€8.000 verduurzaming: waardestijging huurwoning Den Haag?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 10 augustus 2026.

Rollen glaswol tegen de gevel, een pallet HR++-ruiten onder krimpfolie, een ventilatiebox die nog in de doos zit. Zo ziet een investering van €8.000 in verduurzaming eruit voordat er één euro waardestijging bestaat. Bij een Haags portiekappartement met energielabel E koopt die stapel een sprong naar label C. Dat is 26 WWS-punten winst. Per punt rekent het woningwaarderingsstelsel in 2026 ongeveer €6,86 kale huur per maand, dus bij een nieuwe verhuring is die sprong zo'n €178 per maand waard. In het rekenvoorbeeld verderop kapitaliseert dat naar afgerond €39.000. Bijna vijf keer de inleg.

Eén ding vooraf, want hier gaat het steeds mis: isolatie levert nooit rechtstreeks WWS-punten op. Geen enkele centimeter glaswol telt direct mee. De route loopt via het energielabel, en dat label levert de punten in rubriek 4 van het beleidsboek van de Huurcommissie (januari 2026). Wie de stapel op de stoep verkeerd samenstelt, isoleert wel maar springt geen labelklasse. Dan is het geld op. En de waarde niet gestegen. Dit stuk bouwt daarom de rekening op van de goedkoopste ingreep naar de duurste, en rekent onderaan pas af.

!Bouwmaterialen voor verduurzaming klaar op de stoep bij een Haagse portiekwoning

Waar de €8.000 in gaat zitten, van bodem tot dak

De Haagse voorraad bepaalt wat je voor dit bedrag koopt. In Laakkwartier, het Regentessekwartier en het Zeeheldenkwartier staat vooral bezit van vóór 1940: portieken en bovenwoningen met houten vloeren boven een kruipruimte. Bezuidenhout mengt jaren '20 met naoorlogse herbouw. Moerwijk is grotendeels jaren '50. In Wateringseveld en Leidschenveen staat bezit van na 2000 dat dit hele verhaal kan overslaan. Voor de punten telt dat verschil zwaar, want vrijwel al deze appartementen vallen in de kolom meergezins: label C is daar 22 punten, label A is 37 en label E staat op -4. Een E-label kost je dus punten, elke maand opnieuw, en dat maakt de eerste sprong verreweg de winstgevendste.

De rekening bouw je van onder naar boven op. Onderaan zit de kruipruimte. Bodemisolatie is per vierkante meter de goedkoopste warmteweerstand die je kunt kopen, mits het luik open kan en er minstens 50 centimeter werkhoogte onder de balken zit. Daarboven de gevel: een gevulde spouw kost een fractie van wat glas kost, maar alleen als er een spouw ís. Veel vooroorlogse Haagse gevels zijn massief, en dat weet je pas zeker na een boroscoop-inspectie. Pas daarna komt het glas, de duurste post van de stapel. En helemaal bovenop de ventilatie, want een dichtgekierde woning zonder afvoer wordt een schimmelkast.

Zo ziet dat eruit voor een portiekappartement van 70 m² met label E. Dit is een rekenvoorbeeld met vaste bedragen; de posten zijn richtprijzen van Maxiko, winter 2026, exclusief btw, en de spreiding in de praktijk komt vooral uit de bereikbaarheid van de kruipruimte en de staat van de kozijnen.

Hoe je de ISDE combineert met andere regelingen staat uitgewerkt in de ISDE- en SVOH-stack voor Haagse verhuurders; de exacte subsidiebedragen en voorwaarden per maatregel wijzigen per jaar en check je altijd op rvo.nl.

Van -4 naar 22 punten: de som

Label E meergezins staat op -4 punten. Label C staat op 22. De sprong van E naar C is dus 26 punten, en bij ongeveer €6,86 per punt is dat €178,36 kale huur per maand, ofwel €2.140 per jaar. Wie dat kapitaliseert tegen een bruto aanvangsrendement van 5,5% — een aanname in dit rekenvoorbeeld, geen marktcijfer — komt op afgerond €38.900 waardestijging. Tegenover €8.000 netto inleg.

Twee kanttekeningen horen erbij. Ten eerste verzilver je die punten pas bij een nieuwe verhuring; wat je een zittende huurder aan verhoging mag aanzeggen is een ander hoofdstuk en dat beloven we hier niet. Ten tweede blijft het puntenmaximum gelden zolang je onder de liberalisatiegrens van 186 punten zit: tot en met 143 punten is de maximale kale huur €932,93 en van 144 tot en met 186 punten €1.228,07 (Bijlage I Uhw, tijdvak 2026). Pas boven 186 punten ben je vrij. Of deze 26 punten je daar overheen tillen, reken je na met het stappenplan voor liberaliseren in Den Haag.

!Boroscoop-inspectie van een spouwmuur bij een vooroorlogse Haagse gevel

Hetzelfde pakket in Laakkwartier, Moerwijk, Bezuidenhout en Rijswijk

Dezelfde stapel materialen levert per wijk een totaal ander rendement op. Niet omdat de glaswol anders werkt, maar omdat het startlabel anders is. Hoe slechter het vertrekpunt, hoe meer punten er per euro vrijkomen.

Lees die laatste kolom goed. In Laakkwartier werkt de investering dubbel: je haalt eerst de minpunten van het E- of F-label weg en stapelt daar de pluspunten van C bovenop. In Rijswijk, en dat geldt net zo voor Voorburg en delen van Zoetermeer, begint een vergelijkbaar appartement vaak al op C. Daar koopt dezelfde €8.000 misschien zes punten. Dat is €41 huur per maand. Kan nog steeds uit, maar het is een andere som, en wie daar toch doorpakt naar label A doet dat beter in één keer goed, zoals in het pakket voor energielabel A in een Haags rijtjeshuis staat doorgerekend.

De conclusie uit de tabel: dit budget hoort thuis in bezit met een negatief label. Daar is de sprong het grootst, daar lost het meteen het risico van de label-D-eis per 2029 op (rijksoverheid.nl) en daar merk je het verschil ook in de verhuurbaarheid. Een F-label in een advertentie roept vragen op. Een C-label niet.

Vier manieren om €8.000 te verdampen

De eerste fout: beginnen bij het glas. Glas is zichtbaar, glas voelt goed en de huurder klaagt over tocht bij het raam, dus daar gaat het geld heen. Alleen is glas per vierkante meter de duurste warmteweerstand van de hele stapel, en wie €3.800 in ruiten steekt terwijl vloer en gevel open blijven, ziet het label vaak niet eens één klasse springen. Draai de volgorde om. Onderaan beginnen is saaier en veel goedkoper per punt.

De tweede fout: de klus afronden en geen nieuw label laten registreren. Zonder geldig NTA 8800-label op ep-online.nl telt niet het gedane werk maar het bouwjaar, en voor een vooroorlogse woning betekent dat -15 punten. Al het isolatiewerk staat dan voor de punten op nul. Een EP-adviseur kost €300 tot €450 (richtprijs Maxiko, winter 2026, exclusief btw; de spreiding zit in de woninggrootte) en is de best renderende post van het hele project.

De derde fout: de ISDE achteraf regelen. De subsidie stelt eisen aan minimale isolatiewaarden en aan minimale oppervlaktes per maatregel, en die staan per jaar op rvo.nl (ISDE, 2026). Wie eerst opdracht geeft en daarna pas de voorwaarden leest, komt er soms achter dat de gekozen dikte nét onder de drempel zit. Zonde. Leg de eisen naast de offerte vóór je tekent.

De vierde fout: de spouw laten vullen zonder inspectie vooraf. Een vervuilde spouw vol valspecie geeft na het vullen vochtdoorslag aan de binnenzijde, en het herstel daarvan kost een veelvoud van de boroscoop-inspectie die het had voorkomen. Eerst kijken. Dan pas vullen.

!Bodemisolatie wordt aangebracht in de kruipruimte van een portiekwoning

Waarom het glas als laatste van de stoep gaat

Wie de volgorde van het werk bepaalt op wat de bewoner merkt, plant het verkeerd om. In de praktijk begint een goed project niet met een offerte maar met twee gaten: één boorgat in de gevel voor de boroscoop en één open kruipruimteluik. Die twee inspecties, samen een ochtend werk, bepalen of het pakket uit de tabel überhaupt kan. Zit er geen spouw in de gevel, wat bij bezit van vóór 1920 in het Zeeheldenkwartier en de Archipel eerder regel dan uitzondering is, dan valt de goedkoopste gevelmaatregel weg en verschuift het zwaartepunt naar vloer en glas. Staat er 30 centimeter water in de kruipruimte, dan gaat er eerst drainage of bodemfolie in voordat er één isolatieparel valt. Dat zijn de verrassingen waar geld weglekt. Niet bij de materialen, die zijn voorspelbaar, maar bij wat er achter de gevel en onder de vloer verborgen zit.

Dan de stelling waar een deel van de collega's van steigert: een warmtepomp hoort niet in een budget van €8.000, en ook niet in een budget van €12.000, zolang de schil op E-niveau staat. De verkoopdruk is groot en het verhaal klinkt logisch, want gasloos is de richting waar het heen gaat. Maar een warmtepomp in een lekke schil draait lange dagen op een laag rendement, de huurder krijgt een stroomrekening waar hij over gaat bellen en de labelwinst per geïnvesteerde euro is kleiner dan die van bodem en spouw samen. Eerst de schil. Pas als die op B-niveau staat wordt de warmtepomp een zinnige volgende stap, en dat is bij vooroorlogs bezit zelden binnen dit budget. Wie een aannemer aan tafel heeft die bij label E over een warmtepomp begint, stelt beter eerst de vragen uit de checklist voor het kiezen van een verduurzamingsaannemer.

Waar de meeste tijd in gaat zitten is niet het werk zelf. Bodem en spouw zijn samen twee dagen. Het glas nog eens twee, mits de sponningen HR++ aankunnen. De echte doorlooptijd zit in het wachten: op de inspectie, op de ploeg, op de EP-adviseur die na afloop het nieuwe label komt inmeten. Reken van eerste inspectie tot geregistreerd label op drie tot vier maanden. En waar je bij dit budget bewust van afziet: kozijnen vervangen en het dak. Nieuwe kozijnen met triple glas zijn bij een bovenwoning al snel een project van een andere orde, met steigerwerk aan een achtergevel die vaak slecht bereikbaar is, en het dak hoort bij de eigenaar van de bovenste laag of bij de VvE. Zodra dat wél op tafel komt, zit je in de categorie die in de jaren-30 verduurzamingscases is doorgerekend. Ander budget. Andere som. Voor de sprong van E naar C heb je het niet nodig.

!HR++ glas wordt geplaatst in bestaande kozijnen van een Haagse bovenwoning

Veelgestelde vragen over €8.000 verduurzamen in Den Haag

Haal ik met €8.000 ook een sprong van label G naar C?

Meestal niet in één keer. Een G-label (-15 punten meergezins) wijst op een woning zonder enige isolatie en vaak zonder spouw, en dan mist de goedkoopste maatregel uit het pakket. Realistischer is G naar D of E met dit budget, waarmee je de zwaarste minpunten kwijt bent, en een tweede tranche voor de sprong naar C. Laat eerst een boroscoop-inspectie en een kruipruimte-opname doen voordat je een bedrag vastprikt.

Zit de ISDE-subsidie in de €8.000 of komt die er nog vanaf?

In het rekenvoorbeeld in dit stuk is de ISDE al verrekend: €9.100 bruto min circa €1.100 subsidie geeft €8.000 netto. De hoogte hangt af van de maatregelen, de oppervlaktes en of je één of meerdere maatregelen combineert; de actuele bedragen en voorwaarden staan op rvo.nl (ISDE, 2026). Vraag de subsidie aan volgens de daar beschreven procedure en bewaar facturen en foto's van het uitgevoerde werk.

Moet het nieuwe energielabel geregistreerd zijn voordat de WWS-punten tellen?

Ja. De punten in rubriek 4 volgen het label dat op ep-online.nl geregistreerd staat, niet het werk dat feitelijk is uitgevoerd. Is er geen geldig label, dan telt het bouwjaar, en voor vooroorlogs bezit betekent dat -15 punten. Plan de EP-adviseur dus direct na oplevering in. Tussen oplevering en registratie zit vaak enkele weken wachttijd, en in die periode rekent een puntentelling nog met de oude situatie.

Kan ik de hogere huur meteen vragen als mijn huurder blijft zitten?

Nee, daar doet dit stuk geen uitspraak over. De 26 punten uit het rekenvoorbeeld vertalen zich naar een hogere maximale huur bij een nieuwe verhuring. Wat je een zittende huurder aan verhoging mag aanzeggen valt onder andere regels en hangt af van het contract en het segment. Reken je businesscase daarom op het moment van mutatie en niet op de lopende huurstroom.

Is dit pakket genoeg voor de label-D-eis van 2029?

Ruim. De eis voor verhuurders per 1 januari 2029 is label D, niet C, en de sprong uit dit stuk eindigt op C of beter. Let wel op wat de eis inhoudt: er komt geen verhuurverbod en geen verbod op nieuwe verhuringen, maar de gemeente kan bestuursrechtelijk handhaven, bijvoorbeeld met een dwangsom (rijksoverheid.nl). Wie nu op E, F of G staat, lost met dit pakket dat risico in één beweging op.

Werkt de som anders in Rijswijk of Voorburg dan in Den Haag zelf?

De puntentabel is landelijk, dus 26 punten zijn overal ongeveer €178 per maand waard. Het verschil zit in het vertrekpunt: de naoorlogse voorraad in Rijswijk, Voorburg en Zoetermeer start vaker op C of D, waardoor dezelfde investering minder punten oplevert dan in vooroorlogs Laakkwartier of Moerwijk. Kijk dus eerst naar het startlabel van jouw pand en pas dan naar het budget.

Morgen begin je niet met bellen voor offertes, maar met twee controles die samen niets kosten: zoek het geregistreerde label van je pand op via ep-online.nl en kijk of het kruipruimteluik open kan. Staat er een E, F of G en is de kruipruimte bereikbaar, dan is de kans groot dat de som uit dit stuk voor jouw pand opgaat en plan je als eerste betaalde stap een boroscoop-inspectie van de gevel. Dat is de goedkoopste route, omdat elke euro die je daarna uitgeeft dan op de juiste plek in de stapel terechtkomt.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.