Keuken verhuurder: zelf tekenen of laten samenstellen?

Teken je de indeling zelf op de achterkant van een bierviltje, of leg je het bij een keukenzaak neer? Beide routes eindigen in een keuken. Ze eindigen niet in dezelfde huurder-tevredenheid en al helemaal niet in hetzelfde aantal WWS-punten. Voor een verhuurder is het antwoord kort: kies de route waarbij de punten vooraf op papier staan en één partij het leidingwerk, de elektra, de plaatsing en de tekening levert. De bierviltje-route is goedkoop op de eerste bon en duur op elke bon daarna. De keukenzaak-route levert een fraaie keuken die niet op punten is gebouwd. Een blad van 1,9 meter geeft in het beleidsboek van de Huurcommissie (januari 2026) 4 basispunten; tien centimeter langer geeft er 7. Dat verschil ziet een verkoper in een showroom niet, want hij verkoopt fronten en werkbladen en die tellen voor nul. Een verhuurkeuken ontwerp je van de punten terug naar het blad. Niet andersom.

Van versleten keuken naar 10 punten: zo loopt het traject

Stel je een verhuurpand voor met een keuken uit de jaren negentig. Het blad is 1,8 meter, het laminaat is aan de randen opgezwollen, de gaskookplaat staat los op het blad en de afzuiging is een gat in de muur met een rooster ervoor. De huurder klaagt niet, want hij is eraan gewend geraakt. Jij wel, want rubriek 5 in je puntentelling blijft hangen op 4 basispunten plus wat het losse witgoed niet oplevert, en dat is precies waarom deze keuken een geval is voor vervanging en niet voor oplappen. Een nieuw blad op oude kasten kost geld en verandert niets aan de lengte. Vervangen wel.

De schouw begint achter de kasten. Wat daar zit bepaalt het meerwerk, en meerwerk is wat een offerte van een keukenzaak achteraf laat uitlopen. Vier dingen kijk je na. Loopt er nog een gasleiding, dan komt er een ombouw naar elektra bij, op de prijslijst vanaf €485 ex BTW. Zit de meterkast vol, dan vraagt een inductiekookplaat een extra groep, €720 per keuken. Staat de wand achter de keuken scheef of hol, dan hangen bovenkasten niet strak en komt er een frame of voorzetwand, op regie, met een indicatie van ongeveer €650 en circa een werkdag. Ligt de afvoer aan de andere kant van de ruimte, dan is verleggen tot 4 meter onderdeel van het leidingwerk dat bij elke installatie hoort; verder doortrekken staat op €75 per meter. Al dit meerwerk staat vóór de plaatsing schriftelijk vast. Dat is het verschil met een loodgieter die op de dag zelf ontdekt dat de afvoer op 5 meter ligt.

Dan het pakket. Voor een gezinswoning van 50 tot 90 vierkante meter ligt het Volwaardig-pakket op tafel: een Klick-keuken van 210 centimeter met inbouw-koelkast, inductie met twee zones, RVS-spoelbak en chrome eenhandsmengkraan, voor €4.025 ex BTW (€4.870 incl 21%). De afweging in punten is simpel. Een blad van 2,1 meter is 7 basispunten, waarmee de cap voor de hele rubriek op 14 komt te liggen. De inbouw-koelkast telt 1, de inductie 1,75, de kraan 0,25. Samen 10. De 4 punten die overblijven tot de cap zijn ruimte, geen verlies: een inbouw-vaatwasser is +€475 ex BTW voor 1,5 punt en een inbouw-vriezer levert 0,75. Wil je het hele plaatje van wat wel en niet telt, dan staat de volledige puntentabel bij Maxiko; hier gaat het om de keuze.

Zo liep het ook aan de Bergen op Zoomstraat in Eindhoven, de enige case die op de site staat. De oude keuken ging eruit, het leidingwerk en de elektra werden vernieuwd en daarna kwam het Volwaardig-pakket erin: aanrechtblad 2,1 meter voor 7, inbouw-koelkast 1, inductie 1,75, eenhandsmengkraan 0,25. Tien punten in rubriek 5. De harde cijfers over huur en terugverdientijd volgen na oplevering en staan er dus nog niet; wie die nu al opschrijft verzint ze.

Wat leert dit? Het gedoe zit niet in de keuken zelf. De plaatsing van een Volwaardig duurt 3 tot 5 dagen en in die tijd kookt niemand. Het gedoe zit in wat je niet zag: de volle meterkast, de gasleiding, de afvoer aan de verkeerde kant en de wand die uit het lood staat. Wie dat pas op de plaatsingsdag ontdekt betaalt het dubbel, in geld en in een huurder die een week zonder keuken zit terwijl er nog een elektricien gevonden moet worden. Wie het bij de schouw vastlegt betaalt het één keer, op papier, vooraf. Mijn advies is: plan het blad op minimaal 2 meter, ook als de muur 1,9 meter lang lijkt. Verplaats liever een kast of de spoelbak dan dat je 3 basispunten en de helft van je cap weggeeft voor 10 centimeter.

Waar het geld weglekt bij de zelf-route

Vier fouten maken een keuken voor een verhuurder duur, en geen van de vier heeft met de kwaliteit van de kasten te maken.

De eerste is het blad dat past. De muur is 1,85 meter, dus het blad wordt 1,8 meter en iedereen is tevreden. In het WWS is dat 4 basispunten met een cap van 8, terwijl 2 meter 7 basispunten en een cap van 14 oplevert. Dat verschil blijft de hele levensduur van de keuken staan. Wie een hoek of een stukje wand kan gebruiken, plant het blad rond de hoek: een L-vorm staat op de prijslijst als +€395 ex BTW en tilt het blad over de 2 meter.

De tweede is losstaand witgoed. Een koelkast van de bouwmarkt onder het blad schuiven voelt als een keuken, maar voor de Huurcommissie telt alleen inbouw: een inbouw-koelkast is 1 punt, een losse 0. Hetzelfde geldt voor een vrijstaande vriezer. Bij het Compact-pakket maakt dat niets uit, want dat zit met 8 al precies op de cap en heeft daarom bewust een vrijstaande koelkast. Bij een blad van 2 meter of langer geef je met los witgoed punten weg die je met inbouw voor het oprapen had.

De derde is geld in het oog van de huurder. Composiet blad +€600, hoogglans fronten +€150, aluminium achterwand +€350 en de zwarte uitvoering van afzuigkap en combimagnetron +€175: samen goed voor 0 punten. Ik zou een composiet werkblad in een verhuurkeuken niet laten zetten. Een collega zal zeggen dat het langer meegaat en dat de huurder het waardeert. Dat mag zo zijn, maar in de maximale huur telt het voor niets en HPL antraciet gaat bij normaal gebruik ook jaren mee. Zet die €475 ex BTW liever in een inbouw-vaatwasser; dat is de sterkste puntenwinst per euro op de prijslijst.

De vierde is de factuurstapel. Een keukenzaak levert, een loodgieter sluit aan, een elektricien legt een groep en een tegelzetter maakt de wand dicht. Vier facturen en vier planningen. En als het klaar is, garandeert niemand de punten, want niemand heeft ze uitgerekend. Bij de Huurcommissie wil je één dossier kunnen neerleggen: de technische tekening met maatvoering, de stuklijst, de factuur en de puntenopgave. Wat die versnippering kost is niet in een bedrag te vatten; het zit in dagen leegstand en in punten die je dacht te hebben.

Scenario: portiekwoning met een blad van 1,4 meter

Dit is een scenario, geen klant. Neem een portiekwoning in een meergezinsblok van rond de 45 vierkante meter, twee kamers, verhuurd aan één persoon. De keuken heeft een blad van 1,4 meter, een losse gaskookplaat en geen afzuiging. In rubriek 5 telt dat blad voor 4 en het losse witgoed voor 0. Meer zit er niet in.

Twee pakketten komen in aanmerking. Het Compact-pakket van €3.200 ex BTW (€3.872 incl 21%) houdt het blad tot 1,5 meter en bouwt de voorzieningen precies op de cap: inductie 1,75, wandkap 0,75, bovenkast 1,50 en eenhandsmengkraan 0,25 is 4,25, afgetopt op 4, dus 8 punten totaal. Geplaatst in 2 tot 5 dagen. Het Volwaardig-pakket van €4.025 ex BTW zet een blad van 2,1 meter neer en komt op 10, met een cap van 14 en ruimte voor een vaatwasser.

Welke? Dat hangt niet van de keuken af maar van de rest van het pand. Zit het totaal ver onder de 143 punten, dan is Compact de nuchtere keuze: 8 punten, de laagste bon en de gasaansluiting eruit. Zit het pand rond de sectorgrens van 143 naar 144 punten of tegen de 186, dan zijn de 2 extra punten en de ruimte tot 14 het verschil tussen de ene huurtabel en de andere. Eén punt is ongeveer €6,86 kale huur per maand; wat dat in jouw huur doet volgt uit het pandtotaal en niet uit deze rubriek. Op de pagina over welke WWS-keuken bij jouw pand past staat die afweging per pandtype uitgewerkt.

Stappenplan: van meetlint tot puntenopgave

1. Meet het bestaande aanrechtblad in de woning zelf, van muur tot einde blad, en noteer of het onder of boven de 2 meter zit. Dat kost een kwartier en bepaalt of je in de cap van 8 of van 14 speelt.
2. Fotografeer de meterkast en de aansluitingen achter de keuken: het aantal groepen, gas ja of nee, waar de afvoer zit en hoe de wand eruitziet. Dit is de input voor het meerwerk; de checklist voor de schouw loopt dit onderdeel voor onderdeel met je door.
3. Stel het pakket samen in de configurator: eerst het stelsel (zelfstandig of WWS-O) en het pakket, daarna de upgrades. Punten en prijs schuiven live mee, zodat je ziet wat een vaatwasser van +€475 ex BTW met de rubriek doet en wat een composiet blad van +€600 níet doet.
4. Vraag de schouw aan via het formulier van drie vragen op wwskeukens.nl; dat is een halve minuut werk. De schouw volgt binnen 5 werkdagen na de aanvraag en daarna komt de vaste offerte schriftelijk, met het meerwerk erin: extra groep €720 per keuken, leidingwerk doortrekken €75 per meter, frame bij een scheve wand op regie met een indicatie van ±€650.
5. Regel de huurder of de mutatie. Bij leegstand plan je de plaatsing in de mutatieperiode. Bij een lopende huur is een keukenvervanging een renovatie waaraan de huurder moet meewerken als je een redelijk voorstel doet; die regel staat in artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek op wetten.overheid.nl (2026). Wat redelijk is hangt van het geval af, dus leg het voorstel schriftelijk vast.
6. Laat plaatsen door één partij. Compact staat er in 2 tot 5 dagen, Volwaardig en Kamerverhuur Pro in 3 tot 5. In die dagen is de keuken niet te gebruiken; zeg dat vooraf tegen de huurder.
7. Bewaar het dossier: de technische tekening met maatvoering, de stuklijst, de factuur en de puntenopgave. Dat is wat je bij een procedure aan de Huurcommissie laat zien. Haalt de keuken minder punten dan vooraf op papier stond, dan geldt de punten-garantie en wordt het verschil terugbetaald tot maximaal de aankoopprijs.

Wat werkt en wat je beter laat

Twee kolommen, geen nuance ertussen. Links wat een keuken voor een verhuurder oplevert, rechts wat een showroom je verkoopt en de puntentelling negeert.

Dat een luxe keuken een hogere huur rechtvaardigt, is een hardnekkig misverstand. De maximale huur volgt uit het puntentotaal van het hele pand, en sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 geldt dat stelsel ook in het middensegment tot en met 186 punten; de Rijksoverheid (2026) legt op rijksoverheid.nl uit hoe die puntentelling en de huurprijsgrenzen samenhangen. In dat stelsel weegt een blad van 2 meter zwaarder dan welk werkbladmateriaal ook. Een huurder kan een marmeren blad mooi vinden. De Huurcommissie vindt er niets van.

Veelgestelde vragen over de keuken als verhuurder

Mag ik als verhuurder de keuken vervangen terwijl de huurder er woont?

Ja, maar niet zomaar. Een nieuwe keuken is een renovatie en artikel 7:220 BW zegt dat de huurder daaraan moet meewerken als je een redelijk voorstel doet. Wat redelijk is hangt af van de duur van de werkzaamheden, de overlast, de vergoeding en wat de huurder ervoor terugkrijgt; bij een complex van tien of meer woningen geldt een aparte regel met instemming van zeventig procent van de huurders. Praktisch: benoem de dagen zonder keuken, 3 tot 5 voor een Volwaardig, en regel iets voor het koken. Leg het voorstel altijd schriftelijk vast.

Welke keuken moet een verhuurder minimaal plaatsen om punten te krijgen?

In het zelfstandige WWS telt een aanrechtblad korter dan 1 meter voor 0 punten in rubriek 5, dus daar begint het. In WWS-O, bij kamerverhuur, zijn de basisvoorzieningen hard: water aan- en afvoer, minstens één vaste kookaansluiting, een blad van minimaal 1 meter in één stuk, twee inbouwkasten van minstens 50 centimeter breed en een waterdichte wandafwerking boven het blad en in de kookzone tot 1,50 meter. Ontbreekt er één, dan levert de hele gedeelde keuken 0 punten op. Dat staat in het beleidsboek WWS van de Huurcommissie (januari 2026) op huurcommissie.nl.

Wat kost een keuken voor een verhuurder bij WWS Keukens?

Drie pakketten, drie prijzen: Compact €3.200 ex BTW (€3.872 incl 21%), Volwaardig €4.025 ex BTW (€4.870 incl) en Kamerverhuur Pro €4.400 ex BTW (€5.324 incl). Daar zit het leidingwerk achter de keuken tot 4 meter bij, plus elektra, plaatsing en de technische tekening met stuklijst. Meerwerk zoals een extra groep (€720) of een gas-naar-elektra ombouw (vanaf €485) komt er na de schouw schriftelijk bij. Hoe de 21% BTW voor jou als verhuurder uitpakt lees je in het stuk over BTW op een keuken in een verhuurpand.

Is een IKEA- of bouwmarktkeuken slechter voor de WWS-punten?

Nee. De Huurcommissie kijkt naar bladlengte, inbouwapparatuur, extra kastruimte en het type kraan, niet naar het merk op de doos. Een IKEA Knoxhult met een blad van 1,4 meter en een losse koelkast blijft op 4 punten hangen; dezelfde kasten met inbouw-inductie, wandkap, bovenkast en eenhandsmengkraan komen op 8. Het verschil zit dus niet in de kast maar in wat erin en erop komt en in wie het aansluit. Wat je bij zelf bouwen mist is de puntenopgave vooraf, het meerwerk op papier en de garantie op het leidingwerk.

Wie betaalt het onderhoud aan de keuken na de plaatsing?

Kleine herstellingen zoals een losse greep of een verstopte sifon zijn voor de huurder, gebreken aan de installatie zelf voor jou als verhuurder; de precieze verdeling staat uitgewerkt in wie betaalt wat bij onderhoud aan de keuken. Voor wat wij plaatsen geldt 2 jaar garantie op de plaatsing, 5 jaar op het leidingwerk en 2 tot 10 jaar fabrieksgarantie per onderdeel, met 10 jaar op het casco van de kasten. Een lekkende afvoerbocht is dus geen discussie met de huurder maar een telefoontje naar één partij.

Hoe werkt een gedeelde keuken bij kamerverhuur in de punten?

Kamerverhuur Pro is gebouwd voor een gedeelde keuken met 4 tot 8 bewoners: blad van circa 2,4 meter voor 7 punten, 4-pits inductie 1,75, inbouw-oven 1, vijf bovenkasten 3,75 en eenhandsmengkraan 0,25, samen 14 punten in WWS-O. Die 14 worden gedeeld door het aantal kamers dat de keuken gebruikt: bij 4 kamers 3,5 per kamer, bij 8 kamers 1,75. Prijs €4.400 ex BTW, geplaatst in 3 tot 5 dagen. Een vaatwasser is een upgrade van +1,5 punt. De omzettingsvergunning voor kamerverhuur regelt de gemeente, niet de keuken.

Je weet nu wat de bierviltje-route je kost: basispunten die je nooit terugkrijgt en meerwerk dat je pas op de plaatsingsdag ontdekt. De snelste weg naar punten op papier is de andere. Stel je pakket samen in de configurator en zie punten en prijs meebewegen terwijl je klikt, of vraag een schouw aan met drie vragen in dertig seconden. De schouw volgt binnen 5 werkdagen en daarna ligt er een vaste offerte waarin het meerwerk al staat. Dan weet je vóór de eerste kast hangt wat rubriek 5 gaat doen.