Kosten verduurzaming huurwoning Den Haag 2026: wat loont?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 28 september 2026.

Er bestaat een hardnekkig idee dat Haagse verhuurders zelf bepalen wanneer ze verduurzamen. Dat klopt niet. De kalender ligt al vast, alleen niet bij jou, en de rekening loopt voor een vooroorlogse portiekwoning van 1.600 tot 2.800 euro voor alleen de spouw tot ruim boven de twintigduizend euro voor een sprong naar label B (richtprijs Maxiko, voorjaar 2026, exclusief btw; de spreiding zit in het geveloppervlak en in wat de boroscoop in de spouw aantreft). Het tempo komt van twee kanten. Het Rijk eist per 1 januari 2029 minimaal label D bij verhuur en de gemeente Den Haag kan daarop handhaven, bijvoorbeeld met een dwangsom. Los daarvan stelt de Huurcommissie elk jaar op 1 januari de puntentabel bij, en die tabel bepaalt wat een label je aan huur oplevert. Een verhuurverbod zit daar niet bij. Wie roept dat je vanaf 2029 niet meer mag verhuren met E, F of G, leest de regel verkeerd: het is bestuursrecht, geen huurrecht. Dat maakt het niet vrijblijvend. Het maakt het planbaar, en planbaar is goedkoper. Hieronder staan de bedragen naast de punten die ze opleveren, met één rekenvoorbeeld helemaal uitgewerkt en één mening waar niet elke aannemer blij van wordt.

Acht stappen van labelcheck tot subsidieaanvraag

De volgorde hieronder is niet willekeurig. Wie bij stap vijf begint, betaalt de eerste vier alsnog, maar dan achteraf en duurder.

1. Zoek het huidige label op via ep-online.nl, thuis, gratis, in een kwartier. Kijk naar de afgiftedatum. Een energielabel is tien jaar geldig; een label uit 2016 is dit jaar aan de beurt om te verlopen, en zonder geldig label rekent de Huurcommissie met het bouwjaar. Voor een woning van voor 1945 is dat min vijftien punten.
2. Tel de punten met de huurprijscheck op huurcommissie.nl (tabel 2026). Je wilt twee dingen weten: aan welke kant van 186 punten je zit en hoeveel punten je tekortkomt of overhoudt. Dat getal stuurt alles wat volgt.
3. Laat de spouw inspecteren met een boroscoop, op locatie, in ongeveer een uur. Richtprijs Maxiko, voorjaar 2026, exclusief btw: 150 tot 275 euro, die wegvalt bij opdracht. De spreiding zit in het aantal boorgaten en in de vraag of de achtergevel vanaf een ladder of pas vanaf een steiger te bekijken is. Zonder deze stap weet niemand of de spouw vulbaar is.
4. Kies een doel: D of B. D is de ondergrens van het Rijk voor 2029. B is de sprong die een meergezinswoning van label F 37 punten oplevert. Alles daartussen kost geld dat je later nog een keer uitgeeft.
5. Voer de schil uit in het voorjaar of de zomer, want isolatieploegen zijn in het stookseizoen slecht op korte termijn te krijgen. Spouwvulling is per woning één dag werk, vloerisolatie vanuit de kruipruimte één tot twee dagen, glasvervanging in bestaande kozijnen twee tot drie dagen per woning en een hellend dak van binnenuit ongeveer een week.
6. Laat het label opnieuw opnemen door een gecertificeerd EP-adviseur, pas na oplevering en pas als facturen en productbladen klaarliggen. Wat die opname kost, bepaalt de adviseur; wat hij kan meetellen, bepaal jij door het dossier tijdens de bouw bij te houden.
7. Vraag subsidie aan via rvo.nl (ISDE 2026). Welke regeling voor jou als verhuurder openstaat en of je maatregelen moet combineren, hangt af van je eigenaarstype; in de uitleg over ISDE en SVOH voor Haagse verhuurders staat hoe die regelingen op elkaar stapelen. Vraag pas aan als je precies weet welke maatregel is uitgevoerd; een aanvraag op een verkeerde maatregelcode gaat retour.
8. Pas de puntentelling toe bij de eerstvolgende nieuwe verhuring. Voor een zittende huurder gelden aparte regels voor huurverhoging na verduurzaming; die staan bij de Huurcommissie, niet hier, en wat daar mag zeg ik niet toe.

Een bovenwoning in Laakkwartier: stoppen bij D of doorpakken naar B

Neem een scenario dat in Laakkwartier en Moerwijk vaak op tafel ligt. Geen echte klant, wel een patroon. Een bovenwoning uit de jaren dertig in een portiek van vier, eigen dak, een spouw van vijf centimeter, enkel glas in de voorgevel en HR-glas van twintig jaar oud aan de achterzijde. Het label staat op F, geldig tot 2028. De puntentelling komt met dat label op 158 punten. Dat is gereguleerde middenhuur: het maximum ligt dan onder de 1.228,07 euro die bij 186 punten hoort, en de eigenaar wil weten wat verduurzaming aan die telling doet. Het label telt ook mee bij verkoop en bij de taxatie voor een herfinanciering, in een dure stad als Den Haag nadrukkelijk, maar daar hang ik geen bedrag aan zonder bron. De huurpunten kun je wel uitrekenen. Dat doe ik hier.

Twee routes liggen naast elkaar. De eerste is de kleine: spouw vullen en de vloer vanuit de kruipruimte isoleren. In dit rekenvoorbeeld staat daar 2.200 en 3.000 euro voor, samen 5.200 euro exclusief btw; dat zijn de middens van de Maxiko-richtprijzen van voorjaar 2026, geen offerte voor jouw pand. Met die twee maatregelen komt zo'n woning in de praktijk vaak uit op label D, al beslist de EP-adviseur dat pas bij de opname en niet de aannemer. F naar D is bij een meergezinswoning een sprong van min negen naar plus elf: twintig punten. Twintig punten maal ongeveer 6,86 euro is 137 euro kale huur per maand, ruim 1.600 euro per jaar. De investering staat dan in iets meer dan drie jaar terug op de huur alleen, zonder subsidie meegerekend. En de woning voldoet aan de eis van 2029.

De tweede route is de grote. Daar komen HR++ glas in de voorgevel, dakisolatie van binnenuit, kierdichting rond de kozijnen en een CO2-gestuurde ventilatiebox bij, omdat een dichte schil zonder ventilatie een vochtprobleem is. Reken in het voorbeeld 8.400 euro voor veertien vierkante meter glas inclusief kierdichting, 7.500 euro voor het dak en 1.800 euro voor ventilatie, opnieuw middens van de richtprijzen. Totaal met spouw en vloer erbij: 22.900 euro exclusief btw. Het beoogde label is B. Van F naar B is bij meergezins min negen naar plus 28, dus 37 punten. De telling springt van 158 naar 195. Dat is voorbij die grens, en voorbij die grens is er geen wettelijk maximum meer. De huur volgt dan de markt, niet de tabel.

Hier zit de afweging die veel eigenaren verkeerd maken. Ze kijken naar de kleine route en denken: dat is de helft van het werk voor een kwart van het geld, dus doe die eerst en de rest later. Op zichzelf klopt dat. Maar wie de grote route later alsnog doet, betaalt de steiger voor de voorgevel twee keer en laat het label twee keer opnemen. Wat je uitspaart is uitstel, geen geld. Wie de spouw en de vloer nu doet en het glas en het dak pas over vier jaar, komt in dit scenario ook op label B en op 195 punten uit, alleen met vier jaar gereguleerde huur ertussen die met de grote route in één keer vrij was geweest.

Toch is mijn advies in dit scenario niet automatisch de grote route. Het hangt af van één getal dat de eigenaar zelf heeft: wat de woning nu opbrengt ten opzichte van de tabel. Zit de huidige huur al tegen het maximum van 158 punten aan, dan koopt de kleine route twintig punten die je bij een nieuwe verhuring direct verzilvert, en houd je ruim zeventienduizend euro in de zak. Zit de huidige huur ver onder dat maximum, bijvoorbeeld door een oud contract, dan levert een labelsprong voorlopig niets extra op en is de enige reden om nu te bewegen de eis van 2029. Dan is D genoeg. Punt.

Wat het scenario leert is niet dat B beter is dan D. Het leert dat de rekensom pas klopt als je begint bij de telling en pas daarna bij de maatregelen. Wie andersom rekent, koopt het pakket dat de aannemer graag verkoopt. Dat is meestal glas, omdat glas zichtbaar is en snel gaat. Voor een portiekwoning van voor de oorlog is glas als eerste stap de duurste manier om punten te kopen die er bestaat; per punt kost de spouw een fractie daarvan. Collega's die glas vooraan zetten zullen zeggen dat de huurder het voelt en dat het de woning beter verhuurbaar maakt. Dat is waar. Het is alleen geen argument voor de volgorde, want spouw en vloer voel je na één stookseizoen ook, en het glas kan altijd nog. In het stappenplan voor het liberaliseren van een Haagse huurwoning staat hoe je die telling zelf maakt voordat je iemand belt.

Wat er in 2026 verschuift en wat dat in punten doet

Vier dingen zijn dit jaar anders dan vorig jaar. Geen ervan is een voorspelling.

De huurprijsgrenzen in Bijlage I van het Uitvoeringsbesluit huurprijzen woonruimte zijn per 1 januari 2026 met 3,65 procent geïndexeerd, en de Huurcommissie werkt het hele kalenderjaar met die bijlage. Dat percentage gaat over de grenzen in de tabel. Het zegt niets over wat een zittende huurder aan verhoging mag krijgen. Wie die twee door elkaar haalt, rekent zijn huurder een verhoging aan die nergens staat. De tabel loopt tot 932,93 euro bij 143 punten en tot 1.228,07 euro bij 186; wie 1.234,92 euro als grens hanteert, kijkt naar de regel voor 187 punten en niet naar de grens zelf.

De label-D-eis per 1 januari 2029 staat nog steeds, zo bevestigt de Rijksoverheid (2026). Het is D, niet C. De handhaving loopt via de gemeente en is bestuursrechtelijk: geen verbod op verhuur, geen verbod op een nieuw contract, wel een gemeente die met een last onder dwangsom kan komen. Hoe Den Haag dat traject inricht, bepaalt Den Haag. Wat wel vaststaat: bij een vooroorlogse portiekwoning met vulbare spouw is D zelden meer dan spouw plus vloer.

Labels verlopen. Een energielabel is tien jaar geldig, dus de labels die in 2016 zijn afgegeven lopen dit jaar af. Zonder geldig label telt het bouwjaar. Bouwjaar 2002 of later: 41 punten voor een rijwoning, 37 voor een appartement. Vooroorlogs: min vijftien. Dat is een verschil van ruim vijftig punten op papier, zonder dat er iets aan de woning verandert. Controleer dus de datum, niet alleen de letter.

De puntentabel voor rubriek 4 staat in het beleidsboek dat de Huurcommissie in januari 2026 heeft uitgebracht, hoofdstuk 2.4. Voor Den Haag is het onderscheid tussen eengezins en meergezins het detail dat telt, omdat een rijwoning in de Vruchtenbuurt of in Ypenburg bij hetzelfde label vanaf B meer punten krijgt dan een portiekwoning in Laakkwartier of het Regentessekwartier. Bij een rijksmonument, denk aan delen van Willemspark en de Archipel, vervallen de minpunten van E, F en G en staat daar nul.

Bron: Huurcommissie, beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte, januari 2026. Een rijwoning die van E naar B gaat pakt 36 punten, bij ongeveer 6,86 euro per punt bijna 247 euro kale huur per maand. Een portiekwoning die dezelfde sprong maakt pakt er 32. Hoe je zo'n rijwoning in één pakket naar A brengt en wat dat in Den Haag kost, staat uitgewerkt in de post over energielabel A in een Haags rijtjeshuis.

Vier manieren om dit duurder te maken dan nodig

De eerste is glas in kozijnen die het niet meer waard zijn. HR++ in bestaande kozijnen kost 450 tot 750 euro per vierkante meter (richtprijs Maxiko, voorjaar 2026, exclusief btw; de spreiding zit in de staat van de sponning en in roeden of bovenlichten). Zit dat glas in een kozijn dat de schilder al heeft opgegeven, dan betaal je het over een paar jaar nog een keer, want bij kozijnvervanging gaat het glas mee de container in. Ik zou geen HR++ zetten in een kozijn met rot in de onderdorpel. Laat de kozijnen eerst nakijken; is vervanging binnen afzienbare tijd onvermijdelijk, wacht dan en zet in het nieuwe kozijn direct triple.

De tweede is denken dat isolatie punten geeft. Dat is een hardnekkig misverstand, en het kost geld op een manier die je pas ziet bij de huurprijscheck. Isolatie staat nergens in het puntenstelsel. Alleen het label staat erin. Wie de spouw vult en de vloer isoleert, maar geen nieuwe opname laat doen, staat bij de Huurcommissie nog steeds op F en op min negen punten. Het geld is uitgegeven. De punten zijn er niet. Plan de EP-adviseur dus tegelijk met de aannemer, en houd tijdens de bouw het dossier bij dat de adviseur nodig heeft: productbladen, foto's van de kruipruimte voor en na en de factuur met de vierkante meters erop.

De derde is buitengevelisolatie op de voorgevel zonder eerst bij welstand langs te gaan. Welstand toetst aan de voorgevel; de achtergevel heeft doorgaans meer speelruimte. Wie in Duinoord of het Zeeheldenkwartier de voorgevel inpakt zonder toets, kan een steiger hebben staan voor een plan dat niet doorgaat, en die steiger is dan weggegooid geld. Doe het andersom. Isoleer eerst de spouw als die vulbaar is, en pak de achtergevel van buiten aan als de spouw dat niet is; de voorgevel komt als laatste, met tekening, na overleg met de gemeente. Voor een vooroorlogs pand met veel details is dat pad in de case over een herenhuis in het Zeeheldenkwartier stap voor stap uitgeschreven.

De vierde is het dak isoleren zonder besluit van de VvE. In een portiek van vier is het dak gemeenschappelijk, ook als alleen de bovenste woning eronder woont. Wie zonder besluit begint, kan door de buren gedwongen worden het werk te verwijderen. Dat is niet theoretisch. Het label van jouw appartement rekent wel met dat dak, dus je hebt de VvE nodig om de sprong naar B te maken. Breng het in op de vergadering met een offerte erbij en met de labelwinst per woning uitgerekend; buren die zien dat hun eigen label ook stijgt, stemmen anders dan buren die alleen een factuur zien. Hoe je een aannemer kiest die dat VvE-traject kent, staat in de post over het kiezen van een aannemer voor je verhuurpand in Den Haag.

Veelgestelde vragen over de kosten van verduurzamen in Den Haag

Krijg ik WWS-punten voor spouwmuurisolatie als ik geen nieuw label laat maken?

Nee. Spouwmuurisolatie staat niet in het puntenstelsel, alleen het energielabel staat erin, onder rubriek 4. Vul je de spouw en laat je het oude label F staan, dan telt de Huurcommissie nog steeds min negen punten. De opname door een EP-adviseur is dus geen bijkomende kostenpost maar het moment waarop de investering in punten wordt omgezet. Plan die opname direct na oplevering en bewaar de productbladen en de factuur met vierkante meters, want zonder bewijs kan de adviseur de maatregel niet meenemen in de berekening volgens NTA 8800.

Wat kost de sprong van label F naar D bij een Haagse portiekwoning uit de jaren dertig?

Bij een vulbare spouw komt die sprong in de praktijk meestal neer op spouwvulling plus vloerisolatie. Richtprijs Maxiko, voorjaar 2026, exclusief btw: 1.600 tot 2.800 euro voor de spouw en 2.200 tot 4.000 euro voor de vloer, samen 3.800 tot 6.800 euro. De spreiding zit in het geveloppervlak, de hoogte van de kruipruimte en de vraag of de achtergevel een steiger nodig heeft. Of het label daadwerkelijk op D landt, beslist de EP-adviseur bij de opname; bij een niet-vulbare spouw wordt het duurder en anders van opzet.

Moet mijn woning op label D staan als de huurder er al jaren woont?

De eis geldt per 1 januari 2029 voor verhuurde woningen, los van wanneer het contract is ingegaan. Het is geen verhuurverbod en ook geen verbod op een nieuw contract; het is een bestuursrechtelijke norm waarop de gemeente kan handhaven, bijvoorbeeld met een dwangsom. Wat je na verduurzaming aan een zittende huurder mag doorberekenen, is een aparte regeling die je bij de Huurcommissie nakijkt. Verwar de eis van 2029 dus niet met een recht op huurverhoging; het zijn twee verschillende loketten.

Kan ik het dak isoleren als de VvE eigenaar is van het dak?

Niet zonder besluit van de vergadering. In een Haags portiek is het dak vrijwel altijd gemeenschappelijk eigendom, ook als alleen jouw appartement eronder ligt. Het label van jouw woning rekent wel met dat dak, dus voor een sprong naar B heb je de VvE nodig. Breng een offerte in met de labelwinst per woning erbij. Kleine VvE's zonder actief bestuur zijn hier het struikelblok; wie daar een jaar op wacht, doet er goed aan intussen spouw en vloer af te werken, want die vallen binnen je eigen appartementsrecht.

Waarom krijgt een rijwoning in Ypenburg bij label B meer punten dan mijn portiekwoning in Laakkwartier?

Omdat het puntenstelsel vanaf label B onderscheid maakt tussen eengezins en meergezins. Een rijwoning met B krijgt 32 punten, een appartement met B krijgt er 28; bij A is dat 41 tegenover 37. Vanaf C naar beneden zijn de aantallen gelijk. Het verschil zit in de rekenmethode van NTA 8800, die een appartement in een blok een kleiner verliesoppervlak toerekent. Voor de keuze tussen D en B maakt dat uit: dezelfde investering levert in een rijwoning in Wateringseveld vier punten meer op dan in een bovenwoning in het Regentessekwartier.

Houdt welstand buitengevelisolatie in Den Haag tegen?

Welstand toetst in de regel aan de voorgevel, en in een beschermd stadsgezicht is die toets strenger. De achtergevel heeft meer speelruimte, al blijft een vergunningcheck nodig. Wat de commissie in jouw geval beslist, kan niemand vooraf toezeggen. Praktisch betekent dat: begin met de spouw als die vulbaar is, pak daarna de achtergevel aan en laat de voorgevel voor het laatst, met tekening en na overleg met de gemeente. Zo staat de steiger nooit voor een plan dat nog kan sneuvelen.

Verandert de puntentabel halverwege 2026 nog?

Nee. Bijlage I van het Uitvoeringsbesluit huurprijzen woonruimte geldt voor het tijdvak 1 januari tot en met 31 december 2026, en de indexatie van 3,65 procent is op 1 januari toegepast. De volgende aanpassing komt op 1 januari 2027 en het percentage daarvan is nu niet bekend. Reken een verhuring die later dit jaar ingaat dus met de huidige tabel door, en houd er rekening mee dat de grens in punten, 186, niet mee-indexeert; alleen het bedrag erachter schuift.

Morgen als eerste: zoek je label op ep-online.nl en kijk naar de afgiftedatum, daarna vul je de huurprijscheck van de Huurcommissie in met dat label en met het bouwjaar. Twee getallen, een kwartier werk. Daarmee weet je of je twintig punten zoekt of veertig, en dat bepaalt of je een boroscoop belt of een VvE-vergadering aanvraagt. Wie deze volgorde aanhoudt, koopt de spouw voor de spouw en het glas voor het glas, in plaats van het pakket dat toevallig op de offerte staat. Dat is de goedkoopste route die er is, ook al is het niet de snelste voor de aannemer.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.