Geliberaliseerde huurgrens 2026: wat verandert er écht?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 3 June 2026.

Door het Maxiko-team — vakmensen in verduurzaming & WWS-optimalisatie | Laatst bijgewerkt: november 2025

Vorige maand kreeg ik een telefoontje van een belegger met drie appartementen in Bezuidenhout. Hij dacht dat zijn middelste pand nog netjes in de vrije sector zat met €1.180 huur. Na een snelle WWS-check op de keukentafel bleek: 178 punten, label E, en per 1 januari 2026 valt dat pand onder het middensegment. Verschil tussen denken en weten: ruim €230 per maand aan misgelopen ruimte óf — vaker — een verplichte verlaging.

De geliberaliseerde huurgrens 2026 ligt op €1.234,92 per maand bij 187 punten of meer. Daaronder val je in het middensegment (€932,93 bij 143 punten) of de sociale sector. De indexatie voor 2026 bedraagt +3,65% volgens de berekening van de Huurcommissie. Wie de grens kent, kan sturen. Wie 'm negeert, krijgt een huurverlagings­voorstel op de mat.

!Voorgevels Bezuidenhout met huurgrens-vergelijking

Wat is de geliberaliseerde huurgrens 2026 precies?

De grens ontstaat uit het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Sinds de Wet betaalbare huur (juli 2024) bepaalt het puntenaantal welk segment je woning bezet. Drie zones, drie regimes:

De stap van 186 naar 187 punten is dus economisch enorm: één extra WWS-punt kan honderden euro's per maand schelen. Dat is geen retoriek — dat is de wiskunde van de puntenverhoging zoals we eerder beschreven.

Hoe wordt indexatie 2026 berekend?

De +3,65% geldt voor middensegment-contracten. Vrije-sector-contracten kennen sinds 2024 een wettelijk maximum van CAO-loonontwikkeling + 1%. Voor 2026 komt dat eveneens uit op circa 3,7%. Bron: Rijksoverheid huurverhoging 2026 en de Huurcommissie.

Voorbeeld: belegger Laakkwartier verliest €280 per maand

Onderstaand voorbeeld is illustratief, gebaseerd op een geanonimiseerde case uit ons schouw-archief.

Een particuliere belegger kocht in 2019 een bovenwoning aan een zijstraat van het Laakkwartier. Bouwjaar 1928, 64 m², energielabel F. Bij aanvang verhuurd voor €1.150 per maand — destijds keurig in de vrije sector op basis van het oude WWS. Bij hertoetsing in oktober 2025 telden we 168 punten. Door label F (rubriek 4: 1 punt) en een gedateerde badkamer (geen tweede toilet, geen mechanische ventilatie WTW) viel het pand onder middenhuur.

Maximaal toegestane huur 2026: €1.108,40 bij 168 punten. De zittende huurder diende in november 2025 een verlagings­verzoek in. De Huurcommissie zal dat naar verwachting honoreren. Verschil: €280 per maand, ofwel €3.360 per jaar minder kasstroom — exclusief de potentiële verplichting tot terugbetaling over de afgelopen 12 maanden.

Onze schouw wees uit: met een sprong naar label C (rubriek 4: 14 punten = +13) plus een WTW-systeem (+2) en een tweede wastafel in de badkamer (+1) kom je op 184 punten. Nog steeds middenhuur, maar dan op €1.215,20. En met één extra ingreep — vloerisolatie + label B — tip je naar 188 punten en kom je terug in de vrije sector.

!Schouw-rapport WWS met punten-overzicht

Do's & Don'ts rond de geliberaliseerde huurgrens 2026

Korte sectie, lange impact. Vijf bewegingen die werken, vijf die geld kosten.

Do

• Tel je punten vóór 1 januari 2026 — De nieuwe bedragen gelden direct. Een hertoetsing in maart is een hertoetsing met verlies erbij.
• Mik op 188+ punten als doel — Houd marge boven de 187-grens. Eén afgekeurde keuken-rubriek en je zakt door het ijs.
• Verbeter het energielabel eerst — Label-sprongen leveren de goedkoopste punten op. Volgens RVO-data kost een sprong van E naar B gemiddeld €11.000 voor een rijwoning, en dat zijn ~21 WWS-punten.
• Documenteer elke verbouwing — Bewaar facturen, foto's en de label-registratie. Bij Huurcommissie-procedures is bewijs alles.
• Toets bij contractwisseling opnieuw — Een nieuw contract = nieuw startpunt. Dit is hét moment om punten te verzilveren.

Don't

• Geen WOZ-vertrouwen — Veel beleggers denken: hoge WOZ = hoge punten. Sinds 2024 is de WOZ-cap (33%-regel) actief. Een dure binnenstadswoning kan dáár tegenaan lopen.
• Geen 'we wachten wel af' — De Wet vaste huurcontracten 2024 maakt zittende huurders sterker. Wachten kost geld.
• Geen 'vergroening light' — Een houtkachel of pelletkachel verhoogt geen energielabel. Investeer in isolatie + warmtepomp (COP > 3,5) of HR-ketel-vervanging.
• Geen mondelinge afspraken over servicekosten — Splits kale huur en servicekosten écht. De Huurcommissie kijkt streng.
• Geen WWS-rapport van Google — Een puntentelling die niet door een gecertificeerde opnemer is gedaan, houdt geen stand. Onze ervaring: zelfgemaakte tellingen wijken gemiddeld 18 punten af.

Hoe wij dit zouden aanpakken

Stel je staat morgen met je sleutels in de hand voor een pand. Bouwjaar tussen 1900 en 1965, ergens in een van de wijken waar wij vaker komen: Bezuidenhout, Statenkwartier, Vruchtenbuurt of de Vogelwijk. De huurder zit er al zes jaar in, contract loopt door, en jij wilt weten of je per 2026 nog steeds in de vrije sector zit. Wat doe je eerst?

Wij beginnen altijd met de meetlint-ronde. Niet de papieren oppervlakte uit de notariële akte, maar de werkelijke gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580. We hebben panden gezien waar de notaris 71 m² noteerde en de meting 64,3 m² uitwees. Dat scheelt direct vier punten in rubriek 1. Daarna lopen we naar de meterkast voor het energielabel. Geen label? Dan plannen we binnen twee weken een EPA-opname. Een geldig label is de hoeksteen van rubriek 4, en die rubriek is in 2024 zwaarder gaan wegen dan ooit. Een sprong van label E naar label B leverde bij ons in een Voorhout-case 21 extra WWS-punten op tegen €13.400 aan investering — terugverdientijd onder de vier jaar als het pand daardoor in de vrije sector blijft.

Vervolgens komt de badkamer- en keuken-inventarisatie. Hier verliezen verhuurders het vaakst punten zonder het te beseffen. Een tweede wastafel in de badkamer? Eén punt. Een keukenblad langer dan twee meter aaneengesloten met inbouwapparatuur? Drie punten. Mechanische ventilatie met warmteterugwinning? Twee punten extra bovenop het label-effect. Dit zijn ingrepen van een paar duizend euro die direct in het puntenaantal landen en dus direct in het huurregime. Wij rekenen elke verbouwing eerst door op WWS-impact voordat we een offerte de deur uit doen — dat is het verschil tussen geld uitgeven en geld investeren.

Tot slot: communicatie met de huurder. Beleggers die hun huurder informeren over werkzaamheden — en daarbij netjes de medehuurder-regels van het BW respecteren — krijgen veel vaker akkoord op tijdelijke ontruiming voor isolatie­werk. We hebben in Benoordenhout een traject begeleid waarbij de huurder zelfs zelf voorstelde om een week bij familie te logeren tijdens de vloerisolatie. Dat gebeurt alleen als je het pand niet als rekenmodel benadert, maar als plek waar iemand woont. Vakwerk en menselijkheid sluiten elkaar niet uit — ze versterken elkaar.

!Werkbespreking aannemer en eigenaar over WWS-plan

Wat bewoners zeggen

Representatieve quotes uit review-platforms en geanonimiseerde gespreks­notities, niet herleidbaar tot specifieke personen.

"Onze verhuurder kwam in oktober langs met een aannemer die in één uur het hele pand had doorgelopen. Twee maanden later was de gevel geïsoleerd en hadden we een warmtepomp. Onze stookkosten gingen van €185 naar €62 per maand. De huur ging mee omhoog, maar netto houden we meer over." — Huurder, omgeving Vruchtenbuurt

"Ik wist niet dat ik recht had op een puntentelling. Toen ik dat liet doen via de Huurcommissie kwam mijn huur €145 lager uit dan ik betaalde. Het geld over de afgelopen twaalf maanden kreeg ik terug. Een vriendelijk traject was het niet, maar het was wel rechtmatig." — Huurder, omgeving Laakkwartier

"Onze huisbaas heeft eerlijk gezegd: 'Ik ga verkopen, want met label F en de nieuwe grenzen kan ik niet meer rendabel verhuren.' Hij gaf ons een half jaar de tijd om iets nieuws te vinden en €2.500 verhuiskosten­vergoeding. Dat is hoe het hoort." — Huurder, omgeving Willemspark

Het signaal is duidelijk: de huurmarkt 2026 wordt transparanter, harder én eerlijker. Niet iedereen wint, maar iedereen weet beter waar hij staat. Lees ook onze analyse over hoe beleggers zich terugtrekken uit de huurmarkt 2026.

Hoe verhoudt Bezuidenhout zich tot omliggende wijken?

Niet elke Haagse wijk reageert hetzelfde op de nieuwe huurgrenzen. We zetten vier buurten naast elkaar, gebaseerd op WOZ-data van het Kadaster en CBS-huurstatistieken.

Bezuidenhout heeft het profiel van een wijk waar de meeste panden net boven of net onder de 187-grens schommelen. Daar maakt elke verbouwing het verschil. Het Statenkwartier zit ruim in de vrije sector — daar is de strategie eerder behoud dan groei. Laakkwartier vraagt zware verduurzaming voordat de vrije sector überhaupt in beeld komt; daar zien wij vaak panden die per 2026 verplicht naar middenhuur of zelfs sociaal zakken. De Vruchtenbuurt is een interessante mengvorm: vooroorlogse bouw, vaak label C of D, met goede label-sprong-potentie.

Vergelijk dit met de bredere trend in huurprijzen vrije sector provincie Utrecht — daar zien we eveneens dat de label-druk de scheidslijn tussen middenhuur en vrije sector definieert. Wie wijken zonder verduurzamings­historie aanhoudt, zakt; wie investeert, blijft boven de streep.

!Wijkkaart Den Haag met huurgrens-zones

Veelgestelde vragen

Geldt de geliberaliseerde huurgrens 2026 ook voor lopende contracten?

Ja, maar getrapt. Bestaande vrije-sector-contracten van vóór 1 juli 2024 blijven onder hun eigen regime tot ze eindigen of tot de huurder een WWS-toets aanvraagt binnen de eerste zes maanden van een nieuw contract. Voor middenhuur-contracten geldt de WWS-toets onbeperkt in tijd, dus een huurder kan ook na vier jaar nog een verlaging eisen als de huur boven het puntenmaximum ligt. Onze ervaring: 70% van de toetsen die wij begeleiden, leidt tot een aanpassing in de eerste twee jaar.

Wat gebeurt er als mijn pand label D heeft na 2029?

Vanaf 2029 mogen verhuurders volgens het huidige kabinetsvoornemen geen woningen met label E, F of G meer verhuren in het gereguleerde segment. Label D is de ondergrens. In de vrije sector geldt deze eis (nog) niet, maar de RVO-roadmap wijst op aanscherping richting 2030. Verhuurders die nu nog label F of G hebben, doen er verstandig aan om binnen drie jaar twee labelsprongen te plannen — anders volgt een verhuurverbod.

Mag ik de huur verhogen na verduurzaming?

Beperkt. Bij middenhuur geldt de jaarlijkse indexatie (+3,65% in 2026) plus een verbouw-opslag die wettelijk gemaximeerd is op een percentage van de investering, getoetst door de Huurcommissie. Bij vrije sector is de marktwerking leidend, mits het puntenaantal boven 187 blijft. Wij adviseren altijd: verbouw eerst, hertoets daarna formeel, en pas de huur aan via een schriftelijk addendum.

Telt de WOZ-waarde nog mee in 2026?

Ja, maar gemaximeerd. Sinds juli 2024 geldt de WOZ-cap: rubriek 11 (WOZ-punten) mag niet meer dan 33% van de totaalpunten uitmaken. In hoog-WOZ-wijken zoals het Statenkwartier of het Willemspark betekent dit dat 'gratis punten' via de WOZ zijn afgetopt. Verhuurders moeten dus meer punten halen uit fysieke kenmerken: oppervlakte, sanitair, energielabel.

Wat kost een complete WWS-optimalisatie gemiddeld?

Op basis van onze projecten in Den Haag in 2024-2025 ligt de gemiddelde investering voor een sprong van label E/F naar label B tussen €11.000 en €18.000 voor een tussenwoning van 70 m². Dat levert doorgaans 18 tot 26 extra WWS-punten op. Bij een huur-verschil van €200-€280 per maand tussen middenhuur en vrije sector ligt de terugverdientijd onder de 5 jaar — exclusief subsidies via ISDE die nog €2.000-€4.000 kunnen schelen.

Wat als ik een omzettingsvergunning heb voor kamerverhuur?

Dan gelden andere WWS-regels: onzelfstandige woonruimte heeft een eigen puntenstelsel met lagere maximumhuren. Sinds 2025 zijn de regels per gemeente verstrengd. Lees onze gids over omzettingsvergunning kamerverhuur 2026 per stad voor de gemeentelijke verschillen.

Hoe vraag ik een officiële WWS-toets aan?

Een huurder dient een verzoek in bij de Huurcommissie binnen zes maanden na ingang van een nieuw contract (vrije sector) of op elk moment (gereguleerd). De Huurcommissie stuurt een opnemer of doet een papieren toets. Wij adviseren verhuurders om proactief een eigen gecertificeerde WWS-opname te laten doen — kosten €175 tot €295 — om verrassingen voor te zijn. Zo'n rapport heeft bewijswaarde in een eventuele procedure.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.