WOZ-cap WWS 2026 — wanneer kapt hij je punten af
De WOZ-cap-regel in het WWS werkt andersom dan veel verhuurders denken. Hij is geen vangnet voor goedkope panden in dure wijken — hij is een straf voor sobere panden in dure wijken. Het verschil is groot.
> Punch: lage WOZ = geen cap-probleem (gewoon weinig WOZ-punten). Hoge WOZ + sober interieur = cap activeert + je punten dalen. De cap straft luiheid in dure wijken af.
Overweeg je te splitsen? Bekijk woning splitsen: vergunning, verbouwing en de puntentelling per adres — inclusief de vergelijking splitsen / kamers / optimaliseren.
De regel, exact
Volgens Bijlage I Uhw 2026, rubriek 8:
> Indien de WOZ-punten meer dan 33% van het totaal-puntenaantal zouden zijn, worden deze gemaximeerd op een aandeel van 33%.
Vertaald: kijk naar het tentatieve totaal (alle rubrieken bij elkaar opgeteld inclusief WOZ). Bereken het WOZ-aandeel. Boven de 33%? WOZ-punten worden afgekapt zodat de balans naar 33% gaat.
Wanneer activeert de cap
Cap actief — typische scenario:
- Pand in dure binnenstedelijke wijk (Amsterdam-Centrum, Den Haag-Benoordenhout, Utrecht-Wilhelminapark)
- WOZ-waarde €700.000 = 70+ WOZ-punten ruw
- Maar interieur sober: oude keuken, label E, kleine badkamer, geen 2e toilet
- Andere rubrieken (1+2+3+4+5+7) samen: 100 punten
- Tentatief totaal: 170 punten, WOZ-aandeel 70/170 = 41% (boven 33%)
- Cap: WOZ wordt afgekapt naar ~50 punten zodat aandeel = 33%
- Effectief totaal: 150 punten — middenhuur, niet vrije sector
Cap NIET actief — typische scenario:
- Pand in middelmatige wijk (Bomenbuurt, Vruchtenbuurt)
- WOZ-waarde €280.000 = 28 WOZ-punten
- Andere rubrieken samen: 130 punten
- Totaal 158 punten, WOZ-aandeel 28/158 = 18% (ruim onder 33%)
- Geen cap. Alle 158 punten tellen mee.
Wanneer NIET geldt de cap
- Lage WOZ + veel andere punten: cap activeert niet
- Hoge WOZ + veel andere punten: cap activeert niet (aandeel ≤ 33%)
- Monumentaal pand: de monumenten-huurprijsopslag staat los van de WOZ-cap — die opslag werkt op de maximale huurprijs, niet op punten
- Volledig vrije sector (>187 punten): cap kan techniek nog meedoen maar zelden bepalend
Praktijkvoorbeeld — sober vs gerenoveerd Amsterdam-pand
Pand A — Amsterdam-Centrum sober (cap actief)
| Rubriek | Punten |
|---|---|
| Oppervlakte 90 m² | 90 |
| Verwarming HR-cv | 6 |
| Label E | 14 |
| Sanitair basic | 7 |
| Buitenruimte balkon 4m² | 2 |
| Subtotaal (zonder WOZ) | 119 |
| WOZ €750.000 ruw | 76 |
| Tentatief totaal | 195 |
| WOZ-aandeel | 39% (boven 33%) |
| Cap activeert: WOZ → 59 | |
| Effectief totaal | 178 = middenhuur |
Pand B — zelfde adres na Maxiko-renovatie (cap niet actief)
| Rubriek | Punten |
|---|---|
| Oppervlakte 90 m² | 90 |
| Verwarming hybride wp | 8 |
| Label A (meergezins) | 37 |
| Sanitair (2e toilet, 2e badkamer) | 16 |
| Dakterras 8 m² | 6 |
| Subtotaal | 157 |
| WOZ €750.000 ruw | 76 |
| Tentatief totaal | 233 |
| WOZ-aandeel | 32,6% (onder de grens) |
| Cap niet actief | |
| Effectief totaal | 233 = vrije sector |
Verschil tussen pand A en pand B: dezelfde WOZ, andere bouwkundige ingrepen. €30-€45k investering, +55 punten, segment-sprong van middenhuur naar vrije sector. Markthuur Amsterdam-Centrum 90 m²: €2.300-€3.000/maand vs €1.228 cap = €13.000-€21.000 extra inkomsten per jaar.
> Punch: in dure wijken straft luiheid zich dubbel: én weinig WWS-punten in andere rubrieken, én WOZ-cap-aftrek. Investeren in renovatie is daar bijna altijd hoogste-ROI-actie.
Hoe omzeil je de cap
Verhoog de andere rubrieken. De cap is een aandeel-grens (WOZ ≤ 33%), niet een absolute aftrek. Door rubriek 1-5-7 op te krikken stijgt het tentatief-totaal zodat WOZ-aandeel onder 33% zakt:
- +20 punten in andere rubrieken = WOZ-cap activeert vaak niet meer
- Volgorde: label-sprong (rubriek 4) eerst, dan sanitair (rubriek 6), dan buitenruimte (rubriek 8)
Je pand splitsen in zelfstandige woningen?
Haalbaarheidstoets, splitsingsvergunning, bouwkundige splitsing en WWS-telling per nieuw adres — één partij.
Bekijk woning splitsen → Gratis quickscanZelf verder rekenen of laten uitzoeken
- Vastgoedcalculator — punten, huurmaximum en rendement zelf doorrekenen.
- WWS-optimalisatierapport (€595 ex btw) — puntentelling plus verbeterroute voor jouw pand.
- Gratis quickscan — adres en foto's insturen, reactie binnen 5 werkdagen.
- Contact — vraag over een concreet pand of een lopend traject.
Schat je punten
📐 WWS-puntenchecker
Vul je adres in — we halen oppervlakte, bouwjaar, energielabel en WOZ automatisch op via BAG/EP-online/WOZ-loket. Daarna zelf finetunen met de sliders.
Auto-fill via BAG (Kadaster), EP-online (RVO), WOZ-loket. Vereenvoudigde puntenformule (Bijlage I Uhw 2026). Voor formele puntentoetsing een WWS-rapportage door een specialist.
> Tip: in de calculator zie je de cap activeren rood-markeren als je hoge WOZ + lage andere rubrieken combineert. Schuif sliders en zie het effect direct.
FAQ
Geldt de cap ook bij sociale huur (onder 144 punten)?
Theoretisch ja. Praktisch zelden bepalend, want sociale-segment-panden hebben meestal lagere WOZ.
Hoe zit het bij monumenten?
De WOZ-cap geldt onverkort: die werkt op punten, en monumentenstatus levert geen punten op. De monumententoeslag is een huurprijsopslag (+35% rijksmonument, +15% gemeentelijk) die pas ná de puntentelling op de maximale huurprijs komt — beide regels werken dus naast elkaar zonder elkaar te raken. Eén punten-uitzondering: een rijksmonument krijgt geen minpunten voor label E/F/G.
Hoe weet ik mijn WOZ-aandeel?
Maxiko's WWS-rapportage rekent dit exact uit. Of: download je laatste WOZ-beschikking en deel door €16.954 (rekenfactor bij peildatum 1-1-2025; bij peildatum 1-1-2024: €15.329) voor je absolute WOZ-punten — daar komt nog een kleiner relatief deel per m² bij. Kijk vervolgens hoe dat zich verhoudt tot je geschatte totaal.
Vraag een puntenrapport + offerte aan
In 1 sessie: WWS-puntenanalyse, investeringsplan met beste ROI per euro, en subsidie-stack berekend (ISDE + SVOH + lokaal). Vrijblijvend, met een vaste prijs als bijlage.
---
Bijlage I Uhw 2026 rubriek 8. Markthuur Funda Verhuur Q1-2026 Amsterdam-Centrum.