Hoeveel huur boven de liberalisatiegrens in Vlaardingen?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 15 augustus 2026.

Twintig jaar geleden maakte het voor de huurprijs weinig uit of een woning in Vlaardingen-Holy stond of in de Babberspolder. Vandaag wel. Boven de liberalisatiegrens — 187 WWS-punten of meer in 2026 — geldt geen wettelijk maximum: de huur is vrij en de markt bepaalt wat je vraagt. Dat is het korte antwoord. Het langere antwoord gaat over de vraag óf je pand die punten haalt, en precies daar loopt Vlaardingen uiteen. De grens zelf is landelijk vastgesteld. Het bereiken ervan is per wijk een ander verhaal. Een eengezinswoning uit de jaren tachtig in Holy telt heel anders dan een portiekflat uit de wederopbouw in de Babberspolder, ook al staan ze maar een paar kilometer uit elkaar en zoekt dezelfde huurder in beide wijken. Dit stuk rekent dat verschil door: waar de punten vandaan komen, wat een sprong over de grens kost en wanneer je die sprong beter niet maakt.

Waarom dezelfde grens in Holy anders uitpakt dan in de Babberspolder

De Vlaardingse voorraad valt grofweg in drie stukken. Rond het Centrum en Vlaardinger-Ambacht staat vooroorlogse bouw. In de Babberspolder en de Westwijk domineren portiekflats uit de jaren vijftig en zestig. Holy is later gebouwd: eengezinswoningen met meer vierkante meters en vaak een tuin. Dat bouwjaarverschil werkt op twee plekken door in het puntenboek. Oppervlak is de eerste. De tweede is rubriek 4, de energieprestatie, en die wordt in de praktijk onderschat.

Belangrijk om scherp te hebben: isolatie geeft nooit rechtstreeks WWS-punten. Isolatie werkt via het energielabel, en het label levert de punten. Een portiekflat telt daarbij in de meergezins-kolom, een rijtjeshuis in de eengezins-kolom. Zo ziet rubriek 4 er in 2026 uit, volgens het beleidsboek WWS van de Huurcommissie, versie januari 2026 (huurcommissie.nl):

Let op de onderkant van die tabel. E, F en G leveren negatieve punten. Geen label of een verlopen label is evenmin nul: dan telt het bouwjaar, en vooroorlogs zonder geldig label staat op -15. Voor een pandje bij het Centrum kan het gat tussen "geen label" en "label C" dus 37 punten zijn, zonder dat er één steen is verplaatst. Wie in Vlaardingen boven de grens wil verhuren, begint daarom niet bij de huurprijs maar bij ep-online.nl en de puntentelling — de strategie daaromheen staat uitgewerkt in onze post over de vrije sector in Vlaardingen in 2026. Ter vergelijking: in Den Haag speelt exact dezelfde som in Laakkwartier en Moerwijk, met dezelfde portieketages en dezelfde meergezins-kolom. Vlaardingen is daarin niet uniek. Wel telt hier de WOZ-rubriek anders mee dan in de duurdere Haagse wijken, en dat maakt het label relatief zwaarder in jouw totaal.

Vier dingen die werken boven de grens — en vier die geld kosten

Wat werkt:

• Tel eerst zelf, dan pas de makelaar. De huurder kan in de eerste zes maanden de aanvangshuur laten toetsen. Een eigen telling volgens het beleidsboek van de Huurcommissie (januari 2026) is je verzekering vooraf.
• Controleer de labeldatum op ep-online.nl. Een label is tien jaar geldig. Verloopt het vlak voor een nieuwe verhuring, dan val je terug op het bouwjaar en kan je puntental instorten.
• Bouw marge boven de 187. Mik op zo'n 195 punten. Eén betwist punt bij een toetsing mag nooit het verschil zijn tussen vrij en gereguleerd.
• Reken netto, na belasting. Wat een hogere huur oplevert hangt af van je box 3-positie; hoe dat uitpakt lees je in de post over box 3 en een huurwoning in Rotterdam, en de mechaniek is in Vlaardingen identiek.
• Leg je telling vast bij contractstart. Datum, labelnummer, WOZ-beschikking, meetrapport. Zonder dossier sta je bij een toetsing met lege handen.

Wat geld kost:

• De huur van de vorige eigenaar kopiëren. Oude contracten zeggen niets over wat sinds de Wet betaalbare huur mag. Niet doen.
• Isoleren "voor de punten" zonder nieuwe labelopname. De punten komen pas als het nieuwe label geregistreerd staat. Werk zonder opname is voor het WWS onzichtbaar.
• De indexatie verkeerd lezen. De +3,65% van 2026 indexeert de huurprijsgrenzen in Bijlage I Uhw, niet de huur van je zittende huurder.
• De tabelwaarde bij 187 punten aanzien voor de grens. Dat zijn twee verschillende getallen; verderop staat precies hoe dat zit.
• Vergeten dat de VvE over de schil gaat. Gevel en dak van een portiekflat zijn gemeenschappelijk. Zonder VvE-besluit geen spouwisolatie, hoe graag jij ook wilt.

Van 178 naar 195 punten: de som voor een portiekflat in de Babberspolder

Neem een scenario dat in de Babberspolder en de Westwijk telkens terugkomt — geen echte klant, maar een rekenvoorbeeld dat je zo op je eigen pand kunt leggen. Een appartement van 82 m² op de tweede woonlaag, bouwjaar 1958, in een VvE met zes appartementsrechten. Het energielabel is D en loopt in 2028 af. De telling: oppervlak, WOZ-punten, een balkon, een keuken en badkamer die netjes zijn maar niet meer dan dat, en in rubriek 4 de 11 punten die label D in de meergezins-kolom oplevert. Totaal: 178 punten. Dat is middenhuur. Gereguleerd dus, met een wettelijk maximum, en dat maximum ligt met de vuistregel van pakweg zeven euro per punt ergens rond de €1.221 kale huur per maand.

De keuze op tafel is dan simpel te formuleren en lastig te maken. Optie één: zo verhuren, op dat gereguleerde maximum, en klaar. Optie twee: eerst investeren in een labelsprong van D naar B, want die sprong is in de meergezins-kolom 17 punten waard (van 11 naar 28) en tilt het pand naar 195 punten — ruim over de grens, met de marge die je wilt. In dit scenario stemt de VvE in met spouw- en dakisolatie voor het hele blok, en betaalt de eigenaar zijn aandeel. Daarbovenop komt HR++-glas in de eigen woning en kierdichting bij de voordeur. Rekenvoorbeeld: aandeel in de VvE-isolatie €6.500, glas €5.000, deur en kierdichting €1.200. Samen €12.700 (richtprijzen Maxiko, winter 2026, exclusief btw; de spreiding zit vooral in het glasoppervlak en de bereikbaarheid van de spouw). Verhuur van woonruimte is btw-vrijgesteld, dus die btw draag je zelf: reken afgerond €15.400 inclusief. De labelopname door een gecertificeerd adviseur komt daar nog bij; vraag daarvoor vooraf een prijs, want dat is werk van derden en valt buiten deze richtprijzen.

Wat levert het op? Boven de grens is er geen maximum meer. Stel — en dit is een aanname die je vervangt door je eigen vergelijking van het actuele aanbod in Vlaardingen — dat de markt voor dit appartement na renovatie €1.425 draagt. Het verschil met de gereguleerde huur is dan €204 per maand, ofwel €2.448 per jaar. Deel de investering van €15.400 daardoor en je zit op een terugverdientijd van ruim zes jaar, puur op huur. Het effect op de energielasten en op de verkoopwaarde blijft hier bewust buiten de som, omdat daar geen hard cijfer voor te geven is dat voor jouw blok klopt. En er is een tweede opbrengst die niet in euro's staat: met label B ben je ver weg van de label-D-eis die per 2029 voor verhuurders gaat gelden. Dat scheelt slapeloze nachten.

Twee standpunten horen bij deze som. Eén: mijn advies is om nooit te renoveren naar nét 187 punten. Eén betwist meetpunt of een afgetopte WOZ-rubriek bij een toetsing, en je valt terug in het gereguleerde segment — met een huurprijs die je businesscase breekt. Mik op 195 of laat het. Twee, en hier zullen collega-installateurs het hartgrondig mee oneens zijn: sla de warmtepomp over als je alleen punten zoekt. Voor de sprong van D naar B is schilisolatie per gewonnen punt vrijwel altijd de kortere en goedkopere route; de warmtepomp komt pas in beeld als de schil dicht is, en wat daar dan bij komt kijken staat in de post over een warmtepomp in een Rotterdams verhuurpand. Wil je zien hoe een volledig pakket richting label A eruitziet bij een eengezinswoning, lees dan de uitwerking voor een rijtjeshuis in Rotterdam — de Holy-variant van deze som lijkt daar sterk op.

De bedragen en regels van 2026, één keer precies

De Wet betaalbare huur (rijksoverheid.nl) verdeelt de markt sinds 2024 in drie segmenten, met voor 2026 deze maxima uit Bijlage I van het Uitvoeringsbesluit huurprijzen woonruimte: tot en met 143 punten maximaal €932,93, van 144 tot en met 186 punten maximaal €1.228,07, en vanaf 187 punten is de huur vrij. De liberalisatiegrens is dus 186 punten met dat bijbehorende maximum. De tabel begint bij 187 punten weliswaar op €1.234,92, maar dat is een tabelwaarde, geen grens — daarboven bestaat geen plafond. Als vuistregel is één punt ongeveer €6,86 kale huur per maand waard. Meer bedragen heb je niet nodig; alles hierna verwijst terug naar die grens.

Drie regels raken je som direct. De WOZ-cap: komt je pand alléén dankzij WOZ-punten boven de grens uit, dan wordt de WOZ-rubriek afgetopt op een derde van het totaal — reken daar dus nooit je marge op. De label-D-eis: per 1 januari 2029 moet een verhuurde woning minimaal label D hebben. Dat is D, niet C, en het is geen verhuurverbod; de gemeente kan bestuursrechtelijk handhaven, bijvoorbeeld met een dwangsom. En de btw: verhuur van woonruimte is vrijgesteld, dus btw op verbouwingskosten trek je niet af. Reken je renovatie daarom altijd inclusief btw door.

Waar kandidaten in dit segment op afhaken

Boven de grens concurreer je niet met een maximumprijs maar met alternatieven. Wat vraagt de kandidaat die in Vlaardingen naar vrije-sectorwoningen kijkt? Vier patronen keren terug. De energierekening is onderdeel van de woonlast geworden: een scherp label is bij de bezichtiging een verkoopargument, geen bijzaak. Het CBS registreert al jaren dat huren sneller stijgen dan veel huurders aankunnen (cbs.nl, huurstatistiek 2025), en dat maakt kandidaten prijsbewuster dan voorheen. Daarnaast wijst de Woonbond (woonbond.nl) huurders sinds de Wet betaalbare huur actief op de mogelijkheid om de aanvangshuur te laten toetsen — reken erop dat jouw kandidaat de puntentelling kent, of iemand kent die hem maakt. Tot slot weegt de afweging koop-versus-huur mee: wie €1.400 huur kan dragen, rekent ook aan een hypotheek, en jouw prijs moet die vergelijking overleven. Wat dit betekent: een pand dat nét over de grens is getild maar verouderd oogt, prijst zichzelf uit de markt. Kwaliteit eerst, prijs daarna.

Veelgestelde vragen over vrije huur in Vlaardingen

Mag ik elke huurprijs vragen als mijn woning in Vlaardingen 187 punten heeft?

Ja. Vanaf 187 punten is de woning geliberaliseerd en bestaat er geen wettelijk maximum. De markt is dan je enige plafond. Let wel: de punten moeten kloppen op de ingangsdatum van het contract, en de huurder kan de aanvangshuur in de eerste zes maanden laten toetsen. Zorg dus voor een dossier met labelnummer, WOZ-beschikking en meetgegevens. Vrij verhuren is geen vrijbrief voor slordig tellen.

Telt de WOZ-waarde van mijn Vlaardingse woning volledig mee in de punten?

Meestal wel, maar niet altijd. Kom je uitsluitend door de WOZ-punten boven de 186 uit, dan wordt de WOZ-rubriek afgetopt op een derde van je totale punten. In Vlaardingen, waar de WOZ-waarden lager liggen dan in bijvoorbeeld Den Haag, raakt die cap minder panden — maar controleer het altijd, want de aftopping kan je precies onder de grens terugduwen.

Wat als mijn woning op precies 186 punten uitkomt?

Dan is de woning gereguleerd en geldt het maximum van de middenhuurcategorie, die grens dus. Eén punt maakt hier het volledige verschil tussen een geplafonneerde huur en vrije prijsvorming. Sta je op 186, kijk dan eerst naar rubriek 4: een labelsprong van één klasse levert al gauw meerdere punten op en is de meest stuurbare rubriek die je hebt.

Kan een huurder naar de Huurcommissie als de huur boven de grens ligt?

In de eerste zes maanden na de contractdatum kan de huurder de aanvangshuur laten toetsen. De Huurcommissie telt dan zelf de punten. Komt die telling op 187 of hoger uit, dan blijft de woning vrij; komt zij lager uit, dan valt het contract onder het gereguleerde regime. Hoe de uitkomst uitvalt hangt af van de feiten van jouw pand — daarom is de eigen telling vooraf zo belangrijk.

Verandert de liberalisatiegrens elk jaar en wat merk ik daarvan?

De puntengrens van 186 ligt vast in de wet; de bijbehorende bedragen worden jaarlijks geïndexeerd, voor 2026 met +3,65%. Die indexatie geldt voor de grensbedragen zelf en is iets anders dan de maximale huurverhoging voor een zittende huurder. Een woning die eenmaal rechtsgeldig vrij is verhuurd, blijft binnen dat lopende contract vrij.

Heeft de label-D-eis van 2029 gevolgen voor vrije-sectorverhuur in Vlaardingen?

Ja, ook boven de grens. De eis geldt voor verhuurde woningen ongeacht het segment. Er komt geen verhuurverbod, maar de gemeente kan handhaven met bestuursrechtelijke middelen zoals een dwangsom. Voor de Babberspolder en de Westwijk, met veel naoorlogse portiekbouw, betekent dat: wie nu toch al richting de 187 punten renoveert, lost dit probleem in dezelfde beweging op.

Morgen begin je niet met een makelaar en niet met een offerte, maar met twee gratis stappen: zoek je label op via ep-online.nl en tel je punten met het beleidsboek van de Huurcommissie ernaast. Dat kost een avond en bepaalt alles wat erna komt — of je al vrij kunt verhuren, hoe groot het gat tot 187 punten is en of een labelsprong dat gat dicht. Pas als je dat getal hebt, loont het om een aannemer of je VvE aan tafel te vragen. Elke andere volgorde is duurder.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.