Vooroorlogs herenhuis verduurzamen — een Zeeheldenkwartier case

Vooroorlogse herenhuizen (1900-1940) verduurzamen is geen kwestie van isolatieplaten plakken. In een Zeeheldenkwartier (Den Haag) jaren-20 herenhuis tilden we een 200 m² pand met label D in 22 weken naar 230 m² en label A+ — inclusief stalen draagconstructie, verplaatste trap en volledige nieuwbouw-uitstraling van binnen, met behoud van originele gevel. Hieronder het volledige traject met cijfers.

Uitgangssituatie

• Bouwjaar: 1923
• Bruto vloeroppervlak: 200 m² (3 lagen + zolder)
• Energielabel start: D
• Vloeren: houten balken, geen isolatie
• Spouw: niet aanwezig (massieve baksteen 30 cm)
• Dak: enkele plaat, niet geïsoleerd
• Glas: enkel, originele kozijnen
• Verwarming: gasketel uit 2003, gietijzeren radiatoren
• Plattegrond: nauwe gang, krappe kamerverdeling, trap in voorhuis

Doel van de eigenaar

Pand omzetten naar twee zelfstandige verhuureenheden (boven/beneden) met:

• Label A+ (vereist voor splitsingsvergunning na 2024 Den Haag)
• Beneden 95 m² met tuin, boven 135 m² over twee lagen
• Open plattegrond benedenwoning
• Verhuurbaar in vrije sector (>187 WWS-punten elk)

Het constructieve probleem

Open plattegrond op de begane grond betekende: tussenmuur eruit. Die tussenmuur was dragend voor twee verdiepingen. Oplossing: stalen H-balk HEB300, 6,2 meter overspanning, gefundeerd op nieuwe stalen kolommen in zijgevels.

• Berekening constructeur: €1.850
• Stalen draagconstructie inclusief plaatsing: €11.400
• Tijdelijke ondersteuning tijdens werk: €2.200
• Aansluiting op fundering (kolompoeren): €3.800

Subtotaal staal: €19.250.

Trap verplaatsen

Originele trap in voorhuis bezette 4 m² benedenwoning. Verplaatst naar achter (entree-hal). Compleet uitgevoerd in eikenhout met gehard glazen leuningwerk.

• Sloop oude trap + dichtmaken vide: €4.200
• Nieuwe trap (eiken, 18 treden): €8.500
• Vide-wand met geluidsisolatie 54 dB: €5.800
• Brandwerende afwerking 60 min: €1.700

Subtotaal trap: €20.200.

Schil-aanpak op massieve gevel

Geen spouw betekent: of binnen-isoleren (verlies woonoppervlak) of buitengevel-isolatie (welstand-issue + €€€). Gekozen: voorzetwand binnen met PIR 80mm + gips, 12 cm verlies per geveldeel.

• Voorzetwanden 4 buitengevelvlakken (samen 84 m² gevel): €11.500
• Vloerisolatie kruipruimte PIR 100 mm: €4.800
• Dakisolatie 160 mm + nieuwe dakplaten binnenzijde: €9.200
• HR+++ glas in originele houten kozijnen (gevels A-zijde monumentaal): €18.500
• Geveldeel niet-zichtbaar: kunststof HR+++: €6.200

Subtotaal schil: €50.200.

Installaties

• All-electric warmtepomp monoblock (Daikin Altherma 3): €13.500
• LT-radiatoren beide woningen (totaal 14 stuks): €8.400
• Vloerverwarming begane grond benedenwoning: €5.200
• WTW-ventilatie beide woningen: €6.800
• Volledige nieuwe groepenkast + bedrading beide woningen: €11.500
• Nieuwe sanitair (2 badkamers, 3 toiletten): €18.500
• Twee nieuwe keukens (basis-middelklasse): €19.500

Subtotaal installaties: €83.400.

Splitsing — extra eisen

• Brandscheiding 60 min tussen woningen (vloer + verticaal trapportaal): €7.800
• Geluidsisolatie tussenvloer 54 dB (ICO ≥ +5): €5.500
• Twee aparte meterkasten + aansluiting Stedin: €4.200
• Splitsingstekening + bouwkundig rapport: €3.800
• Splitsingsvergunning leges: €1.580
• Notaris splitsingsakte + VvE: €2.400

Subtotaal splitsing: €25.280.

WWS-puntenanalyse na oplevering

Beide ruim boven 187 punten = vrije sector. Gerealiseerde huur na oplevering: €1.825 beneden, €2.350 boven.

Totaalplaatje

ISDE 2026: -€8.250.

Netto investering: €240.380.

Doorlooptijd

• Vergunningstraject (parallel uitvoeren niet mogelijk): 14 weken
• Sloop + constructie: 4 weken
• Schil + installaties: 9 weken
• Afwerking + oplevering: 5 weken
• WWS + label-meting: 4 weken (parallel met laatste afwerking)

Totaal kalendertijd: 22 weken vanaf bouwstart, plus 14 weken vergunningstraject vooraf.

Resultaat in cijfers

• Investering totaal incl. aankoop: €640.000 (aankoop €399.000 + verbouwing €240.000)
• Taxatiewaarde na splitsing apart getaxeerd: €390.000 + €475.000 = €865.000
• Bruto huur per jaar: (€1.825 + €2.350) × 12 = €50.100
• Bruto rendement op investering: 7,8%

Vijf lessen voor vergelijkbare panden

1. Vergunning eerst, niet tegelijk. Den Haag wijst af op te krappe schoonkamerluchtniveau bij parallel-aanvragen. Splitsing en omgevingsvergunning getrapt indienen.
2. Constructeur vóór architect. Een mooie plattegrond zonder stalenbalk-doorrekening is verspilde tekentijd.
3. Buitengevel zichtbaar = binnenisolatie. Monumentencommissie blokkeert anders.
4. WTW per woning, niet centraal. Aparte huurders willen aparte verbruik en aparte storingen niet delen.
5. Twee meterkasten kost €4.200 maar voorkomt eindeloze gedoe met losse facturatie.

Volgende stap

Heb je een vergelijkbaar vooroorlogs pand dat verduurzamen + splitsen vraagt? Wij doen complete projectbegeleiding (incl. constructeur, vergunningen, oplevering) vanaf €185.000. Stuur adres + foto's via /contact. Volledige prijslijst per categorie op /prijzen.