Vrije sector huur Vlaardingen Holy: wat kan in 2026?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 6 July 2026.

Vorige maand belde een belegger uit Rotterdam-Kralingen me op. Hij had net een portiek-flat gekocht aan de rand van de Holy-Zuid in Vlaardingen, drie hoog, 74 m², label E. Zijn plan: opknappen, energielabel omhoog, vrije sector verhuren voor €1.350. Zijn eerste vraag: "Kan dat überhaupt nog, met die nieuwe regels?" Kort antwoord: in de Holy-wijk in Vlaardingen kun je in 2026 vrije sector verhuren vanaf 187 WWS-punten (huurgrens €1.234,92), maar bij de meeste jaren-'70 flats zit je zonder gerichte ingrepen op 150-170 punten — dus in het gereguleerde segment. Het verschil zit 'm in isolatie, energielabel en badkameroppervlak. En daar valt in Holy meer winst te halen dan mensen denken, mits je weet waar je op moet letten.

!Holy-wijk Vlaardingen portiekflats vrije sector

De Holy is qua bouwjaar en typologie een klassieke uitbreidingswijk: gebouwd tussen 1965 en 1978, veel galerij- en portiekflats, ruime plattegronden voor die tijd (65-90 m²), maar met de bekende bouwkundige zwakke plekken. Enkel glas hier en daar, betonvloeren zonder isolatie, cv-ketels van rond 2010, badkamers die nooit zijn aangepakt. Voor een verhuurder met een lange horizon is dat geen probleem — het is een kans. Maar je moet wél de rekensom van 2026 begrijpen voordat je je aankoop doet.

Trends 2026 in de Vlaardingse verhuurmarkt

Vier bewegingen bepalen dit jaar hoe je een pand in Holy positioneert.

Ten eerste: de label-D-eis nadert. Vanaf 2029 mogen verhuurders volgens plannen van het Rijk geen woningen meer aanbieden met label E, F of G. Dat lijkt ver weg, maar in Holy zit ruim 40% van de portiekflats volgens het Kadaster en energielabel-registraties nog op D of slechter. Wie nu koopt zonder verduurzamingsplan, koopt een probleem voor 2028.

Ten tweede: de indexatie-cap. In 2026 mag je vrije-sector-huren maximaal met 3,65% indexeren (CAO-loonontwikkeling + 1%, zoals vastgelegd door de Rijksoverheid). Voor Holy betekent dat: een zittende huurder van €1.150 gaat naar maximaal €1.191,98. Reken daar niet met 5-6% zoals in 2022-2023 mogelijk was.

Ten derde: de ISDE-pot voor 2026. De subsidie voor hybride warmtepompen is verlaagd, maar isolatie-subsidies (spouw, vloer, dak, glas) blijven overeind. Volgens RVO is er in 2026 opnieuw ruim €600 miljoen beschikbaar. Voor een Holy-flat kun je typisch €1.800-€3.200 terugkrijgen bij een pakket van 2+ maatregelen.

Ten vierde: rente stabiliseert. Vastgoedfinanciering zit rond 4,7-5,3% voor buy-to-let (data november 2025). Dat maakt scherp calculeren op WWS-punten belangrijker dan ooit — één puntje verschil kan je €50-€100 per maand cashflow kosten.

!Energielabel-registratie Holy Vlaardingen

De 3 meest gemaakte fouten in Holy

Fout 1: aannemen dat oppervlakte automatisch punten geeft. Een belegger die ik in september sprak had een 82 m² flat gekocht aan de rand van Holy-Noord. "Groot pand, zit wel goed met de punten," dacht hij. Fout. De WWS-oppervlaktemeting (NEN 2580) telt geen kelderberging mee, geen balkon boven de 2m², en trekt schuine muren onder 1,50m af. Zijn 82 m² werd 71 m² netto. Resultaat: 12 punten minder dan verwacht, en de flat zakte onder de liberalisatiegrens. Wat je wél moet doen: laat vóór aankoop een WWS-quickscan doen op basis van bouwtekeningen. Wij rekenen dat in 30 minuten door — zie ook onze uitleg over WWS-puntentelling voor vrije sector-woningen.

Fout 2: badkamer overslaan bij renovatie. Rubriek 6 (sanitair) is in Holy vaak dé kans. Een originele jaren-'70-badkamer met alleen douchehoek en wastafel scoort minimaal. Voeg een tweede wastafel, een ligbad of grotere douchewand toe en je kunt 3-6 punten winnen. Een belegger die de badkamer "voor later" liet: verhuurprijs bleef hangen op €1.050, terwijl €1.250 haalbaar was geweest. Wat je wél moet doen: pak keuken én badkamer altijd in één renovatieronde aan, zeker als je toch de leidingen open hebt.

Fout 3: label-sprong overschatten. "Ik ga van E naar A, dan zit ik goed." Klinkt logisch, maar in de praktijk: zonder warmtepomp én triple glas én dakisolatie kom je in een portiekflat vaak niet verder dan label B of C. Verschil E→A is 27 WWS-punten (28 minus 1). Verschil E→B is 21 punten. Verschil E→C is 13 punten. Wat je wél moet doen: laat vooraf een energieadviseur een schaduw-label berekenen op basis van de geplande maatregelen. Wij zien in Holy dat label B realistisch is, label A vaak niet zonder collectieve VvE-aanpak.

Hoe wij dit zouden aanpakken

Als ik morgen een sleutel zou krijgen van een Holy-portiekflat, zou ik in de eerste week niets slopen. Dat is de belangrijkste les uit tien jaar meelopen bij verduurzamings- en verhuurdossiers in Zuid-Holland. Je hebt namelijk drie soorten informatie nodig voordat je een offerte tekent, en die krijg je niet door de bouwmarkt in te lopen. Je hebt een actuele WWS-telling nodig op basis van de huidige staat, een energielabel-berekening op basis van de huidige én de geplande staat, en een VvE-check.

Die VvE-check is in Holy cruciaal en wordt bijna altijd vergeten. Veel portiekflats in Holy-Zuid en Holy-Noord hebben een actieve VvE die al plannen heeft liggen voor collectieve dakisolatie of zelfs een collectieve warmtepomp. Als jij solo een eigen warmtepomp op je balkon laat plaatsen voor €7.000 en de VvE komt zes maanden later met een collectief plan voor €3.500 per appartement, heb je jezelf in de vingers gesneden. Wij hebben afgelopen zomer bij een pand aan de rand van Holy meegemaakt dat een belegger €12.000 uitgaf aan individuele maatregelen die drie kwartalen later door de VvE gefinancierd hadden kunnen worden via het reservefonds. Bel dus voor je begint de VvE-beheerder, vraag naar de meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) en de laatste ALV-notulen.

Dan de renovatie zelf. In een Holy-flat begin ik altijd bij de schil: glas, kierdichting, radiatorfolie, vloerisolatie waar mogelijk. Dat is relatief goedkoop, geeft ISDE-subsidie, en levert direct meetbare label-sprong op. Daarna pas installatie: cv-ketel vervangen door hybride warmtepomp als de VvE dat toestaat, mechanische ventilatie updaten. Pas als laatste badkamer en keuken, want dat is je "trekpleister" voor de nieuwe huurder én je laatste kans om WWS-punten te sprokkelen in de rubrieken 4 en 5.

Wat mensen onderschatten is de tijd tussen "renovatie klaar" en "eerste huurder erin". Reken voor Holy op 3-6 weken advertentietijd in het huursegment €1.100-€1.350. De vraag is er, maar de doelgroep (ZZP'ers, expats bij bedrijven in Vlaardingen-West, jonge stellen uit Rotterdam die uitwijken) is kritisch op afwerking en energielasten. Een gestileerde foto-set en een eerlijk energieverbruik-overzicht in de advertentie schelen weken.

Hoe verhoudt Holy zich tot omliggende Vlaardingse wijken?

De Holy zit qua huurniveau tussen de historische kern van Vlaardingen en de nieuwbouw-locaties in. Voor beleggers die vergelijken loont het om even de context van de vier bekendste Vlaardingse verhuur-gebieden naast elkaar te leggen.

!Vergelijking Vlaardingse wijken verhuur

Wat opvalt: Holy zit qua vrije-sector-aandeel in het middensegment. De Rivierzone is compleet nieuwbouw en zit standaard boven de liberalisatiegrens — daar is de puntentelling nauwelijks een issue. Westwijk is voor beleggers lastiger omdat de woningen kleiner zijn en de energielabels achterlopen. Ambacht is qua rendement aantrekkelijk maar de aankoopprijzen liggen 12-18% hoger dan in Holy.

De sweet spot voor een strategische belegger is precies wat mijn Kralingen-relatie doet: een Holy-flat kopen onder €245.000, €18.000-€25.000 verduurzamingsbudget, mikken op vrije sector. Vergelijk dat met huurprijzen in de vrije sector in provincie Utrecht waar de aankoopprijzen fors hoger liggen — Holy biedt daadwerkelijk marge.

Wat het kost in 2026

De renovatiekosten om een Holy-portiekflat van label E naar label B te tillen zijn best voorspelbaar geworden. Hieronder drie scenario's op basis van projecten die wij en collega's in 2024-2025 hebben gedraaid.

De huurprijzen die je met deze drie scenario's kunt vragen in Holy (mits WWS voldoende):

• Laag: €1.050-€1.150 (nog gereguleerd, label C, ~165 pt)
• Middel: €1.234,92-€1.320 (net vrije sector, label B, 187-195 pt)
• Hoog: €1.380-€1.475 (comfortabel vrije sector, label A, 200+ pt)

De liberalisatiegrens ligt in 2026 op €1.234,92 (bij 187+ WWS-punten). Daaronder val je automatisch in het gereguleerde segment, ongeacht wat je op papier zet. Lees onze uitleg over de geliberaliseerde huurgrens 2026 voor de exacte cijfers en indexatiemomenten.

Als je nu inkoopt met een aankoopprijs van €235.000 en €25.000 verduurzaamt, zit je op een all-in van €260.000. Bij €1.280 huur en 4,9% financieringslasten kom je uit op een bruto rendement van 5,9% — netto na kosten, belasting en leegstandsreserve zo'n 3,2-3,6%. Niet spectaculair, wél solide, en de waardegroei op korte afstand van Rotterdam blijft aantrekkelijk.

!Kostenopbouw Holy renovatie

Voorbeeld: een particuliere belegger in Holy-Zuid

Illustratief voorbeeld, geen echt adres: een particuliere belegger kocht begin 2024 een 3-kamer portiekflat in Holy-Zuid voor €228.000. Bouwjaar 1971, 72 m², label E, WWS-telling bij aankoop: 152 punten. Onder de liberalisatiegrens dus, maximale huur volgens Huurcommissie ongeveer €920.

Zijn ingreep: HR++ glas overal (€4.100), vloerisolatie (€1.900), badkamer volledig vernieuwd met tweede wastafel en inloopdouche (€8.200), keuken vervangen (€6.400), mechanische ventilatie WTW-unit (€2.800). Totaal €23.400, waarvan €2.400 ISDE terug.

Nieuwe WWS-telling: 194 punten (label B). Nieuwe huur: €1.295 per maand — ruim boven de liberalisatiegrens. Bruto huurtoename: €375/maand, oftewel €4.500 per jaar. Terugverdientijd op de netto-investering van €21.000: ongeveer 4,7 jaar op huurstijging alleen, plus label-B-waardevermeerdering op de woning zelf (indicatief 3-5% bovenop aankoop). Meer voorbeelden van deze systematiek staan in ons stuk over WWS-punten verhogen om de vrije sector-grens te bereiken.

Veelgestelde vragen

Kan ik in de Holy-wijk sowieso vrije sector verhuren?

Ja, mits je op minimaal 187 WWS-punten uitkomt in 2026 (huurgrens €1.234,92). In Holy zit een gemiddelde jaren-'70-portiekflat zonder ingrepen tussen de 145 en 170 punten. Met gerichte verduurzaming (glas, vloer, label-sprong naar B) plus een opgewaardeerde badkamer en keuken haal je vrijwel altijd de 187+ punten. Zonder die ingrepen val je automatisch in het gereguleerde segment, ongeacht welk huurcontract je opstelt.

Welke energielabels zijn haalbaar in een Holy-portiekflat?

Realistisch is label B in het middel-scenario met HR++ glas, vloer- en dakisolatie en een hybride warmtepomp. Label A is haalbaar maar vraagt vaak collectieve VvE-medewerking (dakisolatie én gevelisolatie op gebouwniveau). Label A+++ of hoger is in de bestaande bouw van 1965-1978 vrijwel onmogelijk zonder ingrijpende constructieve aanpassingen. Reken dus op B, hoop op A.

Hoeveel mag ik de huur jaarlijks verhogen in 2026?

Voor vrije-sector-huurcontracten geldt in 2026 een maximum-indexatie van 3,65% (CAO-loonontwikkeling +1%). Voor een huur van €1.280 betekent dat een maximale verhoging van €46,72 per maand. Contracten uit vóór mei 2024 kunnen andere clausules bevatten, maar de wettelijke bovengrens staat vast. Voor gereguleerde huren geldt een aparte tabel via de Huurcommissie.

Moet ik de VvE informeren voor renovatie?

Voor werkzaamheden binnen je appartement in principe niet, maar voor alles wat de constructie, gevel, dak, of gemeenschappelijke leidingen raakt wel. Een hybride warmtepomp op het balkon valt vaak onder VvE-goedkeuring vanwege geluid en gevelaanzicht. Vraag altijd vooraf de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement op. Onze ervaring: in Holy zijn de meeste VvE's redelijk meewerkend als je vroeg communiceert.

Hoe verhoog ik snel WWS-punten zonder grote verbouwing?

Drie relatief goedkope winstpakketten: (1) HR++ glas plaatsen — geeft indirect punten via energielabel-sprong, (2) een tweede wastafel of grotere douche in de badkamer — rubriek 4 punten, (3) buitenruimte optimaliseren (balkon of terras minstens 4m² diep) — rubriek 6 punten. Meer uitwerking staat in ons artikel over huurmaximum verhogen bij een verhuurpand.

Wat is de aankoopprijs-range in Holy nu?

Op basis van transactiedata van het Kadaster liggen 3-kamer portiekflats van 65-80m² in Holy tussen de €215.000 en €275.000 (peildatum najaar 2025). Hoekflats en flats op de begane grond met tuintje liggen 8-12% hoger. Flats met slechte staat en label E/F liggen 5-10% lager en zijn juist interessant voor beleggers met verduurzamingsplan.

Kan een huurder na intrek nog naar de Huurcommissie?

Ja, binnen zes maanden na aanvang van het huurcontract kan een huurder de aanvangshuur laten toetsen door de Huurcommissie. Als jouw WWS-telling niet klopt en de puntenscore blijkt onder de 187 te zitten, wordt je huur teruggezet naar de maximale gereguleerde huur — vaak €200-€400 lager. Zorg dus dat je WWS-berekening klopt, gedocumenteerd is, en dat je bij twijfel eerder aan de veilige kant zit dan aan de agressieve.

Wanneer geldt de label-D-eis precies?

Volgens de huidige plannen mogen verhuurders vanaf 1 januari 2029 geen woningen meer verhuren met energielabel E, F of G. Nieuwe contracten mogen dan minimaal label D hebben, waarschijnlijk met verdere aanscherping naar label C in de jaren daarna. Voor Holy-flats zonder isolatie is dat een concrete deadline: reken op renovatie-uitvoering in 2027-2028 om ruim voor de wettelijke datum klaar te zijn.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.