Rendement verduurzaming huurwoning Den Haag: wat loont?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 21 september 2026.

Spouwmuurisolatie kost per vierkante meter een fractie van vloerisolatie, en vloerisolatie weer een fractie van triple glas: reken voor spouwvulling met 18 tot 26 euro per vierkante meter gevel (richtprijs Maxiko, voorjaar 2026, exclusief btw), voor triple glas met nieuw kozijn al snel het veertigvoudige. Wie deze posten optelt tot één investeringsbedrag, verliest uit het oog dat elke maatregel een ander rendement per geïnvesteerde euro oplevert. Het misverstand zit dieper dan de optelsom. Veel verhuurders denken dat isolatie zelf punten geeft in het woningwaarderingsstelsel. Dat doet het niet. Isolatie levert nul WWS-punten op; alleen het energielabel telt, in rubriek 4, en pas als een EP-adviseur na afloop een nieuw NTA 8800-label registreert op ep-online.nl verandert er iets aan je maximale huur. Pas onderaan, na aftrek van subsidie en na toetsing aan de grens van 186 punten, wordt duidelijk welke maatregel de moeite loont. Dit stuk volgt die volgorde letterlijk: eerst de meterprijs, dan de labelstap, dan de huur en de waarde.

Wat een vierkante meter isolatie kost voordat er één punt binnenkomt

De onderste laag van de berekening is kaal werk: materiaal, uren en bereikbaarheid. Onderstaande bedragen zijn richtprijzen van Maxiko, voorjaar 2026, exclusief btw. De spreiding komt vrijwel altijd uit hetzelfde hoekje: of er een steiger nodig is, of de kruipruimte begaanbaar is en in welke staat het kozijn verkeert.

Zet die rij naast elkaar en één ding valt direct op. Tussen de goedkoopste en de duurste maatregel zit meer dan een factor vijftig per vierkante meter, terwijl beide op het label lang niet altijd een even groot verschil maken. Spouw en vloer zijn de onderste treden van de trap: goedkoop per meter, snel uitgevoerd, meestal zonder dat de huurder er een dag last van heeft. Glas is de bovenste trede. Daar zit het geld.

En hier komt de stelling waar een collega-aannemer over zal vallen: triple glas met nieuwe kozijnen is voor een verhuurder van een Haagse tussenwoning of portiek meestal de slechtste euro van het hele pakket. Niet omdat het slecht glas is, maar omdat de labelsprong die je ermee koopt in de meeste gevallen ook met HR++ in het bestaande kozijn te halen is, zolang het kozijn technisch gezond is en de sponning diep genoeg. Het verschil in prijs per vierkante meter glas is enorm, het verschil op het label is dat zelden. Mijn advies is dan ook: laat een EP-adviseur eerst uitrekenen wat HR++ doet in jouw specifieke woning voordat je een kozijnofferte aanvraagt. Wie triple glas verkoopt als vanzelfsprekend, verkoopt vooral kozijnen.

Een jaren-30 tussenwoning in de Vruchtenbuurt, van label F naar C op papier

Neem een scenario dat in de Vruchtenbuurt en de Bomen- en Bloemenbuurt herkenbaar is. Een tussenwoning uit de jaren dertig, eengezins, met een spouw van ruim vier centimeter, een houten begane-grondvloer boven een droge kruipruimte, een pannendak met beschot en enkel glas in de achtergevel plus oud dubbel glas voor. Het geldige energielabel staat op F. In rubriek 4 van het WWS betekent dat minus negen punten; het label trekt de telling dus naar beneden in plaats van er iets aan toe te voegen. De rest van de telling komt in dit voorbeeld uit op 159 punten, zodat de woning op 150 punten staat. Het pand staat na de zomer leeg omdat de huurder verhuist. Dat is het moment waarop de eigenaar moet kiezen: opnieuw verhuren zoals het is, of eerst een pakket uitvoeren.

De eerste vraag is niet wat het kost, maar wat het label na afloop wordt. Dat weet niemand vooraf zeker, en wie het wel zeker weet vertrouw je beter niet. Een EP-adviseur kan wel een verwachting geven op basis van de NTA 8800-methodiek, en voor dit type woning is de verwachting bij spouw, vloer, dak van binnen en HR++ rondom in de regel label C, soms B als de installatie meewerkt. Reken in je berekening met C. Komt er B uit, dan is dat winst die je niet hebt ingecalculeerd; had je op B gerekend en komt er C, dan zit je met een gat. Van F naar C is een sprong van minus negen naar plus 22 punten, dus 31 punten erbij. De woning gaat van 150 naar 181 punten en blijft daarmee onder de grens van 186, in het gereguleerde segment. Dat is bewust gekozen. De sprong naar 187 is een ander verhaal, met andere risico's, en die hoort in het stuk over liberaliseren van een huurwoning in Den Haag thuis.

Dan de kosten, als rekenvoorbeeld met vaste bedragen uit de tabel hierboven. Achtergevel en zijmuur samen 55 vierkante meter spouw à 22 euro is 1.210 euro. Vloerisolatie over 45 vierkante meter à 38 euro is 1.710 euro. Dak van binnenuit, 60 vierkante meter à 75 euro, komt op 4.500 euro. HR++ in bestaand kozijn voor 22 vierkante meter glas à 520 euro is 11.440 euro. Bij elkaar 18.860 euro exclusief btw, en dan nog de labelregistratie erbovenop, waarvan je het tarief bij je adviseur opvraagt. Zonder subsidie, want een verhuurpand valt niet onder de ISDE zoals een eigenaar-bewoner die kent; welke regeling er voor jouw situatie wel openstaat lees je in het overzicht van ISDE en SVOH voor verhuurders in Den Haag. Reken hier dus met het volle bedrag. Dat is voorzichtig.

Nu de andere kant. Eén WWS-punt staat in het tijdvak 2026 voor ongeveer 6,86 euro kale huur per maand. Eenendertig punten zijn dan afgerond 212,66 euro per maand, of 2.551,92 euro per jaar, en wel bij een nieuwe verhuring na oplevering. Deel de investering van 18.860 euro door die jaaropbrengst en je komt op iets meer dan zeven jaar voordat het pakket zichzelf via de huur heeft terugverdiend. Zeven jaar. Dat is geen kort cijfer, maar het is ook niet het hele plaatje, want in die zeven jaar zit een label dat vanaf 2029 aan de eis van minimaal D voldoet, een woning die minder klachten over vocht en kou oplevert en een taxatiewaarde waarin het label meeweegt. Hoe zwaar het meeweegt in euro's is een vraag voor jouw taxateur en jouw bank, en niet iets wat een aannemer voor je invult.

Wat dit scenario leert is de volgorde. Spouw en vloer kosten samen 2.920 euro en doen op het label meestal al de eerste stap; het glas kost bijna vier keer het hele overige pakket. Was het kozijnhout rot geweest, dan had dezelfde woning ineens een steiger aan de achterzijde nodig gehad en nieuwe kozijnen, en dan was de investering verdubbeld voor hetzelfde label. Daarom begint een goede doorrekening bij de kozijnen en de spouw, niet bij de folder van de glasleverancier. Kijk eerst wat er staat. Reken daarna pas.

Wat er in 2026 en 2027 onder je berekening verschuift

De cijfers waarmee je hierboven rekent staan niet stil. Vier zaken bewegen dit jaar en volgend jaar.

De huurprijsgrenzen zijn per 1 januari 2026 met 3,65 procent geïndexeerd. Dat percentage geldt voor de bedragen uit Bijlage I bij het Uitvoeringsbesluit huurprijzen woonruimte, tijdvak 2026, dus voor het maximum per puntenaantal. Het is nadrukkelijk geen maximale huurverhoging voor een zittende huurder; wat je een bewoner met een lopend contract mag aanzeggen valt buiten dit stuk en buiten deze bron. De tabel loopt tot en met 143 punten op tot 932,93 euro, van 144 tot en met 186 punten tot 1.228,07 euro en begint bij 187 punten op 1.234,92 euro, waarna er geen wettelijk plafond meer is. Wie dat laatste bedrag "de liberalisatiegrens" noemt, haalt de tabelwaarde bij 187 punten door de war met de grens zelf; de grens ligt op 186 punten.

De labelpunten in rubriek 4 zijn vastgelegd in het beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie, versie januari 2026, hoofdstuk 2.4. Voor eengezinswoningen loopt de reeks van 62 punten bij A++++ tot minus 15 bij G; voor meergezinswoningen van 58 tot minus 15. Let op het verschil in de hogere labels: een bovenwoning met label A krijgt 37 punten, een tussenwoning met hetzelfde label 41. Vanaf C zijn beide reeksen gelijk.

De eis van minimaal label D voor verhuurde woningen per 1 januari 2029 staat nog steeds; het is D en niet C, zoals je soms leest. De Rijksoverheid (2026) beschrijft het als een bestuursrechtelijke norm: de gemeente kan handhaven, bijvoorbeeld met een dwangsom. Er komt geen verhuurverbod en ook geen verbod op nieuwe verhuring. "Met E, F of G mag je straks niet meer verhuren" is dus fout, maar een dwangsom in Den Haag is geen prettig alternatief.

Tot slot de subsidiekant: de ISDE-voorwaarden en isolatiebedragen worden jaarlijks vastgesteld door RVO (ISDE 2026). Kijk daar zelf welke regeling bij jouw eigendomssituatie hoort voordat je een bedrag in je berekening zet.

Waarom een Haagse portiek anders rekent dan een landelijk gemiddelde

Den Haag heeft een woningvoorraad die voor een groot deel vóór de oorlog is gebouwd: portiekwoningen in Laakkwartier, het Regentessekwartier en het Zeeheldenkwartier, herenhuizen in de Archipel, het Statenkwartier en Duinoord, en rond de jaren dertig de tussenwoningen van de Vruchtenbuurt, de Vogelwijk en de Bomen- en Bloemenbuurt. Pas in Escamp, Loosduinen en later in Wateringseveld, Ypenburg en Leidschenveen kom je bouwjaren tegen waarbij isolatie al in het ontwerp zat. Dat bouwjaar bepaalt meer dan je denkt. Een woning van 2002 of later zonder geldig label krijgt in rubriek 4 de punten alsof zij label A heeft: 41 voor eengezins, 37 voor meergezins. Een vooroorlogse woning zonder geldig label krijgt het tegenovergestelde: minus 15, hetzelfde als label G. Wie in Laakkwartier een portiekwoning verhuurt zonder label, laat dus niet nul punten liggen maar begint vijftien punten in de min.

Voor de kostenopbouw betekent het vooroorlogse karakter twee dingen. Ten eerste ontbreekt bij veel portieken een bruikbare spouw, en dan valt de goedkoopste trede van de trap weg; je begint dan bij dak, glas en eventueel voorzetwand, en dat maakt elke labelstap duurder. Ten tweede is een portiek meestal een VvE, en de gevel, het dak en de kozijnen aan de buitenzijde zijn dan gemeenschappelijk. Je kunt als eigenaar van één bovenwoning niet eigenhandig het dak isoleren. Dat vertraagt. Wie een portiek in de Archipel of Duinoord bezit heeft bovendien te maken met een beschermd stadsgezicht, waarbij welstand naar de voorgevel kijkt en de achterzijde vrijer laat; achterzetbeglazing of isolerend glas in het bestaande kozijn aan de straatkant is daar vaak de enige route. Hoe dat uitpakt bij een compleet herenhuis staat uitgewerkt in de Zeeheldenkwartier-case over een vooroorlogs herenhuis.

Dan de waardekant, want daar gaat de zoekvraag van dit stuk ook over. In een dure stedelijke markt als Den Haag weegt een energielabel zwaarder mee bij taxatie en verkoop dan in een gemiddelde Nederlandse gemeente; kopers en taxateurs kijken er nadrukkelijker naar naarmate de vierkantemeterprijs hoger ligt, en een label F op een herenhuis in het Statenkwartier valt daar meer op dan hetzelfde label op een tussenwoning in een krimpregio. Hoeveel dat in euro's scheelt kan een aannemer je niet zeggen, en wie het toch doet gokt. Wat je wel zelf kunt doen: vraag je taxateur vooraf om een indicatie bij het huidige label én bij het beoogde label, en zet dat naast de huurberekening. Vergeet daarbij niet dat een hogere waarde doorwerkt in de WOZ en dus in box 3 en de WOZ-cap voor een Haagse huurwoning. Waardestijging is prettig bij verkoop en minder prettig op het aangiftebiljet.

Vier wijken naast elkaar: welke maatregel als eerste loont

Hieronder staan vier Haagse wijken en één buurgemeente naast elkaar op de as die voor deze vraag telt: waar begint de kostenopbouw en hoeveel punten levert een realistische labelstap op. De puntenverschillen komen uit rubriek 4 van het beleidsboek 2026; de rest is kwalitatief, omdat er geen betrouwbare wijkcijfers zijn die je hier verantwoord kunt neerzetten.

Wat opvalt is de regel Ypenburg. Een woning van na 2002 zonder label krijgt al 41 punten, precies evenveel als met een geregistreerd label A. Isoleren om punten te winnen is daar zinloos; het enige dat een label registreren daar oplevert is zekerheid richting de eis van 2029 en een correcte vermelding op ep-online.nl. Dat loont zelden als investering. De tweede regel die opvalt is Rijswijk naast de Archipel: dezelfde labelstap van D naar B levert in een meergezinswoning 17 punten op en in een eengezinswoning 21. Hetzelfde werk, andere puntenopbrengst. Wie een appartement in een naoorlogse flat bezit, moet dus met een kleinere teller rekenen dan wie een heel huis bezit, en dat verandert hoe ver je in de kostentabel omhoog durft.

De derde les zit in Laakkwartier. Zonder spouw valt de goedkoopste maatregel weg en begin je bij het dak, dat via de VvE loopt. De stap van F naar D is dan al een prestatie, maar D is ook precies genoeg voor de eis van 2029. Mijn advies voor dit type portiek is nuchter: haal eerst D binnen met dak en glas aan de achterzijde, en ga pas daarna praten over de voorgevel. Verder dan D duwen kost daar snel veel geld voor weinig punten, en welke aannemer je daarvoor kiest bepaalt meer dan het materiaal; lees daarvoor hoe je een aannemer voor een verhuurpand in Den Haag kiest.

Veelgestelde vragen

Hoe verdeel ik het budget over spouw, vloer, dak en glas als het pakket niet in één keer past?

Begin onderaan de kostentabel. Spouw en vloer zijn per vierkante meter het goedkoopst en storen een zittende huurder nauwelijks; die twee kun je vaak zonder leegstand uitvoeren. Dak van binnenuit vraagt om een lege zolder of een huurder die daar niet woont. Glas plan je in een mutatie. Laat een EP-adviseur wel vooraf zeggen welke combinatie het beoogde label haalt, want een half pakket dat op E blijft hangen kost geld en levert in rubriek 4 nog steeds minpunten op.

Waarom weegt hetzelfde label zwaarder in een tussenwoning dan in een bovenwoning?

Rubriek 4 kent twee reeksen. Voor eengezinswoningen loopt hij van 62 punten bij A++++ naar 41 bij A en 32 bij B; voor meergezinswoningen zijn dat 58, 37 en 28. Vanaf C, met 22 punten, zijn beide reeksen gelijk, en de minpunten voor E, F en G zijn dat ook. Een appartement dat naar A of B gaat wint dus minder dan een rijtjeshuis met dezelfde sprong. In de doorrekening van een Haagse portiek moet je met de lagere reeks werken.

Tellen de minpunten van label F ook mee als de woning een rijksmonument is?

Nee. Bij een rijksmonument worden de negatieve punten van E, F en G niet toegepast; het label telt dan als nul in rubriek 4. Dat is een uitzondering die alleen geldt voor rijksmonumenten, niet voor gemeentelijke monumenten en niet voor woningen in een beschermd stadsgezicht zoals delen van de Archipel of het Willemspark. Daar gelden de gewone reeksen, inclusief de min.

Wat gebeurt er met mijn puntentelling als de labelsprong de woning boven de 186 punten duwt?

Dan valt de woning bij een nieuwe verhuring buiten het gereguleerde deel en is er geen wettelijk maximum meer op de kale huur. Dat klinkt aantrekkelijk, maar het vraagt om een telling die je met de stukken kunt onderbouwen, want bij een geschil kijkt de Huurcommissie naar elk onderdeel opnieuw. Wat een huurcommissie in jouw geval beslist, kan niemand toezeggen. Reken de sprong door met de WOZ-beschikking van 1 januari van het voorgaande jaar en met het label dat daadwerkelijk geregistreerd is, niet met het label dat je verwacht.

Kan ik de investering terugverdienen via de huur van de huurder die er nu in zit?

Dat valt buiten wat deze bron toestaat om toe te zeggen. De 6,86 euro per punt geldt voor het maximum bij een nieuwe verhuring in het tijdvak 2026; wat een zittende huurder aan verhoging mag krijgen wordt door andere regels bepaald. Reken je doorrekening daarom op de eerstvolgende mutatie. Voor de huurder die er nu zit levert het werk wel lagere stookkosten en minder klachten op, en dat is voor het behoud van een goede huurder ook wat waard.

Hoe hard is de verwachting van label C na een pakket in een jaren-30 woning?

Niet hard. Het label volgt uit de NTA 8800-berekening die een adviseur na oplevering maakt, en factoren als de cv-ketel, de ventilatie en de oriëntatie tellen mee. Vraag vooraf een indicatieve berekening en reken in je budget met het conservatieve label. Voor het complete pakket richting A in een rijtjeshuis staat een uitgewerkt voorbeeld in energielabel A in een Haags rijtjeshuis; daar zie je ook waar de laatste stappen onevenredig duur worden.

Is een goedkopere aannemer voor spouwvulling een risico in vooroorlogs Haags werk?

Ja, als hij de boroscoop-inspectie overslaat. Een spouw van minder dan vier centimeter, met specieresten of doorgeslagen vocht, moet je niet vullen; dan koop je vochtproblemen in plaats van punten. De inspectie hoort in elke serieuze offerte te zitten en vindt plaats voordat er een bedrag op papier staat. Een aannemer die zonder te kijken een meterprijs noemt, noemt een prijs voor een gemiddelde spouw, en die bestaat in Laakkwartier niet.

Morgen doe je twee dingen, en geen van beide kost geld. Je zoekt je huidige energielabel op via ep-online.nl en noteert de punten uit rubriek 4 die daarbij horen, inclusief de min als het E, F of G is. Daarna loop je zelf langs de kozijnen en de kruipruimte: is het hout gezond, is de kruipruimte droog en begaanbaar, is er een spouw. Met die drie waarnemingen kan een adviseur een labelverwachting geven en een aannemer een offerte die klopt. Pas daarna reken je door, van de meterprijs omhoog naar de huur en de waarde, en niet andersom.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.