Verduurzaming verhuurwoning Den Haag: wat loont in 2026?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 5 oktober 2026.

Op het dak van een negentiende-eeuws pand in het centrum ligt een rij zonnepanelen, keurig weggewerkt achter de originele dakrand. Vanaf de straat zie je niets. Dat is de maatstaf die bij een rijksmonument wordt aangelegd, en de Omgevingswet houdt voor monumenten een uitzondering in stand die verduurzaming net zo makkelijk tegenhoudt als toestaat. Voor een verhuurder in Den Haag komt het hierop neer: isolatie of panelen leveren nooit rechtstreeks WWS-punten op, het energielabel doet dat. Een meergezinswoning die van label F naar label C gaat wint 31 punten, van min 9 naar plus 22, en bij een nieuw contract kan dat het verschil zijn tussen een gebonden huur en een huur die je zelf afspreekt. De label-D-eis voor huurwoningen per 2029 staat intussen gewoon overeind. Of je iets aan het pand doet is daarmee geen vraag meer. In welke volgorde wel.

Een rijksmonument krijgt gratis nul punten, en juist daardoor levert dezelfde labelsprong er minder op

Neem twee bovenwoningen van hetzelfde type: allebei meergezins, allebei vooroorlogs, allebei met een label G dat op EP-online staat. De ene ligt in Willemspark in een pand dat als rijksmonument is ingeschreven. De andere ligt een paar straten verder in de Archipel, binnen het beschermd stadsgezicht, maar in een pand dat zelf geen monument is. Zonder rubriek 4 tellen beide woningen 155 punten: oppervlak, keuken, sanitair, WOZ en buitenruimte zijn gelijk. Dan komt het label. Voor de Archipelwoning is G min 15, en daarmee sta je op 140. Voor het monument geldt iets anders: staat de woning als rijksmonument te boek, dan rekent de Huurcommissie een rood label niet als minpunt door maar als nul. Het monument start dus op 155. Vijftien punten cadeau, zonder één schroef te draaien.

Dat voelt als een voordeel. Reken verder. Beide eigenaren willen naar label C, en C levert bij een meergezinswoning 22 punten op; die tabel staat in het beleidsboek dat de Huurcommissie in januari 2026 voor dit tijdvak heeft vastgesteld. De Archipelwoning springt van min 15 naar plus 22, dus 37 punten erbij, van 140 naar 177. Het monument springt van nul naar 22 en komt ook op 177 uit. Zelfde werk, zelfde eindpunt, maar het monument heeft er in punten veertig procent minder aan overgehouden, terwijl het werk er lastiger en duurder is. De wet beloont de monumenteigenaar voor stilzitten en beloont hem minder voor opknappen. Dat is het inconsistente beleid waar deze post mee begon. Mijn advies voor wie een monument verhuurt is dan ook hard: reken daar niet op punten als motief, reken op de eis van 2029 en op wat het pand bij verkoop moet zijn. De punten komen mee, maar ze dragen het project niet.

Wat kost die sprong eigenlijk? Hieronder staat een rekenvoorbeeld voor de Archipelwoning, een bovenwoning van rond de 70 vierkante meter met een hellend dak en acht ramen. Alle posten zijn richtprijzen van Maxiko, voorjaar 2026, exclusief btw. Dakisolatie van binnenuit onder het dakbeschot ligt tussen 95 en 140 euro per vierkante meter; de spreiding zit in de bereikbaarheid van de kap en in hoeveel afwerking er na afloop terug moet. Voor 45 vierkante meter rekenen we 115 euro, dus 5.175 euro. Isolatieglas in de bestaande kozijnen aan de achterzijde en achterzetbeglazing aan de voorzijde loopt van 650 tot 1.100 euro per raam, afhankelijk van maat, roedeverdeling en of het kozijn nog vlak genoeg is. Acht ramen à 850 euro is 6.800 euro. Kierdichting met bijpassende ventilatieroosters zit tussen 1.200 en 2.500 euro; we nemen 1.800. Een steiger aan de voorgevel kost 1.800 tot 3.500 euro en staat in deze som op 2.400 euro. Totaal: 16.175 euro exclusief btw, vóór subsidie.

De opbrengst zit bij een nieuw contract in de puntentabel. Tot en met 143 punten is de maximale kale huur 932,93 euro; tot en met 186 punten is dat 1.228,07 euro, en elk punt ertussen is grofweg 6,86 euro waard. Op 140 punten ligt het maximum dan rond 912 euro, op 177 punten rond 1.166 euro. Het verschil is 254 euro per maand, ruim 3.000 euro per jaar aan kale huur. Zet dat tegen de 16.175 euro en je zit op iets meer dan vijf jaar terugverdientijd op huur alleen. De energiebesparing landt bij de huurder, niet bij jou. Wel bij jou landt de subsidie, en welke regeling voor een verhuurder past staat uitgewerkt in het stuk over ISDE en SVOH voor Haagse verhuurders. En het label blijft bij verkoop aan het pand hangen. Laat een taxateur het verschil tussen G en C voor jouw adres doorrekenen; dat cijfer hoort in dezelfde som, en in een stad met Haagse koopprijzen is het zelden een afrondingsverschil.

Nog één ding over dit scenario. Op 177 punten blijft de woning gebonden. Tien punten te kort. Label B levert 28 punten, zes meer dan C, en dat brengt je op 183. Nog steeds te kort. Wie vanaf hier de grens over wil, moet buiten rubriek 4 kijken, en dat is een andere post. Wat dit scenario leert is simpeler: isoleer eerst, tel daarna, en laat niemand je wijsmaken dat een labelsprong vanzelf in de vrije sector eindigt.

Zeven stappen van EP-online tot de nieuwe labelopname

1. Controleer het huidige label op EP-online, de rijksdatabase van RVO. Staat er geen geldig label, dan telt het bouwjaar: vooroorlogs zonder label is min 15 punten, gebouwd in 2002 of later is 41 (eengezins) of 37 (meergezins). Een verlopen label is dus geen nul. Kost niets, duurt vijf minuten.
2. Laat de WWS-telling zonder rubriek 4 maken. Je wilt weten waar je stáát voordat je weet waar het label je brengt. Doe dit aan tafel met de plattegrond en de WOZ-beschikking erbij.
3. Vraag een labeladviseur scenario's door te rekenen in plaats van alleen een opname. Wat levert dak plus glas op, wat dak plus glas plus kierdichting, wat met panelen erbij? Dat voorkomt dat je 16.000 euro uitgeeft voor een label dat net op D blijft hangen.
4. Check de status van het pand bij de gemeente: rijksmonument, gemeentelijk monument of beschermd stadsgezicht. Dat bepaalt of je een omgevingsvergunning nodig hebt en of de voorgevel überhaupt aangeraakt mag worden.
5. Vraag offertes op in de volgorde dak, glas, kierdichting, en pas daarna installaties. Hoe je een aannemer daarvoor kiest staat in de post over een aannemer voor verduurzaming van een Haags verhuurpand.
6. Plan de uitvoering buiten het stookseizoen en zet de steiger één keer. Isolatieploegen zijn in de wintermaanden slecht op korte termijn te krijgen; wie in september belt voor november heeft meestal pech.
7. Laat na oplevering het nieuwe label opnemen en registreren, dien de subsidie in bij RVO en pas de huurprijs toe bij het eerstvolgende nieuwe contract. Zonder registratie bestaat je labelsprong juridisch niet.

Portiek, rijtje of herenhuis: het Haagse bouwjaar bepaalt waar je begint

Den Haag is een stad van vooroorlogse bouw, en dat weegt in deze som zwaarder dan in Zoetermeer of Leidschenveen. Een portiekbovenwoning in Laakkwartier, Moerwijk of het Regentessekwartier telt als meergezins en zit vaak op een rood label. Een jaren-dertig rijtje in de Vruchtenbuurt, de Bomen- en Bloemenbuurt of de Vogelwijk telt als eengezins, en daar liggen de labelpunten per klasse hoger. Een herenhuis in het Zeeheldenkwartier of Duinoord dat in appartementen is gesplitst telt per woning als meergezins, met alle beperkingen van een gedeelde gevel en een VvE. En in Benoordenhout en het Statenkwartier loop je tegen beschermd stadsgezicht aan, met welstand die naar de voorgevel kijkt en niets zegt over de achterkant.

Bron punten: Huurcommissie, beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte, januari 2026.

Wat die tabel laat zien: tot en met C maakt het niet uit of je eengezins of meergezins bent. Vanaf B wel. Een rijtje in de Vruchtenbuurt dat naar B gaat pakt 32 punten, een bovenwoning in Laak 28. Daarom is energielabel A in een Haags rijtjeshuis een ander verhaal dan dezelfde ambitie in een portiek: bij eengezins loopt de ladder door tot 62 punten, bij meergezins tot 58, en elke trede kost bij een gedeeld casco méér overleg. Wie een jaren-dertig woning heeft vindt de typische pakketten in de case-studies over jaren-30 verduurzamen in Den Haag.

In de randgemeenten ligt het anders. Rijswijk en Voorburg hebben veel naoorlogse galerijflats en portieketagewoningen, waar de VvE de spouw en het dak bezit en jij alleen het glas. Ypenburg en Wateringseveld zijn nieuwer en zitten doorgaans al op een label waar de 2029-eis geen rol speelt. Daar gaat verduurzamen over de stap van voldoende naar beter, en dat is een luxevraag.

Vier manieren om dit werk twee keer te betalen

De eerste fout is de spouw. Vooroorlogs Haags metselwerk heeft vaak een spouw van een paar centimeter, soms met puinresten, soms met valspecie, soms helemaal geen echte spouw. Wie die laat volspuiten zonder boroscoop-inspectie vooraf koopt vochtbruggen en loszittend pleisterwerk aan de binnenzijde. Het herstel kost meer dan de isolatie zelf. Laat eerst kijken; weigert de ploeg dat, dan zoek je een andere ploeg.

De tweede fout is de volgorde. Zonnepanelen zijn zichtbaar, snel geplaatst en de offerte is overzichtelijk. Daarom beginnen verhuurders ermee. Dat is de verkeerde kant van het pand. Een collega-aannemer die panelen verkoopt zal dit betwisten, maar ik zou op een Haagse verhuurwoning nooit met panelen beginnen: het label onder NTA 8800 wordt in de eerste plaats bepaald door de schil, de opbrengst van de panelen gaat naar de huurder en op een monument of in beschermd stadsgezicht zijn ze vergunningplichtig terwijl dakisolatie van binnenuit dat niet is. Dak en glas eerst. Panelen zijn de kers.

De derde fout is isoleren zonder nieuwe labelopname. Het werk is klaar, de huurder heeft het warmer, maar op EP-online staat nog altijd F. En F is min 9 punten, hoe dik de isolatie ook is. De puntentelling kijkt niet naar het pand, alleen naar de registratie. Zet de labelopname in de planning op dezelfde dag als de oplevering.

De vierde fout is de voorgevel. In het Statenkwartier of Benoordenhout wordt kunststof of een afwijkend profiel aan de straatkant teruggedraaid, en dan betaal je het kozijn opnieuw. Welstand kijkt naar de voorgevel en laat de achterkant meestal met rust; gebruik dat verschil. Achterzetbeglazing of dun isolatieglas in het bestaande kozijn vóór, gewoon HR++ achter. Wie dat zorgvuldig heeft uitgewerkt vindt het traject terug in de case over een vooroorlogs herenhuis in het Zeeheldenkwartier.

Dat brengt ons bij een hardnekkig misverstand over 2029. De label-D-eis is er, en het is D, niet C. Maar "je mag vanaf 2029 niet meer verhuren met E, F of G" klopt niet. Er komt geen verhuurverbod en geen verbod op nieuwe contracten. Het is een handhavingskwestie van de gemeente, die bijvoorbeeld een dwangsom kan opleggen; de Rijksoverheid beschrijft de maatregel op rijksoverheid.nl. Dat verandert niets aan het advies, wel aan de paniek.

Veelgestelde vragen over verduurzaming van een verhuurwoning in Den Haag

Mag je op een rijksmonument in Den Haag zonnepanelen leggen?

Alleen met een omgevingsvergunning, en de toets draait in de praktijk om zichtbaarheid vanaf de openbare ruimte. Panelen achter een dakrand of op een achterdakvlak maken meer kans dan panelen op het voordakvlak. Reken erop dat de procedure tijd kost en vraag hem pas aan als dak en glas al in de planning staan. Voor een verhuurder zijn panelen het sluitstuk, niet het begin; het label wint er wel bij, maar minder dan bij de schil.

Telt isolatie mee in het WWS als het label niet opnieuw wordt opgenomen?

Nee. Isolatie geeft nooit zelf punten. Rubriek 4 kijkt uitsluitend naar het geregistreerde energielabel op EP-online, en zonder nieuwe opname blijft het oude label gelden, inclusief de minpunten van E, F of G. Is het oude label verlopen, dan telt het bouwjaar en is een vooroorlogse woning min 15 punten. Plan de opname direct na oplevering en bewaar de factuur van het werk, de adviseur heeft die nodig.

Waarom krijgt een rijksmonument nul punten bij label G en geen min 15?

Omdat de Huurcommissie in het beleidsboek WWS (januari 2026) de minpunten voor E, F en G bij rijksmonumenten buiten toepassing laat. Het idee is dat een monumenteigenaar beperkt is in wat hij mag aanpassen. Het gevolg is dat dezelfde labelsprong op een monument minder punten oplevert dan op het buurpand. Let op: dit geldt voor rijksmonumenten, niet voor gemeentelijke monumenten of panden in beschermd stadsgezicht.

Moet je wachten op de VvE als je een bovenwoning in een gesplitst Haags pand verhuurt?

Voor glas en kierdichting binnen je eigen woning niet; voor dak en gevel meestal wel, omdat die gemeenschappelijk zijn. Begin met wat van jou is, en breng intussen bij de VvE een voorstel in met offerte en labelberekening erbij. Een vergadering zegt eerder ja tegen een uitgewerkt plan dan tegen een idee. Bij een pand met een kleine VvE is het vaak sneller om zelf de aannemer aan te dragen.

Kun je de huur verhogen bij een zittende huurder na een labelsprong?

Wat een zittende huurder aan verhoging mag krijgen valt buiten de puntentabel en buiten deze post; daar gelden aparte regels en het hangt af van het contract. Wat de tabel wel zegt is wat de maximale kale huur bij een nieuw contract is. Reken daarom met het moment van wisseling, en laat een huurrechtadviseur meekijken als je tussentijds iets wilt.

Welke subsidie past bij een particuliere verhuurder in Den Haag die isoleert?

Dat hangt af van hoeveel woningen je verhuurt en welke maatregelen je neemt; RVO beheert zowel de ISDE als de SVOH en publiceert per jaar de voorwaarden op rvo.nl. Vraag altijd ná uitvoering aan, met facturen en foto's, en let op minimale isolatiewaarden en oppervlaktes per maatregel. Een offerte die niet aan die minimumeisen voldoet levert mooie warmte op en geen subsidie.

Morgen open je EP-online en kijk je wat er écht voor jouw adres staat. Geen label, een verlopen label of een G: dat is je vertrekpunt, en alles wat je daarna aan offertes opvraagt moet tegen dat vertrekpunt worden afgezet. Daarna laat je de telling zonder rubriek 4 maken, zodat je weet of een sprong naar C of B je ergens brengt of alleen de huurder blij maakt. Pas dan bel je een aannemer. Die volgorde kost een paar uur en bespaart je het meest voorkomende scenario in dit segment: een pand dat warmer is geworden, maar in punten precies even ver van de grens staat als ervoor.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.