Splitsingsvergunning Den Haag, Rotterdam, Amsterdam — verschillen 2026

Een splitsingsvergunning maakt van één kadastraal object meerdere zelfstandige appartementsrechten — voorwaarde voor losse verkoop, losse hypotheken en hogere taxatiewaarde. In 2026 verschillen de drie Randstad-gemeenten fors in voorwaarden, kosten en kansen. De korte samenvatting: Den Haag is haalbaar mits onderhoudsstaat klopt, Rotterdam is het soepelst, Amsterdam is feitelijk dichtgetimmerd buiten enkele stadsdelen.

Wat splitsen oplevert

Een gemiddelde benedenwoning + bovenwoning in Den Haag taxeert ongesplitst rond €425.000 (huurwaarde-gebaseerd). Na splitsing en losse verkoop: €290.000 + €265.000 = €555.000. Verschil: €130.000. Splitsingskosten (incl. notaris, vergunning, splitsingstekening, bouwkundige aanpassingen) lopen tussen €25.000 en €55.000 — netto resultaat €75.000 - €105.000 per pand.

Den Haag in 2026

Den Haag behandelt splitsing onder de Huisvestingsverordening 2024-2027.

Voorwaarden:

• Minimum oppervlak per appartement: 40 m² gebruiksoppervlak
• Onderhoudsstaat: bouwkundig rapport mag geen achterstallig onderhoud > €1.000/m² aantonen
• Geluidsisolatie tussen verdiepingen: 52 dB (Ico ≥ +5)
• Brandscheiding 60 minuten tussen woonlagen
• Energielabel C of beter per appartement na splitsing

Kosten: €1.580 leges + €1.200 - €2.500 splitsingstekening + €1.800 - €3.500 bouwkundig rapport.

Doorlooptijd: 12-16 weken.

Tip: Den Haag accepteert "voornemen tot verbouwing" als basis voor de splitsing — je hoeft de geluidsisolatie en brandscheiding niet vooraf te realiseren, mits in de aanvraag duidelijk staat hoe en wanneer. Dit scheelt 6-8 weken doorlooptijd en je kunt parallel verbouwen.

Rotterdam in 2026

Rotterdam is het soepelst van de drie. Splitsingsvergunning is alleen verplicht in beschermd stadsgezicht en in onttrekkingsgebieden — voor de meeste straten kun je direct naar de notaris voor kadastrale splitsing.

Voorwaarden (alleen waar vergunning vereist):

• Min. 35 m² gebruiksoppervlak per appartement
• Brandscheiding 60 min, geluid 52 dB
• Geen onderhoudsachterstand zichtbaar in NEN 2767-rapport
• VvE-akte conform modelreglement 2017

Kosten: €820 leges (waar vereist) + tekening €1.200 - €2.000.

Doorlooptijd: 6-9 weken.

Tip: Vraag bij de gemeente Rotterdam (afdeling Bouwtoezicht) een ontheffingsbeschikking aan — voor 60% van de Rotterdamse straten kost splitsen alleen notariskosten + tekening, dus circa €4.000 totaal.

Amsterdam in 2026

Amsterdam stelt de Splitsingsvergunning Eigen Bewoning (verlengd 2024-2027) als hoofdregel. Splitsen voor verkoop aan derden mag in 2026 vrijwel alleen in stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost. Centrum, West, Oost en Zuid zijn op slot.

Voorwaarden:

• Min. 60 m² per appartement (significant hoger dan Den Haag/Rotterdam)
• Energielabel B of beter
• Geen verhuurgeschiedenis met overlastmeldingen
• Bouwkundig rapport mag geen onderhoudsgebrek > €750/m² aantonen
• WOZ na splitsing per appartement > €217.000 (anders middensegment-regel)

Kosten: €2.140 leges + €1.500 splitsingstekening + €2.500 bouwkundig rapport + €750 leefbaarheidstoets.

Doorlooptijd: 16-26 weken.

Tip: Werk in Amsterdam alleen met panden waar splitsing al gestart of "in voorbereiding" was vóór 2024 — die vallen onder overgangsrecht en kunnen alsnog. Nieuwe trajecten in beschermde stadsdelen kosten je 18 maanden zonder garantie.

Vergelijkingstabel

Wat we vaak fout zien gaan

• Geen splitsingsakte vooraf laten checken bij notaris. Modelreglement 2017 is sinds 2024 hard vereist; oudere reglementen worden geweigerd.
• VvE niet vooraf ingericht. Bij 4+ appartementen moet je een formele VvE met huishoudelijk reglement aanleveren.
• Brandcompartimentering vergeten in tekening. Aparte rookmelders volstaan niet — 60-min wandopbouw moet getekend en uitgevoerd zijn (zie ook /blog/brandscheiding-geluid-splitsing).
• Hypotheekverstrekker niet ingelicht. Bij splitsing moet de bestaande hypotheek opnieuw — onverwachte boeterente of taxatiekosten.

Volgende stap

Wil je een pand laten checken op splitsingskansen? Wij doen een quickscan (€450, verrekend bij opdracht) waarin we voor de relevante gemeente vergunningsruimte, m²-toets, label en bouwkundige staat doorrekenen. Aanvragen via /contact. Splitsingstrajecten staan met vaste prijzen op /prijzen.