Wat kost verduurzaming van een huurwoning in Den Haag 2026?

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 10 augustus 2026.

Verduurzaming levert in de WWS-puntentelling iets anders op dan bij een taxatie voor verkoop, en die twee routes lopen in Den Haag steeds verder uit elkaar. Voor een appartement van 65 tot 80 m² praat je in 2026 over €6.000 tot €35.000, afhankelijk van welke route je kiest. De onderkant van die bandbreedte is de schil-route: isolatie en glas, gericht op een labelsprong die WWS-punten oplevert. De bovenkant is de installatie-route, met warmtepomp en volledige labelsprong naar A, die vooral bij de taxateur en bij verkoop zijn werk doet. Die bedragen zijn richtprijzen die Maxiko hanteert (winter 2026, zonder btw); de spreiding zit vooral in de staat van dak en kozijnen. Een maatregel die de maximale huur opdrijft, is niet automatisch de maatregel die het pand het meest in waarde laat stijgen. Verhuurders die op beide paarden willen wedden, betalen vaak voor overlap die geen van beide doelen goed dient. Dit stuk zet de twee routes naast elkaar, met de prijskaartjes van 2026 erbij en de regels waar je begroting op stukloopt als je ze negeert.

!Verduurzaming van een Haagse portiekwoning

Waar je geld rendeert en waar het verdampt

Eerst het onderscheid scherp. In het WWS werkt verduurzaming uitsluitend via het energielabel: isolatie zelf geeft geen enkel punt, het label dat erna wordt opgenomen wel. Bij verkoop kijkt een taxateur breder, naar comfort en naar de installaties. Daaruit volgt een andere volgorde van investeren per route.

Wat in de praktijk loont:

• Eerst de puntentelling, dan de offerte. Bepaal welke labelsprong je nodig hebt vóór je een aannemer belt. Een sprong van E naar B vraagt een ander pakket dan E naar A, en het prijsverschil loopt in de duizenden euro's.
• Spouw en vloer als eerste. Per euro leveren die de meeste labelverbetering in Haagse woningen met een spouw, zoals in de Vruchtenbuurt of Wateringseveld.
• HR++-glas combineren met schilderwerk. Staat de schilder toch op de steiger, dan scheelt gecombineerd glas- en schilderwerk een tweede steigerhuur aan de achterzijde.
• Direct een nieuwe labelopname inplannen. Zonder geldig NTA 8800-label telt het bouwjaar, en bij een vooroorlogs pand betekent dat -15 punten. Het werk is dan gedaan, de punten niet.
• Subsidies stapelen vóór opdrachtverlening. De combinatie van ISDE en SVOH staat uitgewerkt in dit overzicht van de subsidie-stack voor Haagse verhuurders; sommige aanvragen moeten vóór de uitvoering de deur uit.

Wat je beter laat:

• Een warmtepomp in een slecht geïsoleerde portiekwoning. Het label stijgt nauwelijks, het rendement van de pomp is slecht en de huurder klaagt over lauwe radiatoren.
• Kunststof kozijnen in beschermd stadsgezicht. In de Archipel of het Zeeheldenkwartier keurt welstand de voorgevel af en betaal je het demonteren erbij.
• Verduurzamen zonder te weten waar je in de puntentabel zit. Wie al ruim boven de liberalisatiegrens zit, koopt met een labelsprong geen extra huurruimte, want daarboven geldt geen wettelijk maximum meer.
• Losse maatregelen over meerdere jaren uitsmeren. Elke aparte klus betekent opnieuw voorrijkosten, opnieuw steiger en opnieuw overlast voor de huurder.

De prijskaartjes per maatregel in 2026

Onderstaande bedragen gelden voor een appartement of rijtjeshuis van 65 tot 90 m² in Den Haag en directe omgeving (Rijswijk, Voorburg, Loosduinen). Het zijn Maxiko-richtprijzen uit de winter van 2026, exclusief btw, tenzij anders vermeld.

De ISDE dekt bij twee of meer maatregelen ongeveer 30 procent van de gemiddelde kosten; de actuele bedragen per maatregel staan op rvo.nl (ISDE, 2026). Op de arbeidskosten voor het isoleren van woningen ouder dan twee jaar geldt bovendien het verlaagde btw-tarief van 9 procent (Rijksoverheid, 2026); op materiaal betaal je het gewone tarief.

Waar de spreiding vandaan komt

De bandbreedte bij glas is de grootste, en dat is geen toeval. Bij een jaren-70-portiek in Loosduinen schuift het nieuwe glas in bestaande kozijnen. Bij een pand uit 1905 in Duinoord zijn de kozijnen vaak te smal voor HR++-glas en moet er gefreesd of vervangen worden, en aan de achterzijde staat een steiger op een binnenplaats die via de woning bereikt moet worden. Dat is het verschil tussen de laag- en de hoog-kolom.

Bij spouwmuurisolatie zit de spreiding in de inspectie vooraf. Een boroscoop-onderzoek moet uitwijzen of de spouw schoon en breed genoeg is; puin in de spouw betekent eerst reinigen en dat kost een dag extra. Bij vloerisolatie bepaalt de hoogte van de kruipruimte of er gespoten of geplakt wordt.

Eén portiekappartement, twee begrotingen naast elkaar

Neem een scenario dat in het Laakkwartier en Moerwijk veel voorkomt: een meergezinsappartement van 68 m², bouwjaar 1938, energielabel E, cv-ketel uit 2016, en een puntentelling die op dit moment op 136 punten uitkomt. De eigenaar wil verduurzamen en twijfelt tussen twee begrotingen. Dit is een rekenvoorbeeld; de posten komen uit de tabel hierboven en de puntwaarden uit het Beleidsboek van de Huurcommissie (januari 2026).

De eerste begroting is de WWS-route. Spouwmuurisolatie, vloerisolatie, HR++-glas in de bestaande kozijnen en dakisolatie aan de binnenzijde van de bovenste verdieping: samen €15.500 in het middenscenario. Na afloop volgt een nieuwe labelopname, en bij dit pakket komt zo'n appartement in de regel op label B uit. Voor een meergezinswoning betekent dat 28 punten in rubriek 4, waar label E nu -4 punten oplevert. De sprong van E naar B is dus 32 punten waard. Met de vuistregel dat één punt ongeveer €6,86 kale huur per maand vertegenwoordigt, groeit de maximale huur bij een nieuwe verhuring met ruwweg €220 per maand, ofwel ruim €2.600 per jaar. De woning schuift van 136 naar 168 punten en belandt daarmee in het middenhuursegment, met €1.228,07 als plafond van die band. Tegen die huurgroei afgezet verdient de investering zich in ongeveer zes jaar terug, nog zonder de ISDE mee te rekenen. Hoe zo'n traject er in de uitvoering uitziet, van labelsprong tot oplevering, staat uitgewerkt in deze case over een Haags rijtjeshuis naar label A.

De tweede begroting is de verkoop-route. Hetzelfde schilpakket, maar aangevuld met een hybride warmtepomp en zwaarder glas aan de achtergevel: samen €25.000 tot €26.000. Daarmee haalt het appartement label A, goed voor 37 punten meergezins. Het verschil met label B is negen punten, dus iets meer dan €60 huurruimte per maand. Voor die extra €60 betaal je bijna €10.000 bovenop het schilpakket. Als verhuurbegroting is dat mager: de terugverdientijd van dat laatste stuk loopt ver voorbij de tien jaar. Bij verkoop ligt het anders. Een taxateur weegt het label en de installaties mee, en juist in een krappe stedelijke markt als de Haagse vertaalt een A-label zich zichtbaar in de vraagprijs en in de financierbaarheid voor kopers. Wie binnen een paar jaar wil verkopen, koopt met die extra €10.000 dus geen huur, maar verkoopbaarheid.

Hier hoort een standpunt bij dat niet elke collega zal delen: voor een verhuurder die het pand de komende tien jaar wil aanhouden, is een warmtepomp in een vooroorlogse Haagse portiekwoning in 2026 meestal de verkeerde uitgave. De labelwinst boven B is klein, het rendement van de pomp valt tegen zolang de schil matig is en de cv-ketel gaat vaak nog jaren mee. De logische volgorde is schil eerst, pomp pas bij einde levensduur van de ketel of bij concrete verkoopplannen. Installateurs verkopen graag de omgekeerde volgorde, omdat daar de marge zit. Wie het onderscheid tussen die twee soorten aannemers wil herkennen, vindt de selectiecriteria in dit stuk over het kiezen van een aannemer voor een verhuurpand.

Wat dit scenario leert: de vraag "wat kost verduurzaming" is onvolledig zolang je er niet bij zegt waarvóór. €15.500 en €25.500 zijn allebei verdedigbare begrotingen voor hetzelfde appartement. Welke de juiste is, hangt af van je exit-horizon, niet van de techniek.

Waar huurders in dit segment zelf op letten

De huurder is in deze som geen bijzaak, want de huurgroei uit het rekenvoorbeeld bestaat alleen als de woning ook tegen die prijs verhuurd wordt. Het energielabel staat op de grote verhuurplatforms standaard bij elke advertentie, en kandidaten in het middenhuursegment rekenen met totale woonlasten: kale huur plús energie. De gemiddelde energieprijzen liggen ook in 2025 nog ruim boven het niveau van vóór 2021 (CBS, 2025), en dat besef is bij huurders ingedaald.

In de praktijk betekent dat twee dingen voor een verhuurder. Ten eerste: een woning met label E of F concurreert in Bezuidenhout of het Regentessekwartier met woningen van dezelfde huurprijs en een B-label, en die vergelijking verlies je op woonlasten. Ten tweede: huurders vragen bij bezichtigingen door op enkel glas in slaapkamers en op vocht in de badkamer. Wie verduurzaamt en die punten laat liggen, heeft het label wel en het verhaal niet. Harde cijfers over reactiesnelheid per label zijn er per wijk niet; wat er wél hard is, is dat het label in elke advertentie zichtbaar is en dus meeweegt vóór de eerste bezichtiging.

De regels die je begroting in 2026 raken

Vier regelingen bepalen de financiële kant van deze beslissing. De Wet betaalbare huur (sinds 1 juli 2024, rijksoverheid.nl) maakt het WWS dwingend: tot en met 186 punten is de maximale huur geen advies maar een verplichting, en pas daarboven is de woning vrij. De puntwaarden per energielabel staan in het Beleidsboek van de Huurcommissie (versie januari 2026): voor meergezinswoningen loopt rubriek 4 van 58 punten bij A++++ tot -15 bij G. Let op de onderkant van die reeks: label E, F en G tellen negatief, en een woning zónder geldig label valt terug op het bouwjaar, wat bij vooroorlogse bouw eveneens -15 betekent. Controleer op ep-online.nl of je label nog geldig is; een label is tien jaar houdbaar.

Per 1 januari 2029 geldt daarnaast de label-D-eis voor verhuurde woningen. Dat is geen verhuurverbod en ook geen verbod op nieuwe verhuringen; de eis is bestuursrechtelijk, wat betekent dat de gemeente kan optreden en daarbij een last onder dwangsom kan opleggen. Het is label D, niet C, en wie nu op E of lager zit heeft nog drie jaar. Tot slot de WOZ-cap: boven de 186 punten mag het WOZ-aandeel in de telling maximaal een derde van het totaal zijn. Voor wie richting liberalisatie rekent, hangt die cap samen met de box 3-positie, waarover dit stuk over WOZ en box 3 in Den Haag meer zegt; het stappenplan zelf staat in de liberalisatiegids voor Haagse verhuurders.

Veelgestelde vragen over verduurzamingskosten in Den Haag

Waarom levert isolatie zelf geen WWS-punten op?

Het WWS kent geen rubriek voor isolatie. Rubriek 4 waardeert uitsluitend de energieprestatie, en die wordt gemeten via een geldig NTA 8800-energielabel. Isolatie werkt dus indirect: eerst het werk, dan een nieuwe labelopname, dan de punten. Wie isoleert zonder herlabeling laat de volledige puntenwinst liggen, want het oude label blijft gelden tot er een nieuw is geregistreerd. Plan de opname daarom direct na de oplevering in, niet maanden later.

Wat kost een nieuwe labelopname na verduurzaming in Den Haag?

Reken op €300 tot €475 voor een appartement of rijtjeshuis (richtprijs van Maxiko voor de winter van 2026, exclusief btw). De spreiding zit in de grootte van de woning en in de vraag of de adviseur alle bouwkundige bewijsstukken krijgt aangeleverd. Bewaar daarom facturen en productbladen van isolatiemateriaal en glas: zonder bewijs moet de adviseur uitgaan van conservatieve aannames en valt het label lager uit dan het werk rechtvaardigt.

Geldt de label-D-eis per 2029 ook voor mijn portiekwoning?

Ja, de eis geldt voor verhuurde woningen, dus ook voor portiek- en etagewoningen. Het is geen verhuurverbod: je mag per 2029 met label E gewoon een lopend contract voortzetten en zelfs opnieuw verhuren. Wel kan de gemeente bestuursrechtelijk handhaven, met een last onder dwangsom als zwaarste middel. Bij een rijksmonument liggen de labelminpunten in het WWS bovendien anders: die worden daar niet toegepast.

Kan ik als particuliere verhuurder in 2026 ISDE aanvragen?

Ja. De ISDE staat open voor verhuurders, ook zakelijk, en dekt bij twee of meer isolatiemaatregelen ongeveer 30 procent van de gemiddelde kosten (RVO, 2026). Let op de volgorde: sommige regelingen vereisen een aanvraag vóór opdrachtverlening en alle vereisen uitvoering door een bedrijf met de juiste certificering. Doe-het-zelfwerk telt niet mee. Vraag je aannemer vooraf om de meldcodes van de gebruikte materialen.

Is een labelsprong in een jaren-30-woning duurder dan in naoorlogse bouw?

Meestal wel. Jaren-30-woningen in de Bomen- en Bloemenbuurt of Vogelwijk hebben vaak een smalle of vervuilde spouw, kozijnen die niet zonder aanpassing HR++-glas dragen en een kap zonder bestaande isolatie. Elk van die drie maakt het pakket duurder dan bij een portiek uit 1975 in Loosduinen. Hoe je daar in de praktijk mee omgaat, staat in deze case-studies over jaren-30-woningen in Den Haag.

Mag ik de kosten doorberekenen aan mijn zittende huurder?

Er bestaat een wettelijke route voor huurverhoging na woningverbetering, maar wat er in jouw geval mogelijk is hangt af van het contract, de instemming van de huurder en de puntentelling. Dat valt buiten wat een blog verantwoord kan toezeggen. Laat je situatie doorrekenen voordat je iets aan de huurder communiceert; een verkeerd aangezegde verhoging kost meer dan het gesprek met een adviseur.

Loont verduurzamen als mijn woning al boven de 186 punten zit?

Voor de huurprijs niet direct: boven die grens is de woning vrij en geldt geen wettelijk maximum, dus extra punten kopen geen extra huurruimte. Wat wél telt: de label-D-eis per 2029, de energielasten waarop huurders selecteren en de waarde bij verkoop. De afweging verschuift dan van puntenwinst naar verhuurbaarheid en exit-waarde, en dat rechtvaardigt een kleiner en gerichter pakket.

Begin morgen niet met offertes maar met twee opzoekacties: het geldige label van je woning op ep-online.nl en je actuele puntentelling langs het Beleidsboek van de Huurcommissie. Die twee gegevens samen bepalen of jouw route de schil-route van €15.000 is of dat je met €6.000 aan gerichte maatregelen al klaar bent, en dat scheelt meer dan welke scherpe offerte ook. Pas als je weet welke labelsprong je nodig hebt, is een aannemersgesprek zinvol; wie het omdraait, laat de aannemer zijn begroting bepalen.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.