Overlast en gebreken 2026 — geen WWS-aftrek, wél huurverlaging

Eerst het misverstand de wereld uit: de Huurcommissie trekt bij gebreken geen WWS-punten af. Tabellen met "-3 punten voor vocht" of "-10 voor asbest" circuleren online, maar staan niet in Bijlage I Uhw. Het echte mechanisme is voor verhuurders minstens zo pijnlijk: de gebrekenprocedure, waarbij de huur tijdelijk fors wordt verlaagd tot het gebrek is hersteld.

> Punch: bij een ernstig gebrek kan de Huurcommissie de huur tijdelijk terugbrengen tot 20%, 30% of 40% van de maximale huurprijs. Op een huur van €1.200 betekent categorie B: terug naar €360 per maand — tot jij aantoonbaar hersteld hebt. Dat doet meer pijn dan welke fictieve puntenaftrek ook.

Hoe de gebrekenprocedure werkt

1. Huurder meldt het gebrek schriftelijk aan de verhuurder
2. Onderneemt de verhuurder binnen 6 weken geen actie, dan kan de huurder naar de Huurcommissie
3. De Huurcommissie beoordeelt (vaak met onderzoek ter plaatse) of het om een gebrek uit categorie A, B of C gaat
4. Bij een ernstig gebrek wordt de huur tijdelijk verlaagd tot 20% (cat. A), 30% (cat. B) of 40% (cat. C) van de maximale huurprijs
5. De verlaging duurt tot het gebrek aantoonbaar is hersteld; daarna mag de oude huur terug

Voorbeelden per categorie

De volledige lijst staat in het Gebrekenboek van de Huurcommissie. Gewone onderhoudspunten (kleine kieren, verouderde maar functionerende keuken) vallen hier niet onder.

En de puntentelling dan?

De WWS-telling verandert alleen als een voorziening feitelijk verdwijnt of nooit bestond: een cv die definitief wordt verwijderd telt niet meer mee in rubriek 3, een onbruikbaar gemaakte buitenruimte niet meer in rubriek 8. Een defecte maar aanwezige voorziening is een gebrek (huurverlaging), geen puntenkwestie. En let op het energielabel: verloopt het (10 jaar geldigheid), dan valt rubriek 4 terug op de bouwjaar-waardering — dat kán fors schelen.

Risico-mitigatie

1. Snelle reactie op klachten

Reageer binnen 14 dagen op huurder-meldingen met plan-van-aanpak en datum-belofte. Documenteer alles. De 6-weken-termijn is je venster om een Huurcommissie-zaak vóór te blijven.

2. Jaarlijkse onderhoud-check

Maxiko-onderhoudscontract €450/jaar voor jaarlijkse cv-controle, ventilatie-filterwissel, kozijn-inspectie. Voorkomt de sluimerende gebreken (vocht, ventilatie) die tot categorie-B-zaken uitgroeien.

3. WWS-rapport bij ingang contract

Een onafhankelijk vastgesteld puntenaantal voorkomt discussie over de maximale huurprijs — het bedrag waar de verlagingspercentages op worden toegepast.

4. Asbest-inventarisatie pre-1994

Bij panden van vóór 1994: laat een asbest-inventarisatie doen vóór verbouwing. Blootliggend asbest kan als ernstig gebrek worden aangemerkt — met bijbehorende huurverlaging én saneringsplicht.

Schat je punten

FAQ

Mag de huurder zelf repareren en de kosten op de huur inhouden?

Bij kleine, urgente gebreken kan dat onder voorwaarden (art. 7:206 lid 3 BW). Voor een structurele huurverlaging moet de route via de Huurcommissie lopen.

Hoe lang blijft de verlaging gelden?

Tot het gebrek aantoonbaar is hersteld. Als verhuurder kun je na herstel zelf bij de Huurcommissie om beëindiging van de verlaging vragen — wacht daar niet mee.

Kost een gebrek mij ook WWS-punten?

Nee. Punten en gebreken zijn gescheiden systemen. Het gevaar zit in de tijdelijke huurverlaging en in verlopen energielabels, niet in puntenaftrek.

---

Huurcommissie Gebrekenboek + beleidsboek januari 2026. Burgerlijk Wetboek 7:206-7:207. Bijlage I Uhw 2026.