Bad of douche: WWS-strategie verhuurpand
De keuze tussen bad en douche in je verhuurpand is geen interieur-kwestie maar een rekensom. Bad (6 pt), douche (4 pt) of bad + aparte douche (7 pt) bepalen zowel de maximale huur als het cap-plafond voor alle extra badkamer-voorzieningen. Dit artikel vergelijkt de vier WWS-configuraties.
De vier configuraties in rubriek 6.1
| Configuratie | Punten | Cap rubriek 6.2 extras |
|---|---|---|
| Alleen aparte douche | 4 pt | max 8 pt |
| Bad met douche | 6 pt | max 12 pt |
| Bad alleen | 6 pt | max 12 pt |
| Bad + aparte douche | 7 pt | max 14 pt |
Bron: Huurcommissie beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte.
Wat levert elk punt op in euro's?
In het middensegment (144-186 punten) is elke WWS-punt circa €6,86-€6,90 per maand waard (Bijlage I Uhw 2026):
| Vergelijking | Puntwinst | Maandwaarde |
|---|---|---|
| Douche → bad met douche | +2 pt | +€13,72/mnd |
| Douche → bad + aparte douche | +3 pt | +€20,58/mnd |
| Bad met douche → bad + aparte douche | +1 pt | +€6,86/mnd |
Die punten zijn pas snel terugverdiend bij een sectorgrens-overgang. Op een pand van 185 pt met douche tilt +2 pt je over de 187-grens — vrije sector, geen WWS-maximum meer.
Ruimtebeslag in een portiekbadkamer
| Configuratie | Min. vloeroppervlak |
|---|---|
| Douche, wastafel, toilet | ~3,5 m² |
| Bad, wastafel, toilet | ~4,5 m² |
| Bad + aparte douche, wastafel, toilet | ~6,5 m² |
In een typische badkamer van 4 m² past een bad met toilet en wastafel, maar nauwelijks een aparte douchecabine erbij.
Kosten per configuratie
Meerkosten t.o.v. douche-only (Maxiko-projectcalculaties 2026, incl. btw):
| Configuratie | Meerkosten |
|---|---|
| Bad met douche | +€1.500 - €3.000 |
| Bad alleen | +€1.200 - €2.500 |
| Bad + aparte douche | +€2.500 - €4.500 |
Voor 2 extra punten (douche → bad) bij €2.200 meerinvestering: terugverdientijd ~160 maanden bruto zonder segmentsprong. Alleen bij grenspand snel rendabel.
Demografie van de huurder
- Gezinnen ≥3 slaapkamers: bad is verhuurargument.
- Stellen, alleenwonenden 45+: bad geeft comfort-perceptie, mits luxere woning.
- Studenten, jonge starters: prefereren douche; bad voegt geen perceptie-waarde toe in studio van 35 m².
- Expats hoog segment: vragen bad + aparte douche, maar dat segment zit toch al >187 pt.
Wanneer kies je welke configuratie?
| Situatie | Advies |
|---|---|
| Pand 185 pt, douche | Voeg bad toe (+2 pt → 187 pt, vrije sector) |
| Pand 184 pt, bad + douchekop | Voeg aparte douche toe (+1 pt → 185 pt) |
| Pand 165 pt, geen grensdruk | Kies douche; investeer in energielabel |
| Tweede badkamer gepland | Kies bad + aparte douche (max 7 pt) |
| Badkamer <4 m² | Douche-only realistisch |
Zie ook Tweede badkamer: WWS-punten en ROI en Hoeveel WWS-punten levert een tweede toilet op?.
Volgende stap
Maxiko berekent de puntwinst per configuratie en vergelijkt kosten versus sectorgrens-effect. Bekijk vaste prijzen voor badkamerrenovatie.
Bronnen: Huurcommissie WWS | Volkshuisvesting Nederland | RVO — SVOH
Pand met dit vraagstuk?
Stuur je adres + foto's via WhatsApp of e-mail. Quickscan binnen 5 werkdagen, geen verplichtingen.
Gratis quickscan → Prijslijst bekijken