Splitsen of optimaliseren — verhuurstrategie Den Haag 2026
Voor verhuurders met een 110-140m² Den Haag-pand: WWS-optimaliseren of splitsen in 2 units? Hier de vergelijking.
Optie A: WWS-optimaliseren
Aanpak: pand naar 187+ punten via verbouwing (label-sprong + sanitair + dakterras).
Investering: €30-€50k netto.
Doorlooptijd: 6-12 maanden (incl. vergunning).
Resultaat: vrije-sector-huur €1.700-€2.400/mnd.
Optie B: Splitsen in 2 zelfstandige units
Aanpak: pand juridisch + bouwkundig splitsen in 2 zelfstandige eenheden (bv. begane grond + 1e verdieping = 1 unit, 2e + zolder = unit 2).
Investering:
- Splitsings-vergunning Den Haag: €600-€2.500
- Bouwkundige aanpassing (eigen entree, meterkast, sanitair, keuken per unit): €40-€80k
- Notaris kadastrale splitsing: €1.500-€3.500
- WWS-rapport per unit: €700-€1.000
- Totaal: €45-€87k
Doorlooptijd: 12-32 weken vergunning + 8-16 weken bouw = 5-12 maanden.
Resultaat: 2 zelfstandige eenheden met elk eigen huur-stroom.
Side-by-side cashflow 5 jaar
Voor 130m² pand Den Haag-Bezuidenhout (begin 158 punten label D):
Optie A — Optimaliseren
- Begin huur cap (middenhuur): €1.228/mnd × 12 = €14.737/jaar
- Investering: €38k netto
- Na renovatie + label A: 192 punten = vrije sector
- Markthuur: €1.900/mnd × 12 = €22.800/jaar
- 5-jaars huur na renovatie: €115.000
- Minus investering: €77k netto 5 jaar vs do-niets-baseline
Optie B — Splitsen in 2 units 65m² elk
- Investering: €65k
- Per unit huur: €1.100/mnd middenhuur cap
- Beide units cap (te klein voor vrije sector): 2 × €1.100 = €2.200/mnd
- Of: investeer beide units naar 187+ via 2e badkamer (€20k extra) — €1.500/mnd elk × 2 = €3.000/mnd
- 5-jaars: €180k bruto
- Minus investering: €95k netto 5 jaar vs baseline
Splitsen wint 5-jaars met €18k voordeel — mits goede uitvoering.
Per Den Haag-wijk welke strategie
| Wijk | Voorkeur | Reden |
|---|---|---|
| Statenkwartier | Optimaliseren | Monument-restricties + grote panden |
| Bezuidenhout | Splitsen of optimaliseren | Beide haalbaar, lokaal verdeelbeleid |
| Vruchtenbuurt | Optimaliseren | Standaard rijtjes, lastig splitsen |
| Vogelwijk | Splitsen | Royale panden, vaak haalbaar |
| Mariahoeve | Optimaliseren | Portiekflats, niet splitsbaar |
| Wateringse Veld | Optimaliseren | Vinex, niet-splitsbaar |
| Loosduinen | Splitsen | Oude pand mix, gemeente flexibel |
Den Haag-specifieke valkuilen
- Splitsings-beleid Den Haag — strikter sinds 2024 in centrum-wijken om sociale huurvoorraad te beschermen
- Welstands-commissie — bij gevel-aanzicht-aanpassing (extra ramen voor splitsing) lange procedures
- VvE bij appartementen — splitsing alleen mogelijk binnen één unit, niet binnen VvE-pand
Schat je punten
📐 WWS-puntenchecker
Vul je adres in — we halen oppervlakte, bouwjaar, energielabel en WOZ automatisch op via BAG/EP-online/WOZ-loket. Daarna zelf finetunen met de sliders.
Auto-fill via BAG (Kadaster), EP-online (RVO), WOZ-loket. Vereenvoudigde puntenformule (Bijlage I Uhw 2026). Voor formele puntentoetsing een WWS-rapportage door een specialist.
Vraag een puntenrapport + offerte aan
In 1 sessie: WWS-puntenanalyse, investeringsplan met beste ROI per euro, en subsidie-stack berekend (ISDE + SVOH + lokaal). Vrijblijvend, met een vaste prijs als bijlage.
---
Markthuur Funda Verhuur + Pararius Q1 2026 Den Haag. WWS-cijfers Bijlage I Uhw 2026. Maxiko-portfolio Den Haag 40+ projecten 2020-2026.
Pand met dit vraagstuk?
Stuur je adres + foto's via WhatsApp of e-mail. Quickscan binnen 5 werkdagen, geen verplichtingen.
Gratis quickscan → Prijslijst bekijken