Huur bij 120 WWS-punten 2026 — €782 én de tussenpositie

Bij 120 WWS-punten zit je middenin het sociale segment. Maximale huur 2026: ongeveer €782 per maand. Een redelijk-onderhouden naoorlogse woning, vaak label C/D, één badkamer, smal balkon. Niet zorgwekkend — maar ook niet rendabel.

Het interessante getal: 23 punten meer en je zit in middenhuur (cap €1.228,07). Dat is €446 extra huur per maand, oftewel €5.352 per jaar. Weinig investeringsruimtes leveren dat zo direct.

> Punch: van 120 naar 144 is meestal één pakket: label-sprong + sanitair-upgrade + 2e toilet. Investering €18.000-€28.000, ROI via huur-uplift 4-5 jaar incl. subsidie. Voor wie 8% rendement wil: dit is je werk.

De WWS-tabel rond 120 punten

Welke woning haalt 120 punten?

• 65-80 m² portiekwoning, label D, klein balkon (3-5 m²)
• 75-85 m² jaren-70 rijtjeshuis, label C, geen 2e toilet
• 60-70 m² jaren-30 etage, label C na hr++ glas, kleine tuin

WOZ doet 18-25 punten. Sanitair: 1 badkamer + 1 toilet. Keuken vaak basic.

> Belangrijk om te weten: renovatie als algemeen begrip levert geen WWS-punten op. De punten komen van specifieke onderdelen (label-sprong, 2e toilet, dakterras, oppervlakte). Een €40k "renovatie" zonder die specifieke ingrepen = 0 punten extra. Wel: gevel-isolatie + meteen schilderen/stucken combineert kosten — afwerking is bijna gratis omdat de stelling toch staat. En: bij isolatie altijd ventilatie meenemen (MV-D of balansventilatie), anders schimmelt het label-A binnen 2 jaar terug naar D.

Eerst label-check, dan beslissen

Voor de keuze tussen verduurzamen of verkopen geldt: kijk naar je huidige label.

Bij label F of G op een 120-pand: verduurzamen interessant. Brainbay (september 2025): G→C levert gemiddeld 10,2% verkoopwaarde-uplift op (ongeveer €40k op een €400k pand) plus de WWS-puntenwinst tilt je naar middenhuur (€446/maand erbij). Volgens brainbay/NHG: 85-88% van investeringen verdient zichzelf volledig terug, gemiddeld 161-196% van de kosten.

Bij label C of beter op een 120-pand: kleine woning, weinig labelmarge, beperkt rendement. Vaak verkoop-route logischer.

Drie paden uit 120

Pad 1 — Twee toiletten + wastafel (+4 punten, €2.500-€3.500)

Brengt je naar 124. Niet dramatisch, maar voorbereiding voor de label-sprong. Vooral nuttig als je over 6-12 maanden wel wil investeren — bouw vast op.

Pad 2 — Label-sprong + sanitair (+18 tot +25 punten, €15.000-€22.000)

Label D → A is +15 punten. Tweede toilet +3. Wastafel slaapkamer +1. Inloopdouche met thermostaatkraan +2. Aanrecht naar 2m + inbouwvaatwasser +3. Totaal ~24 punten extra → naar 144 punten = middenhuur.

ISDE+SVOH-stack: €4.000-€7.500 retour. Netto €10.500-€14.500. Huurspringen €446/maand × 12 = €5.352/jaar extra. ROI 2-3 jaar incl. subsidie.

Pad 3 — Volledige sprong naar vrije sector (+67 punten, €38.000-€65.000)

Van 120 naar 187 is 67 punten. Vereist label A+, ruime 2e badkamer, dakterras nieuw aangelegd, mogelijk uitbouw. Investering hoog, terugverdientijd 6-9 jaar. Past alleen als de woning dat aankan (constructie, oppervlakte) en je marktgebied vrije-sector-huur trekt.

Schat je punten — gratis tool

FAQ

Loont pad 1 of moet ik direct pad 2 doen?

Pad 1 is "voorbereidend werk". €2.500 voor +4 punten zonder huurspringen is matige ROI. Direct pad 2 is hetgeen wat rendement-technisch verschuift.

Kan ik bij 120 punten markthuur vragen?

Nee. Tabel-maximum geldt: ~€782/maand. Een huurder die meer betaalt kan binnen 6 maanden Huurcommissie-toetsing aanvragen — terugbetalen + boete.

> Voor de waarde-impact van label-sprongen op je verkoopprijs (en bij verhuurd-yield-rekening): lees Wat is mijn woning waard per energielabel 2026 — cijfers per sprong.

Conclusie

120 punten is huh-stage — niet zo laag dat investeren onmogelijk is, niet zo hoog dat je vlak voor middenhuur staat. Pad 2 (€18-22k investering, naar 144+) is voor de meeste verhuurders de juiste call.

---

Cijfers uit Huurcommissie-beleidsboek 2026, Bijlage I Uhw, Wet Betaalbare Huur. Tussenwaarden vereenvoudigd; exacte tabel via Huurcommissie raadplegen.