Tweede badkamer: WWS-punten en ROI
Een tweede badkamer toevoegen aan een verhuurpand is de grootste sanitair-ingreep die je kunt doen, en tegelijk een van de meest gerichte als je pand vlak onder de liberalisatiegrens zit. Met de juiste configuratie haal je er 7 tot 12 WWS-punten uit voor €4.500 tot €9.500. Dit artikel rekent rubriek 6 van het Woningwaarderingsstelsel (WWS zelfstandige woonruimte) volledig door.
Hoe rubriek 6 werkt bij een tweede badkamer
Het WWS telt sanitaire voorzieningen in rubriek 6. Beide badkamers worden apart geteld — een tweede badkamer levert volledig nieuwe punten op. Rubriek 6 is opgebouwd in twee lagen:
- 6.1: kernonderdelen — bad/douche-configuratie, toilet, wastafel
- 6.2: extra voorzieningen — douche-afscheiding, handdoekenradiator, thermostatische kraan, bubbelfunctie
De cap in rubriek 6.2: extra voorzieningen mogen nooit meer punten opleveren dan 2× de bad/douche-punten van diezelfde badkamer.
Bron: Huurcommissie beleidsboek WWS zelfstandige woonruimte (versie januari 2026).
De vier bad/douche-configuraties
| Configuratie | Punten 6.1 | Cap 6.2 (max extras) |
|---|---|---|
| Alleen aparte douche | 4 pt | 8 pt |
| Bad met douche (combi) | 6 pt | 12 pt |
| Bad alleen | 6 pt | 12 pt |
| Bad + aparte douche | 7 pt | 14 pt |
Bad + aparte douche is de meest puntenrijke configuratie maar vraagt minimaal 6-7 m² badkamervloer.
Toilet en wastafel: elk onderdeel telt apart
| Onderdeel | Punten |
|---|---|
| Niet-hangend toilet in badkamer | 2 pt |
| Hangend toilet in badkamer | 2,75 pt |
| Wastafel (in badkamer: geen maximum) | 1 pt per stuk |
| Meerpersoonswastafel ≥70 cm + 2 kranen | 1,5 pt per stuk |
In de badkamer geldt geen maximum op het aantal wastafels — elke wastafel telt apart. Zie ook Wastafel in slaapkamer: +1 WWS-punt.
Wat kost een tweede badkamer in 2026?
| Scenario | Kosten incl. btw |
|---|---|
| Compacte doucheruimte, bestaande aansluiting | €4.500 - €6.500 |
| Nieuwe badkamer met leidingwerk 3-5 m | €6.500 - €9.500 |
| Volledige tweede badkamer, bad + aparte douche | €8.500 - €14.000 |
Schattingen op basis van Maxiko-projectcalculaties 2026.
ROI-rekenvoorbeeld: 184 punten → vrije sector
Portiekappartement 65 m², 184 pt (€1.214,31/mnd, middensegment). Tweede badkamer: douche (4) + wastafel (1) + niet-hangend toilet (2) = +7 pt → 191 pt (€1.262,40/mnd).
| Post | Waarde |
|---|---|
| Puntwinst | +7 pt |
| Maandwinst max huur | +€48,09 |
| Jaarwinst | €577,08 |
| Investering | €7.000 |
| Terugverdientijd huur alleen | ~12 maanden |
Marktwaarde-effect (vaak onderschat): in het vrije segment kun je marktconform verhuren, vaak fors boven het WWS-maximum. Stel de werkelijke huur stijgt met €100/mnd extra ten opzichte van het maximum. Bij BAR-kapitalisatie-factor ~15× jaarhuur is dat +€18.000 marktwaarde-stijging bovenop de huurinkomsten. De ingreep verdient zichzelf op meerdere manieren tegelijk terug.
Wanneer minder rendabel?
- Pand staat ver van een sectorgrens (op 155 pt is +7 pt geen segmentsprong).
- WOZ-cap actief boven 187 pt — controleer hoeveel WOZ-punten je al telt.
- Ruimte ontbreekt voor een volwaardige badkamer (forceer geen krap 2 m² hoekje).
Volgende stap
Maxiko maakt standaard een WWS-puntentelling voor en na de ingreep, inclusief cap-berekening. Bekijk vaste prijzen per badkamerpakket of lees wat een verhuurklare badkamer kost.
Bronnen: Huurcommissie WWS zelfstandig 2026 | Volkshuisvesting Nederland
Pand met dit vraagstuk?
Stuur je adres + foto's via WhatsApp of e-mail. Quickscan binnen 5 werkdagen, geen verplichtingen.
Gratis quickscan → Prijslijst bekijken