Verduurzaming verhuurpand Den Haag: waardestijging berekenen?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 5 oktober 2026.

Bij de ingang van een VvE-complex in Bezuidenhout hangt een folderbakje met de voorwaarden van de gemeentelijke duurzaamheidslening. De rente in die folder is een raadsbesluit, geen huurwet; de gemeente kan hem elk jaar bijstellen. Toch maakt bijna iedere verhuurder die zo'n folder meeneemt dezelfde rekenfout: hij rekent met de energiebesparing van de huurder, terwijl de waardestijging van zijn verhuurpand uit drie andere getallen komt. De WWS-punten die het nieuwe label oplevert. De huur die bij die punten hoort. En de factor waartegen zijn pand nu wordt gewaardeerd. Dat laatste cijfer heeft hij al, het staat in zijn eigen taxatierapport of volgt uit zijn aankoopsom. De eerste twee staan hieronder, met de tabel van 2026 erbij. Een meergezinswoning die van label F naar label C gaat wint 31 punten, en elk punt is in 2026 ongeveer 6,86 euro kale huur per maand (bron: Huurcommissie, WWS 2026). Vermenigvuldig dat met twaalf en met je eigen factor, en je hebt een getal dat voor jóuw pand klopt in plaats van een folderbelofte. De rest van dit verhaal gaat over wat er tussen die som en de werkelijkheid in zit.

Waar het geld weglekt tussen de eerste offerte en het nieuwe label

De rekensom begint niet bij de aannemer. Hij begint bij het label dat er nu hangt. Zoek je pand op in het register van ep-online.nl (beheerd door RVO, stand 2026) en kijk naar twee dingen: de klasse en de einddatum. Een verlopen label telt in het puntenstelsel niet als nul. De woning valt dan terug op het bouwjaar, en voor een vooroorlogse portiekwoning is dat min 15 punten, net zoveel als label G. Dat is een hardnekkig misverstand onder verhuurders die denken dat een oud label "gewoon vervalt". Het vervalt niet. Het wordt vervangen door het slechtste scenario dat de tabel kent, en dat staat zwart op wit in de puntentoelichting die de Huurcommissie in januari 2026 heeft uitgebracht (beleidsboek WWS, hoofdstuk 2.4).

Daarna komt de volgorde van het werk, en daar loopt het meeste geld weg. Wie met een installateur begint krijgt een warmtepomp aangeboden; wie met een glaszetter begint krijgt driedubbel glas. Allebei hebben ze gelijk vanuit hun vak en allebei zitten ze fout in de volgorde. Isolatie van de schil levert op zichzelf geen enkel WWS-punt op. Punten komen pas als een gecertificeerd adviseur een nieuw NTA 8800-label registreert, en tot die dag staat een volledig geïsoleerde portiekwoning met een oud label F nog steeds op min 9. Je ziet dit bij panden waar het werk over meerdere jaren is gespreid: elk jaar een bouwdeel, nooit een nieuwe opname. Ik zou een warmtepomp in zo'n woning sowieso niet als eerste stap nemen. Zonder geïsoleerde schil draait hij op hoge temperatuur, de huurder klaagt over de rekening en het label schuift nauwelijks.

En dan de stelling waar een collega-aannemer tegenin gaat: ga niet voor het hoogste label dat technisch haalbaar is. Mijn advies is om te stoppen bij het label dat de puntensprong oplevert die je nodig hebt, en de rest van het budget te laten liggen. Een meergezinswoning die van F naar C gaat wint 31 punten. Van C naar B zijn dat er nog eens 6, van B naar A nog 9. Die laatste stappen kosten in een vooroorlogse portiekwoning doorgaans het meeste per punt, omdat je dan aan de buitengevel of aan een nieuwe installatie moet, terwijl de eerste stap vaak binnen de schil blijft: de kruipruimte en het glas in de bestaande kozijnen. Een aannemer verdient aan de laatste stap het meest. Jij niet altijd. Wie wel door wil naar A, bijvoorbeeld omdat het een rijtjeshuis is met een eigen dak en een eigen spouw, leest op energielabel A in een Haags rijtjeshuis wat dat pakket vraagt.

De verrassingen zitten in de spouw en in het dak. Een boroscoop-inspectie van de spouw moet eerst, voordat iemand een offerte voor spouwmuurisolatie neerlegt; blijkt de spouw vervuild met specie of te smal, dan vervalt die post en kom je bij voorzetwanden uit, en dat is een ander bedrag én een huurder die weken in de rommel zit. Op zolder blijkt het dakbeschot nogal eens aangetast op de plek waar het zink ooit lekte. Dat zie je pas als de ploeg het plafond opent. Reserveer daarvoor. Niet als percentage, maar als post met een naam op de offerte.

Waar je van afziet: de steiger aan de achterzijde. Welstand kijkt in Den Haag alleen naar de voorgevel, en in een beschermd stadsgezicht als het Zeeheldenkwartier of Duinoord staat die gevel vast. Achter mag meer, maar een steiger in een gesloten binnentuin moet door het pand heen of over een buurdak, en dan betaal je voor toestemming van de buren en voor tijd die niemand had ingepland. Haal je de puntensprong ook zonder die gevel, laat hem dan zitten tot de VvE groot onderhoud plant. Hoe die afweging per bouwdeel uitpakt in een echt vooroorlogs pand staat uitgewerkt in de Zeeheldenkwartier-case, en voor woningen van rond 1930 in de jaren-30-casestudies.

Dezelfde ingreep, een andere som: zo rekent een Haagse portiekwoning

Het deel van het Haagse huurbestand waar deze som over gaat is bovenal meergezins. Vooroorlogse portiekwoningen in Laakkwartier, het Regentessekwartier, het Zeeheldenkwartier en Duinoord. Bovenwoningen uit de jaren dertig in de Vruchtenbuurt en de Bomen- en Bloemenbuurt. Naoorlogse portiekflats in Moerwijk en Loosduinen. Dat heeft een direct gevolg voor de tabel: een meergezinswoning krijgt bij label A 37 punten, een eengezinswoning 41. Bij B is het verschil nog groter, 28 tegen 32. Bij C staan beide op 22, bij D op 11. Van E af is het label negatief, met min 15 bij G als bodem. Een rijtjeshuis in Wateringseveld of Leidschenveen heeft dus aan de bovenkant van de tabel een voorsprong, en als het bouwjaar 2002 of later is krijgt het zelfs zonder geldig label al 41 punten. De portiekwoning van 1925 krijgt zonder geldig label min 15. Dát is het Haagse uitgangspunt. Het verklaart waarom precies dezelfde vloer- en glasingreep hier een grotere sprong maakt dan in een nieuwbouwwijk van Zoetermeer.

Nu de som. Dit is een rekenvoorbeeld: de posten zijn richtprijzen van Maxiko, voorjaar 2026, exclusief btw, en de puntentabel komt uit het WWS 2026. Neem een portiekbovenwoning van rond 1925 in Laakkwartier, meergezins, met een geldig label F en 125 punten op de huidige telling. Vloerisolatie vanuit de kruipruimte: 3.400 euro. Dakisolatie van binnenuit met nieuwe afwerking: 6.900 euro. HR++ glas in de bestaande kozijnen: 5.200 euro. Samen 15.500 euro. De spreiding achter die richtprijzen, ruwweg een vijfde omhoog of omlaag, zit in de bereikbaarheid van de kruipruimte en in de staat van het dakbeschot. Het nieuwe label is werk van een adviseur, dus dat staat hier niet als richtprijs. Van F naar C is van min 9 naar plus 22: 31 punten erbij, van 125 naar 156. Op 2026-tarief is dat 31 keer 6,86 euro, afgerond 212,66 euro per maand, of 2.551,92 euro per jaar aan extra toegestane kale huur. Deel de investering door die jaarwinst en je komt op iets meer dan zes jaar, zonder subsidie en zonder btw. Met de ISDE erbij wordt de teller kleiner; hoe je die subsidie met de SVOH stapelt staat op ISDE en SVOH stapelen voor Haagse verhuurders.

Dan de waardestijging, en daar zit de truc. Een verhuurd pand wordt gewaardeerd op zijn huurstroom: jaarhuur maal een factor. Die factor is geen getal dat een kennisbank je kan geven. Hij staat in je eigen taxatie, of volgt uit je aankoopsom gedeeld door de jaarhuur van toen. Vermenigvuldig de 2.551,92 euro extra jaarhuur met jouw factor en je hebt de waardesprong die bij deze ingreep hoort. De rekenregel is daarna eenvoudig: is jouw factor hoger dan de terugverdientijd in jaren, hier zes, dan is de waardesprong groter dan de investering. Zo komt een bescheiden ingreep aan de schil op papier uit op een veelvoud van zichzelf, en in een stad waar de prijs per vierkante meter hoog ligt vertaalt dezelfde labelstap zich in een groter absoluut bedrag dan in een goedkopere regio. Twee voorbehouden. De hogere huur geldt pas bij een nieuw contract of binnen wat je bestaande contract toestaat; wat je een zittende huurder mag aanzeggen valt buiten deze tabel. En een taxateur neemt het label ook op als risicofactor richting 2029. Wat hij daarmee doet is zijn oordeel, niet het mijne.

Portiek, bovenwoning, galerij of rijtje: de puntensprong per situatie

De grens tussen een goede en een slechte som ligt niet bij de wijk maar bij het woningtype en het bouwjaar. De tabel zet vijf situaties naast elkaar die je in en rond Den Haag steeds tegenkomt. Alle punten komen uit rubriek 4 van het WWS 2026 (Huurcommissie). Waar "bouwjaarafhankelijk" staat, geldt bij een ontbrekend label de bouwjaartabel van de Huurcommissie; die tussenwaarden zijn hier bewust niet overgenomen.

Wat opvalt: de sprong van F naar C is overal even groot. Dat is logisch, want tot en met C lopen beide kolommen gelijk. Het verschil tussen de rijen zit in twee andere dingen. Het vertrekpunt, en de prijs van de laatste stap. De portiekwoning uit 1925 zonder geldig label begint op min 15, en daar is de eerste winst het grootst: alleen al een nieuw label op de huidige staat kan die woning uit het negatieve halen als de klasse hoger blijkt dan G. Meet eerst. Het rijtjeshuis in Leidschenveen heeft dat probleem niet, maar wint van C naar A 19 punten waar de bovenwoning er 15 wint, en het heeft een eigen dak en spouw om dat te halen. Daar loont doorpakken naar A eerder dan in een portiek.

De galerijflat in Rijswijk is de lastigste rij. De schil is van de VvE, dus dak en gevel vallen buiten jouw besluit. Wat overblijft is glas in de bestaande kozijnen en eventueel een voorzetwand aan de koude kopgevel, en of dat genoeg is voor de klasse die je nodig hebt weet je pas na een indicatieve berekening van een adviseur. Vraag die berekening vóór je de VvE-vergadering ingaat. Dan weet je wat je stem waard is. In Benoordenhout of het Statenkwartier, waar het puntentotaal door oppervlak en WOZ al hoog kan liggen, is het label vaker een 2029-vraag dan een huurvraag; die strategie staat apart uitgewerkt in verduurzamen in Benoordenhout.

Welke regels de uitkomst van je som vastzetten

Vier regels bepalen of de som uit het vorige deel standhoudt.

Eén: de puntengrenzen van 2026. Tot en met 143 punten is de kale huur gemaximeerd op 932,93 euro, van 144 tot en met 186 punten op 1.228,07 euro, en vanaf 187 punten geldt geen wettelijk maximum meer. De tabelwaarde bij 187 punten is 1.234,92 euro, en wie dat bedrag "de liberalisatiegrens" noemt haalt een tabelregel en de grens door elkaar. De grens is 186 punten. Die bedragen staan in de huurprijstabel voor het tijdvak 2026 die de Huurcommissie toepast; de verhoging van de grensbedragen met 3,65 procent per 1 januari 2026 is een indexatie van die tabel en zegt niets over wat een zittende huurder aan verhoging mag krijgen.

Twee: de WOZ-cap. Sinds de Wet betaalbare huur, in werking sinds 1 juli 2024 (Rijksoverheid), mogen de WOZ-punten bij een woning die daardoor boven de 186 zou uitkomen niet meer dan een derde van het totaal uitmaken. Een hoge WOZ-waarde in het Statenkwartier tilt een woning dus niet vanzelf over de grens. De labelpunten tellen daar wél volledig mee, en dat maakt het label juist in dure wijken een puntenbron die niet wordt afgetopt.

Drie: de label-D-eis per 1 januari 2029. Een verhuurde woning moet dan minimaal label D hebben. Het is D, niet C, en het is geen verhuurverbod: een lopend contract blijft geldig en nieuwe verhuur is niet verboden. De eis is bestuursrechtelijk, wat betekent dat de gemeente kan handhaven, bijvoorbeeld met een dwangsom (Rijksoverheid, 2026). In je som is 2029 dus geen harde einddatum maar een risicopost. Een taxateur weegt die, en een bank ook.

Vier: btw en subsidie. Verhuur van woonruimte is vrijgesteld van btw, dus de 21 procent op een verbouwing (Belastingdienst, tarief 2026) kun je niet terugvragen; elke richtprijs hierboven is exclusief btw en in jouw som komt die er bovenop. Daartegenover staat de ISDE voor isolatie en warmtepompen (RVO, ISDE 2026), met bedragen per vierkante meter die per maatregel verschillen en die je op de RVO-site per jaar controleert. Tel dit soort posten pas op nadat je een aannemer hebt gekozen die de meldcodes en facturen voor de subsidie kan leveren; waar je op let bij die keuze staat in aannemer kiezen voor verduurzaming van een Haags verhuurpand.

Vragen die opkomen zodra je de som echt gaat maken

Hoe bereken ik de waardestijging van mijn verhuurpand als ik geen taxateur wil inschakelen?

Tel eerst je huidige punten en zoek het label op in ep-online. Bepaal met de rubriek-4-tabel hoeveel punten het nieuwe label oplevert, vermenigvuldig het verschil met 6,86 euro en met twaalf. Dat is de extra toegestane jaarhuur. Deel je aankoopsom door de jaarhuur van het moment van aankoop; dat is je factor. Jaarhuurwinst maal factor is de waardesprong op huurbasis. Een taxateur kan daar later van afwijken, maar deze som is van jou, controleerbaar en vrij van folderbeloftes.

Verandert de som als mijn woning door de labelsprong boven de 186 punten uitkomt?

Ja, en fundamenteel. Tot en met 186 punten kun je de winst per punt uitrekenen; vanaf 187 vervalt het wettelijk maximum en bepaal je bij een nieuw contract zelf de huur. De som is dan geen puntentabel meer maar een marktvraag, en die beantwoord je met de huren van vergelijkbare woningen in je eigen buurt. Let wel op de WOZ-cap, die bij het passeren van de grens gaat meetellen, en onthoud dat de vrije huur alleen bij een nieuw contract geldt.

Mag ik de gemeentelijke duurzaamheidslening combineren met ISDE en SVOH?

Lening en subsidie sluiten elkaar in beginsel niet uit: de lening financiert de investering, de subsidie verlaagt hem achteraf. De voorwaarden van de Haagse lening staan op denhaag.nl en wisselen per raadsbesluit; die van ISDE en SVOH staan op rvo.nl. Controleer vooral of de aanvraag vóór of ná de uitvoering moet, want daar verschillen de regelingen in. In je rekensom zet je de rente van de lening als kostenpost naast de huurwinst, tegen het tarief dat op het moment van tekenen geldt.

Mijn VvE wil het dak en de gevel niet aanpakken; haal ik dan nog een labelsprong?

Vaak wel, maar met minder marge. Vloerisolatie en glas in de bestaande kozijnen kun je binnen je eigen appartementsrecht doen, en in een bovenwoning komt het dak van binnenuit daar bij, al heb je voor constructieve of zichtbare wijzigingen toestemming van de vergadering nodig. Laat een adviseur vooraf indicatief rekenen welke klasse die ingrepen opleveren. Komt daar D uit en niet C, dan weet je precies wat de VvE-stem je kost en kun je dat ook zo op tafel leggen.

Levert spouwmuurisolatie in een Haagse portiekwoning WWS-punten op?

Nee, niet direct, en geen enkele andere isolatiemaatregel ook. Het puntenstelsel kent alleen het energielabel in rubriek 4. Spouwisolatie kan het label verbeteren en dus indirect punten opleveren, maar pas na een nieuwe opname door een gecertificeerd adviseur. Laat daarom eerst de spouw met een boroscoop inspecteren. In vooroorlogse Haagse gevels is de spouw geregeld te smal of vervuild, en dan verdwijnt deze maatregel uit je plan voordat hij geld heeft gekost.

Mijn pand is een rijksmonument met label G; krijg ik dan minpunten?

Nee. Bij een rijksmonument worden de negatieve punten van label E tot en met G niet toegepast; rubriek 4 staat dan op nul in plaats van op min 15. Dat verandert je som: de sprong van G naar C levert in een monument 22 punten op in plaats van 37. Isolatie is daarmee niet zinloos, maar het motief verschuift van huurpunten naar de label-D-eis van 2029 en naar de energierekening van je huurder.

Morgen doe je drie dingen in deze volgorde, en geen daarvan kost een aannemer. Open ep-online en noteer klasse en einddatum van je label. Tel je huidige punten met de WWS-tool van de Huurcommissie, zodat je weet hoe ver je van 143, 186 of de 2029-eis af staat. Bel daarna een gecertificeerd adviseur voor een indicatieve labelberekening van twee pakketten: alleen binnen de schil, en met de schil erbij. Pas met die uitkomst vraag je offertes aan. Dat is de goedkoopste route, omdat je dan geen werk inkoopt dat geen punt oplevert.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.