WWS-punten verhogen vrije sector IJsselgemeenten in 2026

Geschreven door Alex Nieuwenburg, oprichter Maximilius BV (specialist verduurzaming + WWS-strategie particuliere verhuurders). Laatst bijgewerkt 10 June 2026.

Vorige maand belde een belegger uit Capelle aan den IJssel. Hij had drie appartementen aan de IJsseldijk en kwam met de Wet betaalbare huur ineens 4 punten onder de 187-grens uit. Vrije sector weg, huurmaximum €1.228,07 in plaats van €1.650. Verlies: ruim €5.000 per jaar per pand. De vraag aan de keukentafel was simpel: hoe krijg ik die punten terug en wat kost het?

Kort antwoord: voor vrije sector in IJsselgemeenten (Krimpen aan den IJssel, Capelle aan den IJssel, Nieuwerkerk aan den IJssel, Krimpen aan de Lek) moet je in 2026 boven de 187 WWS-punten zitten om de €1.234,92-grens te halen. De grootste winst zit in label-sprongen (energielabel D → A levert 20 punten), gevolgd door keuken/sanitair-upgrades (gemiddeld 6-12 punten) en de WOZ-component die in deze regio relatief gunstig uitpakt door stijgende WOZ-waarden langs de Hollandse IJssel.

!Vrije sector appartementencomplex langs de IJsseldijk in Capelle aan den IJssel

In dit verhaal lopen we langs de cijfers, de wijken en de fouten die wij in onze schouw-praktijk steeds weer tegenkomen. Geen theorie, wel concrete bedragen en project-voorbeelden uit Schenkel, Oostgaarde en Stormpolder.

Hoe wij dit zouden aanpakken

Als ik morgen een pand kreeg in Capelle of Krimpen waar de huurder op het punt staat te vertrekken en de verhuurder twijfelt tussen "verkopen" of "doortrekken naar 2029", dan begin ik niet met de keuken of het sanitair. Ik begin met de meterkast en het energielabel. Waarom? Omdat de WWS-rubriek 4 (energieprestatie) in 2026 verreweg de grootste hefboom is. Een label-sprong van D (8 punten) naar A (28 punten) levert 20 WWS-punten op. Datzelfde aantal punten halen via keuken-, sanitair- en oppervlakte-upgrades kost je zo twee tot drie keer zoveel investering, en je raakt vier weken aan verbouwing kwijt.

In onze ervaring met IJsselgemeenten zit de winst meestal in een combinatie: vloerisolatie (RC-waarde naar minimaal 3,7), HR++ glas op de achterzijde, een hybride warmtepomp met COP rond de 4,0 en het vervangen van de cv-ketel. Bij een rijwoning uit de jaren '70 in Schenkel kwam onze klant zo van label E naar label B in zes weken, voor €18.400. Dat zijn 18 WWS-punten extra, gefinancierd met een ISDE-subsidie van €3.350 en de SVVE-regeling van de RVO. Cashback na drie jaar, en de huur kon van €1.180 naar €1.475 — netjes boven de liberalisatiegrens.

Wat ik vaak zie misgaan: beleggers laten zich verleiden door de "snelle" punten. Een nieuwe keuken van €8.000 levert 6 punten op, een badkamer-renovatie €12.000 voor 8 punten. Dat is €1.000 tot €1.500 per WWS-punt. Een label-sprong via isolatie en installatie kost gemiddeld €700 tot €900 per punt, ná subsidie. De volgorde matters. Eerst de schil, dan de installaties, dan pas cosmetisch. En begin nooit zonder een verse WWS-puntentelling op tafel — wij doen die altijd vóór de offerte, omdat we anders €15.000 kunnen uitgeven aan iets wat 2 punten oplevert in plaats van 12.

Een tweede ding dat altijd terugkomt: de WOZ-component. In de IJsselgemeenten stijgen WOZ-waarden sinds 2023 sneller dan landelijk gemiddeld (Capelle +9,2% in 2025 volgens Kadaster-data), wat betekent dat rubriek 12 van de WWS automatisch meer punten oplevert. Dat is gratis geld in de telling, maar je moet wel de actuele WOZ-beschikking in de telling hebben staan — niet die uit 2022. Wij hebben drie klanten gezien die op de oude WOZ rekenden en daardoor 4-7 punten misten.

!Vakman meet RC-waarde bij dakisolatie in een hoekwoning

Wat het kost in 2026

De investering hangt af van het beginpunt (huidige label, bouwjaar, oppervlakte) en hoe ver je wilt doorpakken. Hieronder drie realistische scenario's gebaseerd op recente projecten in Capelle en Krimpen, gemiddeld 75-95 m² gebruiksoppervlak.

Vergeet de subsidies niet. Voor 2026 staat de ISDE op €2.250 voor een hybride warmtepomp, €1.000-€2.000 voor isolatiemaatregelen (afhankelijk van m²), en €1.000 voor HR++ glas combinaties. De SVVE-regeling van RVO geeft particuliere verhuurders tot 30% subsidie op verduurzamingsmaatregelen voor het hele complex. Bij ons project in Oostgaarde drukten de subsidies de netto-investering van €38.000 naar €27.400.

Belangrijke detail: de huurverhoging die je doorrekent moet binnen de indexatie-grens van 3,65% blijven voor 2026 bij zittende huurders, of pas bij een nieuwe huurder. Wij adviseren altijd om verduurzaming te koppelen aan een mutatie — dat geeft de meeste flexibiliteit. Meer hierover in onze gids over huurmaximum verhogen voor je verhuurpand in 2026.

In Capelle, Krimpen en Nieuwerkerk

De IJsselgemeenten zijn een aparte markt. Niet helemaal Rotterdam-randgemeente, niet helemaal Groene Hart, maar een eigen mix. Capelle aan den IJssel telt zo'n 67.000 inwoners en heeft een huurmarkt waar de gemiddelde vrije-sector-huur in 2025 op €17,40/m² ligt volgens NVM-data. Wijken als Schenkel, Oostgaarde, Schollevaar en Middelwatering vormen het grootste deel van het beleggers-bestand, met veel jaren-70 en jaren-80 portiekflats die kwa basisplattegrond niet veranderd zijn maar door achterstallig onderhoud regelmatig onder de 187-punten-grens dreigen te zakken.

Krimpen aan den IJssel is kleiner (29.000 inwoners) en wat dorpser. Hier zien we vooral rijwoningen en twee-onder-een-kappers uit de jaren '60 en '70 in Lansingh-Zuid en Langeland. De vibe is rustiger, doelgroep zijn gezinnen en empty-nesters. Vrije-sector-huren liggen tussen €1.400 en €1.850, met een gemiddelde van €15,80/m². Krimpen heeft het voordeel van relatief lage WOZ-waarden vergeleken met Capelle, wat per saldo iets lagere punten in rubriek 12 oplevert maar ook lagere belasting.

Nieuwerkerk aan den IJssel, sinds 2010 onderdeel van gemeente Zuidplas, is qua woningvoorraad jonger. Veel nieuwbouw uit '90s en '00s, vooral in Dorrestein, Esse-Hoog en Zuidplaspolder. Labels zijn doorgaans al B of C uit de bouw, wat betekent dat je hier minder grote sprongen kunt maken via energieprestatie — focus ligt dan op WOZ-component en sanitair. Voor dorpse buurt Krimpen aan de Lek (gemeente Krimpenerwaard) gelden weer andere prijzen: gemiddeld 8% onder Krimpen aan den IJssel.

Onze recente case in Stormpolder (Krimpen aan den IJssel): rijwoning bouwjaar 1972, beginlabel E, 92 m², beginpunten 178. Na schil-isolatie en hybride warmtepomp: label B, 196 punten. Huur ging van €1.195 naar €1.485 bij nieuwe huurder. Investering €29.800, subsidie €6.450, terugverdientijd 7,8 jaar. Vergelijkbaar met wat wij beschrijven in onze vrije sector Vlaardingen-berekening.

!Plattegrond met WWS-puntentelling per rubriek

Hoe verhoudt deze regio zich tot omliggende wijken

Even uitzoomen. IJsselgemeenten zitten ingeklemd tussen Rotterdam-oost, Zuidplaspolder en Krimpenerwaard. Voor beleggers is het belangrijk te weten waar je het meeste rendement uit je WWS-investering haalt, en waar de markt ruimte heeft voor huurverhoging na verduurzaming.

Wat valt op? Nieuwerkerk heeft de snelste ROI omdat het startpunt al gunstiger is — vaak hoef je maar 3-5 punten extra te halen. Krimpen aan de Lek is het lastigst: oudere woningvoorraad en lagere huren maken de business case kritischer. Voor diepgaande regio-analyse zie ook onze post over WWS verhogen in Krimpen aan den IJssel specifiek.

Een interessante observatie uit onze portefeuille-data: de IJsselgemeenten hebben in 2025 een mutatiegraad van ongeveer 11% (CBS-data huurmarkt), wat betekent dat je gemiddeld eens per 9 jaar een mutatie hebt. Plan je verduurzaming dan rond die mutatie — bij zittende huurders is de huurverhoging na verduurzaming gemaximeerd op 3,65% indexatie plus eventueel de energiebesparing-component, maar bij mutatie kun je doorpakken tot de nieuwe puntenwaarde.

De 3 meest gemaakte fouten

Fout 1: Beginnen zonder verse WWS-telling. Belegger M. in Schollevaar dacht zijn appartement op 192 punten te hebben, ging investeren in een nieuwe keuken van €11.000 (verwacht: +8 punten), en kwam na controle op 184 punten uit. De startwaarde was 176, niet 192. Resultaat: €11.000 uitgegeven en alsnog onder de vrije-sector-grens. Wat je wél moet doen: laat altijd een actuele puntentelling maken vóór elke investeringsbeslissing. Wij doen dat standaard inclusief WOZ-check en label-controle. Zie ook ons stappenplan WWS verhogen 2026.

Fout 2: Cosmetisch boven structureel. In Middelwatering kwamen we een belegger tegen die €17.000 in een design-badkamer had gestopt en €9.000 in een open-keuken. Totale WWS-winst: 11 punten. Voor datzelfde geld had hij label E naar label A kunnen brengen (24 punten) inclusief alle subsidies. De woning bleef ondanks de cosmetische opwaardering op energielabel D staan — wat per verhuurders-eis 2029 sowieso verboden wordt voor nieuwe verhuringen. Wat je wél moet doen: eerst de schil en installaties (rubriek 4 WWS), dan pas afwerking. Dat is geen smaakkwestie, dat is rekenwerk.

Fout 3: WOZ-waarde over het hoofd zien. Eigenaar van een complex aan de Bermweg in Capelle rekende met de WOZ uit 2022 (€242.000). Actuele WOZ 2025: €289.000. Verschil in rubriek 12: 6 punten. Door de oude WOZ in de berekening te houden, zat hij op papier op 183 punten — onder de vrije-sector-grens. Met de juiste WOZ: 189 punten, ruim erboven. Hij heeft bijna een verbouwing van €19.000 ingezet die helemaal niet nodig was. Wat je wél moet doen: gebruik altijd de meest recente WOZ-beschikking (peildatum 1 januari voorgaand jaar) en check via WOZ-waardeloket of de gemeente de juiste waarde heeft toegekend. Bezwaar maken kan tot 6 weken na beschikking.

!Inspectie checklist met WWS-puntentelling per rubriek

Veelgestelde vragen

Hoeveel WWS-punten heb ik minimaal nodig voor vrije sector in 2026?

Voor vrije-sector-verhuur in 2026 moet je boven de 186 WWS-punten zitten, wat correspondeert met een liberalisatiegrens van €1.234,92 per maand (kale huur). Onder 143 punten geldt het lage segment (€932,93), tussen 144 en 186 het middensegment (€1.228,07). De drempel van 187 punten is dus cruciaal — één punt minder betekent dat je woning onder de Wet betaalbare huur valt en je huurmaximum bijna €300/maand lager ligt. Lees meer in onze gids over hoeveel WWS-punten je nodig hebt in 2026.

Welke maatregel levert de meeste WWS-punten per euro op?

Energielabel-sprongen via isolatie en hybride warmtepomp. Een sprong van label D (8 punten in rubriek 4) naar label A (28 punten) levert 20 WWS-punten op voor gemiddeld €18.000-€24.000 investering ná ISDE-subsidie. Dat is €900-€1.200 per punt. Ter vergelijking: een nieuwe keuken kost €1.000-€1.500 per punt, een badkamer €1.500-€1.800 per punt. Bovendien anticipeer je met label-upgrades op de label-D-eis voor verhuurders die vanaf 2029 ingaat.

Kan ik de huur direct verhogen na verduurzaming?

Bij zittende huurders alleen via de jaarlijkse indexatie (3,65% in 2026) of via de huurverhoging-na-verduurzaming-regeling die afhankelijk is van besparing in kWh. Bij nieuwe huurders (mutatie) kun je direct doorpakken tot het nieuwe WWS-puntenmaximum, mits boven 186 punten voor vrije sector. Wij adviseren beleggers daarom om grote verduurzamings­ingrepen te plannen rond een verwachte mutatie — typisch eens per 7-9 jaar in IJsselgemeenten.

Geldt de label-D-eis voor verhuurders in 2029 ook voor vrije sector?

Ja. De eis dat verhuurde woningen vanaf 2029 minimaal label D moeten hebben geldt voor zowel sociale huur als vrije sector. Verhuren met label E, F of G wordt vanaf 1 januari 2029 niet meer toegestaan voor nieuwe verhuringen. Voor zittende huurders is een overgangsperiode, maar in de praktijk betekent het dat je nú al moet plannen — een gemiddelde verduurzamingstraject duurt 4-8 maanden inclusief vergunningen en uitvoering.

Hoeveel ISDE-subsidie kan ik krijgen in 2026?

Voor 2026 staat de ISDE-regeling van RVO op €2.250 voor een hybride warmtepomp en €2.500 voor een volledige warmtepomp. Voor isolatie geldt €5-€8 per m² afhankelijk van type (spouw, vloer, dak), met een minimum-oppervlak per maatregel. Combinatie-bonus van €1.000 als je twee maatregelen tegelijk uitvoert. Voor particuliere verhuurders is daarnaast de SVVE-regeling beschikbaar (tot 30% subsidie). Aanvragen via rvo.nl.

Wat als mijn woning na verduurzaming nog onder de 187 punten zit?

Dan zijn er twee opties: doortrekken naar volgende maatregelen (sanitair, oppervlakte-uitbreiding via dakkapel of aanbouw) of accepteren dat de woning in het middensegment valt (€1.228,07 maximum). De keuze hangt af van de afstand: bij 184-186 punten loont een aanvullende investering altijd, bij 175-180 wordt het kritisch op terugverdientijd. Wij maken voor klanten altijd een break-even-berekening voordat we de tweede fase aanbevelen.

Telt de WOZ-waarde echt zo zwaar mee?

Ja, WOZ-component (rubriek 11) kan tot 33% van het totale puntenaantal uitmaken bij woningen met hoge WOZ. In IJsselgemeenten, waar WOZ-waarden de afgelopen drie jaar gemiddeld 8-12% per jaar stegen volgens Kadaster, betekent dit dat veel woningen "vanzelf" extra punten erbij kregen zonder iets te doen. Check daarom altijd de actuele WOZ vóór elke puntentelling — een verschil van €40.000 WOZ kan 4-6 WWS-punten betekenen.

Mag ik de huurder vragen mee te betalen aan verduurzaming?

Niet direct. Wel kun je na verduurzaming een huurverhoging voorstellen op basis van de gerealiseerde energiebesparing (volgens Huurcommissie-richtlijn), die ligt typisch tussen €25 en €75 per maand voor een label D → A sprong. De huurder mag dit binnen 6 weken aanvechten bij de Huurcommissie als hij vindt dat de verhoging niet redelijk is in verhouding tot de besparing.

```html

```

Lees je onze artikelen graag? Zet maxiko.nl als voorkeursbron in Google, dan staat ons werk vaker in je Topverhalen.