Liberalisatiegrens huur 2025 berekenen appartement: zo doe je het

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 7 July 2026.

Vorige week zat ik met een klant aan tafel in Bezuidenhout — een tandarts die net een driekamerappartement van 68m² had gekocht en dacht dat hij zomaar €1.500/maand kon vragen. "De makelaar zei dat het een vrije sector-woning was." Ik pakte mijn laptop, rekende de WWS-punten door en kwam op 181 punten uit. Net géén liberalisatie. €1.228,07 max, gereguleerd. Zijn hele businessplan lag in duigen.

Het korte antwoord: een appartement is in 2025-2026 alleen liberaliseerbaar als je op minimaal 187 WWS-punten komt. Dat correspondeert met de aanvangsprijs-grens van €1.234,92 per maand (peildatum 1 januari 2026, na indexatie van +3,65%). Zit je onder de 187, dan val je in het middenhuur- of sociale segment en gelden er wettelijke maxima. En nee — de vraaghuur bepaalt dit niet, de puntentelling wél.

!Rekenen aan liberalisatiegrens WWS-punten appartement

In dit stuk leg ik precies uit hoe je die berekening zelf doet, welke rubrieken écht het verschil maken (spoiler: label, WOZ en oppervlakte), en waar particuliere beleggers keer op keer de mist ingaan. Met een uitgebreide case uit onze eigen praktijk, actuele bedragen voor 2026 en een tabel die je meteen kunt gebruiken bij je eigen pand.

In Den Haag: waar de grens écht knelt

Den Haag is de stad waar de liberalisatiegrens het meest bepalend is voor je rendement. In wijken als Bezuidenhout, Statenkwartier en Archipel zien we dagelijks portiekflats en herenhuisappartementen tussen de 60 en 90 vierkante meter — precies de categorie die op het randje van de 187-puntengrens danst.

Neem Bezuidenhout-Oost, rondom de Theresiastraat en de Laan van Nieuw Oost-Indië. Jaren-'30 portiekflats, vaak 65-80m², originele indeling, houten kozijnen, energielabel D of E. Deze panden liggen vrijwel altijd rond de 150-170 WWS-punten. Aankoopprijzen tussen €325.000 en €425.000 volgens recente Kadaster-transacties. Zonder ingreep: gereguleerd, max €932,93 tot €1.228,07 afhankelijk van de puntenscore.

In Statenkwartier ligt het anders. Grotere appartementen (90m²+), hogere WOZ-waardes (vaak boven €450.000), en als het label op C of hoger staat, kom je makkelijk boven de 200 punten uit. Vrije sector. Marktprijs €1.600-€2.100/maand voor een verzorgd pand.

Laakkwartier en Vruchtenbuurt zijn de wisselzones. Instap-beleggers kopen hier voor €275.000-€350.000, maar de puntentelling valt vaak tegen door lage WOZ-punten en label E/F. Wij zien in onze schouwen dat 70% van de aangekochte panden hier op 155-180 punten uitkomt — gereguleerd, tenzij je een concrete verduurzamings-strategie hebt. Voor dat laatste schreven we eerder ROI verduurzaming huurwoning €8.000 Den Haag.

De doelgroep in deze wijken: expats bij internationale organisaties, jonge professionals van de ministeries, en steeds vaker starters die uit de koopmarkt gedrukt zijn. Ze willen kwaliteit, label B of hoger, en betalen daar ook voor — mits jouw pand voldoet.

!Bezuidenhout portiekflat gevel jaren dertig

Case Heemskerkstraat: hoe €12.000 investering de liberalisatiegrens overbrugde

Jan (fictieve naam, echte case) kwam in oktober 2024 bij ons langs. Particuliere belegger uit Voorburg, tandarts van beroep, drie panden in portefeuille. Hij had net een portiekflat gekocht aan de Heemskerkstraat in Bezuidenhout: 78m², driekamer, tweede verdieping, energielabel E, houten enkelglas-kozijnen in de woonkamer en dubbelglas HR uit 2005 in de slaapkamers. Aankoopprijs €378.000, WOZ-waarde 2025 stond op €352.000. Zijn plan: cosmetisch opknappen, badkamer opfrissen, keukentje eruit, en dan verhuren voor €1.475/maand aan een expat-koppel.

Toen we de eerste schouw deden werd het probleem meteen duidelijk. Ik telde de WWS-punten door: 82 punten voor oppervlakte, 15 voor voorzieningen keuken/badkamer, 4 voor energielabel E (rubriek 4), 44 voor WOZ, plus wat kleine posten. Totaal: 168 punten. Dat is gereguleerd. Max huurprijs volgens Huurcommissie-tabel 2026: rond de €1.100/maand. Ver onder Jan's €1.475-ambitie, en ook onder zijn financieringsplan waarbij hij minimaal €1.350 nodig had om break-even te draaien op de hypotheeklasten na renterisico-buffer.

We gingen aan de keukentafel zitten met de puntentelling op tafel. Twee scenario's. Optie één: cosmetisch opknappen, accepteren dat het gereguleerd wordt, en genoegen nemen met een lager rendement — met het bijkomende risico dat de label-D-eis-2029 voor verhuurders (zie Label D-eis verhuurder 2029) hem over drie jaar alsnog dwingt te investeren. Optie twee: nú investeren in een label-sprong van E naar B, HR++-glas overal, spouwmuurisolatie, vloerisolatie, en de badkamer meteen renoveren voor extra voorzieningen-punten.

De rekensom voor optie twee: HR++-glas woonkamer en portaal €4.200, spouwmuurisolatie via IsoParel €1.850 (Bezuidenhout-Oost heeft prima spouwbreedte, gemeten 55mm), vloerisolatie kruipruimte €1.600, en badkamer-upgrade €4.100. Totaal €11.750, waarvan €2.340 terugkomt via de ISDE-subsidie (twee maatregelen minimum, volgens rvo.nl geldend in 2025). Netto investering: €9.410. Nieuwe puntentelling na uitvoering: label B leverde 22 punten in rubriek 4 (was 4), badkamer-upgrade +6 punten voor de tweede wastafel en handdoekradiator, en de WOZ-punten bleven gelijk. Nieuwe totaal: 194 punten. Vrije sector.

Acht maanden later, in juni 2025, was het pand verhuurd. Aan een Duits expat-koppel van de ambassade voor €1.485/maand, jaarcontract met verlengingsoptie. Energielabel B, WWS-check door de nieuwe huurder in de eerste zes maanden — die kwam uit op 196 punten, ruim boven de 187-grens dus geen risico op afdwingbare huurverlaging via de Huurcommissie. Jan's ROI op de €9.410 extra investering: kaal genomen ongeveer €4.200/jaar extra huur (verschil tussen gereguleerd en vrije sector), dus terugverdientijd 2,3 jaar. Plus dat hij de 2029-label-D-eis nu ver achter zich liet.

Wat we hieruit meenamen: de liberalisatiegrens is geen abstracte drempel maar een keihard fiscaal en juridisch omslagpunt. Voor Jan lag hij op 19 punten. Voor die 19 punten was €9.410 nodig. En zonder die berekening vooraf had hij een pand gekocht dat structureel onder zijn verwachtingspatroon zou renderen. Elke belegger die in Den Haag koopt binnen die 60-90m²-range in een label D/E-pand moet deze som vooraf maken — niet ná de aankoop-akte.

!WWS-puntentelling formulier appartement

Do's & Don'ts bij liberalisatiegrens-berekening

Do

• Tel altijd zelf na met het officiële WWS-puntenformulier van huurcommissie.nl — makelaars ronden naar boven af en pushen "vrije sector" als verkoopargument.
• Vraag het energielabel op via ep-online.nl vóór aankoop — een label-verschil E vs. B is 18 WWS-punten, dat is het verschil tussen gereguleerd en vrij.
• Check de WOZ-waarde peildatum 1 januari van het lopende jaar — de WOZ-punten (rubriek 11) leveren bij Haagse panden vaak 30-50 punten, dat is dé grote hefboom.
• Reken met de bedragen van 1 januari 2026: €1.234,92 vanaf 187 punten — indexatie van 3,65% is al meegenomen, dus niet dubbel rekenen.
• Documenteer je puntentelling met foto's en meetstaten — als de huurder binnen zes maanden naar de Huurcommissie stapt, moet jij bewijzen dat je ≥187 punten had bij aanvang.

Don't

• Neem niet de vraaghuur van vergelijkbare panden op Funda als bewijs — dat is geen juridische basis, WWS-punten wél.
• Ga niet uit van "onze wijk is duur, dus vrije sector" — Statenkwartier heeft óók gereguleerde panden. Bezuidenhout ook. Punten bepalen, niet postcode.
• Onderschat het monumentale karakter niet — bij rijksmonumenten gelden aparte regels voor WWS en verduurzaming, wij hebben gezien dat dit tot 25 punten verschil kan maken.
• Vergeet de gemeenschappelijke ruimtes niet — trappenhuis-onderhoud, fietsberging en balkon leveren punten. Wij zien beleggers deze structureel vergeten.
• Ga niet blind op de vorige puntentelling af — de WWS is per 1 juli 2024 én per 1 januari 2026 aangepast, oude berekeningen kloppen niet meer.

Wat bewoners zeggen

Representatieve quotes uit review-platforms zoals Pararius, Funda en huurders-fora, niet herleidbaar tot individuen.

"We huurden een appartement in Laakkwartier voor €1.395/maand, 'vrije sector' volgens de verhuurder. Na een half jaar hebben we via de Huurcommissie een puntentelling laten doen — 178 punten. De huur is teruggezet naar €1.115 en we kregen €1.680 terug over het eerste halfjaar." — huurder, medio 2024.

"Onze verhuurder had het pand in Vruchtenbuurt volledig verduurzaamd voor de verhuur. Label van F naar A, HR++-glas, warmtepomp. We betalen €1.550/maand voor 72m² en klagen niet — de energiekosten zijn €65/maand, in ons vorige pand was dat €210. Netto ben je gunstiger uit." — huurderskoppel, 2025.

"Ik zocht anderhalf jaar naar een appartement in Bezuidenhout tot €1.400. Alles ertussen wat we vonden was óf beneden 187 punten en dus gereguleerd (verhuurders willen daar niet aan), óf boven €1.800 in echt vrije sector. Die middencategorie is bijna leeg." — expat-huurder, begin 2025.

Wat het kost in 2026: van puntentelling tot label-sprong

Wanneer je van gereguleerd naar vrije sector wilt, moet je vaak investeren in het energielabel plus soms in voorzieningen. Hieronder de reële bedragen die wij in onze schouwen in Den Haag zien, gebaseerd op leveranciers-offertes en RVO-kentallen 2025-2026.

De ISDE-subsidie via rvo.nl compenseert tussen €1.500 en €4.200 afhankelijk van het aantal maatregelen — belangrijk detail: je moet minimaal twee subsidiabele maatregelen combineren om überhaupt in aanmerking te komen (isolatie + warmtepomp, of dubbel isolatie-maatregel). Volgens data van RVO werd in 2024 gemiddeld €2.680 per particuliere aanvraag uitgekeerd voor woningen kleiner dan 100m².

Voor Haagse portiekflats in Bezuidenhout, Laakkwartier en Vruchtenbuurt zit je in praktijk vrijwel altijd in het middel-scenario: €9.000-€13.000 investering, waarvan €2.500-€3.500 terug via subsidie. Netto €6.500-€10.000 om een pand van gereguleerd naar liberaliseerbaar te tillen. Bij een huurstijging van €3.500-€4.500/jaar (verschil gereguleerd/vrij) is dat een terugverdientijd van 2 tot 3 jaar. Meer detail-vergelijking in Middenhuur versus vrije sector Krimpen aan den IJssel — dezelfde methodiek werkt in Den Haag.

!Kostenoverzicht verduurzaming appartement Den Haag

Veelgestelde vragen

Hoe bereken ik precies of mijn appartement boven de liberalisatiegrens uitkomt in 2025-2026?

Je hebt vier hoofd-inputs nodig: gebruiksoppervlakte (per m² 1 punt tot 40m², daarna afnemend), definitief energielabel via ep-online.nl (rubriek 4: label A=28pt, B=22pt, C=14pt, D=8pt, E=4pt), WOZ-waarde per 1 januari van het lopende jaar (rubriek 8, meestal 30-55pt in Den Haag), en voorzieningen keuken/badkamer/gemeenschappelijk. Tel alles op via het formulier op huurcommissie.nl. Kom je op 187 punten of meer, dan mag je liberaliseren met een aanvangshuur van minimaal €1.234,92 (peildatum 1 januari 2026).

Wat gebeurt er als ik boven de liberalisatiegrens verhuur maar de huurder een puntentelling laat doen?

De huurder heeft zes maanden na aanvang contract het recht om via de Huurcommissie een puntentelling af te dwingen. Blijkt jouw pand onder de 187 punten te zitten, dan wordt de huur met terugwerkende kracht verlaagd naar het gereguleerde maximum. Verschil-bedragen tussen €200 en €600/maand met terugvordering over de hele periode zijn geen uitzondering — wij zagen recent een zaak in Laakkwartier waar €4.800 werd teruggevorderd. Documenteer je puntentelling dus glashelder bij aanvang.

Kan ik de liberalisatiegrens omzeilen door tijdelijke huurcontracten of gestoffeerd te verhuren?

Nee. De WWS-toets geldt óók voor tijdelijke contracten sinds 1 juli 2024 werd de mogelijkheid voor generieke tijdelijke contracten grotendeels afgeschaft. Gestoffeerd verhuren voegt beperkt punten toe voor bedrijfsklaar meubilair (max 2-3 punten in de praktijk), dus dat is geen shortcut. De enige legale route naar liberalisatie loopt via een échte puntenscore van 187+ op basis van fysieke woning-kenmerken.

Telt de WOZ-waarde altijd mee, of is er een cap?

Er is een WOZ-cap in het WWS. Sinds 1 mei 2022 geldt: als de WOZ-punten (rubriek 11) samen met de puntentelling voor >33% van het totaal uitmaken én je zit tussen 143 en 186 punten, dan wordt de WOZ-bijdrage afgetopt. In de praktijk betekent dit dat superdure Statenkwartier-appartementen niet louter op basis van WOZ liberaliseerbaar worden — je hebt ook energielabel B+ en fysieke voorzieningen nodig. Voor 187+ ligt de cap niet, maar rond de grens is dit een cruciale factor.

Wat is het verschil tussen de liberalisatiegrens en de middenhuur-grens?

De liberalisatiegrens ligt op 187 punten (€1.234,92 vanaf 1 januari 2026). De middenhuur-grens ligt op 143 punten (€932,93) tot en met 186 punten (€1.228,07). Woningen tussen 143 en 186 punten vallen sinds 1 juli 2024 in het gereguleerde middensegment via de Wet Betaalbare Huur. Boven 187 punten mag je vrij prijzen. Onder 143 punten zit je in het sociale segment. Meer over dit onderscheid staat in Schaf woningwaarderingsstelsel af voor private partijen.

Geldt de liberalisatiegrens ook voor kortverblijf en studentenkamers?

Voor onzelfstandige woonruimte (studentenkamers zonder eigen keuken/badkamer) geldt een apart puntensysteem én een aparte grens. Kortverblijf onder de zes maanden (verhuur naar de aard kort van duur) valt buiten de WWS-toets — denk expat-verhuur voor tijdelijk werkverblijf. Maar let op: bij Den Haagse gemeente-regels rondom vergunningsplicht voor kortverblijf (opkoopbescherming en vakantieverhuur) moet je apart checken of dit überhaupt mag. Vergunning is bijna altijd verplicht in Bezuidenhout, Archipel en Statenkwartier.

Hoe vaak wordt de €1.234,92 grens geïndexeerd?

Jaarlijks per 1 januari, op basis van CPI-index van CBS. Indexatie 2026 was +3,65% ten opzichte van 2025. Rijksoverheid publiceert de nieuwe bedragen ieder najaar via rijksoverheid.nl. Belangrijk: het gaat om de aanvangshuur bij een nieuw contract. Lopende contracten kennen een eigen indexatie-regime met een gemaximeerde jaarlijkse verhoging (CAO-loon of CPI + 1%-punt, wat lager is).

Wat als mijn pand net onder 187 punten zit — bijvoorbeeld op 184?

Dan zit je in het middensegment: max €1.220-€1.228,07 per maand (peildatum 1-1-2026). De vraag is dan: is de investering om die 3-5 punten extra te halen (typisch €6.000-€12.000 voor een label-sprong) rendabel? Bij een prijsverschil van €200-€300/maand met vrije sector: terugverdientijd 2-4 jaar, doorgaans ja. Onze schouwen in Vlaardingen laten identieke patronen zien, zie vrijesectorwoning Vlaardingen huurprijs berekenen.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.