Ligbad of alleen douche in verhuurbadkamer? Rendement-rekenmodel 2026
Een bad mét aparte douche levert 7 WWS-punten op. Alleen een douche scoort 4 punten. Het verschil van 3 punten = circa €19/mnd extra huur in middensegment, plus ±€3.500 marktwaarde-stijging via BAR-kapitalisatiefactor 15× jaarhuur. Dit artikel rekent de vier badkamer-configuraties volledig door — investering, huurwinst, marktwaarde-effect én doelgroepen-impact.
Rubriek 6.1 WWS: vier configuraties, vier puntenscores
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) waardeert bad/douche-keuze in rubriek 6.1. De vier officiële configuraties:
| Configuratie | WWS-punten 6.1 | Cap rubriek 6.2 (extras max) |
|---|---|---|
| Alleen aparte douche | 4 pt | 8 pt |
| Bad alleen | 6 pt | 12 pt |
| Bad met douche (combi-kraan in bad) | 6 pt | 12 pt |
| Bad + aparte douche | 7 pt | 14 pt |
Bron: Huurcommissie beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte (versie januari 2026).
De cap-regel in rubriek 6.2 is cruciaal: alle extra voorzieningen (handdoekenradiator 0,75 pt, douche-afscheiding 1,25 pt, thermostatische kraan 0,5 pt, bubbelfunctie 1,5 pt) mogen samen nooit meer punten opleveren dan 2× de bad/douche-basispunten. Bad + aparte douche tilt die cap dus van 8 pt (douche-only) naar 14 pt — een verschil dat in een goed uitgeruste badkamer net zo veel weegt als de basispunten zelf.
Wat is elke punt waard in 2026?
In het middensegment (144-186 punten) is elke WWS-punt circa €6,86 per maand waard volgens Bijlage I Uhw 2026 (tijdvak 1-1-2026 t/m 31-12-2026). Toegepast op de configuratie-keuze:
| Vergelijking | Puntwinst | Maandhuur-stijging | Jaarhuur-stijging |
|---|---|---|---|
| Douche → Bad alleen | +2 pt | +€13,72 | +€164,64 |
| Douche → Bad + aparte douche | +3 pt | +€20,58 | +€246,96 |
| Bad alleen → Bad + aparte douche | +1 pt | +€6,86 | +€82,32 |
In sociale sector (t/m 143 pt = €932,93/mnd) en middensegment is dit een hard maximum. In vrije sector (≥187 pt = vanaf €1.234,92/mnd) bepaalt de markt — dan kan de werkelijke huurwinst van een ligbad-toevoeging fors hoger uitvallen, vooral in gezinssegmenten.
Investeringskosten per scenario in 2026
Maxiko-projectcalculaties 2026 voor losse ingrepen in een bestaande badkamer (incl. btw, incl. tegelwerk en aansluiting):
| Scenario | Kostenrange |
|---|---|
| Bestaande douche vervangen (1-op-1) | €1.800 - €2.800 |
| Nieuw ligbad plaatsen incl. tegelwerk | €1.200 - €2.500 |
| Aparte douchecabine bijbouwen (naast bestaand bad) | €2.500 - €4.500 |
| Bad eruit, douche erin (omgekeerde ingreep) | €1.500 - €3.000 |
| Volledige verhuurklare badkamer (4-5 m²) | €9.000 - €14.000 |
Voor een complete vernieuwing zie Wat kost een verhuurklare badkamer in 2026?.
Rekenmodel: investering, huurwinst en marktwaarde-impact
Het echte rendement zit in drie lagen tegelijk: directe huurwinst, marktwaarde-stijging via BAR-kapitalisatie (BeleggingsAanvangsRendement, vuistregel 15× jaarhuur in Randstad-segment), en eventuele segmentsprong over een huurgrens.
| Ingreep | Investering | Puntwinst | Maandhuur+ | Jaarhuur+ | Marktwaarde+ (15× jaar) |
|---|---|---|---|---|---|
| Douche → Bad alleen | €1.800 | +2 pt | +€13,72 | +€164,64 | +€2.470 |
| Douche → Bad + aparte douche | €3.500 | +3 pt | +€20,58 | +€246,96 | +€3.704 |
| Bad → Bad + aparte douche | €3.000 | +1 pt | +€6,86 | +€82,32 | +€1.235 |
| Bad → Douche-only (down-grade) | €1.500 | -2 pt | -€13,72 | -€164,64 | -€2.470 |
Conclusie binnen middensegment: zonder segmentsprong is de pure huur-terugverdientijd lang (€3.500 / €20,58 = ~170 maanden = 14 jaar). Maar de marktwaarde-impact maakt de ingreep doorgaans direct rendabel: €3.500 investering levert €3.704 marktwaarde-stijging — en daarbovenop loopt de huur structureel mee.
Bij een grenspand kantelt het beeld volledig. Pand op 184 pt met douche-only: bad+aparte douche toevoegen = +3 pt = 187 pt = vrije sector. Vanaf dat punt bepaalt de markt de huur, vaak €100-200/mnd boven het WWS-maximum. Dat is €1.500-€3.000 jaarhuurwinst extra, en bij 15× kapitalisatie €22.500-€45.000 marktwaarde-impact op een investering van €3.500. Zie ook Bad of douche: WWS-strategie voor verhuurpand.
Doelgroep-analyse: wie zoekt een bad in 2026?
WWS-cijfers bepalen de bovengrens van de huur, maar de werkelijke verhuurbaarheid wordt bepaald door huurder-vraag. Per stedelijk segment:
- Amsterdam (expat-zwaar): 60% van de huurders zijn singles of stellen zonder kinderen <35. Voor studio's en 1-slaapkamer-appartementen is een douche-only badkamer perfect — een ligbad neemt ruimte in zonder dat de huurder erom vraagt. Voor 3+ slaapkamer-appartementen in Oud-Zuid/Buitenveldert wint het bad.
- Den Haag (gezinszwaar): Statenkwartier, Benoordenhout en Wassenaar-noord trekken jonge gezinnen. Een ligbad is hier verhuur-argument: gezinnen met kleine kinderen filteren actief op "bad in badkamer". Voor 2+ slaapkamer-appartementen in deze wijken is bad-houden verstandig.
- Rotterdam (gemengd): Kralingen en Het Park trekken expats én gezinnen. Bad+aparte douche is hier de veiligste keuze — je bedient beide doelgroepen tegelijk, mits de ruimte het toelaat (≥6,5 m² badkamer).
- Utrecht/studentensteden: Voor studio's en kamers wint douche-only altijd op verhuurbaarheid. WWS-O kamerverhuur is een aparte categorie met andere puntentarieven (douche 3 pt, bad 5 pt onzelfstandig).
Beslismodel: wanneer haal je een bad eruit, wanneer juist erin?
| Situatie | Advies |
|---|---|
| Pand 184-186 pt, douche-only, gezinswijk | Bad + aparte douche toevoegen — segmentsprong + marktvraag |
| Pand 165 pt, geen grensdruk, single-segment | Houd douche-only — investering verdient zich niet terug |
| Pand 145 pt, sociale sector, gezinswijk | Houd of voeg bad toe — minimale kosten, hoge verhuurbaarheid |
| Studio 35 m², expat-stad | Bad eruit, douche erin — maakt 0,5-1 m² woonruimte vrij |
| 2-slaapkamer Den Haag, badkamer 4 m² | Bad alleen behouden — gezinsdoelgroep, geen ruimte voor aparte douche |
| 3-slaapkamer ≥6,5 m² badkamer | Bad + aparte douche — maximale punten + brede doelgroep |
| Tweede badkamer toevoegen | Bad + aparte douche — max 7 pt rubriek-6 + max 14 pt cap, zie Tweede badkamer ROI |
Veelgemaakte rekenfouten
- Cap-regel vergeten. Een douche-only badkamer met handdoekenradiator (0,75), douche-afscheiding (1,25), thermostatische kraan (0,5) en stopcontact (0,25) telt theoretisch 2,75 pt aan extras — maar wordt afgetopt op 8 pt cap. Bij bad+aparte douche zou dezelfde inrichting in een 14 pt cap passen.
- Bad mét douchekop telt niet als bad+aparte douche. Alleen een fysiek aparte douchecabine of douchehoek met eigen afvoer geeft de 7-punten-configuratie.
- WOZ-cap onderschatten. Bij panden ≥187 pt mag max 33% uit WOZ-punten komen. Een puntwinst-strategie in rubriek 6 helpt om de WOZ-cap minder beperkend te maken.
Volgende stap
Maxiko maakt voor elk verhuurpand een complete WWS-puntentelling vóór en na de ingreep, inclusief cap-berekening, segmentsprong-analyse en marktwaarde-impact via BAR. Bekijk vaste prijzen voor badkamerrenovatie of plan een rekensessie voor jouw portefeuille.
Bronnen: Huurcommissie beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte (januari 2026) | Volkshuisvesting Nederland — huurprijsgrenzen 2026
Pand met dit vraagstuk?
Stuur je adres + foto's via WhatsApp of e-mail. Quickscan binnen 5 werkdagen, geen verplichtingen.
Gratis quickscan → Prijslijst bekijken