Huurwoning uit vrije sector gevallen: wat nu in 2026?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 24 July 2026.

Vorige maand kreeg ik een telefoontje van een belegger uit Bezuidenhout. Vier appartementen aan de Heemskerkstraat, altijd vrije sector verhuurd voor gemiddeld €1.450 per maand. Sinds 1 juli 2024 telde hij netjes zijn WWS-punten na op verzoek van een nieuwe huurder — en kwam uit op 178 punten. Dat is 8 punten onder de 186-grens van 2026. Zijn woningen zijn per direct middenhuur geworden, met een maximale huur van €1.228,07. Verlies: ruim €220 per maand per unit. Als jouw huurwoning uit de vrije sector is gevallen, heb je drie opties: WWS-punten verhogen naar 187+, de lagere gereguleerde huur accepteren, of verkopen aan een eigenaar-bewoner. De keuze hangt af van je huidige puntenaantal, de staat van het pand en je horizon.

Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad, is de vrije sector opgeschoven naar 187 WWS-punten (was 148). Woningen tussen 144 en 186 punten vallen nu in het middenhuur-segment — gereguleerd, met een maximumhuur die wij dagelijks in onze schouwen zien uitkomen tussen de €932,93 en €1.228,07. Data van het ministerie van BZK laat zien dat naar schatting 163.000 woningen landelijk zijn teruggevallen. In Den Haag alleen al gaat het volgens Kadaster-analyses om circa 11.000 woningen, met concentraties in Laakkwartier, Vruchtenbuurt en delen van Bezuidenhout.

Wat betekent dat concreet voor jou als verhuurder in 2026? En belangrijker: hoe krijg je die woning terug boven de 187-punts-grens, of accepteer je de nieuwe realiteit slim? Dit is de nuchtere handleiding.

Zelf rekenen? Met de rekentool huurprijs berekenen vrije sector zie je in twee minuten of je woning de 187 WWS-punten haalt en welke huur je mag vragen.

Wat bewoners zeggen

Hieronder drie representatieve quotes uit review-platforms en huurders-fora waar wij regelmatig meelezen. Ze illustreren goed hoe de andere kant van de tafel deze verschuiving beleeft.

"Ik betaalde €1.400 voor een woning van 62 vierkante meter in Laakkwartier. Toen ik contact opnam met de Huurcommissie, bleek de woning 172 WWS-punten te hebben. Mijn huur is nu verlaagd naar €1.108. Dat scheelt me €292 per maand — bijna €3.500 per jaar." — huurder, Den Haag Zuid-West

"We hebben een goed gesprek gehad met onze verhuurder. Hij wilde niet dat we naar de Huurcommissie stapten en heeft de huur zelf verlaagd naar het maximum voor 176 punten. Hij zei ook toe binnen twee jaar te investeren in een warmtepomp en betere isolatie, zodat we boven de 187 uitkomen. Fair deal." — huurster, Voorhout

"Ik wist niet eens dat je punten kon laten tellen. Buurvrouw tipte me. Bleek dat mijn 'vrije sector' woning eigenlijk 158 punten had. Huur terug van €1.325 naar €1.005 én €4.200 terug over de afgelopen 12 maanden." — huurder, Vruchtenbuurt

De boodschap voor jou als eigenaar is helder: huurders wéten dit inmiddels. De Huurcommissie meldt in haar jaarverslag 2024 een verdriedubbeling van toetsverzoeken. Blind hopen dat het niet ter sprake komt, is geen strategie meer.

Hoe verhoudt Bezuidenhout zich tot omliggende wijken

De impact van de Wet betaalbare huur is niet gelijk verdeeld over Den Haag. Panden in wijken met een hoge WOZ-waarde, goede isolatie en recente renovaties komen makkelijker boven de 187-punts-grens uit. Wijken met veel vooroorlogse woningen en label E-G lopen het grootst risico.

In het Statenkwartier is de WOZ-waarde per vierkante meter zo hoog dat de rubriek WOZ (max 33 punten) alleen al vaak boven de 25 punten uitkomt. In Laakkwartier zien we het tegenovergestelde: kleine woningen met lage WOZ én label D of E, waardoor je zelfs bij goede staat nauwelijks aan 170 punten komt.

Tijdens de schouw bij een pand in Vruchtenbuurt vorig kwartaal telden wij 169 punten. Met een label-sprong van D naar B (via HR++ glas en dakisolatie), een gerenoveerde badkamer en een moderne keuken kwamen we uit op 192 punten. Investering: €38.500. Terugverdientijd op basis van huurverschil (€310/maand behouden): 10,3 jaar. Voor een lange-termijn belegger een prima som.

Trends 2026

Vier bewegingen die je dit jaar op je radar moet hebben.

Label-D-eis 2029 nadert. Verhuurders moeten vanaf 1 januari 2029 minimaal energielabel D hebben, anders geldt een verhuurverbod voor woningen in het gereguleerde segment. Dat lijkt ver weg, maar wachtlijsten voor isolatiebedrijven lopen nu al op tot 6-9 maanden. Volgens RVO is de ISDE-pot voor 2026 opgetrokken naar €600 miljoen — historisch hoog, maar analisten voorspellen dat de pot voor de zomer op is.

Indexatie-cap blijft bijten. De maximale huurverhoging in het gereguleerde segment is voor 2026 vastgesteld op +3,65% (CAO-loon +1%). Voor middenhuur geldt hetzelfde plafond. Dat betekent dat een woning die nu op middenhuur zit, niet met inflatie mee kan bewegen zonder WWS-sprong.

Vastgoedfinanciering wordt zwaarder. De tienjaarsrente op verhuurhypotheken schommelt begin 2026 rond 5,3% (bron: DNB-data Q4 2025). Combineer dat met lagere huurinkomsten uit teruggevallen panden en je ziet dat DSCR-ratio's onder druk staan. Herfinancieren wordt selectiever.

Meer toetsverzoeken bij de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft haar capaciteit uitgebreid, en huurders hebben nu tot 6 maanden na aanvang van het huurcontract om te toetsen — en bij teveel-betaald krijgen ze met terugwerkende kracht geld terug. Reken op meer procedures in 2026.

De 3 meest gemaakte fouten

Fout 1: Denken dat 'vrije sector' een status is die je pand bezit.

Een belegger in Loosduinen was ervan overtuigd dat zijn woning "gewoon vrije sector" was omdat hij dat sinds 2016 zo verhuurde. Nieuwe huurder telde punten, kwam op 161 uit. Huur van €1.395 werd verlaagd naar €1.043, met €4.224 terugbetaling over 12 maanden. Resultaat: 12 punten tekort dat hij eenvoudig had kunnen dichten met een moderne keuken (+4 pt) en een label-sprong van D naar B (+8 pt). Wat je wél moet doen: laat elke 3 jaar een WWS-puntentelling uitvoeren, ook als je niet aan het muteren bent.

Fout 2: Blindstaren op energielabel zonder te kijken naar de andere rubrieken.

Wij zagen een belegger in Wateringseveld €22.000 investeren in isolatie om van label D naar A te gaan (+20 pt in rubriek 4). Prima. Maar hij had een keuken uit 1998, een badkamer met alleen een douche zonder wastafel, en geen buitenruimte in de telling opgenomen. Uiteindelijk gewonnen: 20 punten in energielabel, verloren: had 14 punten kunnen halen door badkamer- en keukenrenovatie voor €12.000. Wat je wél moet doen: laat een integrale telling maken vóór je investeert — soms is €8.000 aan keukenupgrade rendabeler dan €20.000 aan isolatie.

Fout 3: Te laat naar de Huurcommissie stappen bij twijfelgevallen.

Een verhuurder in Laakkwartier wilde koste wat kost boven de 187 komen en probeerde 'creatief' te tellen: buitenruimte overschat, WOZ-waarde uit 2023 gebruikt in plaats van 2025, verwarmingssysteem als CV geteld terwijl het gaskachels waren. Huurder ging naar de Huurcommissie, telling kwam uit op 172. Naast huurverlaging kreeg de verhuurder ook nog een officiële melding op zijn Verhuurdersregister. Wat je wél moet doen: bij twijfel over 3-5 punten liever eerlijk in middenhuur zetten en gefaseerd upgraden, dan risico's nemen met een strak-getelde 188.

Do's & Don'ts

Do

• Laat een onafhankelijke WWS-telling maken vóórdat je een nieuwe huurder tekent — dit voorkomt correcties met terugwerkende kracht.
• Investeer eerst in de rubriek met de goedkoopste punten per euro (vaak keuken/badkamer, niet altijd isolatie).
• Vraag ISDE-subsidie aan vóór je start met verduurzamen — achteraf lukt het niet meer.
• Overleg mét je zittende huurder als je gaat renoveren; goede communicatie voorkomt Huurcommissie-gedoe.
• Bewaar alle facturen, foto's en energielabels minstens 10 jaar — bij een toetsverzoek heb je bewijs nodig.

Don't

• Reken niet met een energielabel ouder dan 10 jaar; sinds 2021 gelden de NTA 8800-methodes en oude labels zijn ongeldig.
• Ga niet zelf 'creatief' tellen om net boven de 187 uit te komen — de Huurcommissie ontdekt dit vrijwel altijd.
• Onderschat het WOZ-plafond niet: sinds 2024 telt de WOZ-waarde nog maximaal 33% van de totale WWS-punten mee.
• Denk niet dat een klein appartement (<40m²) makkelijk boven 187 komt — de oppervlakte-rubriek trekt je snel naar beneden.
• Wacht niet tot 2028 met label-verbetering; installateurs zijn dan volledig volgeboekt richting de 2029-deadline.

Hoe wij dit zouden aanpakken

Als ik morgen zelf een pand had dat uit de vrije sector was gevallen, zou ik geen paniek-renovatie starten. Dat is precies de fout die ik het vaakst zie. Iemand hoort dat zijn woning is teruggevallen, belt drie aannemers, laat overal offertes doen en investeert binnen zes weken €40.000 in isolatie en een warmtepomp. Vervolgens blijkt dat hij nog steeds op 185 punten uitkomt — twee punten tekort — omdat de badkamer nooit is meegenomen in de scope. Al dat geld ging naar één rubriek terwijl de winst in een andere rubriek zat.

De juiste volgorde is bijna altijd: eerst tellen, dan rekenen, dan verbouwen. En met "tellen" bedoel ik niet zelf een spreadsheet invullen. Laat iemand komen die dit dagelijks doet, die weet dat de wastafel op het toilet 1 punt oplevert, dat een buitenruimte kleiner dan 2m² niet meetelt, en dat de gemiddelde WOZ-waarde in jouw wijk voor rubriek 8 een specifieke uitkomst geeft. Onze eigen schouwers doen er ongeveer 90 minuten over per woning en leveren daarna een spreadsheet waarin per rubriek staat: dit ben je nu, dit kun je maximaal worden, en wat het kost per punt.

Vervolgens ga je rekenen op punten-per-euro. Een keukenrenovatie van €9.000 die je van rubriek 5 (voorzieningen keuken) 3 punten oplevert, kost €3.000 per punt. Een label-sprong van E naar C via dakisolatie en HR++ glas voor €14.000 die 14 punten oplevert (van 4 naar 18 in rubriek 4), kost €1.000 per punt. Duidelijke winnaar. Maar het is zelden zo simpel — bij een pand aan de Heemskerkstraat kwamen we uit op een combinatie: badkamer moderniseren voor €7.500 (+6 pt), keuken laten zoals hij was, en gaan voor label C in plaats van B (€11.000 in plaats van €18.000, 10 pt in plaats van 14 pt). Totaal €18.500 voor 16 punten. Woning ging van 172 naar 188. Precies boven de grens, met marge voor de volgende WOZ-daling.

Wat mensen vaak onderschatten is de rol van je zittende huurder in dit hele verhaal. Als je gaat renoveren wil je vaak toegang tot de woning, en als je die relatie goed hebt gehouden, werkt dat mee. Bij een van onze projecten in Voorhout stelde de huurder zelf voor om een week naar familie te gaan zodat de badkamer in één keer uit kon. Die welwillendheid krijg je niet als je op dag één met de Huurcommissie hebt lopen ruziën. Investeer daarom vroeg in het gesprek — leg uit dat je gaat verbeteren, dat de huur daarna aangepast wordt volgens de nieuwe WWS, en dat je open bent over de puntentelling. Negen van de tien keer levert dat een soepel traject op. De tiende keer heb je alsnog gedoe, maar dan heb je in ieder geval een dossier.

Veelgestelde vragen

Wat gebeurt er precies als mijn woning onder de 187 WWS-punten valt in 2026?

Je woning wordt automatisch onderdeel van het gereguleerde middenhuur-segment. Bij een nieuwe huurder of bij een toets door de zittende huurder wordt de huur verlaagd tot maximaal €1.228,07 (bij 186 punten). Bij minder punten zakt het maximum verder — €932,93 geldt bij 143 punten. Ligt de huidige huur boven dat maximum, dan kan de Huurcommissie tot 12 maanden terug corrigeren. Het is dus geen kwestie van "zolang niemand klaagt" — de risico's blijven doorlopen.

Kan ik mijn woning terug krijgen in de vrije sector door punten toe te voegen?

Ja, dat kan. Je moet dan boven de 187 punten uitkomen en de nieuwe telling laten valideren vóór de start van een nieuw huurcontract. Voor zittende huurders geldt: de nieuwe telling telt pas vanaf het moment van de renovatie én bij een nieuw contract. Zolang de huidige huurder in het pand woont met een lopend contract, blijft de oude regeling gelden — maar bij hertoetsing kijkt de Huurcommissie naar de situatie op dat moment.

Hoeveel kost het gemiddeld om van middenhuur terug naar vrije sector te komen?

In onze praktijk zien we een bandbreedte van €12.000 tot €45.000 per woning, afhankelijk van de startsituatie. Panden die nu op 175-185 punten zitten met label C hebben genoeg aan een gerichte badkamer- of keukenupgrade (€8.000-€15.000). Woningen op 155-170 punten met label D of E vragen vaak een combinatie van isolatie én voorzieningen, wat richting €30.000-€45.000 gaat. Reken altijd met een terugverdientijd van 8-12 jaar op basis van huurverschil.

Moet ik de zittende huurder informeren over de gewijzigde status?

Wettelijk hoef je niet actief te informeren dat de woning gereguleerd is geworden, maar als de huurder zelf een toets aanvraagt en je verzet je, kom je juridisch zwak te staan. Wij adviseren proactief transparant te zijn: leg uit dat de wet is veranderd, wat de huidige puntentelling is, en of/hoe je gaat renoveren. Dat voorkomt escalatie en houdt de relatie werkbaar. Meer hierover in ons artikel over particulier verhuren in de vrije sector.

Wat als ik gewoon wil verkopen in plaats van renoveren?

Verkoop aan een eigenaar-bewoner levert vaak 15-25% meer op dan verkoop in verhuurde staat. Zittende huurders hebben geen wettelijk voorkeursrecht (behalve in specifieke gemeenten), dus je kunt bij einde contract regulier verkopen. In Den Haag zien we dat panden in Bezuidenhout en Statenkwartier bij vrije oplevering rond 20% boven de verhuurde-staat-waarde uitkomen. Voor kleinere beleggers kan dit rekenkundig aantrekkelijker zijn dan €40.000 in renovatie steken. Lees ook onze analyse over het ombouwen van pand naar vrije sector in 2026.

Krijg ik ISDE-subsidie als ik als verhuurder verduurzaam?

Ja, verhuurders komen sinds 2023 in aanmerking voor ISDE-subsidie op warmtepompen, zonneboilers en isolatiemaatregelen. Voor een lucht-water warmtepomp met een COP boven 3,5 krijg je in 2026 circa €2.950 tot €3.800 subsidie, afhankelijk van vermogen. Voor spouwmuurisolatie €8/m², voor dakisolatie €35/m² bij een RC-waarde van 3,5 of hoger. De pot voor 2026 is €600 miljoen, maar loopt volgens RVO-prognoses waarschijnlijk vóór september leeg. Aanvragen dus vóór juli 2026.

Hoe zit het met de label-D-eis in 2029 voor mijn woning?

Vanaf 1 januari 2029 mag je een woning met label E, F of G niet meer verhuren in het gereguleerde segment. Voor woningen die nu in middenhuur zitten (144-186 punten) geldt deze eis dus. Voor puur vrije sector (187+) geldt de eis niet direct, maar in de praktijk kom je op 187 punten sowieso niet uit met label E of lager. De 2029-deadline is dus voor teruggevallen panden dubbel relevant. Zie onze gids over WWS-punten verhogen.

Hoe vaak moet ik de WWS-telling laten updaten?

Wij adviseren minimaal elke 3 jaar, en altijd na een renovatie, een WOZ-herwaardering, of bij mutatie. De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld en kan meerdere punten schelen. In Den Haag zien we WOZ-fluctuaties van 4-8% per jaar wat 2-4 WWS-punten kan betekenen — genoeg om over of onder een grens te belanden.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.