke handtekening iets regelen op afstand. Ze kunnen het huis verhuren, maar dan moet iemand het dak laten maken, de ketel vervangen, het puntenstelsel doorrekenen en daarna jaren huurder en onderhoud beheren, terwijl de middelste zijn deel nog steeds niet heeft. Ze kunnen de oudste laten uitkopen, maar die heeft daarvoor een hypotheek nodig op een huis met een lek dak, en de prijs die de oudste noemt zal de middelste altijd te laag vinden. Of ze kunnen het rechtstreeks verkopen aan een partij die het in deze staat koopt.

In dit scenario voert de middelste het adres in op vestora.nl en krijgt zonder account een indicatie. Daarna komt er één bezichtiging van ongeveer 30 minuten, door een taxateur van Vestora zelf, zonder commissiebelang. De oudste is erbij, met de sleutel. Binnen 48 uur ligt er een bod op papier: een PDF met de opbouw van het bedrag, gebaseerd op Kadaster, WOZ, BAG, recente transacties, eigen taxatiedata en een verbouwcalculatie van Maxiko, plus een concept-koopovereenkomst zonder voorbehoud. Het bod is 14 dagen geldig. En dat document doet iets wat geen familiegesprek voor elkaar krijgt: het legt een prijs neer die van niemand aan tafel komt.

Nu kan de oudste kiezen. Wil je het huis houden, dan is dit het bedrag dat de anderen van een buitenstaander kunnen krijgen; kun je dat matchen met een hypotheek binnen de tijd die de anderen willen wachten, dan is uitkoop een eerlijke route. Kun je dat niet, dan is samen verkopen niet langer een nederlaag maar een uitkomst die zwart op wit staat. In dit scenario kiest de familie voor verkoop. Ze tekenen ieder één volmacht bij een notaris in Den Haag; de jongste regelt dat via een notaris ter plaatse die de volmacht legaliseert. Het leeghalen van de woning is inbegrepen, dus niemand hoeft een container te huren of de zaterdagen van een kwartaal op te geven. Binnen 14 dagen passeert de akte, het bedrag staat diezelfde dag bij de notaris, en die verdeelt volgens de verklaring van erfrecht.

Wat leert dit? Niet dat rechtstreeks verkopen altijd de hoogste prijs oplevert; wie tijd heeft en het huis kan opknappen, haalt via de open markt mogelijk meer. Het leert dat een geërfd huis met drie eigenaren vooral vastloopt op de vraag wie de prijs mag bepalen, en dat een bod met opbouw van een partij die geen makelaar en geen familielid is, die vraag in 48 uur beantwoordt. De rest is administratie.

Wat erfgenamen echt willen weten voordat ze tekenen

De vragen zijn opvallend vaak dezelfde, en ze gaan zelden over de hoogte van het bedrag alleen. Erfgenamen willen weten of een bod zonder Funda-traject wel eerlijk kan zijn, en hoe je dat controleert als er geen tweede koper is die het bewijst. Ze willen weten wat er gebeurt met een erfgenaam die niet reageert, in het buitenland woont of de erfenis beneficiair heeft aanvaard; Rechtspraak (2024) legt op rechtspraak.nl uit hoe die verklaring bij de griffie wordt afgelegd, maar wat het voor jullie verkoop betekent, moet de notaris beoordelen. Ze vrezen dat het huis eerst leeg moet, dat de spullen een probleem worden en dat de verkoop stukloopt op een koper die alsnog zijn financiering niet rond krijgt. En ze vragen wie de notaris betaalt als er geen makelaar is die dat regelt.

De vergelijking hieronder zet de twee routes naast elkaar, zonder marktcijfers, want die hangen af van het huis en het moment.

Van verklaring van erfrecht tot overdracht in zeven stappen

1. Regel de verklaring van erfrecht bij een notaris. Zonder dit stuk schrijft het Kadaster de erfgenamen niet in en kan er niet worden geleverd. De kosten komen doorgaans uit de nalatenschap; hoe lang het duurt hangt af van hoe snel alle erfgenamen bereikbaar zijn.

1. Beslis of iemand het huis wil houden. Doe dat vóór het bod, maar noem nog geen bedrag. Wie wil blijven krijgt straks een ijkpunt; wie wil verkopen weet dat er een route is.

1. Voer het adres in op vestora.nl. Je krijgt zonder account een indicatie via PandScan. Dat kost niets en verplicht tot niets, en het geeft de groepsapp voor het eerst een cijfer om over te praten.

1. Plan één bezichtiging van ongeveer 30 minuten. Een taxateur van Vestora komt kijken, zonder commissiebelang. Eén erfgenaam met een sleutel volstaat; het huis hoeft niet leeg of opgeruimd. Op hoe-het-werkt staat wat er precies wordt bekeken.

1. Ontvang binnen 48 uur het bod op papier. Een PDF met de opbouw en een concept-koopovereenkomst zonder voorbehoud, 14 dagen geldig. Stuur het door naar alle erfgenamen. Wil de blijver alsnog uitkopen, dan is dit het bedrag waar hij tegenaan moet.

1. Kies een notaris en teken één volmacht per erfgenaam. Vestora werkt met kantoren in Den Haag, Rotterdam, Utrecht, Amsterdam, Eindhoven en Groningen, maar de keuze is aan jullie. Notaris, kadasterinschrijving en energielabel betaalt Vestora; de erfgenaam in het buitenland regelt een gelegaliseerde volmacht ter plaatse.

1. Passeer binnen 14 dagen. Het leeghalen van de woning is inbegrepen. Het bedrag staat diezelfde dag bij de notaris, die uitkeert volgens de verklaring van erfrecht. Hoe de hele route voor nalatenschappen is ingericht, lees je op de erfenispagina.

Veelgestelde vragen over een woning uit erfenis verkopen

Kunnen we een woning uit een erfenis verkopen als één erfgenaam in het buitenland woont?

Ja. Elke erfgenaam moet meewerken aan de levering, maar dat kan met een volmacht. De erfgenaam in het buitenland laat zijn handtekening legaliseren bij een notaris of consulaat ter plaatse en stuurt de volmacht naar de Nederlandse notaris die de akte passeert. Vestora werkt met één volmacht per erfgenaam, zodat niemand hoeft over te vliegen. Wat de notaris precies aan documenten vraagt verschilt per land; vraag dat na zodra je weet welk kantoor de overdracht doet.

Moet het huis leeg zijn voordat we het verkopen?

Nee. Dat is een hardnekkig misverstand, gevoed door de gedachte dat een leeg en gestyled huis altijd meer oplevert. Bij een rechtstreekse verkoop aan Vestora koopt de koper het huis zoals het is, met inboedel, en het leeghalen is inbegrepen. Haal eruit wat jullie willen bewaren, en laat de rest staan. Dat scheelt weekenden, een container en de discussie over wie de zolder doet. Alleen de bezichtiging van ongeveer 30 minuten moet mogelijk zijn.

Wat als één erfgenaam het huis wil houden maar het bod te laag vindt?

Dan is het bod precies waarvoor het bedoeld is: een ijkpunt. Het bod komt op papier met de opbouw erbij, gebaseerd op Kadaster, WOZ, BAG, recente transacties en een verbouwcalculatie. De erfgenaam die wil blijven kan datzelfde bedrag of meer bieden aan de anderen, met een hypotheek die hij binnen de termijn rond krijgt. Lukt dat niet binnen de 14 dagen dat het bod geldig is, dan weten de anderen dat de buitenstaander de zekerste route is.

Kunnen we verkopen als er nog een huurder in het geërfde huis woont?

Ja. Vestora koopt ook verhuurde panden, met huurder en al, omdat de exploitatie in dezelfde groep zit. Je hoeft de huurder niet uit te kopen of op te zeggen, en je hoeft niet te wachten tot het huurcontract afloopt. Het bod houdt rekening met de verhuurde staat en de huurprijs. Wat het huurcontract juridisch toestaat, blijft een vraag voor de notaris of een huurrechtjurist; daar doet Vestora geen uitspraak over.

Hoe weten we dat een rechtstreeks bod niet te laag is als er geen andere kopers zijn?

Door de opbouw te lezen. Het bod komt als PDF met de bronnen erbij, en een mens controleert het voordat het naar jullie gaat; het is geen eerste schot dat later omhoog moet. Wil je een tweede mening, vraag dan een onafhankelijke taxatie die niemand aan tafel bevoordeelt. Wij vinden dat een taxatie door een makelaar die het huis ook wil verkopen niet als onafhankelijk mag gelden, hoe gebruikelijk dat ook is. Vergelijk daarna bedrag, termijn en zekerheid, niet alleen het bedrag.

Wie betaalt de notaris bij een geërfd huis dat we rechtstreeks verkopen?

Bij een verkoop aan Vestora betaalt Vestora de notaris voor de overdracht, de kadasterinschrijving en het energielabel. Dat staat uitgelegd onder zero-fees. De verklaring van erfrecht is een apart stuk dat de erfgenamen zelf bij een notaris laten opmaken; die kosten komen normaal uit de nalatenschap. Vraag de notaris vooraf om beide bedragen apart te noemen, zodat niemand later denkt dat er iets is verrekend wat niet is verrekend.

Wat gebeurt er met de opbrengst als we het over de verdeling nog niet eens zijn?

De notaris keert uit volgens de verklaring van erfrecht, dus volgens de wettelijke of testamentaire delen. Willen jullie anders verdelen, bijvoorbeeld omdat één erfgenaam jaren de zorg heeft gedragen, dan moeten alle erfgenamen dat samen vastleggen; de notaris voert geen afwijking uit op verzoek van één persoon. Komen jullie er niet uit, dan kan een rechter de verdeling vaststellen. De verkoop zelf hoeft daarop niet te wachten, zolang iedereen aan de levering meewerkt.

Weet je nu welke route bij jullie past? Vul dan het adres in en vraag de indicatie aan, of doe direct de verkoopaanvraag. Na één bezichtiging van ongeveer 30 minuten ligt er binnen 48 uur een bod op papier dat 14 dagen geldig is, zonder voorbehoud, en dat elke erfgenaam kan lezen voordat iemand een bedrag hoeft te verdedigen. Willen jullie verkopen, dan tekent ieder één volmacht bij een notaris naar keuze en zit je binnen 14 dagen aan de overdracht. Wil één van jullie blijven, dan heeft die nu een prijs om te matchen. Beide uitkomsten zijn beter dan nog een jaar wachten op een huis dat ondertussen verder inzakt.